承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償認(rèn)定
2022-11-22 23:02:10黃曉越
法制博覽 2022年7期
黃曉越
青島科技大學(xué)法學(xué)院，山東 青島 266100
一、承租人優(yōu)先購買權(quán)概述
目前在世界各國，無論是普通法系國家還是衡平法系國家，都對承租人優(yōu)先購買權(quán)做出了明確規(guī)定。在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買房屋的權(quán)利。這有利于保護(hù)承租人對承租房屋的使用利益，降低交易管理成本，維護(hù)穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系。我國法律關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)制度也有明文規(guī)定。但反觀實務(wù)，真正實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的案例卻十分少見，一方面與承租人缺乏權(quán)利意識有關(guān)，另一方面也跟出租人不履行事先告知義務(wù)、刻意忽視承租人優(yōu)先購買權(quán)不無關(guān)系。
我國現(xiàn)行法中，保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律主要為《民法典》和最高人民法院的相關(guān)司法解釋。它們明文規(guī)定，如果承租人優(yōu)先購買權(quán)受到損害，承租人可以向出租人主張損害賠償。其中《民法典》作出了如下規(guī)定，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人在作出買賣租賃房屋意思表示之前，應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)告知承租人。最高院的相關(guān)司法解釋規(guī)定，出租人不履行告知承租人買賣租賃房屋的義務(wù)，導(dǎo)致承租人優(yōu)先購買權(quán)受到損害，人民法院支持承租人就優(yōu)先購買權(quán)受損要求賠償損失。但有一點需要注意的是，如果承租人在主張承租人優(yōu)先購買權(quán)受損之外，還主張出租人和第三人之間的租賃房屋買賣交易無效，人民法院通常不予支持。
我國法律在保障承租人優(yōu)先購買權(quán)的同時，也對承租人行使優(yōu)先購買權(quán)做了限定。舉例來看，民法規(guī)定承租人可以提前設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)專屬于承租人，但是由于承租人優(yōu)先購買權(quán)是明顯的身份性權(quán)利，所以從租賃服務(wù)合同管理關(guān)系來看，該權(quán)利之間不存在技術(shù)轉(zhuǎn)讓、繼承等流轉(zhuǎn)情況，也可以直接理解為除承租人以外的人都不得主張優(yōu)先購買權(quán)，將承租人的債權(quán)人、繼承人等都包括在內(nèi)。再比如在司法解釋中有如下兩點規(guī)定，如果出租人做出租賃房屋買賣意思表示，房屋共有人或者出租人近親屬提出購買該房屋，那么此時承租人就無權(quán)再主張優(yōu)先購買權(quán)；出租人在應(yīng)盡通知義務(wù)履行完畢之后，承租人沒有做出明確購買意思表示的話，承租人優(yōu)先購買權(quán)默認(rèn)無效，不得再就承租人優(yōu)先購買權(quán)向出租人主張賠償損失，更不得請求認(rèn)定出租人與第三人之間的房屋買賣交易合同無效。［1］
想要深入了解承租人優(yōu)先購買權(quán)，僅僅了解現(xiàn)行法律規(guī)定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們還需要明白承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)。對承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)學(xué)術(shù)界爭議頗多，目前主流觀點主要有三種，分別是強(qiáng)制締約請求權(quán)說、形成權(quán)說和附條件形成權(quán)說。
第一個介紹的學(xué)說是強(qiáng)制締約請求權(quán)說。該學(xué)說認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)以出租人的承諾為前提，出租人作出承諾是其理所當(dāng)然的義務(wù)。由此便產(chǎn)生了一個嚴(yán)苛的法律教育效果，如果出租人沒有履行告知義務(wù)，承租人事前對租賃房屋交易并不知情的話，便可以直接成為承租房屋的買受人，以此來保障自己的權(quán)利?？梢钥闯?，該學(xué)說的利弊在于，雖然增強(qiáng)了法律層面房屋租賃的穩(wěn)定性，明確了糾紛處理的原則，但是也損害了善意第三人的合法權(quán)益以及民法意思自治的原則。
第二個學(xué)說是形成權(quán)說，該學(xué)說有一個最為本質(zhì)的特征即法律關(guān)系無需通過雙方，只要承租人單方意思表示即可做出改變。如此形成權(quán)便可以理解為，相同條件下，承租人無需他人協(xié)助，就可以直接向出租人主張優(yōu)先購買權(quán)。
第三個介紹的學(xué)說是附條件形成權(quán)說，該學(xué)說的代表學(xué)者是王澤鑒教授，他主張承租人優(yōu)先購買權(quán)在租賃合同一經(jīng)生效便已經(jīng)存在，在出租人出賣房屋時，只是具備了行使條件。由此可以看出，附條件形成權(quán)說也認(rèn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種無需他人協(xié)助的權(quán)利，只不過不同于形成權(quán)說，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)需要以出租人出售房屋給第三人作為前提條件。［2］
二、承租人優(yōu)先購買權(quán)損失認(rèn)定—直接損失、間接損失
（一）直接損失
直接損失主要是指由于出租人直接侵害了承租人優(yōu)先購買權(quán)造成的，具有直接現(xiàn)實性的損失，主要可以歸結(jié)為以下幾類：
1.搬遷費(fèi)用損失。承租人在房屋租賃完成后，因為搬家而產(chǎn)生的一系列費(fèi)用。
2.房屋裝修損失。承租人為了租賃房屋的使用價值而對房屋進(jìn)行裝修或者修繕的支出。
3.舉證出租人侵犯承租人因優(yōu)先購買權(quán)而支出的費(fèi)用。承租人支出的對出租人房屋交易的調(diào)查、鑒定費(fèi)用以及證明第三人是否為善意所發(fā)生的費(fèi)用等。
4.承租人重新租賃房屋所引起的損失。由于租賃房屋被買賣而使承租人不得不重新租賃房屋，由此所付出的中介服務(wù)費(fèi)和交通費(fèi)等費(fèi)用。
（二）間接損失
間接損失主要是指出賣人買賣租賃房屋對承租人所造成的房屋買賣差價損失，大致可以分為兩種情況。一種是出租人買賣房屋時，故意將房屋以遠(yuǎn)低于市場價格賣與第三人，同時在房屋出賣后的一段時間內(nèi)房屋價格穩(wěn)定或者呈上漲態(tài)勢，此時承租人針對租賃房屋主張的差價即為房屋買賣差價。另一種是出租人按市場價出賣租賃，但是在承租人主張房屋買賣差價時，房屋市場價遠(yuǎn)高于當(dāng)時的市場價，此時它們兩者差額也被稱作房屋買賣差價。
但值得注意的是，在司法實踐中，除了少部分法院認(rèn)為差價損失請求與現(xiàn)行法律不沖突，法院很少支持承租人要求出租人賠償差價損失的請求。法院不予支持的原因主要是法院認(rèn)為房地產(chǎn)市場是一個波動很大的市場，因而房價受市場波動影響大，況且房價差額屬于預(yù)期收入，因此一般對于承租人的賠償房屋差價損失的請求不予支持。
三、認(rèn)定買受人是否善意
租賃房屋買賣的買受人是否善意，主要以租賃合同登記為準(zhǔn)。買受人是否在先知道租賃合同存在倒是顯得不是那么重要了。主要原因是，承租人是否想要行使優(yōu)先購買權(quán)作為其內(nèi)心想法，如果不做出明確的外在意思表示，買受人便無從得知。買受人在不知道承租人意圖的前提下，自然無法判斷承租人是否要行使自己的權(quán)利。舉例來看，假設(shè)租賃房屋買受人在先知道存在房屋租賃合同，但是因為承租人沒有做出行使優(yōu)先購買權(quán)明確的意思表示，且沒有房屋租賃登記，那么買受人就被認(rèn)定為善意第三人，由此產(chǎn)生的房屋買賣受法律保護(hù)。
因此以租賃合同登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)的話，如果有登記則推定買受人知悉，如果沒有，則推定為買受人善意。而且在現(xiàn)實生活中，房屋買賣之前一般都會提前看房，此時房屋正處于租賃狀態(tài)的話，買受人馬上就能發(fā)現(xiàn)。如果買受人不經(jīng)看房直接交易的話，那么買受人很容易被猜測是否為善意第三人。
當(dāng)然，實務(wù)中也會有出租人為了隱瞞房屋已經(jīng)被租賃的事實，故意挑選承租人不在家的時候，或者承租人在裝修房屋的時候帶買受人看房。此種是認(rèn)定比較困難的情況，法院需要綜合通過雙方證言證詞、客觀情形，以及一定的邏輯推理來判斷買受人是否善意。
最后，對于買受人知悉租賃合同仍要購買房屋的情況，承租人是否要行使優(yōu)先購買權(quán)就顯得尤為重要了。由于該種情況舉證困難，通常由買方承擔(dān)舉證責(zé)任，通過判斷承租人的態(tài)度、交涉等證明其是否行使優(yōu)先購買權(quán)，以此證明自己的行為合理。
四、承租人基于優(yōu)先購買權(quán)取得損害賠償?shù)姆椒?/h2>
關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償，需要明確的是，只能請求優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償，不可以主張認(rèn)定租賃房屋買賣合同無效。那么接下來就是認(rèn)定損害賠償?shù)男再|(zhì)，然后根據(jù)性質(zhì)界定損害賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和范圍。
關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，目前通用的有三種觀點作為理論支撐。第一種是侵權(quán)損害賠償理論，它主要被用于填補(bǔ)損害賠償，基于此功能這種學(xué)說目前只用來體現(xiàn)承租人的權(quán)利價值；第二種違約損害賠償理論，這個理論的大膽之處在于，除了支持承租人請求可得利益還支持承租人請求預(yù)期利益。第三種是締約過失的損害賠償，締約過失損害賠償也被稱作信賴?yán)?，其賠償效果要求出租人恢復(fù)租賃房屋買賣前的狀態(tài)。
對此我認(rèn)為，首先由于我國目前司法解釋中已經(jīng)將承租人優(yōu)先購買權(quán)定義為債權(quán)，如果再將優(yōu)先購買權(quán)定義為侵權(quán)損害賠償，是一種對承租人債權(quán)的侵犯。因此侵權(quán)責(zé)任說并不符合我國目前國情。其次由于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)一經(jīng)出租人作出房屋買賣的意思表示時即告成立，此時由于出租人和第三人之間房屋買賣合同并未成立，所以不能適用違約損害賠償。結(jié)合我國目前實際，將承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償定義為締約過失最為適宜。
辨明損害賠償性質(zhì)之后，接下來就要界定損害賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和范圍。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，損害賠償既包括可得利益，又包括因租賃合同違約所喪失的預(yù)期利益。但是基于我國目前房價近年漲幅巨大，房屋增值利益金額可能高達(dá)百萬，此時再主張預(yù)期利益，與民法中公平正義和公序良俗等基本原則相違背，租賃房屋損害賠償還是應(yīng)該從實際損失出發(fā)，考慮現(xiàn)實情況去主張自己的訴求。
因此我認(rèn)為租賃房屋損害賠償范圍還是基于承租人針對該租賃合同所能獲得的合理預(yù)期利益更為合適。由于損害賠償主要涉及房屋差價的計算，因此以何時的房屋價格作為差價，此時的房屋價格如何認(rèn)定是我們需要重點考慮的問題。目前主流的房屋差價認(rèn)定方法是，租賃房屋出售時的價格減去當(dāng)時市場價格所得差價，即為房屋差價，此即為損害賠償重點。如果遇到房屋租賃交易市場價格與房產(chǎn)登記管理部門備案的合同交易成本價格不一致的情形，此時應(yīng)根據(jù)房屋租賃交易市場價格來確定。
房屋差價損失計算可以參考如下幾個方法，首先，根據(jù)民法意思自治原則，承租人和出租人可以先進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成，則可以根據(jù)當(dāng)時市場上相似房屋成交價格減去租賃房屋實際成交價。如果沒有可參照的相似成交房屋或者想認(rèn)定更為精準(zhǔn)，也可以通過專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)來確定房屋差價。同時綜合考慮房屋差價認(rèn)定過程中價格漲落、不動產(chǎn)權(quán)登記日等因素。
認(rèn)定房屋差價損失時還需要注意如何認(rèn)定損失時間，通常我們會從保護(hù)承租人利益出發(fā)，同時參考租賃合同中載明的時間、租賃房屋交易買賣后登記日期等因素綜合認(rèn)定。承租人取得房屋價差損害賠償后，針對這部分賠償金額我們不能忽視的是，需要足額繳納稅費(fèi)。而且需要注意的是，出租人和承租人就租賃房屋的交易買賣，也應(yīng)該合理合法納稅，不動產(chǎn)權(quán)登記時，還需要繳納登記費(fèi)。這些費(fèi)用均從房屋價差中扣除。
綜上所述，承租人優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)的是承租人的生存和安全價值，并不是對出租人不動產(chǎn)物權(quán)所有權(quán)的限制，它的存在有利于穩(wěn)定房屋租賃秩序。因此，對于承租人來說，優(yōu)先購買權(quán)并不是意味著優(yōu)惠的購房價格，而是對其權(quán)利的一種保護(hù)、對租賃房屋購買機(jī)會的選擇。
本文在剖析承租人優(yōu)先購買權(quán)概念之后，將承租人優(yōu)先購買權(quán)認(rèn)定為形成權(quán)，其一經(jīng)出租人的出賣意思表示便已經(jīng)形成。也就是只要承租人能證明出租人存在買賣房屋意向或者房屋交易買賣已經(jīng)完成，便可以主張自己的優(yōu)先購買權(quán)。但是也存在例外情形，如果出租人與房屋買賣第三人惡意串通或者以遠(yuǎn)低于市場價買賣租賃房屋，那么此時承租人還可以主張出租人與第三人的租賃合同無效。
論證完承租人優(yōu)先購買權(quán)如何認(rèn)定以后，本文又討論了承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償，將優(yōu)先購買權(quán)損失分為直接損失和間接損失，然后分別討論，并結(jié)合司法實踐可以看出，損失賠償主要集中在間接損失中的租賃房屋買賣價差。
關(guān)于明確租賃房屋買賣的買受人是否善意，目前主要以租賃合同登記為準(zhǔn)，本文也對實務(wù)中有可能產(chǎn)生的例外情況進(jìn)行了分別討論。最后對于承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償認(rèn)定，本文認(rèn)為租賃房屋損害賠償范圍還是基于承租人針對該租賃合同所能獲得的合理預(yù)期利益更為合適。
最后我們需要明白，在司法實踐中，要想真正維護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)，維護(hù)住房秩序穩(wěn)定，調(diào)解是少不了的一個環(huán)節(jié)。通過調(diào)解去調(diào)和出租方和承租方之間，甚至是出租方、承租方與交易買賣第三人之間的矛盾，這對于目前我國相關(guān)法律制度并不明確的現(xiàn)狀，是實用且有效的一個辦法。
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