房屋買賣合同中預(yù)約合同的認(rèn)定及違約責(zé)任

卜文茜

上海市嘉定區(qū)人民法院，上海 201821

一、我國預(yù)約合同的法律規(guī)定

2003年頒布、實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第五條規(guī)定了商品房預(yù)約合同可認(rèn)定為本約合同的具體條件。2012年出臺的《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋的理解與適用》（以下簡稱原《買賣合同司法解釋》）第二條系首次明確了預(yù)約合同①《買賣合同司法解釋》第二條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”。2020年5月28日頒布的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）吸收該規(guī)定，從立法層面確定預(yù)約合同系獨(dú)立合同②《民法典》第四百九十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任?！薄Ｒ虼诵抻喓笥?021年1月1日起施行的新《買賣合同司法解釋》刪除了原解釋第二條的規(guī)定，新修改的民事案由中加入了“預(yù)約合同糾紛”。雖然《民法典》對預(yù)約合同作出了規(guī)定，但仍然過于籠統(tǒng)。無論是理論界還是司法實(shí)踐中對預(yù)約合同的爭議較大，尚未形成公認(rèn)的主導(dǎo)思想。

筆者僅在中國裁判文書網(wǎng)以“預(yù)約合同”作為關(guān)鍵詞檢索民事案件，結(jié)果為48132篇文書，故《民法典》以立法形式確定預(yù)約合同，符合社會需求。在中國裁判文書網(wǎng)以“預(yù)約合同”和“房屋買賣合同糾紛”同時(shí)作為關(guān)鍵詞檢索民事案件，結(jié)果為12103篇文書，雖然可能并非所有合同均系預(yù)約合同，但由此可見房屋買賣合同糾紛中涉及預(yù)約合同的比例不小，同時(shí)還涉及了本約以及預(yù)約的認(rèn)定問題。如何正確選擇預(yù)約合同糾紛的裁判路徑依賴于合同的準(zhǔn)確定性，從而確定違反預(yù)約合同的責(zé)任承擔(dān)方式。

二、預(yù)約合同的特征及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

預(yù)約合同指當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立本約合同而達(dá)成協(xié)議，系在本約內(nèi)容達(dá)成一致前作出的有約束力的意思表示［1］。一般而言，訂立預(yù)約合同的原因可分為主觀未決事項(xiàng)及客觀未決事項(xiàng)，前者指當(dāng)事人暫未能協(xié)商一致，或者主觀上有猶豫，后者則指履行本約的條件未成就或未至履行期等。預(yù)約合同的特征如下：第一，預(yù)備性，即預(yù)約屬于本約的磋商階段。第二，約束性，預(yù)約應(yīng)當(dāng)具有雙方當(dāng)事人受其約束的意思表示，無論當(dāng)事人明示或默認(rèn)受其約束。第三，確定性，預(yù)約內(nèi)容應(yīng)具有確定性，以免日后陷入談判僵局。例如，房屋買賣預(yù)約合同的成立應(yīng)至少包含房屋的基本情況、房屋價(jià)款以及交付條件等。第四，期限性，預(yù)約約定應(yīng)在日后簽訂本約?！睹穹ǖ洹返谒陌倬攀鍡l明確規(guī)定在將來一定期限內(nèi)訂立合同，體現(xiàn)了預(yù)約合同的期限性。

這里需指出的是預(yù)約合同與意向書間的區(qū)別。意向書有廣義與狹義之分，原《買賣合同司法解釋》第二條將意向書、備忘錄認(rèn)定為預(yù)約合同。但由于意向書可能是本約、預(yù)約或無積極法律約束力的磋商性文件，故而《民法典》未將意向書列入預(yù)約合同的規(guī)定中。認(rèn)定意向書為磋商性文件，即狹義的意向書，對于是否是預(yù)約合同的判斷主要從文件名稱、是否具有訂立本約的意思表示、約定的內(nèi)容、是否具有法律約束力、責(zé)任后果等幾方面考慮。雖然意向書不具備法律約束力，但不代表無需承擔(dān)任何法律責(zé)任。違反預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但違反意向書，實(shí)則違反先合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。

筆者通過檢索發(fā)現(xiàn)，司法實(shí)踐中預(yù)約合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要可歸結(jié)為意思表示標(biāo)準(zhǔn)與履行標(biāo)準(zhǔn)。其一是意思表示標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人所訂立的合同，判斷是本約還是預(yù)約，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的意思表示進(jìn)行判斷。因此即使合同的內(nèi)容完備，也應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。采用此種判斷標(biāo)準(zhǔn)需探究當(dāng)事人是否有意再訂立一個(gè)新的合同，以便最終確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其二是履行標(biāo)準(zhǔn)，一般由于預(yù)約合同的內(nèi)容不夠完備，導(dǎo)致合同的履行具有不確定性，在房屋買賣合同中僅約定了面積、總價(jià)款、付款方式，但無法確定具體的房屋坐落位置，即使買受人已支付了全部購房款，也無法認(rèn)定為本約合同。但如果預(yù)約合同的內(nèi)容比較完備，一方當(dāng)事人也履行了主要合同義務(wù)，如在房屋訂購書或房屋買賣居間協(xié)議中，合同約定了房屋坐落位置、面積、總價(jià)款、付款方式等內(nèi)容，而買受人也支付了絕大部分購房款，此類合同應(yīng)該被認(rèn)定為本約合同。可參見蔡某煌與黃某金房屋買賣合同糾紛案①上海市青浦區(qū)人民法院（2017）滬0118民初17241號民事判決書。，法院認(rèn)為房地產(chǎn)買賣居間合同約定了上述主要條款，應(yīng)認(rèn)定為本約。合同中約定雙方應(yīng)簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同，系雙方履行合同權(quán)利義務(wù)的一部分，上海市房地產(chǎn)買賣合同的簽訂系相關(guān)部門管理要求，非合同成立的要件。又如王某、河南某置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案②河南省鄭州市中級人民法院（2021）豫01民終1278號民事判決書。，法院認(rèn)為認(rèn)購協(xié)議書未約定正式商品房買賣合同簽訂時(shí)間、房屋交付日期及辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間等條款，系預(yù)約合同。

綜上，上述兩種標(biāo)準(zhǔn)均有可取之處，預(yù)約合同的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同名稱、約定內(nèi)容、法律規(guī)定、履行情況等綜合判斷，并運(yùn)用文義解釋、目的解釋、誠信解釋等合同解釋方法，努力探究當(dāng)事人的內(nèi)心真意。

三、違反預(yù)約合同的違約責(zé)任問題研究

《民法典》第四百九十五條吸收了原《買賣合同解釋》第二條的內(nèi)容，除了肯定了預(yù)約作為一種合同形式外，并明確了預(yù)約合同可產(chǎn)生的違約責(zé)任。但該條第二款也僅是原則性規(guī)定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，未明確具體的違約損害賠償范圍?？傮w來說，合同違約責(zé)任的承擔(dān)方式主要包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、定金責(zé)任、違約金責(zé)任和賠償損失。因預(yù)約合同本身的特殊性，其違約責(zé)任的承擔(dān)方式只能是繼續(xù)履行、定金責(zé)任、違約金責(zé)任和賠償損失。

（一）繼續(xù)履行

預(yù)約的繼續(xù)履行問題的實(shí)質(zhì)為是否可以強(qiáng)制締約或強(qiáng)制磋商，通常有肯定說和否定說兩種觀點(diǎn)?？隙ㄕf認(rèn)為預(yù)約合同可以強(qiáng)制履行，守約方有權(quán)要求強(qiáng)制履行，法院可據(jù)此判決另一方履行。支持否定說觀點(diǎn)的則認(rèn)為，并非所有合同均可適用強(qiáng)制履行，有些合同的繼續(xù)履行存在事實(shí)和法律上的障礙，強(qiáng)制締約有違合同意思自治原則，況且預(yù)約合同善意方有其他權(quán)利救濟(jì)途徑。審判實(shí)踐中亦采用了不同的觀點(diǎn)，如郭某堅(jiān)與廈門某地產(chǎn)投資有限公司買賣合同糾紛案，一審法院認(rèn)為預(yù)約合同中的合同相對人拒不履行合同義務(wù)的，應(yīng)判決其履行，以維護(hù)相對人之利益。但在蔡某飛與某商務(wù)城有限公司房屋買賣合同糾紛案中③江蘇省南通市中級人民法院（2020）蘇06民終3912號民事判決書。，法院認(rèn)為預(yù)約合同的內(nèi)容僅就房屋買賣的部分條款協(xié)商一致，大部分的合同條款仍需雙方進(jìn)一步磋商，在簽訂正式商品房買賣合同時(shí)予以確定，因此預(yù)約合同內(nèi)容不具有強(qiáng)制履行性質(zhì)。

（二）賠償損失范圍

筆者將在法信平臺、中國裁判文書網(wǎng)上檢索到的案件進(jìn)行分類，法院在賠償損失的標(biāo)準(zhǔn)共存在四種分歧：1.按照本約的履行利益賠償④軍與重慶港都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案，重慶市永川區(qū)人民法院（2020）渝0118民初8230號民事判決書。；2.僅賠償信賴?yán)鎿p失，不含任何機(jī)會利益損失⑤陳東輝與上海渝嵐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案，上海市閔行區(qū)人民法院（2018）滬0112民初32695號民事判決書。；3.賠償信賴?yán)鎿p失，包含全部機(jī)會利益損失①郭蓉與袁發(fā)興、萬載縣宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案，江西省宜春市中級人民法院（2015）宜中民四終字第76號民事判決書。；4.賠償信賴?yán)鎿p失，并且酌情考慮機(jī)會利益②黃文貴與北京寧科置業(yè)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛案，最高人民法院（2019）最高法民申2826號再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書。。

關(guān)于賠償損失的確定，也屬審判實(shí)務(wù)之難題。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約與本約存在關(guān)聯(lián)，預(yù)約合同的損害賠償范圍可以參照本約合同的履行利益，結(jié)合減輕損害、損益相抵等規(guī)則進(jìn)行限縮，但預(yù)約合同的違約沒有可得利益損失，預(yù)約合同的損害賠償范圍要小于本約合同的損害賠償范圍。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約相對于本約而言，其本身可以視為本約的締結(jié)階段，故違反預(yù)約的損失賠償范圍應(yīng)相當(dāng)于本約的信賴?yán)鎿p失賠償范圍。雖然學(xué)界對信賴?yán)娴姆秶案拍罹嬖谳^大爭議，但對于信賴?yán)娴馁r償以不超過履行利益為限這點(diǎn)則能基本達(dá)成共識。信賴?yán)嬉话惆Ю嬉约八軗p失。至于信賴?yán)娴姆秶欠癜瑱C(jī)會利益損失，則又是一個(gè)具有爭議的問題，審判實(shí)務(wù)中對如何確定機(jī)會利益損失及是否賠償機(jī)會損失也較難把握，如前所述，存在不予賠償、酌情賠償以及全額賠償?shù)牟煌龇ā?/p>

筆者認(rèn)為，《民法典》已明確規(guī)定違反預(yù)約承擔(dān)的是違約責(zé)任，故預(yù)約不產(chǎn)生締約過失責(zé)任，但損害賠償范圍不能一概而論，而應(yīng)根據(jù)預(yù)約內(nèi)容的完備程度、履行程度等區(qū)分簡單預(yù)約與完整性預(yù)約。簡單預(yù)約的損害賠償應(yīng)以信賴?yán)鏋橄?，不包含可得利益損失，對于完整性預(yù)約，則可在信賴?yán)娴幕A(chǔ)上酌情賠償機(jī)會利益。這需要法官依據(jù)誠實(shí)信用原則，結(jié)合個(gè)案的實(shí)際情況，加以考量守約方的履約情況以及違約方的過錯(cuò)程度等因素，酌情進(jìn)行自由裁量。總體來說，預(yù)約合同的違約方應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)較締約過失責(zé)任更嚴(yán)重，且應(yīng)小于本約合同的損害賠償范圍。

（三）其他責(zé)任承擔(dān)方式

1.關(guān)于支付違約金。如在預(yù)約合同中約定了違約金條款，則應(yīng)遵循當(dāng)事人的意思自治，同時(shí)適用違約金調(diào)整的法律規(guī)制，結(jié)合個(gè)案訴訟請求，以實(shí)際損失確定違約金具體數(shù)額③北京即家隨行連鎖酒店有限公司與正榮御品（上海）置業(yè)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛案，上海市第一中級人民法院（2017）滬01民初445號民事判決書。。2.關(guān)于適用定金罰則。新《商品房買賣合同解釋》第四條對定金罰則作出了規(guī)定，預(yù)約合同可適用定金罰則。預(yù)約合同的定金性質(zhì)，不應(yīng)僅為立約定金，還有履約定金或違約定金的性質(zhì)?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸鶙l、五百八十七條則是關(guān)于定金的法律規(guī)定。審判實(shí)踐中，法院在適用定金罰則時(shí)重點(diǎn)審查雙方未能就房屋買賣事宜繼續(xù)協(xié)商并簽訂房屋買賣合同的責(zé)任歸屬，存在以下三種處理路徑：（1）若應(yīng)歸責(zé)于出賣人，則出賣人應(yīng)雙倍返還定金④陳楊炎與王曉波房屋買賣合同糾紛案，上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終6411號民事判決書。。（2）若應(yīng)歸責(zé)于買受人，則買受人無權(quán)要求出賣人返還定金⑤謝昆與鞠麗、田美錄房屋買賣合同糾紛與姜立標(biāo)房屋買賣合同糾紛案，上海市寶山區(qū)人民法院（2020）滬0113民初22822號民事判決書。。（3）若不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方，則出賣人應(yīng)向買受人返還定金⑥朱新南與上海傲融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)約合同糾紛案，上海市青浦區(qū)人民法院（2020）滬0118民初13828號民事判決書。。

四、總結(jié)

對于房屋買賣預(yù)約合同的裁判路徑應(yīng)分為三步走：第一步，預(yù)約合同的認(rèn)定。根據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思以及能否履行的標(biāo)準(zhǔn)判斷是否是預(yù)約合同。第二步，預(yù)約合同效力認(rèn)定。其一，對于已約定合同必備條款并且還需再訂立合同的預(yù)約合同，應(yīng)推定當(dāng)事人形成合意。其二，對于已約定了合同必備條款，但對部分事項(xiàng)明確約定需日后磋商的預(yù)約合同，應(yīng)推定當(dāng)事人尚未形成最終的合意，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就待磋商事項(xiàng)繼續(xù)進(jìn)行磋商，以達(dá)成本約合同。其三，對于預(yù)約合同未約定合同必備條款的，導(dǎo)致內(nèi)容不確定性的事實(shí)本身又不能強(qiáng)制當(dāng)事人履行的，應(yīng)推定當(dāng)事人未形成合意。第三步，違約救濟(jì)。基于上述第一、第二種情形下，應(yīng)當(dāng)以允許強(qiáng)制履行為基礎(chǔ)、其他違約救濟(jì)為補(bǔ)充?；诘谌N情形下無法強(qiáng)制履行，則要應(yīng)選擇違約金責(zé)任、定金責(zé)任以及賠償損失。