論房地產企業(yè)財務內部控制的問題及應對措施

文/鄭國松（浙江龍盛集團股份有限公司）

據(jù)央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近年來我國個人住房貸款呈持續(xù)增長的趨勢，其中2019年、2020年、2021年個人住房貸款分別增加7．43萬億元、7．87萬億元、7．92萬億元。由此可見，房地產企業(yè)一直在我國的經濟發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，也是我國產業(yè)結構中最重要的一部分。同時，國家也對房地產企業(yè)寄予厚望，目的就是為了促進經濟的增長。但是在最近幾年，國家一直推行嚴格控制經濟風險宏觀政策，并且相繼出臺了一系列的限購、限貸等政策。這些政策給房地產行業(yè)帶來巨大挑戰(zhàn)，增加了產業(yè)開發(fā)的難度，使房地產行業(yè)面臨著更加嚴酷的環(huán)境。這一切都給房地產行業(yè)提出了新的發(fā)展要求。因此要加強對我國房地產企業(yè)財務內部控制的管理。

一、內部控制相關概念闡述

就房地產企業(yè)而言，內部控制是指在特定的環(huán)境下，企業(yè)為了充分調動各種內部資源，提高自身的經營管理效益，最終實現(xiàn)企業(yè)既定的發(fā)展戰(zhàn)略目標，而在內部實施的具有制約性、調控性的各種規(guī)章制度，以及管理計劃和管理方法的總稱。企業(yè)實施內部控制的基本原則有全面性原則、重要性原則、制衡性原則以及成本效益原則。在實施內部控制的過程中，采用的主要方法有職責分工控制、預算控制、績效考核控制、信息技術控制等。內部控制體系的建立主要包含了內部控制環(huán)境的改善、風險的識別與分析、風險的防范與控制、信息的溝通與應用以及內部的監(jiān)督與管理等各項工作。

二、建立健全房地產企業(yè)內部控制制度的重要意義

（一）有利于房地產企業(yè)有效規(guī)避風險

首先，完善的內部控制制度可以保證信息的真實性，提高企業(yè)資產管理規(guī)范性。其次，完善的內控制度能夠實現(xiàn)對企業(yè)的每個環(huán)節(jié)進行有效監(jiān)督，保證各個環(huán)節(jié)的財產安全。

（二）有利于增強對房地產企業(yè)各個部門的管理

完善的內部控制制度可以將企業(yè)的各個部門進行有效的連接，可以通過績效的考核制度對各個部門的工作進行真實的反饋，促進部門之間的信息交流，最終促進企業(yè)之間的良性競爭，從而保證企業(yè)效益最大化目標的實現(xiàn)。

三、房地產企業(yè)財務內部控制存在的問題

（一）現(xiàn)行內控機制完善性、靈活性不足

隨著國家治理水平的顯著提升，企業(yè)內控理論日益完善，不少房地產企業(yè)也逐漸形成了較為成熟的內控機制。此前，房地產企業(yè)在發(fā)展之初已經引入了內部控制制度的運行機制，為房地產行業(yè)的起步帶來了不可估量的經濟效益，但是還有很多的房地產企業(yè)的內部控制制度形式較為粗放，完完全全照搬國外的企業(yè)或者發(fā)展較為優(yōu)秀的企業(yè)，而不顧自身發(fā)展的實際情況，這就使得整個的內部控制機制充滿了呆板，缺乏靈活性。這種方式也完全沒有考慮到房地產企業(yè)的財務需求，缺乏整體性。因此隨著房地產企業(yè)的規(guī)模不斷擴大，內部控制制度在具體推進時，存在制度與發(fā)展實際不協(xié)調的問題，這就對內控制度的落實產生了嚴重阻礙。而且，經濟新常態(tài)下，國家金融政策不斷更新，市場環(huán)境日益復雜。當內控制度缺乏靈活性，可能就會被無情的市場所淘汰。內部控制制度是否靈活也是房地產企業(yè)有效發(fā)展的關鍵因素。

（二）財務風險防控能力缺失

企業(yè)內外環(huán)境的變化給企業(yè)發(fā)展帶來了諸多不確定影響，由此，房地產企業(yè)面臨越來越大的風險。風險防控是房地產企業(yè)實施內部控制的重要內容，但依照現(xiàn)階段企業(yè)的風險管控水平來看，當前的企業(yè)管控形式都較為粗放，也沒有對風險的管控采取一定的措施，如對風險的分析不到位，對應用系統(tǒng)也不能做到及時的更新，也沒有較為科學的應對策略，因此無法對房地產企業(yè)的風險問題進行充分的評估，給房地產企業(yè)帶來一定的損失。

（三）內部控制缺乏監(jiān)督保障機制

企業(yè)內控執(zhí)行者大多偏向于個人，房地產企業(yè)也是如此。因此對內部控制制度的執(zhí)行者進行合理的管控，不僅能有效防控人為風險，也能在某種程度上保障企業(yè)內控制度的有力執(zhí)行。但是這個過程是一個極其復雜的過程，如果管控不當，還會阻礙房地產企業(yè)的日常運營。另外，內控機制存在一定滯后性，如果監(jiān)督人員不能夠將具體的情況進行及時、如實的反映，就難以發(fā)揮監(jiān)督職能作用，無法及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)實際內控工作中的問題。也有的房地產企業(yè)缺乏制度執(zhí)行力，監(jiān)督崗位形如虛設，并未遵循一定流程進行日常工作，不僅不利于員工積極性的提高，而且還耽誤了風險防范的最佳時期。

四、加強房地產企業(yè)財務內部控制的策略

財務的內部控制也可以稱之為企業(yè)理財，也就是說不僅要在金融、股票等市場中保持穩(wěn)定，而且要在財務的內部控制制度方面保持企業(yè)的活力，因此對財務進行管控就顯得極其重要，如果對財務的管控不到位，則會對企業(yè)的發(fā)展帶來嚴重的不良影響，嚴重阻礙了市場的發(fā)展。

（一）創(chuàng)造良好的內控環(huán)境

內控環(huán)境是企業(yè)開展內控工作的基本保障。因此，房地產企業(yè)加大內控執(zhí)行力度，應當優(yōu)先優(yōu)化內控實施環(huán)境。在優(yōu)化內控環(huán)境時，具體可以從兩個方面切入：首先，完善內控制度，企業(yè)可以基于自身的業(yè)務特點與戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，對《風險控制矩陣》和《企業(yè)內部控制手冊》予以持續(xù)更新，從而使內控制度適應于企業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀，同時，還需要將風險管理與合規(guī)管理要求嵌入業(yè)務流程，形成系統(tǒng)化的、全面的風險防控機制，從而提升內控制度的有效性，最終建立起系統(tǒng)全面且具有明確標準的內控管理制度；其次，優(yōu)化內控治理結構，科學有效的治理結構能夠充分發(fā)揮其相互制約、相互監(jiān)督的作用。在優(yōu)化過程中，房地產企業(yè)應基于《公司法》規(guī)定，設立相應的法人治理結構，其主要有股東大會、董事會、監(jiān)事會以及經理層組成。在此基礎上，還需要確保監(jiān)事會與董事會的獨立性，確保其在監(jiān)督、決策過程中的相對獨立地位，從而充分發(fā)揮董事會與監(jiān)事會的作用。另外，就上市房地產企業(yè)而言，還要按照相關要求，引入獨立董事，并充分發(fā)揮獨立董事的作用。

（二）健全風險控制應對，從財務角度全面進行風險評估

風險意識及風險防范能力決定著企業(yè)能否在日益激烈的市場競爭中生存下來。所以，房地產企業(yè)有必要建立風險意識，提升自身風險防控能力。具體可以從以下兩個方面入手。首先，是把房地產企業(yè)有可能引發(fā)風險的各個因素加以分析，并進行一定的消滅，從源頭上進行把握；其次，還要對具體的風險進行檢測，在面對較惡劣的市場環(huán)境的同時，也要注意政策的影響，加強其風險管理的能力，才能夠在眾多的房地產企業(yè)中占據(jù)著一席之地。房地產企業(yè)要對風險進行深入的研究，不斷進行風險管控，加強對風險的識別，最終研究出一套與環(huán)境相互適應的風險分析機制?？梢詷嫿▽I(yè)化的風險預警分析模型，通過科學的全過程風險評估，預測可能發(fā)生的財務風險破壞力及影響范圍。同時，做好風險預警與檢測機制建設，將風險防控貫穿于企業(yè)管理的全過程，進一步深化企業(yè)風控意識，提高風險管控的及時性和針對性，從而正確地規(guī)避風險，將風險的損失降到最低。

（三）完善投資決策

科學的組織構建形式，能夠對財務的內部控制工作進行全面的評論。以多勞多得為依據(jù)制定最佳的配置方案，嚴格控制財務的支出情況，對財務制度進行科學合理的規(guī)劃，只有這樣，企業(yè)才能夠健康發(fā)展。當前，我國政府針對房地產企業(yè)出臺了一系列的政策，對房地產企業(yè)進行了宏觀調控，房地產企業(yè)未來的發(fā)展肯定會呈現(xiàn)出穩(wěn)步的趨勢。有的房地產企業(yè)還是按照之前的發(fā)展模式不斷加大資金的投入，目的就是為了追求企業(yè)的利潤增長，但是卻忽視了企業(yè)的負債管理，這些都不利于財務工作的發(fā)展。房地產企業(yè)首先應該制定完善的投資決策，促進投資的科學合理性，解決房地產行業(yè)的高負債問題。房地產企業(yè)也應該建立一個單獨的內部投資和決策部門，明確每個崗位的職責和職能，建立負責人機制；其次，還要根據(jù)企業(yè)的內部控制制度建立一個切實可行的計劃，安排具體的責任人，明確責任人具體的職權，從而達到科學投資的目的。

（四）構建全面預算管理機制

房地產企業(yè)項目建設往往需要巨額資金，所以資金管理是不可或缺的。要通過合理的資金管理提升資金有效利用率，房地產企業(yè)有必要構建全面預算管理機制。財務內部控制制度的本質就是為了幫助企業(yè)適應市場環(huán)境，提高企業(yè)經濟效益，為企業(yè)長期高質量發(fā)展奠定堅實基礎。這個方式也是事前預防最有效的措施之一，能夠有效避免超出預期現(xiàn)象，因此要做好財務管理的管控。首先，企業(yè)管理層要提高對財務預算管理的重視，建立全面預算管理理念。其次，優(yōu)化人員培訓方案，強化員工預算意識，提高員工參與預算管理的積極性，為預算的內部控制工作打下良好的基礎，相應的部門還要制定一個詳盡的細則，交由上級部門進行審批，形成最后的預算方案；最后，進行預算的具體的執(zhí)行工作，事情過后還要注重對其監(jiān)督和分析，為以后的預算制定打下良好的基礎。

（五）加強財務監(jiān)控，加強內部監(jiān)督機制

科學有效的監(jiān)督體系能夠有效降低財務內部控制風險，房地產企業(yè)應該成立專業(yè)的內部審計機構，還要給予內部審計足夠的空間，賦予內部審計人員足夠的權力，落實內部審計人員的崗位職責，發(fā)揮內部審計制度的監(jiān)督意識。對財務的內部控制制度進行重點的抽查，全面審查突發(fā)狀況，以確保內控制度的有力執(zhí)行。另外，也要注意內部控制制度的有效落實與員工有著重要的關系，應該將單位的員工福利待遇相互掛鉤，做到賞罰分明。還要做好內部控制制度的信息化的建設，將財務的數(shù)據(jù)進行及時的公布，保證財務數(shù)據(jù)的真實有效。依現(xiàn)階段企業(yè)發(fā)展情況看，監(jiān)督機制有效性的高低與否直接影響著企業(yè)的整個應變能力，面對著一系列的灰色交易，負責任的審計部門會徹底鏟除一切的灰色交易，嚴格控制財務的支出。而另外一個方面，也會促進每個員工的收入公平合理，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)應對風險的能力。加強內部監(jiān)督機制需要制定相應的內部監(jiān)督制度，提升內部監(jiān)督制度的全面性。房地產企業(yè)的財務部門要能制定出多層次的財務管理制度，從而提升內部控制機制的完整性，使房地產企業(yè)的財務活動更加靈活，將房地產企業(yè)的資源進行合理應用，維持房地產資金鏈的正常運轉，對房地產企業(yè)的財務狀況進行合理的管控。

五、結束語

綜上所述，財務的內部控制制度對于房地產企業(yè)的發(fā)展具有重要的推動作用，因此房地產企業(yè)要不斷加強落實企業(yè)內控工作，提高財務管理有效性，構建完整的內控制度，提高各項資金的使用效率，有效避免不正之風的盛行。在房地產企業(yè)的日常發(fā)展中，也要加強內部控制，提高監(jiān)管的水平，從而推動房地產企業(yè)的健康發(fā)展。房地產企業(yè)作為我國當前國民經濟的支柱，不僅能夠提高我國經濟的發(fā)展狀況，而且對維持社會穩(wěn)定具有重要作用。而且，房地產企業(yè)的良性發(fā)展對整個行業(yè)的發(fā)展變革有明顯的帶動作用，這樣一來，就對我國房地產企業(yè)的財務內部控制提出了更高的要求，房地產企業(yè)只有增強企業(yè)的內部控制來達到規(guī)避風險的目的，更好地促進當前整個行業(yè)的健康發(fā)展。由于對相關文獻研究得還不夠透徹，文章中提到的相關措施也不盡完善，后期還會不斷進行學習，力求提出更加行之有效的措施，為房地產企業(yè)落實內部控制提供更多幫助。