新型城鎮(zhèn)化對(duì)住房需求的影響機(jī)制

鄭迪，鄧夢(mèng)蘭，周儒婷

（武漢紡織大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，湖北武漢 430200）

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控自2016 年起經(jīng)歷了由松到緊的過(guò)程。2018 年7 月，中共中央政治局會(huì)議提出堅(jiān)持“房住不炒”的價(jià)值定位，堅(jiān)決打好房?jī)r(jià)維穩(wěn)攻堅(jiān)戰(zhàn)不動(dòng)搖。[1]這使得學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)供給與需求問(wèn)題產(chǎn)生了新一輪的廣泛討論。房地產(chǎn)問(wèn)題一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題，由于房地產(chǎn)具備不動(dòng)產(chǎn)特性，對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的研究不完全等同于商品市場(chǎng)中其他商品的研究。同時(shí)考慮到要充分理解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅涉及到長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)差異性的住房政策、財(cái)稅政策、土地政策及金融政策等，還涉及到我國(guó)不同人群的差異性住房需求等。為了避免對(duì)其研究時(shí)陷入“就房?jī)r(jià)談房?jī)r(jià)”的自我循環(huán)認(rèn)證誤區(qū)，應(yīng)該結(jié)合我國(guó)新型城鎮(zhèn)化背景，并充分考慮居民收入及分配、人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)及住房需求的價(jià)格彈性四個(gè)影響住房需求因素，這樣才能判斷當(dāng)前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的需求狀況，充分朝著國(guó)家政策引領(lǐng)的正確方向發(fā)展，解開(kāi)我國(guó)房地產(chǎn)之謎。

一、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展。年均新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量在1979-1995 年為1055 萬(wàn)人，1996-2011 年為2119 萬(wàn)人，增長(zhǎng)速度快了兩倍。2019 年我國(guó)城鎮(zhèn)化率首次超60%，但仍低于發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化水平。同時(shí)，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化發(fā)展由于注重城鎮(zhèn)空間的迅速擴(kuò)張，忽略了城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，造成了資源浪費(fèi)、分配不公、社會(huì)保障不足等一系列問(wèn)題。[2]因此，黨的十八大以來(lái)，我國(guó)明確提出應(yīng)發(fā)展以人為本的城鎮(zhèn)化，走符合中國(guó)特色的新型城鎮(zhèn)化道路。

新型城鎮(zhèn)化作為社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是衡量我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的重要標(biāo)志和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心推動(dòng)力。研究表明，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率每提高1%，大約能增加7 萬(wàn)億元的市場(chǎng)需求。[3]其中人口作為住房需求的核心載體將在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中作為刺激城市群發(fā)展的重要角色，大力推動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)的需求釋放。因此探究我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展道路對(duì)居民住房需求的具體影響，并相應(yīng)地發(fā)揮供給政策改革的作用，合理匹配住房需求，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)供需發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)具備充分的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。筆者著眼于新型城鎮(zhèn)化對(duì)住房需求作用的具體路徑研究，從新型城鎮(zhèn)化對(duì)收入及分配、人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)三個(gè)方面的影響分析入手，以期能為解決我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的根本問(wèn)題提供參考。

二、理論機(jī)制及分析

按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，市場(chǎng)供給和需求決定了價(jià)格，價(jià)格又決定了資源分配。由此來(lái)看，決定房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求兩方面的均衡。住房需求按照性質(zhì)可以分為三類(lèi)：基于人口自然增長(zhǎng)、結(jié)婚或分戶(hù)帶來(lái)的家庭數(shù)量變化的基本住房需求、基于城市發(fā)展和舊城改造等帶來(lái)的住房升級(jí)的改善住房需求及為滿(mǎn)足資產(chǎn)保值增值或收取租金等的投機(jī)投資住房需求。從宏觀層面來(lái)看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素、貨幣政策因素、匯率以及通貨膨脹等對(duì)住房需求與供給雙方都會(huì)產(chǎn)生影響。從人的角度出發(fā)來(lái)看，影響住房需求的主要因素有收入及分配、人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和住房需求的價(jià)格彈性。

1.收入及分配

住房需求的收入彈性研究長(zhǎng)期以來(lái)就是國(guó)外學(xué)術(shù)界研究的重點(diǎn)，但由于其具有動(dòng)態(tài)特征，所以與我國(guó)目前的住房需求是否具備收入彈性的觀念不盡相同。總的來(lái)說(shuō)，住房需求的收入彈性可以從三個(gè)方面來(lái)分析，分別是總收入、收入的分配和收入差距。

一般認(rèn)為，居民總收入能夠顯著影響住房需求，尤其長(zhǎng)期永久性收入能顯著影響居民的住房消費(fèi)決策。但由于永久性收入不能直接觀察，仍然需要通過(guò)現(xiàn)期收入和消費(fèi)特征得到。[4]住房需求的收入彈性并非一成不變，而是有一個(gè)“先小后大再減小”的過(guò)程。當(dāng)收入難以滿(mǎn)足溫飽時(shí)，大部分將會(huì)用于覆蓋食品支出，而非用于住房條件改善，這意味著此時(shí)住房需求的收入彈性較??；當(dāng)收入逐漸增加，居民的基本溫飽問(wèn)題解決后，會(huì)相應(yīng)開(kāi)始考慮住房條件的改善，此時(shí)住房需求的收入彈性較大，并且隨著收入的逐漸增加，住房需求的收入彈性也會(huì)呈現(xiàn)增加趨勢(shì)；直到住房條件得到顯著改善，住房需求的收入彈性迅速變小。

居民對(duì)于收入的分配與其消費(fèi)水平相關(guān)，而居民消費(fèi)水平與房?jī)r(jià)的變動(dòng)方向顯著一致。[5]居民消費(fèi)水平的提高可以通過(guò)乘數(shù)效應(yīng)提升居民總收入，從而使得住房需求增加；反之住房需求增加推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，刺激居民消費(fèi)水平及總收入提高與增加，進(jìn)而又會(huì)推動(dòng)住房需求的增加。

收入差距會(huì)對(duì)家庭消費(fèi)產(chǎn)生較大影響，進(jìn)而影響住房需求。收入差距加大時(shí)，家庭存在提升地位的動(dòng)機(jī)，因此會(huì)存在攀比行為，被動(dòng)提升其消費(fèi)需求，購(gòu)房動(dòng)機(jī)增強(qiáng)；另一方面，當(dāng)收入差距變化時(shí)，中低收入家庭消費(fèi)會(huì)受到高收入家庭消費(fèi)示范效應(yīng)的影響，從而增加其購(gòu)房動(dòng)機(jī)。[6]所以當(dāng)收入差距增大時(shí)，住房需求會(huì)增加。

一方面，新型城鎮(zhèn)化會(huì)顯著促進(jìn)居民消費(fèi)水平的提升，帶來(lái)居民總收入的增加，進(jìn)而刺激住房需求；另一方面，在新型城鎮(zhèn)化“以人為本”理念下，隨著城鄉(xiāng)差距的減小，住房需求會(huì)逐漸減緩；但若仍舊只注重城鎮(zhèn)化率的提升，“新居民”在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中并未切實(shí)得到與原城鎮(zhèn)人口均等的社會(huì)地位，住房需求仍會(huì)高居不下。

2.人口規(guī)模

人口規(guī)模對(duì)住房需求可以產(chǎn)生顯著的直接影響，具體來(lái)說(shuō)影響的是基本住房需求。人口規(guī)模受兩方面因素的影響，一是人口自然增長(zhǎng)的規(guī)模，二是人口遷移流動(dòng)的規(guī)模。自然增長(zhǎng)人口因?qū)Ρ镜馗鞣矫孢m應(yīng)度高，通常具備較高的基本住房需求，而隨著年齡的增長(zhǎng)與收入的增加，改善住房需求與投資住房需求均較高。這種方式增長(zhǎng)的人口規(guī)模對(duì)住房需求有著顯著的促進(jìn)作用。隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，人口遷移流動(dòng)呈現(xiàn)出時(shí)間與空間上的差異性，并且不同類(lèi)型的遷移人口的購(gòu)房意愿也是動(dòng)態(tài)發(fā)展的。

對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化導(dǎo)致人口流動(dòng)的時(shí)間與空間特征的認(rèn)識(shí)可歸納為幾點(diǎn)：第一，在人口流動(dòng)總規(guī)模狀況上，早些年?yáng)|部沿海城市對(duì)人才吸引力顯著加強(qiáng)，為人口凈流入?yún)^(qū)，中部人才流失嚴(yán)重，整體呈現(xiàn)東中西空間格局。近些年，隨著近域流動(dòng)加強(qiáng)，中西部對(duì)人才的吸納能力顯著提升。[7]第二，在較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，城鎮(zhèn)化主要帶來(lái)的是跨省人口流動(dòng)；但近些年來(lái)，本鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)就業(yè)的外來(lái)人口增速和占比持續(xù)上升，省內(nèi)流動(dòng)超越跨省流動(dòng)成為勞動(dòng)力選擇的主要遷移方式。其中，省會(huì)城市又在承載省內(nèi)農(nóng)民進(jìn)城中發(fā)揮了重要作用，農(nóng)民工從東部回流的趨勢(shì)日益顯著。[8]這說(shuō)明城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，對(duì)人口流動(dòng)的影響呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)變化的空間格局。

我國(guó)新型城鎮(zhèn)化對(duì)遷移人口購(gòu)房意愿的動(dòng)態(tài)發(fā)展表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：第一，隨著農(nóng)民工群體年齡與家庭結(jié)構(gòu)的發(fā)展演化，新一代農(nóng)民工受收入與消費(fèi)觀念變化的影響，更愿意住設(shè)施條件更好的住房。同時(shí)由于新一代農(nóng)民工舉家外出打工比例的增加，對(duì)住房也提出了更高的需求。第二，流動(dòng)到不同地區(qū)的農(nóng)民工群體有著截然不同的定居和住房選擇意愿。由于置業(yè)成本、家庭基本消費(fèi)、文化融合度等各方面因素，跨省流動(dòng)及流入東部發(fā)達(dá)城市的農(nóng)民工定居意愿不強(qiáng)，住房需求較低。而省內(nèi)流動(dòng)的農(nóng)民工返鄉(xiāng)置業(yè)、進(jìn)城購(gòu)房趨勢(shì)顯著，住房需求較高。

根據(jù)以上論述，新型城鎮(zhèn)化對(duì)人口遷移流動(dòng)的影響是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，伴隨著區(qū)域差異性和時(shí)間滯后效應(yīng)，而人口遷移流動(dòng)對(duì)住房需求的影響也存在著區(qū)域差異性和群體差異性。

3.人口結(jié)構(gòu)

我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)目前呈現(xiàn)出明顯的趨勢(shì)性特征，這將促進(jìn)對(duì)住房的需求，具體來(lái)說(shuō)，按照年齡層可以將人口劃分為少兒、青壯年及老年人。青壯年又可按照婚姻狀態(tài)劃分為已婚與未婚，按照性別劃分為男性與女性。其中認(rèn)為少兒比例會(huì)抑制住房需求。教育投資與住房成本是目前家庭面臨的主要經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，對(duì)少兒的撫養(yǎng)與教育投入會(huì)使得住房總需求減少。老年化對(duì)住房需求的影響有兩方面。一方面，基于我國(guó)高儲(chǔ)蓄特征，老年人在退休時(shí)會(huì)達(dá)到儲(chǔ)蓄最大值。老年人在退休后則是純消費(fèi)無(wú)收入的狀態(tài)，其消費(fèi)水平與儲(chǔ)蓄都將降低。消費(fèi)水平的降低會(huì)通過(guò)乘數(shù)效應(yīng)降低居民收入，進(jìn)而導(dǎo)致住房總需求減少。另一方面，人口老齡化的發(fā)展促進(jìn)了醫(yī)療、衛(wèi)生、保健、旅游等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)老年人口觀念的改變和儲(chǔ)蓄向其子女的代際轉(zhuǎn)移，提升了社會(huì)消費(fèi)水平，進(jìn)而通過(guò)乘數(shù)效應(yīng)增加了收入，增加了住房總需求。[9]已婚青壯年出于組建家庭的需要，會(huì)增加基本住房需求，而未婚青壯年及男女結(jié)構(gòu)因減少了家庭組成數(shù)而使得基本住房需求減少。[10]

新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，表現(xiàn)出年齡選擇性特征，即大量農(nóng)村青年勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市，進(jìn)而延緩城市人口老齡化的趨勢(shì)，促進(jìn)了城市住房需求。同時(shí)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中也表現(xiàn)出較大的區(qū)域差異性特征，即綜合實(shí)力較強(qiáng)的東部地區(qū)比較弱的中西部地區(qū)更能吸引青壯年勞動(dòng)力流入，進(jìn)而使東部地區(qū)基本住房需求增加，中西部因年輕勞動(dòng)力人才的流失而使基本住房需求減少。

三、滿(mǎn)足新型城鎮(zhèn)化下住房需求的政策建議

隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展，住房需求將進(jìn)一步提升，對(duì)此，筆者提出以下幾點(diǎn)政策建議：

第一，考慮到我國(guó)各地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展差異較大，各地在人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)等方面的情況均有其獨(dú)特特點(diǎn)，政府應(yīng)該重視地區(qū)差異，因地制宜建設(shè)住房供給體系；同時(shí)也應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)各地區(qū)城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展，避免出現(xiàn)東部人滿(mǎn)為患，中西部人才流失的極不平衡局面。一方面，積極推動(dòng)交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大居民居住空間的可選擇性；另一方面，增強(qiáng)東部地區(qū)與中西部地區(qū)各方面合作，以東部地區(qū)發(fā)展拉動(dòng)中西部地區(qū)發(fā)展，不斷縮小東部與中西部間的發(fā)展差距。

第二，建立完善住房消費(fèi)機(jī)制，積極打破機(jī)制體制性障礙，確保收入更合理分配。流動(dòng)人口由于缺乏原始積累和相應(yīng)的住房保障，購(gòu)房能力較弱，政府可構(gòu)建多樣化購(gòu)房、租房策略，租購(gòu)并舉，充分發(fā)揮市場(chǎng)、企業(yè)和政府三方的聯(lián)合；還可不斷完善“新居民”的教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等方面基本制度，促進(jìn)流動(dòng)人口收入更合理分配，住房需求得到滿(mǎn)足。

第三，加強(qiáng)金融監(jiān)管，建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架。積極建立防止投資性資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決遏制炒房現(xiàn)象，努力實(shí)現(xiàn)“住房不炒”目標(biāo)。同時(shí)還需根據(jù)實(shí)際供需情況合理調(diào)控房地產(chǎn)土地供給，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資方向，降低房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。