城市更新的底層邏輯、實(shí)施難點(diǎn)與發(fā)展模式

■ 中建政研集團(tuán)政府投融資研究中心

城市更新是近年來(lái)城鎮(zhèn)化升級(jí)的重要抓手。2021年政府工作報(bào)告明確提出，“十四五”時(shí)期要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，“實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”。這是城市更新首次寫(xiě)入《政府工作報(bào)告》。隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推進(jìn)，城市更新將被置于更重要的位置，為各地城市提質(zhì)擴(kuò)容開(kāi)拓新的前景與空間。

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速增長(zhǎng)，2021年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%，標(biāo)志著從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代的城鎮(zhèn)化新時(shí)期的來(lái)臨。一二線城市剛性限價(jià)、城市核心區(qū)域土地開(kāi)發(fā)趨近飽和、土地供應(yīng)日益緊張，城市更新有助于盤活存量用地，推動(dòng)空間轉(zhuǎn)型升級(jí)，滿足城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，逐漸成為城市發(fā)展的新常態(tài)。

城市更新的底層邏輯

我國(guó)城市更新已由20世紀(jì)80年代至90年代的以地產(chǎn)導(dǎo)向的舊城開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向以社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、生態(tài)等綜合維度的更新。隨著技術(shù)進(jìn)步與收入水平提高，越來(lái)越多的人們已不再滿足于簡(jiǎn)單的物質(zhì)需求，開(kāi)始思考如何獲得個(gè)體的全面發(fā)展，開(kāi)始從工作場(chǎng)所的束縛中解脫出來(lái)，更加關(guān)心生活的環(huán)境質(zhì)量，開(kāi)始主動(dòng)選擇城市，由此城市更新的發(fā)展邏輯從“產(chǎn)—人—城”開(kāi)始向“人—城—產(chǎn)”轉(zhuǎn)變。

以人為本是城市更新的關(guān)鍵

在新的發(fā)展階段，單純依靠土地、勞動(dòng)力、資金等傳統(tǒng)生產(chǎn)要素驅(qū)動(dòng)發(fā)展的城市建設(shè)，很難實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量、更公正、更安全和更可持續(xù)的發(fā)展，而應(yīng)將對(duì)城市發(fā)展至關(guān)重要的多樣人力資本協(xié)同、創(chuàng)新關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、社會(huì)信任等新的生產(chǎn)要素深深嵌入到不同的城市場(chǎng)景當(dāng)中，并產(chǎn)生復(fù)雜的耦合關(guān)聯(lián)，才能構(gòu)成具有生命力的城市有機(jī)體。城市更新要著眼“人”推動(dòng)城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，將營(yíng)建“城市空間”作為“聚集人氣”的重要方法和路徑，筑景成勢(shì)、營(yíng)城聚人，不斷激發(fā)城市發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力，進(jìn)一步筑牢城市未來(lái)發(fā)展根基。

城市空間是城市更新的基礎(chǔ)

城市空間是打造生活場(chǎng)景、消費(fèi)場(chǎng)景、社區(qū)場(chǎng)景、公園場(chǎng)景、新經(jīng)濟(jì)場(chǎng)景等諸多不同社會(huì)群體活動(dòng)的空間基礎(chǔ)。目前，蘇州、成都等一二線經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)城市把場(chǎng)景營(yíng)造作為深化城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理的著力點(diǎn)，逐步形成跨部門、跨層級(jí)、跨區(qū)域的協(xié)同管理體系，建設(shè)高效能城市運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景。這樣的新探索、新嘗試必然催生新經(jīng)濟(jì)發(fā)展組織架構(gòu)“從無(wú)到有”、產(chǎn)業(yè)體系“從舊到新”、市場(chǎng)主體“從弱到強(qiáng)”、場(chǎng)景供給“從業(yè)到城”、生態(tài)賦能“從點(diǎn)到面”的發(fā)展選擇。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城市更新的動(dòng)力

聚集到城市中的群體活動(dòng)在不同空間場(chǎng)景中，吃、住、行、游、購(gòu)、娛等諸多行為涉及各行各業(yè)不同領(lǐng)域，形成城市運(yùn)轉(zhuǎn)閉環(huán)。隨著Z世代逐步成為消費(fèi)主力軍、消費(fèi)升級(jí)意識(shí)的覺(jué)醒以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的大規(guī)模入侵，孵化催生出更多新需求、新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景、新市場(chǎng)，進(jìn)而促進(jìn)居民在地就業(yè)，創(chuàng)客擇地創(chuàng)業(yè)，產(chǎn)業(yè)得以良性循環(huán)發(fā)展，提升城市自身造血功能。就拿城市街區(qū)來(lái)說(shuō)，在“場(chǎng)景力”的構(gòu)建中，重點(diǎn)不僅是氛圍的營(yíng)造，更重要的是從主題設(shè)置到業(yè)態(tài)配比的運(yùn)營(yíng)，再到文化內(nèi)核。這些多項(xiàng)因素疊加之后，是城市發(fā)展持續(xù)的、長(zhǎng)久的動(dòng)力源。

實(shí)施城市更新行動(dòng)，總體目標(biāo)是建設(shè)宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市 ，不斷提升城市人居環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競(jìng)爭(zhēng)力，結(jié)合實(shí)際，城市更新的工作邏輯也應(yīng)由“產(chǎn)—人—城”向“人—城—產(chǎn)”轉(zhuǎn)變。

城市更新的實(shí)施難點(diǎn)

據(jù)《佳兆業(yè)2021年全國(guó)城市更新政策行業(yè)報(bào)告》，我國(guó)城市更新市場(chǎng)空間大且規(guī)模日益擴(kuò)大，目前存量總市值為500萬(wàn)億元，按年城市更新速率2%計(jì)算，城市更新項(xiàng)目將釋放出每年10萬(wàn)億元的價(jià)值。

在存量市場(chǎng)逐步“盤活”的情況下，越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)進(jìn)入城市更新的市場(chǎng)。所以，相較于傳統(tǒng)項(xiàng)目，參與主體進(jìn)入城市更新項(xiàng)目的門檻更高、項(xiàng)目實(shí)施難度更大。

城市更新項(xiàng)目周期跨度大、業(yè)態(tài)復(fù)雜

首先，城市更新村改類項(xiàng)目周期短則5～8年，長(zhǎng)則10年以上。在“三舊”改造中，“舊廠”項(xiàng)目多為單一業(yè)主、產(chǎn)權(quán)清晰、前期協(xié)調(diào)難度低，整體開(kāi)發(fā)周期約為3～5年。“舊村”“舊城”改造中產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，開(kāi)發(fā)周期一般為5～8年，且項(xiàng)目蘊(yùn)含一定風(fēng)險(xiǎn)，若項(xiàng)目進(jìn)展受阻，周期一般大于10年。

其次，城市更新項(xiàng)目流程相較普通開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程更為復(fù)雜，需在招拍掛前付出大量資金成本。

最后，城市更新項(xiàng)目一般要在項(xiàng)目中要嵌入物業(yè)、文創(chuàng)、旅游業(yè)等多元化業(yè)務(wù)，要求參與主體具備主營(yíng)業(yè)務(wù)豐富、具有多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

城市更新項(xiàng)目占用資金量大

城市更新項(xiàng)目一般位于城市的核心區(qū)域，改造成本高，尤其在前期的拆遷階段，資金投入密集。城市更新項(xiàng)目覆蓋“投資—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)”三個(gè)階段，未來(lái)項(xiàng)目現(xiàn)金流與收益均存在不確定性。

城市更新項(xiàng)目需要更高的協(xié)調(diào)能力

城市更新所涉及政、企、民等主體，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，要求參與主體具備成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)秀的協(xié)調(diào)能力，創(chuàng)建多元合作伙伴關(guān)系。主要表現(xiàn)在：

對(duì)政府而言，其出發(fā)點(diǎn)及核心訴求是在保障居民利益的基礎(chǔ)上建配基礎(chǔ)設(shè)施、推動(dòng)城市升級(jí) ，而城市更新項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)，涉及多方主體，如果項(xiàng)目不能如期轉(zhuǎn)化，會(huì)造成人力物力的浪費(fèi)，損害公共利益。

出于資金、資源互補(bǔ)的需求，城市更新項(xiàng)目承接方在同業(yè)間展開(kāi)合作，發(fā)揮“1+1>2”的資源整合效應(yīng)。新進(jìn)入城市更新領(lǐng)域的大公司（如地產(chǎn)公司、建筑央企等）往往傾向于和深耕多年的地方性企業(yè)合作，意在共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。大公司優(yōu)勢(shì)在于廉價(jià)資金成本和多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)能力，地方性企業(yè)優(yōu)勢(shì)在于成熟的城更團(tuán)隊(duì)、豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及良好的政企關(guān)系。城市更新領(lǐng)域強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資源互享，搶占市場(chǎng)，直接引援有資金實(shí)力或融資能力強(qiáng)的投資方。

在城市更新拆遷安置補(bǔ)償環(huán)節(jié)，企業(yè)需要親自與居民或村集體簽訂搬遷與安置協(xié)議，協(xié)調(diào)難度大且協(xié)調(diào)結(jié)果不確定性高。城市核心區(qū)域發(fā)展，勢(shì)必需要多元主體參與，而各主體間的合作模式亟待突破創(chuàng)新。通過(guò)聚合政府與開(kāi)發(fā)主體、投資主體、運(yùn)營(yíng)主體等，形成通力合作機(jī)制，樹(shù)立政企合作示范，方能助力區(qū)域持續(xù)發(fā)展。

目前，部分城市已逐步步入存量時(shí)代，城市更新作為當(dāng)前城市存量發(fā)展的重要途徑，對(duì)激活城市存量土地、滿足住房需求、提升城市的未來(lái)發(fā)展空間意義重大。對(duì)于參與主體來(lái)說(shuō)，城市更新受中央及地方政策扶持，參與城市更新項(xiàng)目可以有效降低拿地成本和融資利率，獲取更高的收益。與此同時(shí)，城市更新項(xiàng)目也對(duì)參與主體在經(jīng)營(yíng)能力、融資能力以及協(xié)調(diào)能力等方面提出了更高的要求。

城市更新的三類模式

2021年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》（建辦科函〔2021〕443號(hào)），對(duì)城市更新行動(dòng)試點(diǎn)進(jìn)行了部署，提出對(duì)16省份的21座城市開(kāi)展第一批試點(diǎn)，因地制宜探索城市更新的工作機(jī)制、實(shí)施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理制度，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升。城市更新范圍較為廣泛，老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、危舊房及老舊廠房改造、生態(tài)修復(fù)、城市功能完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板等領(lǐng)域均包括在內(nèi)，此次試點(diǎn)將形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，引導(dǎo)各地互學(xué)互鑒，科學(xué)有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆?dòng)。在此背景下，本文就城市更新中的資金平衡模式、供地模式及投融資模式進(jìn)行相關(guān)探討。

房地產(chǎn)增量存量轉(zhuǎn)換及城市更新規(guī)模（資料來(lái)源：佳兆業(yè)戰(zhàn)略研究院）

資金平衡模式

城市更新涉及的產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，是資金密集型投入過(guò)程，內(nèi)部資金的平衡主要依賴土地開(kāi)發(fā)收益。城市更新中集約化的土地管理模式，有利于合理調(diào)配土地資源，也是政府有效的土地財(cái)政工具。近年來(lái)，城市內(nèi)集中連片土地被不斷開(kāi)發(fā)，可開(kāi)發(fā)土地資源不斷減少，地方政府急需創(chuàng)新形式，對(duì)土地進(jìn)行集約化管理。

內(nèi)部資金平衡方式之一：土地開(kāi)發(fā)收益

政府授權(quán)城投企業(yè)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，地方國(guó)有企業(yè)通過(guò)與政府簽訂相關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議參與土地開(kāi)發(fā)，通過(guò)成本加成一定收益率方式獲取回報(bào)，也會(huì)有部分的稅返優(yōu)惠及財(cái)政補(bǔ)貼。此種模式與政府購(gòu)買服務(wù)的棚改項(xiàng)目共同之處在于收益源于政府，依托于各地區(qū)的財(cái)政實(shí)力，會(huì)在一定程度上新增政府隱性債務(wù)。融資方式也多以政策性銀行及國(guó)有銀行貸款居多。

多方合作開(kāi)發(fā)。拆除重建類項(xiàng)目中涉及多方合作的模式主要有“投資人+EPC”、共同設(shè)立城市更新產(chǎn)業(yè)基金等，多方合作的模式涉及土地開(kāi)發(fā)主要為土地置換、協(xié)議出讓及補(bǔ)繳價(jià)款等。從各省市的政策來(lái)看，城市更新實(shí)踐中還出現(xiàn)了直接由原始權(quán)益人與實(shí)施主體進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式，以及分期繳納土地出讓金、延期繳納土地出讓金、土地作價(jià)入股、國(guó)有土地劃撥等土地運(yùn)作創(chuàng)新模式。

內(nèi)部資金平衡方式之二：滾動(dòng)開(kāi)發(fā)

城市更新項(xiàng)目一般通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式平衡資金，部分安置、部分出售、分期投入、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)是城市更新項(xiàng)目的基本思路。城市更新項(xiàng)目涉及拆遷安置項(xiàng)目，一般安置拆遷戶后剩余房產(chǎn)出售，產(chǎn)生利潤(rùn)，滾動(dòng)進(jìn)入下一期的開(kāi)發(fā)成本，可較好地緩解實(shí)施主體資金壓力。對(duì)于城市更新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，包含了大量的公益性項(xiàng)目，缺少經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。對(duì)于城市更新項(xiàng)目的投入產(chǎn)出平衡問(wèn)題，需要挖掘項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性收益，以匹配資源。

以老舊小區(qū)為例，目前老舊小區(qū)改造的收入來(lái)源可包括以下幾類：第一類是老舊小區(qū)傳統(tǒng)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收入，包括小區(qū)物業(yè)費(fèi)收入、小區(qū)停車位收入、小區(qū)廣告位收入、垃圾處理費(fèi)收入、管廊租賃費(fèi)；第二類是圍繞老舊小區(qū)未來(lái)新增特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收入，包括新能源汽車充電樁收入、5G燈桿收入等；第三類是將老舊小區(qū)改造和相鄰或不相鄰的片區(qū)開(kāi)發(fā)或城市更新相綁定，利用片區(qū)開(kāi)發(fā)的綜合收益來(lái)平衡土地出讓收益。例如，山東省出臺(tái)了老舊小區(qū)改造實(shí)施意見(jiàn)，其中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了通過(guò)片區(qū)綁定的方式來(lái)增加老舊小區(qū)改造的收入來(lái)源。以歷史文化街區(qū)改造為例，目前歷史文化街區(qū)風(fēng)貌改造后，由于屬于微改造，未涉及土地出讓，第三方獲利空間較小，總體主要是政府出資或者城投企業(yè)融資為主，收入來(lái)源可以為景區(qū)旅游收入、配套商業(yè)租金、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等，景區(qū)餐飲、住宿、旅游觀光車等相關(guān)收入。歷史文化街區(qū)多為分期投入，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)維護(hù)。

供地模式

供地模式通常為一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，除了公開(kāi)招拍掛之外，還有協(xié)議出讓和補(bǔ)繳價(jià)款等多種形式，為多個(gè)市場(chǎng)主體參與提供了空間。

協(xié)議出讓

協(xié)議出讓與招拍掛是土地出讓的兩種形式，根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第39 號(hào)），經(jīng)營(yíng)性土地只能通過(guò)招拍掛形式出讓。只有省級(jí)/直轄市級(jí)完成城市更新立法的地區(qū)才可能通過(guò)協(xié)議出讓取得經(jīng)營(yíng)性土地，這也是各地實(shí)施城市更新的最大政策“障礙”。

定向招拍掛

在招拍掛中設(shè)置特定條件，如僅限一級(jí)整理主體或某特定二級(jí)主體。對(duì)于省級(jí)層面尚未完成城市更新立法的區(qū)域，定向招拍掛是最切實(shí)可行的替代措施。

補(bǔ)繳價(jià)款

城市更新導(dǎo)致土地性質(zhì)、用途、指標(biāo)、容積率發(fā)生調(diào)整的，相關(guān)受益主體應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格或特定價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金；在協(xié)議出讓和定向招拍掛模式中，一級(jí)整理主體通常也是二級(jí)拿地主體，一級(jí)開(kāi)發(fā)成本通常可以折抵土地出讓金，相關(guān)主體在招拍掛時(shí)僅需補(bǔ)繳剩余出讓金。

城市更新實(shí)踐中還出現(xiàn)了直接由原始權(quán)益人與實(shí)施主體進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式（規(guī)避協(xié)議出讓是否違反上位法的風(fēng)險(xiǎn)），以及分期繳納土地出讓金、延期繳納土地出讓金、土地作價(jià)入股、國(guó)有土地劃撥等土地運(yùn)作創(chuàng)新模式。

投融資模式

地方政府利用財(cái)政資金投資

主要針對(duì)公益性較強(qiáng)的舊改、綜合整治項(xiàng)目。

地方政府發(fā)行專項(xiàng)債投資

《關(guān)于加快地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行使用有關(guān)工作的通知》（財(cái)預(yù)〔2020〕94號(hào)）嚴(yán)格約束了專項(xiàng)債資金用途“新增專項(xiàng)債券資金依法不得用于經(jīng)常性支出，嚴(yán)禁用于發(fā)放工資、單位運(yùn)行經(jīng)費(fèi)、發(fā)放養(yǎng)老金、支付利息等，嚴(yán)禁用于商業(yè)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、企業(yè)補(bǔ)貼等。同時(shí)，堅(jiān)持不安排土地儲(chǔ)備項(xiàng)目、不安排產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、不安排房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目?！?4號(hào)文限制了專項(xiàng)債在城市更新中的應(yīng)用：能夠利用專項(xiàng)債的城市更新項(xiàng)目須具備收益現(xiàn)金流平衡、不涉及土儲(chǔ)、不涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，主要是“改”與“留”項(xiàng)目。

城投/國(guó)企代表政府投資，平臺(tái)可以作為一級(jí)、二級(jí)實(shí)施主體，也可以作為一級(jí)“委托代建”業(yè)主方

地方城投、國(guó)企利用自有資金、銀行貸款、債券資金或其他融資進(jìn)行投資。與傳統(tǒng)的保障房、棚改、舊改項(xiàng)目相比，城市更新具有更強(qiáng)的市場(chǎng)化屬性，參與城市更新符合城投轉(zhuǎn)型大趨勢(shì)，滿足不新增隱性債務(wù)要求，是城投平臺(tái)參與土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)的重要突破口。典型案例為上海市紅旗村項(xiàng)目。

市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)投資（F+EPC、PPP）

市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)參與是城市更新與棚改、舊改相比的最大亮點(diǎn)之一，可以通過(guò)一級(jí)項(xiàng)目招投標(biāo)直接參與、或者經(jīng)由城投/國(guó)企委托代建參與、或者通過(guò)“F+EPC”、PPP模式參與。主要參與者仍然以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主，但其中具備商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的主體更具優(yōu)勢(shì)。典型項(xiàng)目為上海新天地項(xiàng)目、上海三鄰橋項(xiàng)目、北京798項(xiàng)目。

城市更新基金

2021年6月17日，上海宣布成立城市更新基金，基金總規(guī)模約800億元，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，促進(jìn)上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。

城市更新貸款

2020年7月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行與吉林、浙江、山東、湖北、陜西5省，中國(guó)建設(shè)銀行與重慶、沈陽(yáng)、南京、合肥、福州、鄭州、長(zhǎng)沙、廣州、蘇州9個(gè)城市，分別簽署支持市場(chǎng)力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造戰(zhàn)略合作協(xié)議。

2021年4月，國(guó)開(kāi)行重慶分行向重慶市首個(gè)城市更新項(xiàng)目——九龍坡區(qū)民主村片區(qū)城市更新項(xiàng)目發(fā)放貸款17.5億元，支持項(xiàng)目加快推進(jìn)，以改善老舊片區(qū)居民生活環(huán)境，提升核心區(qū)域城市形象。

2021年5月，銅陵市政府與國(guó)開(kāi)行安徽分行城市更新項(xiàng)目合同簽署儀式在合肥舉行，銅陵經(jīng)開(kāi)區(qū)申報(bào)的城市更新項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目成功入列首批簽約貸款項(xiàng)目，總額度16億元，期限20年，年利率約4.5%。

2021年6月，天津城投集團(tuán)與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行天津市分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將進(jìn)一步加大在城市更新、城市路橋、環(huán)境水務(wù)、軌道交通等領(lǐng)域的合作力度和合作深度。雙方本次確定擬合作的4大類、15個(gè)項(xiàng)目，其中，城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目4個(gè)，總投資約400億元；其他重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目11個(gè)，總投資約800億元。

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以上城市更新項(xiàng)目可采用的運(yùn)作模式，應(yīng)該如何選擇？核心取決于以下幾個(gè)因素：一是地方財(cái)政和平臺(tái)公司能拿出來(lái)多少資本金投入到城市更新項(xiàng)目，是否有意愿和能力參與到項(xiàng)目建設(shè)中去；二是當(dāng)?shù)卣推脚_(tái)公司是否擅長(zhǎng)城市更新項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，自行建設(shè)、合作建設(shè)和直接招商引資，哪一種模式最有利于項(xiàng)目建設(shè)成功；三是城市更新項(xiàng)目的輻射帶動(dòng)作用有多少，哪方參與可以更好地發(fā)揮項(xiàng)目輻射帶動(dòng)作用；四是對(duì)于城市更新項(xiàng)目合規(guī)性要求有多高，是否能夠承受一定的風(fēng)險(xiǎn)；五是金融機(jī)構(gòu)對(duì)于城市更新項(xiàng)目的態(tài)度如何，參與方的背景是否會(huì)影響到金融機(jī)構(gòu)的貸款意愿。