全球房地產(chǎn)正處于“臨界點(diǎn)”？

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 孫曉萌｜編譯

2021年底時(shí)，全球房地產(chǎn)行業(yè)看起來(lái)一片光明。在經(jīng)合組織的38 個(gè)成員國(guó)中，房?jī)r(jià)正以50年來(lái)的最快速度增長(zhǎng)。

但不到一年時(shí)間，情況就完全不同了。牛津經(jīng)濟(jì)研究院預(yù)計(jì)，其數(shù)據(jù)庫(kù)中幾乎所有國(guó)家明年都將經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)放緩，這是自2000年以來(lái)最普遍的一次房?jī)r(jià)增長(zhǎng)減速，超過(guò)一半的國(guó)家可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格徹底收縮，相似情況發(fā)生還是在2009年。

“這是2007年、2008年以來(lái)最令人擔(dān)憂的房地產(chǎn)前景，市場(chǎng)在溫和下跌和大幅下跌兩種可能間徘徊?！迸＝蚪?jīng)濟(jì)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Adam Slate分析認(rèn)為，在他看來(lái)“發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體抵押貸款利率的持續(xù)飆升，有可能將一些房地產(chǎn)市場(chǎng)推向急劇下滑”。

截圖自 《金融時(shí)報(bào)》，全球房地產(chǎn)房?jī)r(jià)收入比，數(shù)據(jù)來(lái)源：OECD

IMF 警示，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于“臨界點(diǎn)”

“隨著全球央行積極收緊貨幣政策以應(yīng)對(duì)價(jià)格壓力，借貸成本飆升和貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊，再加上房屋估值過(guò)高，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌。”國(guó)際貨幣組織（IMF）發(fā)布的全球金融穩(wěn)定報(bào)告稱。

這種“急劇下降”可能將是普遍的。雖然牛津經(jīng)濟(jì)研究院的數(shù)據(jù)分析主要是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，但I(xiàn)MF 預(yù)測(cè)，在嚴(yán)重不利的情況下，未來(lái)三年新興市場(chǎng)的實(shí)際房?jī)r(jià)可能下降25%，而發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的降幅為10%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩也可能抑制更廣泛的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，損害建筑業(yè)及其供應(yīng)商。Slate 預(yù)測(cè)，由于支出減少，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷可能使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減少0.2 個(gè)百分點(diǎn)，而住宅投資減少又可能使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減少0.6 個(gè)百分點(diǎn)。加拿大央行則估計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷將使明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降0.6 至0.9 個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)活動(dòng)“已被徹底摧毀”？

在美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)快速加息之后，美國(guó)30年期交易的利率穩(wěn)定在7%左右，是去年利率的兩倍多，這是2008年以來(lái)的最高水平。

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加上前兩年房?jī)r(jià)的飆升，典型資產(chǎn)的每月抵押貸款還款額從一年前的1700 美元升至2600 多美元。美國(guó)花旗銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nathan Sheets說(shuō)：“我認(rèn)為利率可能會(huì)帶來(lái)更大阻力，而且確實(shí)看到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在放緩?！?/p>

這種模式在許多國(guó)家都是相似的，歐元區(qū)、加拿大、澳大利亞和新西蘭的抵押貸款利率已升至近年來(lái)的最高水平。

宏觀經(jīng)濟(jì)咨詢機(jī)構(gòu)Pantheon Macroeconomics 的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Melanie Debono 稱：“隨著抵押貸款利率上升，銀行停止放貸，抑制需求，我們?nèi)匀幌嘈胚@一觀點(diǎn)，即歐元區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)將急劇下降，并將在2023年底前轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。”

英國(guó)經(jīng)濟(jì)咨詢公司Capital Economics 的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Marcel Thieliant 估計(jì)，新西蘭的抵押貸款還款額已經(jīng)飆升至收入中位數(shù)的60%以上，高于新冠肺炎疫情前的45%以下。隨著利率進(jìn)一步上升，他預(yù)測(cè)新西蘭的房?jī)r(jià)將從11月的峰值下跌25%。

英國(guó)特拉斯政府提出的大規(guī)模減稅政策，令抵押貸款市場(chǎng)陷入動(dòng)蕩。隨著新首相蘇納克上臺(tái)，市場(chǎng)平靜下來(lái)，但明年利率仍有望從目前的3%升至4.6%左右。英國(guó)智庫(kù)Resolution Foundation 計(jì)算得出，到2023年底，近五分之一的家庭抵押貸款付款額或以每年5000 英鎊的速度上漲。

因此，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)了2023年英國(guó)房?jī)r(jià)下跌的幅度：從牛津經(jīng)濟(jì)研究院給出的4.4%，到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Savills 和咨詢公司Capital Economics 的10%和12%不等。

抵押貸款利率的上升反映出，隨著許多央行與通脹作斗爭(zhēng)，政策利率大幅上升。美國(guó)、英國(guó)和歐元區(qū)在過(guò)去一年加息了將近900 個(gè)基點(diǎn)，市場(chǎng)預(yù)計(jì)到明年夏天還會(huì)加息400個(gè)基點(diǎn)。大多數(shù)新興市場(chǎng)的加息幅度甚至更大，巴西將利率從2021年1月的2%提高到了13.75%，而在匈牙利，利率提高了12.4 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到13%。

“粗略經(jīng)驗(yàn)是，政策利率每增加100 個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅就會(huì)下降1.5到2 個(gè)百分點(diǎn)?！盜MF 的研究部顧問(wèn)Prakash Loungani 說(shuō)。歐洲中央銀行計(jì)算出，在低利率環(huán)境下，抵押貸款利率提高1 個(gè)百分點(diǎn)相當(dāng)于大約兩年后房?jī)r(jià)下降9%，住房投資下降15%。

在許多國(guó)家，房?jī)r(jià)是由較低的住房存量維持的。10月份，英國(guó)待售房產(chǎn)存量是自1978年有記錄以來(lái)的最低水平，而美國(guó)的存量仍處于歷史低位。但市場(chǎng)低迷跡象清晰可見(jiàn)。大多數(shù)市場(chǎng)的住房通脹已經(jīng)放緩，包括德國(guó)、澳大利亞。

美國(guó)8月份的年度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率從上個(gè)月的16%放緩至13%，這是該指數(shù)自1975年以來(lái)的最快減速。咨詢公司Capital Economics 預(yù)計(jì)美國(guó)房?jī)r(jià)明年將下跌8 個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)咨詢公司Knight Frank 報(bào)告稱，三季度末，全球主要城市房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)季度放緩。新西蘭、加拿大和挪威的城市出現(xiàn)了兩位數(shù)的收縮。隨著家庭財(cái)務(wù)壓力的增加，在疫情期間支持房地產(chǎn)繁榮的家庭儲(chǔ)蓄正在迅速耗盡。家庭的購(gòu)買力下降，人們更有可能存錢。由于低庫(kù)存仍在支撐價(jià)格，即將到來(lái)的低迷可能在交易中更明顯。

在歐元區(qū)，銀行越來(lái)越多地拒絕住房貸款，并對(duì)已經(jīng)發(fā)放的貸款收緊條件。根據(jù)第四季度的銀行貸款調(diào)查，歐盟的住房貸款需求以10年來(lái)最快的速度下降，9月份新增購(gòu)房貸款同比下降30%。

以匈牙利為例，自2015年以來(lái)，它的房?jī)r(jià)上漲了151%，為歐盟區(qū)最大漲幅，是歐盟平均漲幅的3 倍多。這歸功于創(chuàng)紀(jì)錄的低利率、豐厚的住房補(bǔ)貼和實(shí)際工資大幅度增長(zhǎng)。可以說(shuō)，匈牙利的房地產(chǎn)市場(chǎng)是過(guò)去10年來(lái)歐盟最熱門的市場(chǎng)之一。

隨著歐盟最高利率削減了抵押貸款需求，匈牙利的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速降溫。據(jù)匈牙利央行的報(bào)告：9月份房地產(chǎn)交易數(shù)量下降了三分之一，而抵押貸款與去年相比下降了38%。

與此同時(shí)，9月份，英國(guó)的房地產(chǎn)年交易率下降了32%。美國(guó)的抵押貸款申請(qǐng)降至25年來(lái)的最低水平。分析公司Moody’s Analytics 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mark Zandi 認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在“蒸發(fā)”。咨詢公司Capital Economics 首席美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Paul Ashworth 贊同這一觀點(diǎn)，稱房地產(chǎn)活動(dòng)“已被徹底摧毀”。

多倫多的數(shù)字更為引人注目。這座城市單戶住宅銷售暴跌96%，公寓銷售下降89%。

2008年的房地產(chǎn)崩盤會(huì)重演嗎？

在加拿大、新西蘭和澳大利亞，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)加速上漲，加上大量家庭擁有抵押貸款和高額債務(wù)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)特別大。瑞典和英國(guó)因依賴浮動(dòng)或短期抵押貸款利率而被敲響了警鐘。

高盛經(jīng)濟(jì)學(xué)家Yulia Zhestkova認(rèn)為“英國(guó)抵押貸款拖欠率顯著上升的風(fēng)險(xiǎn)更大”。同樣，美國(guó)住房通脹的快速步伐，加上高估值和激進(jìn)的貨幣緊縮，都是風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源。

根據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院的數(shù)據(jù)，包括日本、意大利和法國(guó)在內(nèi)的其他國(guó)家處于更有利的位置，這要?dú)w功于更溫和的價(jià)格上漲、較低的估值以及較低的家庭債務(wù)水平。法國(guó)和意大利的浮動(dòng)利率債務(wù)份額也很低，這意味著在一定程度上免受抵押貸款利率上升的直接影響。

分析師也樂(lè)觀認(rèn)為，全球范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況不會(huì)衰退得像2008年金融危機(jī)期間一樣嚴(yán)重。

一個(gè)關(guān)鍵區(qū)別是勞動(dòng)力市場(chǎng)的實(shí)力。失業(yè)不會(huì)像金融危機(jī)后那樣嚴(yán)重。IMF 預(yù)測(cè)，明年失業(yè)率將上漲不到1個(gè)百分點(diǎn)，而2008年金融危機(jī)時(shí)失業(yè)率近3個(gè)百分點(diǎn)。還有另一個(gè)重要區(qū)別：在許多市場(chǎng)，包括美國(guó)、英國(guó)、南非、西班牙和丹麥，家庭抵押貸款的債務(wù)收入比低于金融危機(jī)前的水平。

借款人也受到長(zhǎng)期合同的更好保護(hù)，抵押貸款受到更嚴(yán)格的監(jiān)管。在整個(gè)歐洲，浮動(dòng)利率抵押貸款的份額在過(guò)去10年急劇下降，10年或更長(zhǎng)時(shí)間的抵押貸款交易已成為常態(tài)。德國(guó)、荷蘭和西班牙尤其如此。

評(píng)級(jí)公司Fitch 的副董事Alexia Koreas 表示，在荷蘭，較低的貸款價(jià)值比率和大幅降低的只付息抵押貸款份額，“將有助于避免金融危機(jī)后出現(xiàn)的價(jià)格大幅下跌。”他補(bǔ)充說(shuō)。

所有跡象表明，低利率支撐的住房需求激增已成為過(guò)去。摩根士丹利全球經(jīng)濟(jì)學(xué)家Cristina Arbelaez 表示，“全球市場(chǎng)正在走軟”。但是她也認(rèn)為，2006—2008年的房地產(chǎn)崩盤不會(huì)重演。

（編譯自《金融時(shí)報(bào)》、彭博社）