高校物業(yè)管理發(fā)展策略分析

張建利

西安海棠職業(yè)學院，陜西 西安 710038

在高校物業(yè)創(chuàng)新改革不斷深入的形勢下，為了進一步適應高校教學科研樓宇設施智能化與結構復雜化發(fā)展要求，高校需采取物業(yè)管理規(guī)范化標準化管理，并適度延長樓宇及其設施使用期限，同時實現(xiàn)資產保值增值?；谔嵘飿I(yè)管理效率與深化創(chuàng)新變革的引導，高校物業(yè)管理逐漸由學校后勤的自我監(jiān)督管理與自我經營模式開始朝向專業(yè)化與社會化模式轉換，大部分高校以科學合理引進優(yōu)質社會資源參與校園內部服務競爭的方式，吸引了大量社會物業(yè)服務企業(yè)進入校園，為高校提供更加專業(yè)與標準的物業(yè)管理服務。

一、高校物業(yè)管理概述

高校物業(yè)管理即專業(yè)管理機構于高校委托下按照我國與地方相關法律體系與標準規(guī)定，以現(xiàn)代化科學管理手段與先進信息化技術，基于一定的經濟形式面向物業(yè)管理有關服務進行規(guī)范化與標準化管理，并面向所有師生提供全面且多元化的綜合管理服務，以此構成健康穩(wěn)定且和諧積極的人文校園環(huán)境，為高校綜合進步提供有力幫助。就整個物業(yè)管理整體范圍而言，其可以具體劃分成學生生活區(qū)域管理、教學區(qū)域管理、教職工生活區(qū)域管理三個部分。就整個物業(yè)管理所涉及的內容而言，其則具體劃分為房屋與基礎設施維護管理、公共設施管理維修、道路綠化與水電暖維護管理、生活區(qū)域治安與環(huán)境維護等多種專項或者代辦服務。

加強高校物業(yè)管理不僅可以提高管理服務效率與質量，還可以適應政策變革。提高物業(yè)服務質量呈現(xiàn)于高校物業(yè)管理可代辦多項服務層面，如此既為教師與學生提供了各種方便，又提升了物業(yè)管理效率。此外高?？删妥陨韺嶋H規(guī)模與需求選擇不同類型的物業(yè)管理模式，以實現(xiàn)經濟收益適度增加。而適應政策變革實際上就是為了與時俱進，順應時代發(fā)展潮流，教師更加注重居住環(huán)境與服務，而教師需求的增加也使得其演變了對于高校物業(yè)管理的必然條件[1]。

二、高校物業(yè)管理特點分析

（一）觀念固化

就高校管理人員而言，在經過長時間的歷史發(fā)展進程中，高校管理早已逐漸構成了自身獨有的管理體系與流程，固有的管理觀念早已經深深扎根于管理人員的精神與思想內。就高校內部居住群體而言，不論是住宅區(qū)的教師或者公寓區(qū)的學生，居住群體都十分穩(wěn)定，幾乎很少會出現(xiàn)較大變化，所以許多居住觀念也已經生成且始終流傳至今，構成了生活習慣，對于教師與學生而言甚至難以接受較大的變化。就物業(yè)管理決策人員來講，高校物業(yè)管理是由以往的物業(yè)管理業(yè)務發(fā)展中難以預見的一種獨特的服務對象，其明顯區(qū)別于普通居民住宅樓與商業(yè)樓，其對于高校物業(yè)管理缺乏充分了解與認知，在設計管理方式與規(guī)定的時候，無法像其他管理類型始終以獲取經濟效益為首，需全面考慮高校發(fā)展需求。所以這些影響因素均會對物業(yè)管理決策與貫徹實施造成嚴重阻礙。

（二）政策性

高校在建設與發(fā)展層面存在明顯的目的性，導致高校很多活動與決策經常需要對其可能會造成的政策影響進行綜合考慮，所以高校物業(yè)管理在一定程度上并沒有完全遵守市場經濟相關原則與規(guī)定。例如，管理服務費用并非高校自主所決定，有很多是需要經過政府物價機構審批才能通過的。而且高校物業(yè)管理一直以來都保持著一些相對陳舊滯后的管理理念，導致難以適應社會化變革要求，這就需要針對性開展相關思想政治工作，以促使其逐漸接受更多新型管理理念，了解未來發(fā)展趨勢。因此說高校物業(yè)管理存在一定的政策性。

（三）教育性

高校物業(yè)管理最終目標為基于創(chuàng)新管理環(huán)境，打造健康和諧且積極向上的校園文化環(huán)境氛圍。就教育學視角來看，校園內部整體環(huán)境是高校隱性課程的重要構成，而和諧且積極的文化氛圍可在無形中影響學生，給人以舒適且愉快的身心感受，指引學生在日常學習與生活中逐漸形成良好的行為習慣。

（四）非營利性

高校物業(yè)管理具備一定的非營利性特點。我國是社會主義國家，所以政府有義務和權力面向人民構建公平且價格合適的高校教育服務體系。而且高校學生公寓是學校自主提供土地，產權也從屬于學校，以銀行貸款或者研發(fā)公司投資等多元化方式加以建設，從中獲取經濟效益或者私利的機會鮮少。此外對于高校后勤服務企業(yè)而言，不可以追求高額效益為目的，應在致力于全面實現(xiàn)物業(yè)優(yōu)化管理的基礎上，始終遵循微利管理相關原則?？傊投喾矫娑愿咝Ｎ飿I(yè)管理具備顯著的非營利性特點[2]。

三、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

（一）管理體制轉變不到位

相較于其他機構，高校具備特殊的身份地位與背景，這便決定了高校物業(yè)管理特點，這也是高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理相區(qū)別的主要特點。雖然大多數高校均相對建立了后勤保障機構，實現(xiàn)高校和物業(yè)管理之間的有機分離，但是多數高校依舊針對物業(yè)管理采取事業(yè)編制與行政管理策略，主要領導依舊是高校自主任命，行政決策也依舊是由高校自主制定，職工福利待遇和人事任免權利仍舊由高校掌握，以此便造成了高校和物業(yè)管理在權利歸屬方面并未實現(xiàn)真正意義上的剝離的現(xiàn)象，導致政企不分與權責不明，致使高校物業(yè)無法完完全全根據企業(yè)模式實現(xiàn)運行，也難以真正實現(xiàn)自負盈虧，更無法貫徹落實物業(yè)管理市場化、社會化與專業(yè)化發(fā)展，從而在很大程度上限制了高校物業(yè)管理的社會化變革。

（二）理念滯后且人才匱乏

現(xiàn)階段高校物業(yè)管理機構人才匱乏現(xiàn)象不可小覷。在人們的既有觀念中物業(yè)管理無需任何技術含量，只需高強勞動即可，一些能力相對較強的人對物業(yè)管理工作存在一定偏見，并不樂意從事物業(yè)管理工作。因為高校物業(yè)管理大多數都是從后勤轉型而來，既有許多管理人員自身服務意識與管理理念層面尚未形成正確的概念，也還未實現(xiàn)真正的社會化與專業(yè)化，根本達不到現(xiàn)代化物業(yè)管理服務要求，再加上系統(tǒng)管理知識體系匱乏，專業(yè)技能培訓不到位，缺乏服務第一與用戶至上的良好意識，導致高校物業(yè)管理發(fā)展備受阻礙。此外高校物業(yè)管理人員隊伍的老年化與文化層次不高現(xiàn)象十分普遍。為節(jié)省人力資源成本，大部分高校會選擇聘用年齡大且學歷水平相對較低的人從事本校物業(yè)管理工作，這些務工者的素質不高，新知識與技術接受能力較差，吸收速度也非常慢，長此以往專業(yè)物業(yè)管理人才匱乏與技術人才不足勢必會造成服務水平下降與服務觀念改進嚴重受限，從而影響物業(yè)管理服務質量。

（三）經費不足且投入不到位

目前高校物業(yè)管理所用經費主要依賴于行政撥款，資金受限程度不可小覷，使用需要經過各種行政審批。而社會物價與消費水平日趨上漲，高校物業(yè)管理也只能夠采取適度降低成本的方式，長時間處于經費不足的狀態(tài)下，自然會引發(fā)員工人數不足、工作效率低、工作進度慢等現(xiàn)象，進而則會直接影響高校物業(yè)管理服務水平與質量[3]。

四、高校物業(yè)管理發(fā)展策略

促進高校物業(yè)管理實現(xiàn)社會化發(fā)展的根源在于緩解后勤經濟壓力，提升物業(yè)管理水平與服務質量，以節(jié)省辦學成本，改進高校教學、科研、生活環(huán)境。

（一）引進市場化運行模式

高校物業(yè)管理實現(xiàn)社會化創(chuàng)新變革的目的是基于高校內部特定化服務對象提供全面且多層次有償服務，構成專業(yè)化、標準化管理模式。就傳統(tǒng)管理模式與運行機制，先將從屬于物業(yè)管理范疇內的資產與人員等由行政管理體系中完全脫離，采取真正的獨立化市場化運行模式。物業(yè)管理不再歸屬行政管理機構，所有運營均需自負盈虧，以此強化物業(yè)管理企業(yè)的獨立性與創(chuàng)新性。所脫離的物業(yè)管理企業(yè)應采取企業(yè)化物業(yè)管理模式，健全運營體系，積極接受院校與師生職工監(jiān)督，并據此為規(guī)范化經營管理的主要條件，構建健全的、行之有效的管理機制與規(guī)定標準。此外還應始終以優(yōu)質服務為主體，進行多元化、多層次有償服務，以彌補物業(yè)管理經費匱乏，呈現(xiàn)高校物業(yè)管理經濟性與教育性特征。而高校則從指導者轉變成監(jiān)督者[4]。

（二）以多元化形式構建隊伍

健全且有效的高校物業(yè)管理主要由素質與能力較強的物業(yè)管理人才所決定。這就要求物業(yè)管理人員必須具備良好且健康的思想素質，樂于奉獻的精神理念，同時還要熟練掌握現(xiàn)代化管理技術，并擅長應用于實踐。而高校物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標實現(xiàn)的根本是提升人才專業(yè)素質與能力。一是應合理利用多元化渠道與多樣化形式培養(yǎng)思想健康、技術過硬、勇于開拓、敬業(yè)忠誠的高校物業(yè)管理干部隊伍。二是需充分發(fā)揮高校優(yōu)勢作用，面向社會誠邀素質與能力兼具的優(yōu)秀物業(yè)管理人才，充實于物業(yè)管理隊伍中去。三是積極引進競爭機制，強化考核，優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)動態(tài)化且穩(wěn)定化的高素質、高能力物業(yè)管理隊伍建設。此外由于高校物業(yè)管理從屬勞動密集型行業(yè)，企業(yè)內部多數員工是操作層員工，其承擔著物業(yè)管理服務的大部分工作任務，保潔、綠化、維修等崗位，每天與師生打交道，所以這些員工素質與業(yè)務能力直接影響著物業(yè)管理服務質量與管理水平。因此必須注重操作層員工的崗位職責與素質培訓，將實踐操作經驗與流程以文字形式傳輸于員工，針對性進行專業(yè)化培訓，確保以最佳服務為師生生活、教學打造輕松舒適、干凈整潔的環(huán)境[5]。

（三）適度增大資金投入力度

高校物業(yè)管理具備獨特的社會功能與目標。物業(yè)管理走進高校之后，轉變了高校既有后勤管理模式，以往高校所提供的主要是無償服務，實施物業(yè)管理之后，很多服務將轉換成有償服務。就教師、學生、職工而言，需要適應，所以在轉變物業(yè)管理理念的同時還需做好師生服務工作。此外資金不足始終是高校物業(yè)管理的缺陷，受制于高校特殊性質，物業(yè)管理發(fā)展始終不能脫離高校與政府的政策支持。對此政府可采取適度降低教育土地使用費用與減免教育貸款利息等多元化方式給予支持，而高?？捎袡C發(fā)揮自身資源與技術優(yōu)勢，為物業(yè)管理提供堅實基礎，如此高校物業(yè)管理才能夠實現(xiàn)以管理為手段與以服務為中心的目標，才能夠走上高效物業(yè)管理道路。

五、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢

高校物業(yè)管理在時代進步發(fā)展中的有效作用不容忽視，其既是高校穩(wěn)定運轉的保障條件，又是高校管理模式的重要體現(xiàn)，所以需充分掌握高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢，以此為高校長遠發(fā)展提供源動力。新形勢下高校物業(yè)管理具備多樣性，但是其發(fā)展趨勢主要體現(xiàn)在三個層面。

一是自主管理。高校物業(yè)管理依賴于自身實際實力發(fā)展轉變成物業(yè)管理企業(yè)，以此有助于物業(yè)管理質量與服務水平的切實提升，此外也可基于科學合理的管理方式優(yōu)化物業(yè)管理社會性功能。

二是服務外包。所謂服務外包實際上就是將物業(yè)負責管理內容承包給社會物業(yè)管理企業(yè)，基于企業(yè)管理院校物業(yè)服務，以此高校可節(jié)約人力物力財力，將重心與精力轉移至教學科研方面，從而促使高校實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

三是混合式管理。高校物業(yè)管理的另一種方式便是高校管理與社會管理有機結合，以兩種管理模式實現(xiàn)物業(yè)管理，實現(xiàn)分管分效目的，提升自身管理權益性。此結合方式更加適用于新時代形勢下高校物業(yè)管理，高校物業(yè)以服務性內容外包，基礎性內容自主管理的方式，有利于實現(xiàn)服務性內容專業(yè)化與標準，而基礎內容自主管理可確保高校運行穩(wěn)定性與可靠性。物業(yè)基礎性內容需由高校自主管理負責，外包物業(yè)管理企業(yè)主張以經濟效益為主，在管理過程中會在一定程度上忽略基礎性管理內容，尤其是管線老化與設施運行不良等，很容易構成不遇大問題不及時處理，遇到大問題再商議解決的不良現(xiàn)象，這樣勢必會阻礙高校正常運行，還會引發(fā)潛在隱患。所以物業(yè)管理采取高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理企業(yè)管理相結合的方式效果更顯著[6-7]。