“借名買房”須謹(jǐn)慎

文 伍志堅(jiān) 鐘銀杜

自從我國施行房屋限購政策后，部分具有購房需求的人失去了購房資格。為了規(guī)避限購政策，個別購房人通過“借名買房”的方式，以自己的父母、子女或具有親密關(guān)系的朋友的名義進(jìn)行購房，并將房屋過戶至自己的父母、子女或具有親密關(guān)系的朋友的名下，再由其本人支付全部購房款，以此達(dá)到購房目的。但孰不知，這種“借名買房”的行為蘊(yùn)含著巨大的法律風(fēng)險，將直接影響購房人的切身利益。那么，何為借名買房？如何認(rèn)定借名買房中的法律關(guān)系？法院又是如何判定借名買房中的實(shí)際權(quán)利人享有房屋產(chǎn)權(quán)？我們將以案釋法，逐一分析。

案情簡介

2015年，年近花甲的老王夫婦相中了一套二手房，經(jīng)過多番考量后，二人決定購買該房屋，以安享晚年。在簽訂房屋購買合同時，老王夫婦考慮到以后能老有所養(yǎng)，便決定以孫子王某的名義作為買受人與出賣人簽訂了購房合同，并全額支付了購房款，辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記等手續(xù)，將房屋登記在王某的名下。

五年后，王某為了答應(yīng)女朋友的要求，將房子作為婚房并歸為己有，遂以自己的名義向老王夫婦提起排除妨害之訴，要求老王夫婦遷出房屋。老王夫婦收到訴狀后不服，當(dāng)即另行提起所有權(quán)確認(rèn)之訴，請求法院認(rèn)定老王夫婦與孫子王某是“借名買房”的法律關(guān)系，并確認(rèn)房屋歸老王夫婦所有。

審理過程及結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，雖然房屋是由老王夫婦出資購買的，但這并不意味著老王夫婦就是房屋的產(chǎn)權(quán)人；而且考慮到老王夫婦和孫子王某之間的祖孫關(guān)系，從血緣關(guān)系和親情倫理出發(fā)，也不能排除老王夫婦出資購房贈予王某的可能性。最重要的是，老王夫婦對“借名買房”的主張并沒有提供充分的證據(jù)加以證明。因此法院沒有支持老王夫婦的訴訟請求。

案情分析

本案系所有權(quán)確認(rèn)糾紛，核心爭議焦點(diǎn)在于老王夫婦與王某之間是否存在“借名買房”的法律關(guān)系。

根據(jù)民法典第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。本案中，老王夫婦以王某名義購買涉案房屋，并將涉案房屋登記至王某名下的行為系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定而合法有效。涉案房屋自過戶登記至王某名下時發(fā)生物權(quán)效力，王某依法取得房屋所有權(quán)。

根據(jù)民法典第二百一十六條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。第二百一十七條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。本案中，老王夫婦與王某之間沒有簽訂“借名買房”的書面協(xié)議，也沒有就購買涉案房屋的后續(xù)處理留存相關(guān)書面證據(jù)，由于沒有充分證據(jù)證明其與王某間存在“借名買房”的合意，也沒有充分證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤，此時，在無法推翻不動產(chǎn)登記的效力推定情形下，老王夫婦將因沒有充分證據(jù)證明“借名買房”的事實(shí)而被認(rèn)定其與王某間不存在“借名買房”的法律關(guān)系。