房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理控制與策略

趙小鑰

(安順學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，貴州 安順561000)

房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)發(fā)展過程中的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)做出了卓越的貢獻(xiàn)。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭減緩，企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視成本管理。同時(shí)，政府為了能夠更好地抑制房?jī)r(jià)的飆升，陸續(xù)發(fā)布了許多地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。在這樣的背景下，企業(yè)傳統(tǒng)的成本管理方式已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)狀，企業(yè)必須根據(jù)自身的實(shí)際情況及市場(chǎng)的變化，不斷調(diào)整，才能保證企業(yè)的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

一、成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的意義

第一，成本管理有利于規(guī)范整體安裝工程的造價(jià)管理。房企在開發(fā)項(xiàng)目的過程當(dāng)中需要投入大量資金，而且整體費(fèi)用非常的巨大，一旦成本管理不到位，很有可能就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所投資的項(xiàng)目受到嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。甚至一些大型的項(xiàng)目在成本管理上出現(xiàn)重大問題，會(huì)直接給該企業(yè)帶來毀滅性打擊。例如，建筑工程施工過程當(dāng)中的安裝工程，一般來說都會(huì)使用到上千萬甚至上億元的啟動(dòng)資金，這就要求工程造價(jià)管理人員，必須運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)，嚴(yán)格履行崗位的職責(zé)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全程的成本監(jiān)督，確保科學(xué)、規(guī)范及合理控制好每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本。成本管理不但能提高造價(jià)管理人員的工作效率，而且能保障整個(gè)施工工期按時(shí)完成任務(wù)。由此便可以看出，成本管理能有效提高工程項(xiàng)目造價(jià)控制水平[6]。

第二，成本管理可以增強(qiáng)工程材料管控的效果。無論是哪一類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都會(huì)使用到大量的工程材料。而在材料的采購及管理中，這也是房地產(chǎn)企業(yè)資金投入最多的一個(gè)環(huán)節(jié)。為此，高效的成本管理方法，在確保整個(gè)建筑工程是符合相關(guān)要求的前提下，針對(duì)施工所需要使用到的材料進(jìn)行成本控制，確保工程材料的質(zhì)量達(dá)標(biāo)和價(jià)格合理。在工程材料保存的時(shí)候，也應(yīng)該以科學(xué)的方法減少耗損，這對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益來說，有著很大的幫助。另外，對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，成本管理是不僅是重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。所以，我們必須要把成本管理的理念灌輸?shù)矫恳粋€(gè)工作人員心中，提升他們對(duì)企業(yè)的責(zé)任感，這樣工作人員在崗期間，就能夠自覺按照成本管理措施認(rèn)真執(zhí)行，從而讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)降低工程材料耗損這一目標(biāo)，提升自身的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

第三，成本管理中還需要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用。例如行政辦公費(fèi)用，修理費(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用等，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說。雖然不是主要開支，如果不合理的控制，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺。嚴(yán)重的話，會(huì)威脅到房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。針對(duì)這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到科學(xué)的規(guī)劃，細(xì)化間接費(fèi)用，明確每一筆費(fèi)用的真正用途及必要性，提高間接費(fèi)用的利用率，這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能真正實(shí)現(xiàn)有效的成本控制。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前的成本測(cè)算

(一)土地相關(guān)性評(píng)估

在預(yù)購買土地前，需將該塊土地的地理位置、開發(fā)用途、土地價(jià)格及購買時(shí)間進(jìn)行科學(xué)分析，這一部分主要計(jì)算出涉及購買土地所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，提前準(zhǔn)備好涉及投資的各項(xiàng)預(yù)算。例如：支出的土地使用權(quán)購買費(fèi)用、土地建設(shè)費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用；土地費(fèi)用包括：置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等；還需要支出其配套設(shè)施的費(fèi)用，如水、電、天然氣以及學(xué)校、醫(yī)院等的費(fèi)用也要計(jì)算在內(nèi)，都是需要前期墊資的。這筆費(fèi)用也需要提前列支出來。如何判斷某地塊是否具備投資價(jià)值，要從成本預(yù)估開始，當(dāng)銷售毛利率扣除掉成本費(fèi)用仍有一定比例盈余時(shí)，那可以確認(rèn)這塊地是具備投資價(jià)值。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)人才培養(yǎng)及團(tuán)隊(duì)建設(shè)

房企應(yīng)結(jié)合自身企業(yè)狀況，建立合理的人才培養(yǎng)機(jī)制，這是一門綜合性學(xué)問，只有擁有高、精、專的技術(shù)能力人才才能立足于行業(yè)領(lǐng)先位置。這樣房企不僅可節(jié)省驗(yàn)收時(shí)間，發(fā)現(xiàn)問題也能早人一步。培養(yǎng)一個(gè)有強(qiáng)大技術(shù)支撐的團(tuán)隊(duì)才是企業(yè)走長(zhǎng)走遠(yuǎn)的關(guān)鍵。因此優(yōu)化人才隊(duì)伍，不斷補(bǔ)給新知識(shí)、提高技能水平，可幫助企業(yè)管理人員理清思路，提升房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理水平，同時(shí)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力[2]。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的成本管理控制

在這個(gè)階段，必須要考慮到成本管理的可行性，同時(shí)也需要考慮成本管理的過程當(dāng)中的經(jīng)濟(jì)性，只有不斷地去細(xì)化及優(yōu)化方案的合理性，才能在成本節(jié)約上體現(xiàn)出質(zhì)的飛躍。比方說寫字樓項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師可以根據(jù)規(guī)定最大化的保證土地使用率。在設(shè)備設(shè)施上也盡可能優(yōu)化，例如電梯空調(diào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，可以選擇低耗能系統(tǒng)，這樣不僅安全環(huán)保，還能在成本控制上發(fā)揮重要的作用。

設(shè)計(jì)部分的成本控制，在安排設(shè)計(jì)方案的時(shí)候，需要考慮到企業(yè)的財(cái)力以及自身的技術(shù)水平，一定不能出現(xiàn)眼高手低的情況，針對(duì)每項(xiàng)建設(shè)成本，都必須要進(jìn)行合理的控制，在選擇設(shè)備以及施工材料的時(shí)候，一定要選擇經(jīng)濟(jì)可靠，避免出現(xiàn)使用大量運(yùn)輸費(fèi)用高的零件，盡可能使用標(biāo)準(zhǔn)化建材，或者是成熟配套的零件，這樣做就能夠有效地降低成本。而且，針對(duì)圖紙的設(shè)計(jì)問題和執(zhí)行問題，設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位要多溝通，共同遵守施工標(biāo)準(zhǔn)，在溝通的時(shí)候可以出現(xiàn)問題，但是要解決問題，只有這樣才能避免圖紙的設(shè)計(jì)誤區(qū)。施工方必須要針對(duì)施工的圖紙進(jìn)行更加嚴(yán)格把控，確保滿足標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)需求的前提下，盡量減少復(fù)雜的結(jié)構(gòu)。如果超過設(shè)計(jì)上限，那么就要重新調(diào)整規(guī)劃方案，達(dá)到合理匹配的目的為止。另外，企業(yè)還需結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)狀況，本著安全第一、質(zhì)量第一、信譽(yù)第一原則，切不可通過走捷徑的方式改變個(gè)別子項(xiàng)目的質(zhì)量，在用料和設(shè)備使用上要性價(jià)比優(yōu)的方法，達(dá)到成本有效控制。

施工圖紙的不嚴(yán)謹(jǐn)會(huì)直接影響到后期成本的不可控，從而增加資方的經(jīng)濟(jì)壓力。因此加強(qiáng)施工前圖紙的審核，提前確保所呈交的圖紙可靠性及可行性，才能夠真正避免在施工的時(shí)候出現(xiàn)問題，圖紙的審核也是該階段的核心體現(xiàn)，根據(jù)建筑工程的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來看，應(yīng)該讓設(shè)計(jì)單位以外專業(yè)的第三方對(duì)圖紙進(jìn)行重新審核，這樣能夠有效降低因?yàn)樵O(shè)計(jì)不完善或者是圖紙表達(dá)有誤所造成的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也可以有效地確保工程的質(zhì)量，為后續(xù)的步驟提供更大的便捷，這也能提高整體建設(shè)的有效性以及成本控制的效率。設(shè)計(jì)單位與施工單位應(yīng)使用相同標(biāo)準(zhǔn)，避免錯(cuò)誤解讀。明確好設(shè)計(jì)單位與施工單位雙方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)于出現(xiàn)問題要采取“追責(zé)”方式，杜絕各單位在工期中出現(xiàn)紕漏。也可以采用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)審核圖紙，對(duì)于不完善的地方可以及時(shí)修正，確保工程正常進(jìn)行。

(一)選擇合適的承包商

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于承包商選擇，應(yīng)遵從謹(jǐn)慎原則，最好引入招標(biāo)競(jìng)選制度，并對(duì)投標(biāo)方進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審核，挑選出資質(zhì)較好的承包單位。因?yàn)楹玫暮献鲉挝痪邆涓呤┕べ|(zhì)量，低工程造價(jià)和短施工周期等優(yōu)點(diǎn)。這種引入良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，可以實(shí)現(xiàn)共同合作、協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共贏。

企業(yè)成立項(xiàng)目評(píng)委會(huì)，本著公正、客觀的態(tài)度對(duì)招標(biāo)進(jìn)行評(píng)定。保障雙方的主體權(quán)益，在確定承包商后，雙方應(yīng)簽署工程承包合同，合同上應(yīng)注明中標(biāo)價(jià)格，雙方需遵循各自的權(quán)利、義務(wù)，明確規(guī)定細(xì)則及施工周期，交付方式及工程進(jìn)度撥款等。所以，在項(xiàng)目工程的建設(shè)階段其成本管理與控制策略主要體現(xiàn)在招投標(biāo)合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算等幾個(gè)方面。

(二)施工階段的成本管理

如果之前的工作都是停留在圖紙上，那么施工階段就是具體執(zhí)行成本管理的階段，這一階段對(duì)成本控制的把控度直接會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展。其主要工作內(nèi)容是做好對(duì)施工方的各項(xiàng)監(jiān)督檢查，例如：施工方的施工隊(duì)伍、施工方案、計(jì)劃進(jìn)度等，保證工程質(zhì)量的同時(shí)，在工期上做到合理優(yōu)化，并對(duì)施工質(zhì)量做好監(jiān)督工作。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)有不可預(yù)估的事件發(fā)生，工程變更可能會(huì)對(duì)工程量、工程進(jìn)度產(chǎn)生一定影響，無形中也會(huì)產(chǎn)生對(duì)工程投資增加，增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。這種情況下，房地企業(yè)應(yīng)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案小組，及時(shí)做好應(yīng)對(duì)。如涉及第三方機(jī)構(gòu)審查，應(yīng)及時(shí)報(bào)批。對(duì)于工程變更事項(xiàng)，更要慎之又慎。以不影響工程進(jìn)度，經(jīng)濟(jì)損失為前提。

房企應(yīng)建立合理預(yù)警機(jī)制或者聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)代為管理，這也是應(yīng)對(duì)房企經(jīng)濟(jì)損失的途徑之一。以下為各分項(xiàng)因素的詳細(xì)介紹：

1.認(rèn)真審查施工方的組織設(shè)計(jì)工作

在正式施工之前，房地產(chǎn)的開發(fā)商必須針對(duì)施工方所提供的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行詳細(xì)審查，具體包括施工的條件分析以及主要的施工方案和施工進(jìn)度計(jì)劃等。必要的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)商可根據(jù)自身具體的情況以及施工土地的具體的情況，對(duì)施工方所給予的方案進(jìn)行優(yōu)化。這也需要對(duì)施工單位做好相關(guān)的監(jiān)督管理，針對(duì)整體的施工計(jì)劃進(jìn)行改善，在質(zhì)量能夠得到保障的前提之下，盡可能縮短工期，降低工程的造價(jià)，但是切記在施工的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商絕對(duì)不能夠過分追求工期短，因?yàn)檫@樣對(duì)施工安全和質(zhì)量不利。

2.妥善處理工程的變更以及現(xiàn)場(chǎng)簽證

房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工的過程當(dāng)中面臨著許多復(fù)雜多變的情況，會(huì)導(dǎo)致最終工程量出現(xiàn)變化，工程的施工進(jìn)度出現(xiàn)變化，例如，施工方跟承包方因?yàn)槭┕み^程當(dāng)中的細(xì)節(jié)問題而產(chǎn)生糾紛等，這些情況都是時(shí)有發(fā)生的，而這些情況的產(chǎn)生，會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于工程出現(xiàn)變更，企業(yè)必須就變更點(diǎn)進(jìn)行必要性的分析，結(jié)合目前的工程量的變化以及所帶來的效益，去判斷工程的變更是否是合理的。其次，每一個(gè)變更的要求必須都要經(jīng)過發(fā)包方監(jiān)管項(xiàng)目的總工程師同意之后，才能進(jìn)行變更。最后，如果設(shè)計(jì)的變更問題過大，甚至是直接超過了原有的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，或者是超過了設(shè)計(jì)規(guī)模，那么就必須要將變更后的設(shè)計(jì)圖紙重新交給審批部門去審查，以及請(qǐng)求相關(guān)的部門的許可?？偠灾?，妥善處理好工程的變更，既能夠保證整體工程可以順利地展開，同時(shí)也可以避免一些不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后的成本控制

這一階段主要涉及房地產(chǎn)材料相關(guān)價(jià)格是否屬實(shí)，是否是按定額單價(jià)進(jìn)行，其他費(fèi)用的審核是否與合同標(biāo)的相一致，房產(chǎn)建筑的類型是否與施工圖紙相一致，工程任務(wù)是否與合同標(biāo)的工程量一致，建筑質(zhì)量與材料價(jià)格是否是按規(guī)定執(zhí)行的。這些細(xì)小環(huán)節(jié)需要反復(fù)核對(duì)，避免出現(xiàn)漏做、少做、不做等現(xiàn)象發(fā)生。

如果過程中出現(xiàn)了不可控的因素，也可能導(dǎo)致工程造價(jià)提高，必須確保工程材料手續(xù)完備，各類的驗(yàn)收簽證和施工記錄都符合標(biāo)準(zhǔn)。另外，參與設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理工程師也要對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，確認(rèn)無誤后才會(huì)列入結(jié)算。

依據(jù)我國(guó)的《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目指的是房地產(chǎn)公司依法取得土地的使用權(quán)來針對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施或者是房屋的建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本主要由這幾項(xiàng)組成：土地費(fèi)用、土地建設(shè)費(fèi)用和設(shè)備費(fèi)用，這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要成本支出，約占總成本的80%。而以上這三項(xiàng)中，土地費(fèi)用是其中最大一部分支出。在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，成本控制是決定著房地產(chǎn)企業(yè)在未來發(fā)展的一個(gè)重要的關(guān)鍵因素，同樣也是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵因素。

五、結(jié)論

在企業(yè)內(nèi)部，控制成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)收來說，有著深遠(yuǎn)的意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式,變?cè)瓉怼跋蛲恋匾б妗钡哪Ｊ礁臑椤跋蚬芾硪б妗钡哪Ｊ?，加緊修煉內(nèi)功，進(jìn)入精細(xì)化成本管理之路[3]。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，成本管理一直是房地產(chǎn)企業(yè)最為核心的環(huán)節(jié)，成本控制得合理，就會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)提供較大的利潤(rùn)彈性空間，反之，也會(huì)出現(xiàn)“倒虧”現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，參與人數(shù)多，投入資金大，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于每個(gè)階段都要有成本控制意識(shí)，對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、材料管理等全過程進(jìn)行成本管控，嚴(yán)格把關(guān)，緊密配合，使成本控制與應(yīng)對(duì)策略貫穿于設(shè)計(jì)階段、施工階段、結(jié)算階段，有效運(yùn)用，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上，有效提升，達(dá)到理想的成本控制效果。