目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程中的應(yīng)用實(shí)踐

文/王建政（河北潤江投資集團(tuán)有限公司）

房地產(chǎn)企業(yè)逐漸走向了成熟發(fā)展階段，因此也面臨著更加激烈的市場競爭。在這樣的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，除了需要對消費(fèi)者的需求進(jìn)行仔細(xì)研究之外，還應(yīng)該進(jìn)一步控制項(xiàng)目開發(fā)過程中的各項(xiàng)成本，實(shí)現(xiàn)更加精細(xì)化的成本管理，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康運(yùn)行。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中實(shí)施全過程的目標(biāo)成本管理方案，是提高房地產(chǎn)成本管理質(zhì)量的有效方式。

一、房地產(chǎn)目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念

目標(biāo)成本法的核心在于生產(chǎn)成本的有效限制，因此需要企業(yè)立足于產(chǎn)品的市場價(jià)格需求和競爭優(yōu)勢，對產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的每一項(xiàng)成本進(jìn)行有效的定額限制，以確保企業(yè)在產(chǎn)品銷售的過程中能夠獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，目標(biāo)成本法的重點(diǎn)是在生產(chǎn)之前就明確產(chǎn)品的具體成本消耗和未來的預(yù)期利潤，并以此作為標(biāo)準(zhǔn)對整個(gè)生產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效的指導(dǎo)[1]。因此在房地產(chǎn)企業(yè)中，進(jìn)行目標(biāo)成本控制的方式是企業(yè)在仔細(xì)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目所需要耗費(fèi)的土地費(fèi)用、前期設(shè)計(jì)勘察費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、其他配套設(shè)施費(fèi)用、運(yùn)營費(fèi)用等眾多費(fèi)用的總和后，制定相應(yīng)的成本控制計(jì)劃，為實(shí)施過程中的成本控制提供規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的分析

（一）建設(shè)健全的目標(biāo)成本管理體系

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起完善的目標(biāo)成本管理體系，明確成本管理的具體范圍和相關(guān)管理人員的具體職責(zé)，并制定相應(yīng)的目標(biāo)成本管理方法和監(jiān)控措施，以便在后續(xù)的管理過程中有效地落實(shí)。其次，企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目的具體要求和實(shí)際情況制定準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，確保目標(biāo)成本控制方案能夠準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)成本信息。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要對目標(biāo)成本管理的流程進(jìn)行有效的規(guī)范，對不同開發(fā)階段的目標(biāo)成本管理進(jìn)行細(xì)化和修改，從而形成更加完善的目標(biāo)成本管理計(jì)劃，對房地產(chǎn)開發(fā)中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效指導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)還要實(shí)現(xiàn)有效的成本信息共享，才能夠?yàn)槟繕?biāo)成本管理提供更多的數(shù)據(jù)支持，促進(jìn)目標(biāo)成本管理體系的進(jìn)一步完善。

（二）項(xiàng)目論證階段的成本控制分析

在項(xiàng)目論證階段需要注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地費(fèi)用把控。一般情況下，獲得土地的同時(shí)就已經(jīng)確定了相應(yīng)的成本。因此，在此之前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該仔細(xì)研究土地的基本資料，分析土地周邊的環(huán)境情況，對該地區(qū)的未來發(fā)展趨勢進(jìn)行有效評估，并做好初步的規(guī)劃方案和開發(fā)方案，準(zhǔn)確找到該地區(qū)的市場定位，并做出相應(yīng)的投資計(jì)劃和成本費(fèi)用評估，從而形成可行性研究報(bào)告，對是否需要在該處進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)提供更加科學(xué)的參考意見，為目標(biāo)成本的管控提供科學(xué)的指導(dǎo)。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

進(jìn)入項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起明確的目標(biāo)成本限額，對設(shè)計(jì)工作進(jìn)行有效地把控，從而在滿足建設(shè)使用需求的基礎(chǔ)上盡可能降低建造安裝成本。在設(shè)計(jì)的過程中，只有前一個(gè)階段的設(shè)計(jì)質(zhì)量達(dá)到了相關(guān)要求并且符合目標(biāo)成本控制的規(guī)定，才能夠進(jìn)入下一個(gè)階段的設(shè)計(jì)[2]。同時(shí)在簽訂設(shè)計(jì)合同的過程中也需要對設(shè)計(jì)方案的目標(biāo)成本限額做出明確規(guī)定，并且制定相應(yīng)的獎懲措施，對于設(shè)計(jì)方案沒有良好控制建造安裝成本的方案不予通過。在設(shè)計(jì)圖紙完成之后，設(shè)計(jì)單位應(yīng)該聯(lián)合工程建設(shè)單位、成本管理人員以及監(jiān)理單位對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審核，修改其中的不合理之處，進(jìn)一步提高成本的控制效率。

（四）工程施工階段成本控制的分析

在工程的施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好各類供應(yīng)商的挑選，確保不同材料和不同設(shè)備的供應(yīng)商既符合房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量需求，同時(shí)也能夠滿足目標(biāo)成本管理的客觀需要，明確不同供應(yīng)商供給的材料、設(shè)備種類、時(shí)間和數(shù)量，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好工程進(jìn)度款的管理工作，嚴(yán)格按照合同規(guī)定對工程進(jìn)度進(jìn)行有效把控，只有施工單位的進(jìn)度報(bào)告通過審核之后才能夠支付相應(yīng)的進(jìn)度款，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)成本的有效把控。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要對項(xiàng)目開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行有效控制，確保每一個(gè)設(shè)計(jì)變更科學(xué)合理且有相應(yīng)的責(zé)任人簽字，這樣才能避免不科學(xué)的設(shè)計(jì)變更帶來的成本增加。

三、目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程中的應(yīng)用策略

（一）目標(biāo)成本庫搭建

想要實(shí)現(xiàn)有效的成本控制，就需要對目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)更加有效、更加準(zhǔn)確的成本預(yù)測。因此在進(jìn)行目標(biāo)成本的編制過程中，企業(yè)的產(chǎn)品化成熟度和生產(chǎn)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)積累對目標(biāo)成本編制的質(zhì)量有直接影響。想要在項(xiàng)目開展的早期過程中實(shí)現(xiàn)更加合理的目標(biāo)成本設(shè)置，就需要建立起更加完善的成本資料庫。

房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在進(jìn)行不同環(huán)節(jié)的測算時(shí)往往需要更多的數(shù)據(jù)支持才能夠提高測算的準(zhǔn)確性。在前期策劃和設(shè)計(jì)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行有效衡量，并對房地產(chǎn)項(xiàng)目中各項(xiàng)產(chǎn)品的建造安裝成本進(jìn)行有效評估，同時(shí)考慮政府的實(shí)際收費(fèi)情況等外界因素，才能進(jìn)一步提高測算的準(zhǔn)確性。在進(jìn)行合同招標(biāo)的過程中，測算人員需要充分考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要材料價(jià)格變動情況，還要根據(jù)簽訂合同中的各種項(xiàng)目單價(jià)進(jìn)行有效的評估，從而判斷投標(biāo)的價(jià)格是否科學(xué)合理。進(jìn)入合同實(shí)施階段之后，測算人員需要充分考慮施工過程中可能存在的工藝變更和材料更換，并結(jié)合市場的價(jià)格變動情況評估這些變更是否科學(xué)合理[3]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中進(jìn)行有效的數(shù)據(jù)收集，并完成科學(xué)的數(shù)據(jù)分析，做好數(shù)據(jù)的存儲和積累工作。其中既包括了房地產(chǎn)市場的材料價(jià)格、設(shè)備價(jià)格和人工價(jià)格，還包括相關(guān)供應(yīng)商的資料、其他房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)資料等。同時(shí)，還需要對房地產(chǎn)營改增稅改的情況進(jìn)行深入調(diào)查，將相應(yīng)的合同適用率和供應(yīng)商可抵扣稅項(xiàng)等資料準(zhǔn)確錄入系統(tǒng)之中，這樣才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的項(xiàng)目目標(biāo)成本管理奠定良好的基礎(chǔ)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起工程量的指標(biāo)庫，立足于房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體建筑面積，將具體的工程量在建筑面積中進(jìn)行有效分?jǐn)偂Ｔ谝酝墓こ塘恐笜?biāo)設(shè)置時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)往往更加關(guān)注結(jié)構(gòu)工程的具體工程量，也就是單位立方中的混凝土指標(biāo)和含鋼量指標(biāo)。在進(jìn)行這兩項(xiàng)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫構(gòu)建時(shí)，需要對指標(biāo)計(jì)算口徑進(jìn)行有效統(tǒng)一，避免在后續(xù)的計(jì)算過程中出現(xiàn)不同的偏差，比如是按照國標(biāo)建筑面積口徑來進(jìn)行計(jì)算還是按照公司計(jì)算口徑來進(jìn)行計(jì)算都需要做出明確的規(guī)定。同時(shí)，還需要對建筑的地上和地下分界線進(jìn)行明確的規(guī)定，并立足于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目所處地區(qū)的具體要求，對建筑的抗震等級、風(fēng)壓能力和其他規(guī)范指標(biāo)做出明確的規(guī)定，要對地區(qū)和項(xiàng)目分別進(jìn)行數(shù)據(jù)積累。除此之外，數(shù)據(jù)的積累不應(yīng)該僅僅局限在結(jié)構(gòu)指標(biāo)部分，還應(yīng)該進(jìn)一步擴(kuò)大到整個(gè)建筑中，例如模板含量的指標(biāo)、砌體的指標(biāo)；又如窗地比的指標(biāo)、墻地比的指標(biāo)、精裝修面積的指標(biāo)，等等。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起相應(yīng)的建筑安裝成本單價(jià)指標(biāo)庫。所謂建筑安裝成本單價(jià)指標(biāo)，就是立足于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際要求，每平方米的建筑需要耗費(fèi)多少工程造價(jià)。在計(jì)算時(shí)最簡單的方法是通過合同結(jié)算的總建筑安裝金額除以建筑的總面積。在進(jìn)行指標(biāo)庫的建立過程中，可以根據(jù)簽訂的合同內(nèi)容積累相應(yīng)的綜合單價(jià)，并對相應(yīng)的工程情況進(jìn)行有效的分析，從而對招標(biāo)階段的標(biāo)底進(jìn)行有效編制，進(jìn)而在滿足實(shí)際施工需求的基礎(chǔ)上獲得相應(yīng)的單位建筑安裝成本單價(jià)指標(biāo)，為后續(xù)的目標(biāo)成本編制奠定良好的基礎(chǔ)。隨后根據(jù)施工的具體情況，對不同施工環(huán)節(jié)的具體價(jià)格進(jìn)行有效修正，從而使建筑安裝成本單價(jià)指標(biāo)更加符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際建造需求。另外，在設(shè)立指標(biāo)庫時(shí)，還應(yīng)該充分考慮各種新工藝和新材料的應(yīng)用，讓指標(biāo)庫始終處于動態(tài)更新的狀態(tài)下。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立起材料價(jià)格庫，才能更好地為目標(biāo)成本制定奠定良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)既要考慮市場供求，同時(shí)也要考慮政府調(diào)控的相關(guān)因素，并結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目所屬地區(qū)的交通運(yùn)輸環(huán)境、氣候狀態(tài)、環(huán)保要求等因素，不斷實(shí)現(xiàn)材料價(jià)格庫的有效積累。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對施工單位的投標(biāo)價(jià)格進(jìn)行有效評估和管理，并不斷積累合同定標(biāo)價(jià)格的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)材料價(jià)格庫的有效完善。

（二）標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)產(chǎn)品需要面向特定的土地環(huán)境，也要面向特定的用戶群體，同時(shí)立足于房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求，建立起具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品群。這些產(chǎn)品群之間存在明顯的差異性，但是同一個(gè)產(chǎn)品群之中具有可復(fù)制的固化特征。因此，建立起標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)模式，能夠在共性的基礎(chǔ)上制定更加規(guī)范的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，從而進(jìn)一步提高技術(shù)的成熟度，進(jìn)一步加強(qiáng)對建設(shè)成本的有效控制，能夠真正提高產(chǎn)品的效益。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，想要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，不僅需要建立起標(biāo)準(zhǔn)化的文件，還要實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理體制的有效完善，這樣才能夠促進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的順利落實(shí)。在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理的過程中，既要督促設(shè)計(jì)公司提高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的質(zhì)量，也要在規(guī)定的期限內(nèi)按時(shí)出具圖紙，做好房地產(chǎn)開發(fā)的事前把控工作，確保設(shè)計(jì)圖紙能夠嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)化的文件進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)，建立起標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)模式，能夠使項(xiàng)目推盤的節(jié)奏進(jìn)一步加快，讓房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到開盤的時(shí)間進(jìn)一步減少，有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利完成資金成本的控制。

除此之外，通過設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，也能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本測算準(zhǔn)確度的提升，讓目標(biāo)測算的效率達(dá)到預(yù)期。測算人員在進(jìn)行前期方案的測算工作時(shí)，能夠在標(biāo)準(zhǔn)化的模塊設(shè)計(jì)下為房地產(chǎn)的一些開發(fā)提供固化費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，尤其是在結(jié)構(gòu)性成本的測算時(shí)起到十分有效的規(guī)范性作用，能夠使測算的結(jié)果更加精準(zhǔn)，讓測算人員有更多的精力進(jìn)行功能性成本和敏感性成本的分析和討論，從而面向房地產(chǎn)企業(yè)的特定目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)化的投入方案制定，使房地產(chǎn)企業(yè)具備更高的市場競爭力。

（三）信息化建設(shè)健全

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的過程中會產(chǎn)生海量數(shù)據(jù)，以10萬平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，在一個(gè)開發(fā)周期內(nèi)，與建筑安裝相關(guān)的合同簽署條目就達(dá)200多項(xiàng)，如果加上管理、財(cái)務(wù)、營銷等其他內(nèi)容，合同簽署的條目會進(jìn)一步增加。在傳統(tǒng)的管理模式下，無論是數(shù)據(jù)的積累還是信息的有效傳遞往往全權(quán)依賴人工，這不僅使得成本測算人員的工作壓力進(jìn)一步提升，也會增加成本測算人員的工作量。同時(shí)，由于不同成本測算人員的理解存在差異，加上職業(yè)專精的內(nèi)容不同，就可能存在一定的標(biāo)準(zhǔn)化偏差問題。因此，只有進(jìn)一步在房地產(chǎn)企業(yè)中加強(qiáng)信息化的運(yùn)用，才能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)成本測算的質(zhì)量和效率，為房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理奠定良好的基礎(chǔ)。

目前，許多房地產(chǎn)公司一般是通過直接購買管理軟件的方式完成成本管理，但是軟件設(shè)計(jì)公司對房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)并不了解，只能按照大眾化的設(shè)計(jì)思路進(jìn)行模塊設(shè)計(jì)，導(dǎo)致許多管理軟件的功能只停留在簡單的成本記賬方面，并沒有為房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理提供更多的幫助。面對這種現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)的成本測算人員可以根據(jù)自身的需求，向軟件設(shè)計(jì)公司提出更加細(xì)化的目標(biāo)成本管理模塊設(shè)計(jì)需求，以便進(jìn)一步提高內(nèi)部成本數(shù)據(jù)的有效使用和分析，并且借助軟件設(shè)計(jì)公司的幫助為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)相應(yīng)的成本數(shù)據(jù)庫，這樣才能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)真正進(jìn)入大數(shù)據(jù)時(shí)代。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以充分利用線上招投標(biāo)的方式，利用網(wǎng)絡(luò)完成招標(biāo)工作和答疑工作，這在一定程度上優(yōu)化了房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間成本，也能更加公平公開地落實(shí)招投標(biāo)工作，并且實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商信息的有效篩查，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對材料價(jià)格成本的有效把控。

（四）細(xì)化成本與績效

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步落實(shí)目標(biāo)成本制度，并且推動目標(biāo)成本制度的有效細(xì)化，并結(jié)合相關(guān)的績效考核制度，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本工作的有效落實(shí)。在制度細(xì)化的過程中，需要明確規(guī)定企業(yè)中不同部門的具體職責(zé)和崗位任務(wù)，實(shí)現(xiàn)責(zé)任細(xì)化，這樣才能更好地幫助各個(gè)部門和各個(gè)員工把握自己的成本目標(biāo)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)制度培訓(xùn)工作，破除企業(yè)員工的本位主義思想，讓全體員工能夠樹立起目標(biāo)成本管理的良好意識。

在完成了目標(biāo)成本責(zé)任的細(xì)化之后，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理部門可以和其他業(yè)務(wù)部門一起簽訂相應(yīng)的責(zé)任書，既對房地產(chǎn)開發(fā)的總目標(biāo)和目標(biāo)成本總規(guī)劃作出明確的規(guī)定，同時(shí)也對各部門的工作目標(biāo)和目標(biāo)成本規(guī)劃作出明確的規(guī)定，為不同部門提供量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，以便各部門更好地落實(shí)自己的工作職責(zé)及成本目標(biāo)，這樣也能夠讓績效考核的結(jié)果真正督促各部門員工改善自己的工作方式，讓每一位員工都能夠積極落實(shí)成本控制的相關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本的有效控制。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程中落實(shí)目標(biāo)成本法，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地降低開發(fā)過程中的成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。因此，為了更加有效地提高目標(biāo)成本法的應(yīng)用效果，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起相應(yīng)的目標(biāo)成本庫，并且實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，促進(jìn)目標(biāo)成本管理的信息化水平，并且不斷細(xì)化目標(biāo)成本的制度和績效考核模式，這樣才能夠在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部樹立起目標(biāo)成本管理的良好氛圍，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供支持。

相關(guān)鏈接

目標(biāo)成本法是一種全過程、全方位、全人員的成本管理方法。全過程是指供應(yīng)鏈產(chǎn)品生產(chǎn)到售后服務(wù)的一切活動，包括供應(yīng)商、制造商、分銷商在內(nèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)；全方位是指從生產(chǎn)過程管理到后勤保障、質(zhì)量控制、企業(yè)戰(zhàn)略、員工培訓(xùn)、財(cái)務(wù)監(jiān)督等企業(yè)內(nèi)部各職能部門各方面的工作以及企業(yè)競爭環(huán)境的評估、內(nèi)外部價(jià)值鏈和供應(yīng)鏈管理、知識管理等；全人員是指從高層經(jīng)理人員到中層管理人員、基層服務(wù)人員、一線生產(chǎn)員工。