房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃問題探析

文/陳艷紅（內(nèi)蒙古首地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)為了合理降低稅收成本，提高市場競爭力的有效方法。在我國，納稅籌劃的研究仍處于起步階段，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的納稅籌劃研究更為薄弱，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理論支持仍然不足。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)具有重要意義。

一、納稅籌劃相關(guān)概念

（一）納稅籌劃的概念

納稅籌劃是指納稅人應(yīng)在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，使用合法的渠道，通過企業(yè)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)活動(dòng)安排，減少納稅，使納稅人獲得經(jīng)濟(jì)利益。本文認(rèn)為，稅收籌劃與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理密切相關(guān)，兩者是相輔相成的。納稅籌劃活動(dòng)實(shí)際上是積極主動(dòng)的財(cái)務(wù)管理措施，通過納稅統(tǒng)籌，企業(yè)可以形成長期財(cái)務(wù)計(jì)劃并推動(dòng)公司的各種改進(jìn)。管理制度的完善提高了稅收申報(bào)的合法性和科學(xué)性，使公司能夠優(yōu)化稅收選擇，提高稅收意識(shí)并加強(qiáng)稅收管理，規(guī)范納稅行為和預(yù)防稅收問題。

（二）納稅籌劃的基本方法

1.優(yōu)惠政策法

為了降低企業(yè)稅負(fù)，維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，我國針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策。企業(yè)要根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r選擇合適的優(yōu)惠政策，把握好政策中帶有傾向性的優(yōu)惠點(diǎn)。根據(jù)已出臺(tái)的政策進(jìn)行納稅籌劃，可以從中享受到優(yōu)惠。例如我國政策規(guī)定，普通住宅20%以下的增值率，可免收土地增值稅。

2.縮減計(jì)稅依據(jù)法

在依法合規(guī)的基礎(chǔ)上，成立公司、分公司或子公司來分?jǐn)偸杖牒统杀荆_(dá)到較低的稅務(wù)計(jì)算準(zhǔn)則，實(shí)現(xiàn)減少稅款的目的。例如，如果房地產(chǎn)公司出售自己的房屋，其銷售量越多，相應(yīng)的增值稅就越高，稅收負(fù)擔(dān)過重，此時(shí)，若建立負(fù)責(zé)銷售的分公司，有可能減輕由于收入分配帶來的稅收負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

（一）前期準(zhǔn)備階段的納稅籌劃

1.公司形式選擇

總公司可以通過建立其名下的分公司和其名下的子公司的方式，來減輕稅務(wù)給公司帶來的壓力。分公司依屬于總公司，不單獨(dú)設(shè)立額外的法人，子公司不同于分公司，具有獨(dú)立的法人。國家對(duì)于子公司和分公司，有不同的稅收規(guī)定的政策。分公司的稅費(fèi)由總公司負(fù)責(zé)，在項(xiàng)目完成過程中，出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也由總公司承擔(dān)。而子公司由于具有法人獨(dú)特性，不需要總公司代繳稅費(fèi)，在開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)影響總公司。

西雙說，那簡單，現(xiàn)在就可以還你。他將手里的借條折一下，再折一下，然后展開，問羅衫，是不是三等分？羅衫莫名其妙地看著他，搞不懂他接下來會(huì)有什么名堂。西雙嗤地從借條上撕下一綹，彈一下，甩給羅衫，說，三萬塊錢的三分之一，正好一萬，還你。

2.籌資方式的納稅籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需要花費(fèi)大量的時(shí)間和資金，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)靠銀行借款來維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，由于項(xiàng)目周期較長，利息較多?；I資有幾種方式：銀行借款、外資投入、向社會(huì)發(fā)行股票、內(nèi)部資金積累等。從納稅籌劃的角度，分析了幾種融資方法，融資方式具體可以分為債務(wù)融資和權(quán)益融資。但貸款利息可以在所得稅之前扣除，因此可以用作扣除額以計(jì)算增值稅在土地上的增加值。

（二）建設(shè)環(huán)節(jié)的納稅籌劃

1.利息扣除方式

企業(yè)采用不同的方式，計(jì)算公司所得稅和土地增值稅的利息費(fèi)用。新稅法規(guī)定，在計(jì)算所得稅時(shí)，在完成項(xiàng)目開發(fā)之前，產(chǎn)生的利息費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，當(dāng)期費(fèi)用計(jì)算的是項(xiàng)目完成后的利息。計(jì)算土地增值稅時(shí)，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“凡納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能夠提供貸款證明，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他開發(fā)成本，將在土地使用權(quán)購置成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%內(nèi)扣除；不能提供貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)成本按照土地使用權(quán)在付款和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%之內(nèi)扣除?！?/p>

2.分別核算增值額

為了調(diào)整居民住房結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國家暫時(shí)免征房地產(chǎn)開發(fā)公司以較低增幅建設(shè)的普通住房增值稅，標(biāo)準(zhǔn)是不超過20%。但房地產(chǎn)公司需要分別計(jì)算增加值，未經(jīng)過核算的部分，不能享受免稅政策。

（三）銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃

1.銷售價(jià)格納稅籌劃

從直接節(jié)稅的角度看，銷售價(jià)格的制定，會(huì)對(duì)營業(yè)稅和土地增值稅產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)銷售的營業(yè)稅稅率是 5%，土地增值稅最低稅率是30%，營業(yè)稅是土地增值稅的六分之一，因此土地增值稅是納稅籌劃的主要籌劃內(nèi)容。值得注意的是，普通標(biāo)準(zhǔn)房建設(shè)的土地增值稅具有稅收優(yōu)惠，即“納稅人在建造的建筑物是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的情況下，在售出商品后，增值率小于20%，無需繳納土地增值稅。增值率大于 20%，要按照規(guī)定繳納增值額的全部稅金。銷售定價(jià)需要結(jié)合本條優(yōu)惠政策，才能使企業(yè)最大程度享受到稅收優(yōu)惠?！?/p>

隨著消費(fèi)者消費(fèi)需求不斷提高，房地產(chǎn)市場的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)日益完善，房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)也從毛坯房逐漸朝精裝修住房發(fā)展。精裝修住房由于其裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，涉稅問題不能一概而論。目前大多數(shù)企業(yè)也能把裝修收入按照一定的預(yù)征稅比例去正常繳納增值稅，因?yàn)槠髽I(yè)了解雖然裝修的成本在結(jié)算土地增值稅時(shí)，裝修的價(jià)格不會(huì)增加，但是卻提高了土地增值稅的預(yù)征比例。因此，裝修收入繳納了一定的增值稅。同時(shí)目前企業(yè)多數(shù)采取了分別定價(jià)的方案，房地產(chǎn)企業(yè)按毛坯房的價(jià)格作為住房銷售收入，繳納土地增值稅和營業(yè)稅，對(duì)于裝修的價(jià)格沒有去繳納土地增值稅。

（四）利潤分配環(huán)節(jié)的納稅籌劃

就利潤部分的納稅籌劃而言，企業(yè)利潤分配的基礎(chǔ)取決于當(dāng)期利潤總數(shù)，即扣除所得稅后的純利潤。企業(yè)為了追求利潤，可以考慮以不同方式對(duì)利潤總額進(jìn)行納稅籌劃。在我國的《企業(yè)所得稅法》中，有幾種不同的項(xiàng)目，他們可以扣除的費(fèi)用項(xiàng)目，就是針對(duì)如實(shí)全額扣除的項(xiàng)目。具體都分別做出了詳細(xì)的規(guī)定，首先是給員工發(fā)放的合法的工資支出；其次是企業(yè)符合法律規(guī)定的用于國家環(huán)境建設(shè)方面的專項(xiàng)資金；最后是向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出等。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于這些可以根據(jù)實(shí)際情況扣除的支出，為了保證以后也可以有理有據(jù)地如實(shí)扣除，都會(huì)將這些相關(guān)的所有發(fā)票保存完好。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的問題分析

（一）缺乏對(duì)納稅籌劃的足夠認(rèn)識(shí)

通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分析可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)企業(yè)沒有意識(shí)到納稅籌劃的重要性。納稅籌劃要求工作人員具有專業(yè)知識(shí)水平，能掌握并熟練運(yùn)用相關(guān)法律法規(guī)，還要具有與財(cái)務(wù)管理相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)。納稅籌劃不光要解決企業(yè)稅負(fù)問題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化才是納稅籌劃的根本目的，這就要求從事納稅籌劃的工作人員具有高水平專業(yè)技能。一些中小型企業(yè)由于缺乏對(duì)納稅籌劃的認(rèn)知，隨意使用專業(yè)水平不足的跨崗員工進(jìn)行納稅籌劃，會(huì)增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

（二）企業(yè)納稅籌劃水平不高

首先，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然使用具有高稅收風(fēng)險(xiǎn)的傳統(tǒng)納稅籌劃模式，并且節(jié)稅環(huán)節(jié)之間并不緊密。自“營改增”政策出臺(tái)之后，企業(yè)的在建項(xiàng)目從繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，由于增值稅發(fā)票數(shù)量不足，大幅度增加了企業(yè)稅金支出。由于成本分配不均，導(dǎo)致在項(xiàng)目開發(fā)過程中，企業(yè)增值稅和所得稅居高不下。

其次，企業(yè)沒有提前考慮到納稅籌劃需要一定的成本，在實(shí)際籌劃的過程中，沒有權(quán)衡成本與利潤之間的關(guān)系。但掌握二者的平衡點(diǎn)并非易事，在納稅籌劃開始前對(duì)未開展的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算，得到的結(jié)果會(huì)與實(shí)際操作時(shí)存在一定偏差，反映出一些房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃水平不足的問題。

（三）納稅籌劃人才資源匱乏

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，不會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的納稅籌劃人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的納稅籌劃，其主要任用企業(yè)財(cái)務(wù)部的人員來處理相關(guān)事宜。但企業(yè)財(cái)務(wù)人員由于缺乏專業(yè)的納稅籌劃知識(shí)，很難對(duì)企業(yè)納稅籌劃進(jìn)行專業(yè)性指導(dǎo)。納稅籌劃需要以規(guī)范和有序的方式進(jìn)行，以確保方案順利高效的籌劃。

納稅籌劃是財(cái)務(wù)事務(wù)的一個(gè)分支，但需要企業(yè)其他部門協(xié)調(diào)配合。因此，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃工作時(shí)，需要召集各個(gè)部門負(fù)責(zé)人，從不同的角度全方面地進(jìn)行分析和討論，最大限度地減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)利潤。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)高

由于房地產(chǎn)公司的特殊性，在納稅籌劃時(shí)，可能會(huì)面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高稅行業(yè)，國家采用稅收調(diào)整的措施進(jìn)行調(diào)控，因此國家稅收法律和政策經(jīng)常發(fā)生變化。由于納稅籌劃是預(yù)先計(jì)劃。在方案實(shí)施期間，國家稅收政策可能已經(jīng)發(fā)生改變，原有的方案便不再適用于當(dāng)前政策。因此企業(yè)在選擇方案時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎行事，盡可能避免此類風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的實(shí)際損失。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃問題的防范措施

（一）充分掌握國家經(jīng)濟(jì)政策和稅收法律規(guī)范

房地產(chǎn)公司目前處于營業(yè)稅改增值稅的初期。首先，需要確保稅費(fèi)計(jì)算準(zhǔn)確無誤，對(duì)國家政策有透徹的了解，避免因不熟悉政策而導(dǎo)致多付稅款。房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃人員，還可以在需要時(shí)向?qū)＜易稍?，或與納稅籌劃相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。同時(shí)，企業(yè)需要與稅務(wù)部門加強(qiáng)聯(lián)系，樹立優(yōu)秀的納稅人形象。通過與稅務(wù)部門的聯(lián)絡(luò)，可以準(zhǔn)確地了解當(dāng)前的稅收政策和稅收趨勢，稅務(wù)部門可以幫助企業(yè)更好地實(shí)施納稅籌劃。

（二）正確樹立納稅籌劃目標(biāo)

納稅籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理不可或缺的一部分，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)利潤值最大化，必須從全面的發(fā)展角度來正確設(shè)定納稅籌劃目標(biāo)，納稅籌劃是一個(gè)整體且系統(tǒng)的工作，其中包括更多類型的稅收，不能僅考慮個(gè)別稅種。當(dāng)籌劃追求短期利潤而影響企業(yè)的長期發(fā)展時(shí)，應(yīng)考慮對(duì)企業(yè)長期發(fā)展最有效的納稅籌劃，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

同時(shí)企業(yè)需要在納稅籌劃成本規(guī)劃中做好工作。房地產(chǎn)開發(fā)商的成本涉及兩個(gè)方面。一是直接成本，即公司實(shí)行納稅籌劃方案的成本，如人工、行政和資本成本。二是間接成本，即在實(shí)行納稅籌劃期間可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)成本。例如為了特定的納稅籌劃方案將放棄其他方案，這是產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本；例如由于納稅籌劃方案失敗導(dǎo)致的處罰或法律責(zé)任是風(fēng)險(xiǎn)成本。

（三）加強(qiáng)培育相關(guān)專業(yè)人才

首先，擁有專業(yè)的納稅籌劃人員，是企業(yè)保證籌劃方案順利實(shí)施的前提。無論是任用企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員還是專門設(shè)立納稅籌劃部門，都要保證相關(guān)工作人員具有納稅籌劃的專業(yè)知識(shí)。企業(yè)需要定期為相關(guān)人員組織系統(tǒng)的培訓(xùn)，只有充分了解最新的稅務(wù)政策和法律法規(guī)，才能使納稅籌劃順利展開，減少因缺乏對(duì)納稅籌劃的認(rèn)知而導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

其次，企業(yè)應(yīng)做好納稅籌劃人員的儲(chǔ)備工作，短期的培訓(xùn)難以達(dá)到專業(yè)的效果，聘用專業(yè)的納稅籌劃人員可以提高企業(yè)納稅籌劃的效率，避免內(nèi)部財(cái)務(wù)人員因一崗多職產(chǎn)生工作效率低下的問題。此外，要做好公司各部門之間的協(xié)調(diào)溝通。一方面，保證納稅籌劃與企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另一方面，減少了納稅籌劃的障礙，確保納稅籌劃與稅收政策之間的一致性。

（四）建立與完善事后風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立方案實(shí)施后的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。納稅籌劃具有綜合性和重復(fù)性，建立事后風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系是必然的，不僅可以為納稅籌劃的制定提供基礎(chǔ)，還能為相關(guān)人員提供參考，分析判斷本次納稅籌劃的可行性。

納稅籌劃對(duì)企業(yè)的影響可以從事后風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)明確體現(xiàn)，并為納稅籌劃的開發(fā)和改進(jìn)提供參考依據(jù)。納稅籌劃是一項(xiàng)全面而系統(tǒng)的工作，其中包括許多具體細(xì)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃的學(xué)習(xí)，逐步提高企業(yè)納稅籌劃的水平，以及時(shí)規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)下競爭激烈的市場環(huán)境中，對(duì)市場環(huán)境的變化做出冷靜的反應(yīng)，使企業(yè)長期健康持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃具有一定的復(fù)雜性，涉及企業(yè)整體利益。除了考慮單一稅種的納稅籌劃之外，還應(yīng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體稅負(fù)最小值和利潤最大化。稅收優(yōu)惠政策不是企業(yè)唯一需要考慮的問題，還要分析其他稅收成本問題。房地產(chǎn)企業(yè)只有從企業(yè)全方位考慮，才能對(duì)納稅籌劃的可行性和實(shí)用性進(jìn)行深入評(píng)估，從而使企業(yè)擇優(yōu)選擇納稅籌劃方案。