人口老齡化對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響

■ 雍 鑫 羅園麗

（青海民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 青海西寧 810007）

引 言

房屋價(jià)格高企已成為大多數(shù)年輕人必須面對(duì)的問題，2000 年至今，我國(guó)住房?jī)r(jià)格主要經(jīng)歷了4 次上漲。但關(guān)于我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因目前仍沒有一致認(rèn)可的結(jié)論。2014 年，我國(guó)60 歲及以上老年人口總數(shù)達(dá)2.12 億人，我國(guó)成為全世界老年人口總數(shù)最多的國(guó)家。2021 年，第七次全國(guó)人口普查結(jié)果顯示，我國(guó)60 歲及以上人口為2.64 億人，其中65 歲及以上人口為1.91 億人，占總?cè)丝诘?3.50%，這表明我國(guó)人口老齡化程度進(jìn)一步加深①1982 年維也納老齡問題世界大會(huì)上，確定60 歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝跀?shù)量比例超過10%，意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入人口老齡化。。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展以及人口紅利的釋放都對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)，但隨后帶來的房屋價(jià)格高企與人口較快老齡化又成為我國(guó)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)難題。根據(jù)《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2019）》顯示，因房屋價(jià)格的上漲導(dǎo)致居民杠桿率每上升1 個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速便相應(yīng)下降0.3 個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，探究人口老齡化與住房?jī)r(jià)格之間的內(nèi)在聯(lián)系，在一定程度上關(guān)系著我國(guó)今后經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

一、文獻(xiàn)述評(píng)與理論假說

（一）文獻(xiàn)述評(píng)

關(guān)于房?jī)r(jià)高企的原因大致有以下幾種觀點(diǎn)：

第一種為土地價(jià)格論，其論點(diǎn)主要聚焦于地價(jià)與房?jī)r(jià)間的關(guān)系。自1994 年我國(guó)實(shí)行分稅制改革以來，土地出讓金便成為地方政府財(cái)政收入的主要來源，因而地方政府是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)因。但關(guān)于“兩價(jià)”關(guān)系的研究結(jié)論卻莫衷一是，有學(xué)者認(rèn)為短期內(nèi)存在房?jī)r(jià)推動(dòng)地價(jià)上漲的單向因果關(guān)系（周彬和杜兩省，2010；葉貴等，2016）；也有學(xué)者認(rèn)為在短期房?jī)r(jià)與地價(jià)存在相關(guān)影響，在長(zhǎng)期地價(jià)推動(dòng)著房?jī)r(jià)上漲（況偉大，2005）。

第二種為貨幣推動(dòng)論。這種觀點(diǎn)認(rèn)為政府實(shí)行寬松的貨幣政策，導(dǎo)致更多的貨幣流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲，同時(shí)這種推動(dòng)作用還存在地區(qū)間的異質(zhì)性①2000～2010 年，CPI 消脹后的全國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲了130%，而同時(shí)期北京、上海、天津、深圳四個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格分別上漲了218%、216%、189%和181%，遠(yuǎn)高于其他城市房?jī)r(jià)增速。，表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地區(qū)房?jī)r(jià)上漲更快（周暉和王擎，2009；李健和鄧瑛，2011）。

第三種為投機(jī)論。該論點(diǎn)把房?jī)r(jià)的快速上漲歸因于公眾預(yù)期，認(rèn)為在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的背景下，預(yù)期效應(yīng)讓房產(chǎn)的投資屬性得到加強(qiáng)，再加之投機(jī)者的有限理性，導(dǎo)致大量資金在短期內(nèi)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)從而推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲（姜春海，2005；況偉大，2010）。

此外，還有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)城市化進(jìn)程的加快也是推動(dòng)房?jī)r(jià)迅速上漲的重要原因。一方面隨著時(shí)間的推移，城市化水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響會(huì)逐漸增大，并且東部地區(qū)城市化水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響普遍高于中西部地區(qū)；另一方面城市化帶來的人口遷入導(dǎo)致住房需求增加從而助推房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)外來移民占比更高的城市，房?jī)r(jià)也會(huì)更高（任木榮和劉波，2009；陸銘等，2014）。

“居者有其屋”這一民生思想體現(xiàn)出人口與住房的密切關(guān)系。人口是整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的底層要素，塑造的是長(zhǎng)期趨勢(shì)，同時(shí)人口還是一個(gè)比較穩(wěn)定的變量，容易做相關(guān)趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析。研究人口與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系成為房地產(chǎn)市場(chǎng)研究必不可少的主題。Mankiw 和Weil（1989）對(duì)美國(guó)人口與住房相關(guān)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)“嬰兒潮”一代②“嬰兒潮”一代是指二戰(zhàn)結(jié)束后，美國(guó)1946 年初至1964 年底出生的人，總?cè)藬?shù)約7800 萬。進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，住房需求將會(huì)大幅上升，房?jī)r(jià)隨之上漲；當(dāng)他們達(dá)到退休年齡并離開房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，住房需求將會(huì)大幅減少，房?jī)r(jià)相應(yīng)下跌。越來越多的學(xué)者開始從不同視角對(duì)人口老齡化與住房?jī)r(jià)格的內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行了研究，有學(xué)者提出“資產(chǎn)消融”（Asset Market Meltdown）假說，認(rèn)為老年人傾向通過減持資產(chǎn)以滿足自己的消費(fèi)需求，因此人口老齡化程度加深會(huì)加大對(duì)住房?jī)r(jià)格的負(fù)向沖擊，甚至引發(fā)市場(chǎng)崩潰（Bakshi 和Chen，1994；Nguyen，2012)。還有學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)是多方面因素共同作用的結(jié)果，但通過調(diào)整稟賦結(jié)構(gòu)、利用國(guó)外資本流入等方式能夠緩解人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)向沖擊（Brooks，2002）。國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于人口與住房?jī)r(jià)格關(guān)系的研究，如陳斌開等（2012）和楊華磊等（2015）研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)居民住房需求與人口結(jié)構(gòu)變遷高度相關(guān)，認(rèn)為我國(guó)“嬰兒潮”一代③說法不一，有人認(rèn)為是出生在1963～1970 年，也有人認(rèn)為是1965～1973 年。很可能是2004 年以來我國(guó)房?jī)r(jià)迅速上漲的重要原因。此外，還有更多的研究表明由于傳統(tǒng)文化等因素的影響，我國(guó)老年人往往具有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)并通過釋放自身儲(chǔ)蓄的方式來支持后代購(gòu)置住房，因此老年撫養(yǎng)比的上升反而會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，這是我國(guó)與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的最大不同（徐建煒等，2012；陳國(guó)進(jìn)等，2013；鄒瑾等，2015）。

（二）研究貢獻(xiàn)與理論假說

以往學(xué)者關(guān)于人口老齡化與房?jī)r(jià)的研究為本文拓展了研究思路，基于前人的研究成果，本文將在以下三個(gè)方面進(jìn)行完善：一是多數(shù)研究?jī)H考慮人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的正向或負(fù)向效應(yīng)，但綜合國(guó)內(nèi)與國(guó)際的研究成果來看，我國(guó)人口老齡化對(duì)住房的價(jià)格很可能同時(shí)具有這兩種效應(yīng)，因此僅對(duì)一種效應(yīng)進(jìn)行研究從而得出人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向或負(fù)向效應(yīng)的結(jié)論不合理；二是我國(guó)不同地區(qū)人口老齡化的速度存在差異，因此對(duì)人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響有必要進(jìn)行分區(qū)域研究。

本文的兩個(gè)假說如下：

假說1：人口老齡化對(duì)住房?jī)r(jià)格存在正負(fù)兩種效應(yīng)，即老年撫養(yǎng)比對(duì)住房?jī)r(jià)格上升具有正向效應(yīng)，同時(shí)老年人口占比對(duì)住房?jī)r(jià)格上升具有負(fù)向效應(yīng)④老年撫養(yǎng)比表征老年人通過家庭代際轉(zhuǎn)移支持后代購(gòu)房的可能性或力度，這是一種對(duì)房?jī)r(jià)的間接沖擊；老年人口占比表征老年人自身需求下降對(duì)房?jī)r(jià)的直接沖擊，這與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)類似。。

假說2：不同地區(qū)的老年撫養(yǎng)比與老年人口占比對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響存在“異質(zhì)性”。

二、數(shù)據(jù)說明與模型設(shè)定

（一）數(shù)據(jù)說明

本文使用的數(shù)據(jù)來自2002～2019 年我國(guó)31 個(gè)省市自治區(qū)的統(tǒng)計(jì)年鑒、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》以及《中國(guó)衛(wèi)生健康統(tǒng)計(jì)年鑒》。為保持?jǐn)?shù)據(jù)的一致性，各省市自治區(qū)的住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)為對(duì)應(yīng)的住宅商品房平均銷售價(jià)格，數(shù)據(jù)均來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。參考陳斌開和張川川（2016）的研究成果，選用常住人口與戶籍人口比和普通高等學(xué)校畢業(yè)生數(shù)分別表征該地區(qū)外來人口流入和人力資本①高等教育資源豐裕的地區(qū)擁有更多的高校畢業(yè)生，他們更傾向于留在本地工作和定居，構(gòu)成了對(duì)城市住房的剛性需求，從而推高了本地住房?jī)r(jià)格。。表1 為相關(guān)數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)。

表1 樣本數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)

（二）模型設(shè)定

本文以住房?jī)r(jià)格作為被解釋變量，老年撫養(yǎng)比和老年人口占比作為核心解釋變量，并參考以往學(xué)者的研究成果選取控制變量，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（人均GDP、人均可支配收入）、教育資源（師生比、學(xué)校）、人口特征（少兒撫養(yǎng)比、勞動(dòng)力人口占比、性別比、常住人口與戶籍人口比、人口密度）以及其他特征（城鎮(zhèn)化率、普通高等學(xué)校畢業(yè)生數(shù)、人均醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)）。此外，為減少異方差等因素的影響，本文將被解釋變量和控制變量均做取對(duì)數(shù)處理，最終計(jì)量模型設(shè)定如下：

其中Hpriceit為i 省份在t 時(shí)期的住房?jī)r(jià)格，AEDRit為i 省份在t 時(shí)期的老年撫養(yǎng)比，ERit為i 省份在t 時(shí)期的老年人口占比，Yi表示年份固定效應(yīng)，Pi表示省份固定效應(yīng)，X為設(shè)定的一系列控制變量，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、教育資源、人口特征以及其他特征。

三、實(shí)證與結(jié)果分析

（一）面板單位根與協(xié)整檢驗(yàn)

為避免結(jié)果出現(xiàn)偽回歸，需預(yù)先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文選用兩種運(yùn)用較為廣泛的單位根檢驗(yàn)方法（LLC檢驗(yàn)與和IPS 檢驗(yàn)），分別適用于同質(zhì)面板與異質(zhì)面板。檢驗(yàn)結(jié)果如表2 所示。從表2 可以看出人口密度、人均醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)、常住人口與戶籍人口比、生師比這四個(gè)變量是非平穩(wěn)序列，各取一階差分后檢驗(yàn)結(jié)果均為平穩(wěn)序列，說明各序列間存在協(xié)整的可能。再采用ADF 檢驗(yàn)進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，結(jié)果顯示各統(tǒng)計(jì)量的P 值均在5%的水平下拒絕無協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)，表明因變量與自變量之間存在長(zhǎng)期均衡的關(guān)系，相關(guān)數(shù)據(jù)可進(jìn)行接下來的回歸分析②由于本文的解釋變量較多，超出了Westerlund 等檢驗(yàn)方法的變量數(shù)上限，所以本文選擇運(yùn)用Kao ADF 檢驗(yàn)。此外，本文涉及的所有回歸分析均通過了Kao ADF 檢驗(yàn)，限于篇幅并未展示檢驗(yàn)的全部結(jié)果，有興趣的讀者可向作者索取。。

表2 面板單位根檢驗(yàn)結(jié)果

續(xù)表2 面板單位根檢驗(yàn)結(jié)果

（二）全樣本回歸

本文運(yùn)用固定效應(yīng)模型先對(duì)全樣本進(jìn)行回歸分析①本文同時(shí)使用了隨機(jī)效應(yīng)模型并進(jìn)行了Hausman 檢驗(yàn)，結(jié)果均表明固定效應(yīng)模型較好。限于篇幅只展示固定效應(yīng)模型的結(jié)果，下同。，結(jié)果如表3 所示。從模型1 至模型6 的回歸結(jié)果可以看出，老年撫養(yǎng)比對(duì)住房?jī)r(jià)格主要起正向作用，而老年人口占比對(duì)住房?jī)r(jià)格起負(fù)向作用，回歸結(jié)果印證了前文的理論假說1。模型6 的回歸結(jié)果顯示，在控制了變量組、年份固定效應(yīng)與省份的固定效應(yīng)后，我國(guó)老年撫養(yǎng)比每上升1 個(gè)百分點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格相應(yīng)上漲2.9%，老年人口占比每上升1 個(gè)百分點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格相應(yīng)下降3.5%?？傮w來看，我國(guó)人口老齡化對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響為負(fù)，即老年撫養(yǎng)比和老年人口占比同時(shí)上升1 個(gè)百分點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格下降0.6%②將對(duì)應(yīng)的老年撫養(yǎng)比系數(shù)與老年人口占比系數(shù)進(jìn)行加總。，這也是與以往學(xué)者研究結(jié)果的不同之處。

表3 我國(guó)31 個(gè)省市自治區(qū)固定效應(yīng)模型回歸結(jié)果

（三）分地區(qū)回歸

分別對(duì)東中西部地區(qū)運(yùn)用固定效應(yīng)模型進(jìn)行回歸分析③東中西部的分類源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，東部包括北京、上海、天津、河北、遼寧、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、廣西、海南；中部包括山西、內(nèi)蒙古、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部包括重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆。，從表4 中的回歸結(jié)果可以看出，東中部地區(qū)老年撫養(yǎng)比和老年人口占比對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響與西部地區(qū)剛好相反，老年人口占比在不同地區(qū)的影響大小也存在差異，因此表明人口老齡化對(duì)于不同地區(qū)房?jī)r(jià)影響存在異質(zhì)性，從而印證了本文的理論假說2。

表4 東、中、西部地區(qū)面板固定效應(yīng)模型回歸結(jié)果

從東部地區(qū)的回歸結(jié)果來看，老年撫養(yǎng)比對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響為正，即老年撫養(yǎng)比每上升1 個(gè)百分點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格相應(yīng)上漲4.4%。老年人口占比對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響為負(fù)，即老年人口占比每上升1 個(gè)百分點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格相應(yīng)下降7.1%。整體來看，東部地區(qū)人口老齡化對(duì)住房?jī)r(jià)格的綜合影響為負(fù)，即老年撫養(yǎng)比和老年人口占比同時(shí)上升1 個(gè)百分點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格下降2.7%。從中部地區(qū)的回歸結(jié)果來看，老年撫養(yǎng)比對(duì)于住房?jī)r(jià)格的影響為正，即老年撫養(yǎng)比每上升1 個(gè)百分點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格相應(yīng)上漲4.8%。老年人口占比對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響為負(fù)，但結(jié)果在統(tǒng)計(jì)上不顯著。從西部地區(qū)的回歸結(jié)果來看，老年撫養(yǎng)比每上升1 個(gè)百分點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格相應(yīng)下降16.1%。老年人口占比對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響為正，但在統(tǒng)計(jì)上并不顯著。

（四）實(shí)證結(jié)果分析

第一，從全國(guó)來看，人口老齡化對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響存在正負(fù)兩種效應(yīng)，且負(fù)向效應(yīng)較強(qiáng)。關(guān)于老年撫養(yǎng)比對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的正向效應(yīng)，主要的原因主要有以下幾點(diǎn)：（1）我國(guó)傳統(tǒng)文化等因素加強(qiáng)了我國(guó)老年人的“利他”心理和家庭財(cái)富的代際轉(zhuǎn)移行為；（2）1998 年我國(guó)實(shí)行住房商品化改革之前，居民住房大多來源于福利分配，當(dāng)時(shí)的人們可節(jié)省這筆購(gòu)房資金用以產(chǎn)生額外的儲(chǔ)蓄，這為今后支持后代購(gòu)置住房奠定了必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；（3）1971 年我國(guó)開始實(shí)行計(jì)劃生育政策，1980 年開始實(shí)行獨(dú)生子女政策，這改變了我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)，形成了2000 年以后我國(guó)中青年勞動(dòng)力面臨較低少兒撫養(yǎng)比與較高老年撫養(yǎng)比的特殊局面，為此后房?jī)r(jià)迅速上漲奠定了人口結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)。相反，基于生命周期理論，老年群體自身住房需求的降低會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，因此老年人口占比對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響為負(fù)。實(shí)證結(jié)果顯示全國(guó)人口老齡化對(duì)住房?jī)r(jià)格帶來的負(fù)向效應(yīng)略大于正向效應(yīng)，即我國(guó)人口老齡化對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲起抑制作用。

第二，東部地區(qū)的人口老齡化對(duì)住房?jī)r(jià)格的綜合影響為負(fù)。主要原因有：（1）東部地區(qū)的住房?jī)r(jià)格整體較高。同等收入水平的家庭在東部地區(qū)購(gòu)買住房的經(jīng)濟(jì)壓力更大，老年人不得不加大對(duì)子女購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)支持力度，有些老年人甚至賣掉自己原有住房去補(bǔ)貼下一代購(gòu)房。結(jié)果便表現(xiàn)為東部地區(qū)的老年撫養(yǎng)比對(duì)于住房?jī)r(jià)格的正向效應(yīng)大于全國(guó)水平；（2）老年人自身改善性住房需求受到較大限制，一方面老年人為幫助后代購(gòu)房需釋放更多的儲(chǔ)蓄；另一方面在房?jī)r(jià)上漲后，高房?jī)r(jià)又反過來限制老年群體住房改善需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)對(duì)于老年人而言供給過剩，最終使得東部地區(qū)老年人口占比上升對(duì)房?jī)r(jià)帶來的負(fù)向效應(yīng)大于全國(guó)水平。此外，還需說明的是東部地區(qū)的人均收入上漲幅度遠(yuǎn)低于住房?jī)r(jià)格上漲幅度，同時(shí)收入差距較大，房地產(chǎn)的投資屬性凸顯（李仲飛等，2016）。因此，雖然東部地區(qū)人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的綜合影響為負(fù)，但東部地區(qū)的住房?jī)r(jià)格仍然保持較快上漲。

第三，中部地區(qū)老年撫養(yǎng)比對(duì)房?jī)r(jià)的正向效應(yīng)大于東部地區(qū)①來源于本文計(jì)算。。除代際轉(zhuǎn)移支付外，主要原因是：（1）中部地區(qū)的收入房?jī)r(jià)比高于東部地區(qū)，意味著在中部地區(qū)居民購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)壓力相對(duì)較小，因而在老年人對(duì)后代購(gòu)房的支持力度相差無幾的情況下，使得中部地區(qū)的老年撫養(yǎng)比對(duì)住房?jī)r(jià)格正向促進(jìn)作用會(huì)略大于東部地區(qū)；（2）老年人獨(dú)立居住的比例較大。獨(dú)立居?。òc配偶獨(dú)居或者自己?jiǎn)为?dú)居住）的老人大約占了一半②數(shù)據(jù)來源于《中國(guó)健康與養(yǎng)老報(bào)告2019》。，與東部地區(qū)的高房?jī)r(jià)相比，中部地區(qū)的老年人比東部地區(qū)更容易實(shí)現(xiàn)自己改善性住房的需求，因此對(duì)房?jī)r(jià)上漲的負(fù)向效應(yīng)也相應(yīng)較低。

第四，西部地區(qū)老年撫養(yǎng)比對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響與東中部地區(qū)剛好相反。本文認(rèn)為出現(xiàn)異質(zhì)性的原因有：（1）人才流失與高出生率。一方面，由于經(jīng)濟(jì)落后、人才待遇低、人才管理機(jī)制不健全等因素導(dǎo)致西部地區(qū)人才流失較為嚴(yán)重，總體表現(xiàn)為西部地區(qū)的人才向東南方遷移（楊玉萍等，2002），而這些人才大多會(huì)選擇在遷入地定居，因此老年人對(duì)后代購(gòu)房的代際轉(zhuǎn)移行為轉(zhuǎn)向其他地區(qū)，因此使得老年撫養(yǎng)比對(duì)本地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的正向效應(yīng)出現(xiàn)較大幅度的削弱。另一方面，西部地區(qū)往往出生率較高，少兒撫養(yǎng)的壓力較大，中青年勞動(dòng)力對(duì)于房屋的購(gòu)買需求下降，也會(huì)使得老年群體的代際轉(zhuǎn)移受到限制；（2）老年保障體系不完善。西部地區(qū)由于幅員遼闊，醫(yī)療、教育、交通等資源往往集中于大城市，對(duì)于居住在偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)的老年人來說生活成本較大，進(jìn)入城市生活成本反而較低，部分農(nóng)村老人會(huì)選擇搬遷至附近城鎮(zhèn)與子女共同生活③1990 年代后期我國(guó)東中西部遷出人口主要以農(nóng)村人口為主，基本占全國(guó)省級(jí)遷移人口的六成以上，其中幾乎有七成以上選擇遷入城市。。由于老年保障體系的不完善，使得中青年的消費(fèi)支出進(jìn)一步提高，進(jìn)一步推動(dòng)了房屋購(gòu)買需求的下降?；谝陨蟽牲c(diǎn)原因，使得西部地區(qū)老年撫養(yǎng)比對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響為負(fù)。還需說明的是，西部地區(qū)核心解釋變量系數(shù)較大的原因可能是：（1）西部地區(qū)房產(chǎn)的投資屬性相對(duì)于東中部地區(qū)較弱，住房?jī)r(jià)格上漲主要受居住需求的影響。因此就人口結(jié)構(gòu)因素而言，表現(xiàn)為核心解釋變量回歸系數(shù)的絕對(duì)值大于東中部地區(qū)；（2）西部地區(qū)中的四川、重慶、陜西這三個(gè)?。ㄊ校┡c西部其余地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，導(dǎo)致樣本回歸結(jié)果的偏差較大④在去掉這三個(gè)省份的相關(guān)數(shù)據(jù)后，核心解釋變量系數(shù)下降較多，老年撫養(yǎng)比和老年人口占比分別為-0.071 和0.075，正負(fù)號(hào)仍然相同，但不再顯著。。

續(xù)表4 東、中、西部地區(qū)面板固定效應(yīng)模型回歸結(jié)果

四、穩(wěn)健性檢驗(yàn)

（一）替換被解釋變量

將被解釋變量由住房?jī)r(jià)格替換為收入房?jī)r(jià)比（HPIR），然后再運(yùn)用固定效應(yīng)模型進(jìn)行回歸分析，以檢驗(yàn)原實(shí)證結(jié)果穩(wěn)健性。值得注意的是，收入房?jī)r(jià)比越大表示買房的經(jīng)濟(jì)壓力越小，因此理論上應(yīng)與ln 住房?jī)r(jià)格回歸系數(shù)的符號(hào)相反。具體計(jì)量模型設(shè)定如下：

實(shí)證結(jié)果如表5 所示，再通過比較表3 與表4 中的結(jié)果可以看出：無論是全國(guó)樣本還是分地區(qū)回歸的結(jié)果，老年撫養(yǎng)比與老年人口占比的回歸系數(shù)的絕對(duì)值基本保持一致，且核心解釋變量的符號(hào)剛好相反，符合理論預(yù)期。

表5 穩(wěn)健性檢驗(yàn)（被解釋變量為收入房?jī)r(jià)比）

（二）采用SYS-GMM 模型

動(dòng)態(tài)面板的估計(jì)方法主要有差分廣義矩估計(jì)（FD-GMM）與系統(tǒng)廣義矩估計(jì)（SYS-GMM），其中系統(tǒng)廣義矩估計(jì)可以克服差分廣義矩估計(jì)的弱工具變量問題，故本文選擇系統(tǒng)廣義矩估計(jì)進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)。

在公式（1）中引入住房?jī)r(jià)格的滯后一期（lnHpriceit-1）以構(gòu)成動(dòng)態(tài)面板樣本，接著使用SYS-GMM 模型來檢驗(yàn)前文回歸結(jié)果的穩(wěn)健性。具體計(jì)量模型設(shè)定如下：

回歸結(jié)果如表6 所示，可以看出主要的估計(jì)結(jié)果基本保持一致，表明本文的實(shí)證結(jié)果較為穩(wěn)健。

表6 穩(wěn)健性檢驗(yàn)（SYS-GMM）

五、結(jié)論與政策啟示

本文討論了人口老齡化對(duì)住房?jī)r(jià)格帶來的正負(fù)效應(yīng)。一方面老年群體的代際轉(zhuǎn)移行為會(huì)推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲，表現(xiàn)為老年撫養(yǎng)比每上升1 個(gè)百分點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格相應(yīng)上漲2.9%，其中老年人的利他動(dòng)機(jī)、福利分房帶來的額外儲(chǔ)蓄、計(jì)劃生育政策等加強(qiáng)了代際轉(zhuǎn)移支付的能力；另一方面老年人口自身需求的下降又會(huì)抑制房?jī)r(jià)的上漲，表現(xiàn)為老年人口占比每上升1 個(gè)百分點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格相應(yīng)下降3.5%。因此，就整體而言，我國(guó)人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)上漲帶來負(fù)向影響。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地產(chǎn)的投資與消費(fèi)屬性存在不對(duì)稱，人才流失、老年保障體系建設(shè)落后等原因，使得這兩種效應(yīng)還存在地區(qū)異質(zhì)性，即東中部老年撫養(yǎng)比的上升會(huì)帶動(dòng)該地區(qū)住房?jī)r(jià)格的上漲，同時(shí)西部地區(qū)老年撫養(yǎng)比的上升會(huì)造成該地區(qū)房?jī)r(jià)的下降。

基于本文的研究結(jié)果可得到如下政策啟示：

第一，政府應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)化住房居住功能，防范樓市投機(jī)行為?！胺孔〔怀础倍唐趤砜词菍?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，長(zhǎng)期來看是對(duì)公眾預(yù)期的合理引導(dǎo)。

第二，加快完善保障性住房體系與住房租賃市場(chǎng)。我國(guó)目前雖形成了公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶改造等多類型的住房保障體系，但在實(shí)際執(zhí)行過程中仍存在部分問題，特別是流動(dòng)人口申請(qǐng)保障住房較為困難。政府未來可加大對(duì)年輕流動(dòng)人口剛性住房需求的支持，提供更多的低成本保障性住房。從短期來看，政府需要花費(fèi)較多的財(cái)政收入。從長(zhǎng)期來看，一方面能減輕中青年居民的購(gòu)房或租房壓力，實(shí)現(xiàn)居有其所，自然也會(huì)增加居民的消費(fèi)；另一方面，企業(yè)可獲得較低成本的勞動(dòng)力，增加企業(yè)營(yíng)收。最后，政府又可從增加的居民消費(fèi)和企業(yè)營(yíng)收中獲得更多的稅收補(bǔ)償，從而實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

第三，加快完善老年保障體系建設(shè)。一方面，完善的老年保障體系可降低老年人的生活成本，提高老年群體的消費(fèi)能力，能在一定程度上緩解人口老齡化帶來的負(fù)向沖擊；另一方面，還可減輕中青年群體的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，提高中青年群體的消費(fèi)水平。