土地增值稅清算對房價及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

文/王聰慧（悅達(dá)地產(chǎn)服務(wù)江蘇有限公司）

土地增值稅清算政策所針對的對象是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中攫取到大量利益的房地產(chǎn)開發(fā)商，從本質(zhì)上講，這種政策是政府從宏觀戰(zhàn)略角度對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的一種手段。2013年6月，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)[2013]67號），這一文件出臺的目的在于更好地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常開展土地增值稅清算管理工作，進(jìn)而順利實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算目標(biāo)。從企業(yè)角度來看，企業(yè)應(yīng)該正確看待稅收政策，采用合理的方式獲取利潤，只有這樣才能在愈發(fā)激烈的市場競爭環(huán)境下謀求更好的發(fā)展。

一、土地增值稅清算的意義

在當(dāng)前時代背景下，土地增值稅清算政策出臺的意義主要包括以下幾點：

（1）抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為。在21世紀(jì)初期，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國各地的房價都在飛速上漲，在這一時代背景下，商人利用自身持有的土地進(jìn)行囤積炒作，必然會不正常地推高土地的價格，進(jìn)而發(fā)生日本在20世紀(jì)80、90年代發(fā)生過的泡沫危機。而土地增值稅清算能夠在一定程度上對國內(nèi)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行控制，進(jìn)而降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

（2）擠壓房地產(chǎn)企業(yè)利潤。在當(dāng)前時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率相當(dāng)之高。在21世紀(jì)初期，其獲利的最主要途徑就是憑借土地在流轉(zhuǎn)過程中的增值，這種高額的利潤會極大推動房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地的積極性，進(jìn)而對市場經(jīng)濟造成極其惡劣的影響。土地增值稅清算能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)從土地增值上獲取收益的空間，進(jìn)而減緩房地產(chǎn)泡沫擴大的速度，有助于降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險[1]。

（3）優(yōu)化房地產(chǎn)市場質(zhì)量。土地增值稅清算政策能夠抑制整個房地產(chǎn)市場中存在的投機行為和違規(guī)行為，將大量不符合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要的企業(yè)清除出隊伍，這對于優(yōu)化房地產(chǎn)市場質(zhì)量，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展具備十分重要的現(xiàn)實意義。

二、土地增值稅清算對房價的影響

（一）短期影響

從短期角度來看，土地增值稅清算對于房價的影響是較為積極的，能夠在一定程度上抑制住房價持續(xù)上揚的趨勢。具體而言，在短期內(nèi)，由于房地產(chǎn)供給相對穩(wěn)定，土地增值稅清算所造成的稅負(fù)壓力并不會直接轉(zhuǎn)嫁給消費者，會在短時間內(nèi)創(chuàng)造一個房地產(chǎn)發(fā)展的穩(wěn)定期。

（二）長期影響

從長期角度來看，土地增值稅清算并不會抑制房價的總體上漲趨勢。具體表現(xiàn)如下：

（1）土地增值稅清算的本質(zhì)是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的超額利潤部分進(jìn)行分享，在這一背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了維持高額利潤，往往會對產(chǎn)品價格進(jìn)行提升，并將該政策進(jìn)行宣傳，釋放錯誤信號，強化購房者的漲價預(yù)期，進(jìn)而將稅收壓力向消費者轉(zhuǎn)移。

（2）在土地增值稅清算政策出臺前后，也就是2006年左右，正是我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵時期，大量的農(nóng)村人口開始逐漸向城鎮(zhèn)聚集，這些人員帶來了大量的住房需求。同時，城鎮(zhèn)化人口的住房改善也會進(jìn)一步擴大對于新房源的需求。這種需求的穩(wěn)定性是推動房價上漲的根本推手，也在時代的發(fā)展中得到了驗證。

（3）我國房地產(chǎn)的土地供給屬于寡頭壟斷，地方政府希望從土地上獲得大量的財政收入以促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展，因此其價格往往相對較高，進(jìn)而帶動房價上漲[2]。

三、土地增值稅清算對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

土地增值稅清算政策在對整個房地產(chǎn)行業(yè)造成影響的同時，也對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了較為嚴(yán)重的影響。具體表現(xiàn)如下。

（一）降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間

土地增值稅清算政策的出臺在一定程度上壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，特別是從實踐角度講，土地增值稅所采用的稅負(fù)方式屬于累進(jìn)稅。在這一制度背景下，在房地產(chǎn)市場中獲得更多利潤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其所需要承擔(dān)的稅負(fù)額度也就越大，所繳納的稅額也就越多。

具體而言，土地增值稅清算政策的出臺對于不同企業(yè)利潤空間的影響是不同的，本文從不同角度對影響程度進(jìn)行分析：

（1）從產(chǎn)品類型角度看。以高檔商品房開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所受到的負(fù)面影響普遍較大，這是由于高檔住房往往具備較高的溢價與毛利率。按照土地增值稅的計稅方式，結(jié)合相關(guān)稅收抵扣政策，當(dāng)項目毛利率低于23.1%時，不需要交稅。當(dāng)項目收益率在25%-30%左右時，其對于房地產(chǎn)企業(yè)整體的利潤率影響約為5%-13%左右。當(dāng)項目的毛利率超過50%時，房地產(chǎn)就需要繳納27%左右的稅額。以高檔商品房開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率普遍在50%以上，除此之外，土地增值稅增收規(guī)定中按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)出售，增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅的政策也無法適用于豪華類住宅。

（2）從企業(yè)規(guī)模角度看。土地增值稅清算政策對于中小規(guī)模企業(yè)的影響程度相對較大，具體而言，相比于大型集團(tuán)化企業(yè)而言，中小企業(yè)存在客觀融資能力較弱的現(xiàn)象，該政策會導(dǎo)致企業(yè)本身的資金供應(yīng)受到制約，進(jìn)而影響后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程。在極端情況下，該項政策的出臺還導(dǎo)致一部分實力較弱的小公司出現(xiàn)倒閉危機。而這種風(fēng)險對于資金充足的大型企業(yè)來講，完全可以忽略不計[3]。

（3）從經(jīng)營模式角度看。依賴土地增值進(jìn)行盈利的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受政策影響更大。具體而言，在政策出臺之前，嚴(yán)重依賴土地增值進(jìn)行盈利的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量極多，甚至有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往并不實際進(jìn)行大批量的房產(chǎn)開發(fā)并從中獲取利益，只是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的身份從政府手中獲取土地，在土地價格上漲之后便立刻將其出售，在短期內(nèi)獲取數(shù)額龐大的經(jīng)濟效益。在土地增值稅清算政策出臺之后，這些手里掌握著大量土地的企業(yè)普遍面臨巨額的土地增值稅成本支出。同時，使這些并不創(chuàng)造實際價值，所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”出局也是土地增值稅清算政策出臺的目的之一。

（二）調(diào)整與優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

在土地增值稅清算政策出臺之前，由于房地產(chǎn)市場的巨額利潤，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量相對較多，其內(nèi)部也存在大量資質(zhì)不足、渾水摸魚、存在一定風(fēng)險的企業(yè)。而在土地增值稅清算政策出臺之后，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率開始被大量壓縮，在這種沖擊下能夠生存的企業(yè)往往具備較強的實力與行業(yè)競爭力，至于那些資質(zhì)不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本來就是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的隱患，淘汰這樣的企業(yè)是歷史的必然，能夠促進(jìn)整個房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步。

從這一角度來看，土地增值稅清算政策的出臺能夠改變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在的混亂現(xiàn)象，留下的都是優(yōu)秀的、經(jīng)營風(fēng)險較低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在這些企業(yè)的影響下，整個房地產(chǎn)行業(yè)都會實現(xiàn)健康有序的發(fā)展。從歷史發(fā)展的角度來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)并未達(dá)到20世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)行業(yè)的混亂程度，這與土地增值稅清算是分不開的，是國家從政策角度對市場經(jīng)濟進(jìn)行調(diào)控的一種重要手段[4]。

（三）改變房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略與方式

土地增值稅清算政策在一定程度上改變了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略與方式。在實踐中的具體表現(xiàn)如下：

（1）具備施工能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始實行內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價。對于大型集團(tuán)企業(yè)來說，內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價一直是此類企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的重要工具。對于具備施工能力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其施工活動均是由其內(nèi)部的子開發(fā)公司或者是分公司性質(zhì)的施工企業(yè)來完成的。在這一背景下，集團(tuán)式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往可以通過內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價的方式來提升工程施工的單價，將一部分利潤向施工企業(yè)轉(zhuǎn)移，最終降低企業(yè)本身所需要繳納的增值稅數(shù)額。在實踐中，國家可以通過對扣除項目進(jìn)行審核簽證的方式限制超出限度的轉(zhuǎn)移定價活動，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)根據(jù)市場單價對工程建設(shè)的成本價進(jìn)行確定，進(jìn)而保證轉(zhuǎn)移定價在可接受的范圍內(nèi)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)移經(jīng)營策略。在傳統(tǒng)經(jīng)營背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是通過經(jīng)濟發(fā)展過程中土地的增值獲取相應(yīng)的利益，而在土地增值稅清算政策出臺之后，通過這種方式所能夠獲取的利潤開始明顯下降。在這一背景下，企業(yè)很難從土地增值上獲取大量的利潤，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開始向制造業(yè)的屬性轉(zhuǎn)化，依靠資本的高速流動實現(xiàn)快速增值。在這一思想指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)開始著重提升自身的項目流轉(zhuǎn)速度，縮短項目周期，通過合理的縮短項目周期的方式，在同一時間范圍內(nèi)，企業(yè)所能夠獲得的凈利潤約為不縮短項目周期的1.5倍，能夠充分實現(xiàn)企業(yè)追逐利益最大化的基本目標(biāo)[5]。

（四）增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的比例

土地增值稅清算政策的出臺也從側(cè)面增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的比例。具體表現(xiàn)如下：

（1）在土地增值稅清算政策出臺的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保障自身的利潤率，就必須適當(dāng)提升自身的銷售價格。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分結(jié)合所在地區(qū)居民的人均收入情況，考慮到市場的特殊需求，適當(dāng)縮小利潤空間，從而進(jìn)行納稅籌劃，降低土地增值稅的繳納數(shù)額。

（2）在土地增值稅清算政策出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)正式度過了發(fā)展早期的野蠻生長階段，進(jìn)入了以產(chǎn)品為中心、注重房產(chǎn)質(zhì)量的發(fā)展階段，在這一階段，企業(yè)只有重視自身信譽，為消費者提供良好的房產(chǎn)產(chǎn)品并與之形成良好的關(guān)系，才能在激烈的市場競爭環(huán)境中充分發(fā)揮自身的核心競爭力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開始開發(fā)大量的低價、優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，在一定程度上提升了房產(chǎn)質(zhì)量。

（3）我國相關(guān)部門對于房地產(chǎn)項目開發(fā)有著相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定，其中有一條：在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，如果存在一方出資、一方出地的情況，則可以將其認(rèn)定為合作建房狀態(tài)。在這一背景下，如果雙方合作建房的完工項目屬于分房自用性質(zhì)，則可以暫時免收土地增值稅。因此，相關(guān)單位可以利用這一政策內(nèi)涵，尋找一些具備土地開發(fā)意圖但并不具備建房能力的單位對房地產(chǎn)項目進(jìn)行合作開發(fā)，通過這種方式可以獲得暫時無須繳納土地增值稅的利好，并提升自身的綜合效益。

四、結(jié)論

縱觀全文，土地增值稅清算政策是國家從宏觀視角出發(fā)，以抑制炒作、擠壓利潤、調(diào)控市場為主要目的的一種政策。本文從多角度對土地增值稅之于房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行了分析，其中，土地增值稅清算對于房價的影響可以從短期、長期兩個角度進(jìn)行分析，短期來看，土地增值稅清算會對房價上揚的趨勢具備一定的抑制效果，但是從長期視角來看，土地增值稅清算政策無法對房價整體的上漲趨勢進(jìn)行控制，這在相關(guān)政策出臺之后的時間里也已經(jīng)有了驗證。另外，筆者還對土地增值稅清算之于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響進(jìn)行了分析。希望本文的研究內(nèi)容能夠為房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺以及房地產(chǎn)企業(yè)的合理應(yīng)對提供一定的理論指導(dǎo)，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展。

相關(guān)鏈接

土地增值稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。