楊千玲
中共德陽市委黨校,四川 德陽 618000
居住權(quán)肇始于羅馬法人役權(quán)制度[1],是指非所有人居住他人房屋的權(quán)利?!睹穹ǖ洹坊诂F(xiàn)實(shí)關(guān)照,首次將居住權(quán)作為新型用益物權(quán)納入“物權(quán)編”,實(shí)屬物權(quán)制度的重大進(jìn)步。然而,現(xiàn)有的居住權(quán)制度囿于文本篇幅的匱乏,致使該規(guī)則在學(xué)術(shù)理解與司法適用上存在模糊性,特別是現(xiàn)有的居住權(quán)制度體系尚無法涵蓋涉居住權(quán)的糾紛實(shí)際。故本文擬從實(shí)證分析的立場出發(fā),對居住權(quán)制度入典以來四川省司法裁判文書資料庫中涉及居住權(quán)糾紛的案例進(jìn)行梳理分析,以期在居住權(quán)類型化規(guī)則體系的完善上提出創(chuàng)見。
1.法定居住權(quán)
經(jīng)查閱已公開裁判文書,所涉案例較大比例皆基于特定家庭關(guān)系而形成的居住他人住宅的權(quán)利,此類權(quán)利主要源于親屬間法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)義務(wù),稱之為法定居住權(quán)[2]。如法院依據(jù)“成年子女對父母有贍養(yǎng)、扶助和保護(hù)的義務(wù)”認(rèn)定原告享有案涉房屋居住權(quán),而被告作為唯一成年子女,強(qiáng)迫父母搬離案涉房屋并遷居條件低劣的房屋實(shí)則對原告的法定居住權(quán)造成了侵害。
2.意定居住權(quán)
區(qū)別于法定居住權(quán)的強(qiáng)制性規(guī)定,意定居住權(quán)的產(chǎn)生主要基于當(dāng)事人之間的意思自治。意定居住權(quán)的產(chǎn)生設(shè)立源于兩類情形,一類集中在以買賣、贈與、租賃、借用等合同方式建立的債之關(guān)系,如雙方當(dāng)事人簽訂財產(chǎn)贈與合同,約定所贈財產(chǎn)用于被贈人購買房屋,但贈與人需享有該房屋的永久居住權(quán),進(jìn)而通過贈與以債權(quán)債務(wù)關(guān)系設(shè)定居住權(quán)。另一類則是基于居住權(quán)合同而形成的物之關(guān)系。如甲方與乙方簽訂《協(xié)議書》載明:“甲方將房子交乙方一個人住到百年終生為止?!痹摪赶档湫偷幕诤贤s定直接設(shè)立居住權(quán)而形成的物之關(guān)系。
1.社會性居住權(quán)
社會性居住權(quán)包括兩類,一類是涉及家庭法領(lǐng)域解決家庭成員居住困難的功能定位,在所查閱案例中,有80%的案例均屬于社會性居住權(quán)類型。如男女雙方解除婚姻關(guān)系,簽訂《離婚協(xié)議書》約定女方享有對涉案房屋的居住權(quán),該行為源于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》(已廢止)第二十七條第三款:“離婚時,一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式,可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”的制度設(shè)計。另一類著眼于對無住房群體的社會保障功能的實(shí)現(xiàn),往往通過自管公房、拆遷安置等方式給予本單位職工、被拆遷戶房屋居住權(quán)。
2.投資性居住權(quán)
投資性居住權(quán)區(qū)別于社會性居住權(quán)的最大特征在于其有償性,其社會功能體現(xiàn)為對財產(chǎn)的多樣化利用。通過將完整的所有權(quán)進(jìn)行拆分,設(shè)立具有他人居住權(quán)負(fù)擔(dān)的不完整所有權(quán),以實(shí)現(xiàn)兼具債權(quán)與物權(quán)雙重屬性的居住權(quán)能。如男女雙方簽訂《離婚協(xié)議》約定:“男女雙方婚姻期間以女方名義,由女方出資15萬元購買房屋一套。2年后女方收回15萬元,男方有永久居住權(quán)?!睆脑搮f(xié)議看,雙方離婚時明確約定案涉房屋由男方享有永久居住權(quán)是附條件的約定,即是2年后支付15萬元款項(xiàng)給女方,就此而言,該居住權(quán)屬于有償取得的投資性居住權(quán),但是該居住權(quán)系以男方終身為限,又兼具社會保障的屬性。
如前所述,在司法實(shí)踐中,已經(jīng)出現(xiàn)多類型化與多功能化的涉居住權(quán)糾紛案例,但因現(xiàn)有的居住權(quán)制度刻意回避了其不同類型的司法現(xiàn)狀,導(dǎo)致居住權(quán)具體規(guī)則理解與適用的模糊化。
1.居住權(quán)主體
《民法典》第三百六十六條將居住權(quán)適格民事主體表述為“居住權(quán)人”和“他人”,單從文本敘述無法得出居住權(quán)主體究竟僅限于自然人,或包括法人的明確結(jié)論。但是從第三百六十七條第一款“當(dāng)事人的姓名或名稱”的表述中,可推演出法人及非法人組織亦可成為居住權(quán)主體的立法意圖。對此已有司法判例,如公司將直管公房交予本公司職工居住,體現(xiàn)的正是法人在自有住宅上為自然人設(shè)立居住權(quán)的情形。再結(jié)合客體和權(quán)能來看,第三百六十六條將居住權(quán)客體限定為“住宅”,將設(shè)立居住權(quán)目的限定為“滿足生活居住”的需要,而僅有自然人才存在生活居住的客觀可能性[3],是否意味著只有自然人才能成為真正行使居住權(quán)的居住權(quán)人,而非自然人只能作為居住權(quán)的設(shè)立主體?此外,享有居住權(quán)的主體除去當(dāng)事人之外,家庭成員如父母、子女或者為居住權(quán)人提供必要照顧的護(hù)理人員是否也同樣享有居住權(quán)益?對此還有待解釋。
2.居住權(quán)客體
《民法典》將居住權(quán)客體定位為“他人的住宅”,基于不同的文本解釋,可對住宅作出有區(qū)別化的內(nèi)涵界定,如從一般字面上作廣義解釋,即以居住為主要功能的房屋,則只包括公寓、別墅、寢室。但若以局部體現(xiàn)居住功能來進(jìn)行解釋,則可涵蓋酒店、民宿等經(jīng)營性用房,基于不同的闡釋角度勢必得出不同的結(jié)論。
3.居住權(quán)權(quán)能
《民法典》第三百六十六條明確居住權(quán)屬于用益物權(quán),用益物權(quán)通常包括占有、使用、收益三大權(quán)能,但是該條僅規(guī)定了居住權(quán)的“占有、使用”權(quán)能,否認(rèn)了其收益權(quán)能。盡管如此,第三百六十九條卻以但書的形式做出了允許出租的例外性規(guī)定,即雙方當(dāng)事人允許的條件下可做出出租行為。據(jù)此,居住權(quán)人可能通過收取租金的方式實(shí)現(xiàn)其收益權(quán)能,實(shí)際操作層面及例外規(guī)定的收益權(quán)能實(shí)現(xiàn)的可能性與法定無收益權(quán)能權(quán)利定位的矛盾,無益于居住權(quán)制度邏輯理性及法律嚴(yán)謹(jǐn)性自洽。
《民法典》第三百六十七條對居住權(quán)的設(shè)立方式進(jìn)行了明確規(guī)定,即以“書面”的合同形式予以確認(rèn),由此對居住權(quán)的設(shè)立做出了限制性規(guī)定。但是在實(shí)際案例中,居住權(quán)的設(shè)立卻并不局限在合同形式這一情形,例如[(2010)青白民初字第1293號]朱某民、何某離婚糾紛案中,法院判決兩人共同出資購買的房屋歸二人的女兒所有,朱某民享有該房屋的居住權(quán),由此通過調(diào)解書的形式設(shè)立了當(dāng)事人的居住權(quán)??梢姡F(xiàn)有的居住權(quán)設(shè)立方式尚不能涵蓋所有的現(xiàn)實(shí)情形。
《民法典》第三百六十九條明確規(guī)定“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承”,但是并未規(guī)定居住權(quán)人將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓或遺贈給第三人的法律后果,由此會產(chǎn)生對于居住權(quán)合同效力的不同理解。若將法條中的“不得”理解為強(qiáng)制性規(guī)定,那么根據(jù)《民法典》第一百五十三條則應(yīng)直接認(rèn)定居住權(quán)轉(zhuǎn)移行為無效;但是若將其認(rèn)定為效力待定的警示性規(guī)范,即提醒當(dāng)事人基于該種行為可能產(chǎn)生不利的法律后果,但是實(shí)際后果則要根據(jù)當(dāng)事人的行為性質(zhì)進(jìn)行判斷,例如是否造成了對住宅所有人權(quán)利的侵犯、是否得到其同意等。
根據(jù)《民法典》增設(shè)居住權(quán)這一新型用益物權(quán)的立法意圖,是為了解決“住房保障”問題,也就是無住房者的居住問題,此類居住權(quán)的功能定位為社會性居住權(quán)。但是,社會性居住權(quán)則更多的屬于法定居住權(quán),即在當(dāng)事人未約定的情況下依據(jù)婚姻家庭領(lǐng)域的法律規(guī)定自動取得。[4]居住權(quán)現(xiàn)有的功能定位與居住權(quán)由“意定”產(chǎn)生的權(quán)利形成方式之間存在矛盾。因?yàn)椤耙舛ā痹O(shè)立的居住權(quán),不限于親屬這一主體,還可以發(fā)生在陌生人之間,該類擺脫人身專屬性限制的居住權(quán)則不局限于無償,更多實(shí)現(xiàn)的是房產(chǎn)投資的功能。因而居住權(quán)的功能定位除去社會保障外,還應(yīng)當(dāng)認(rèn)可其投資功能的實(shí)現(xiàn)。此功能定位也是進(jìn)行居住權(quán)制度類型化設(shè)計的邏輯起點(diǎn)。
在認(rèn)可居住權(quán)制度應(yīng)當(dāng)既包括社會性功能又包括投資性功能的前提下,可以參照德國的立法模式設(shè)立兩種具有不同功能屬性的居住權(quán)制度。根據(jù)比較法,德國首先通過《德國民法典》設(shè)置了受限制的人役權(quán)制度,該居住權(quán)緊緊捆綁于居住權(quán)人身上,具有嚴(yán)格的不可流轉(zhuǎn)性。此項(xiàng)權(quán)利所聚焦的即是居住權(quán)人的住房保障。為了彌補(bǔ)居住權(quán)權(quán)能受限的遺憾,發(fā)揮該項(xiàng)用益物權(quán)的收益性權(quán)能,德國在《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》中又創(chuàng)設(shè)了可轉(zhuǎn)讓、可繼承、可出租的長期居住權(quán),以實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的財產(chǎn)功能。在中國的法律語境下,則可通過設(shè)置法定居住權(quán)與意定居住權(quán)兩類居住權(quán)制度達(dá)到立法目的。法定居住權(quán)主要基于婚姻、監(jiān)護(hù)、贍養(yǎng)等人身關(guān)系獲得,體現(xiàn)社會保障功能,依靠法律規(guī)定設(shè)立而非合同方式;意定居住權(quán)則體現(xiàn)投資等經(jīng)濟(jì)價值,主要基于債權(quán)債務(wù)關(guān)系實(shí)現(xiàn),以簽訂合同方式設(shè)立。
1.居住權(quán)適用范圍的擴(kuò)大化理解
對于非自然人主體能否成為居住權(quán)人存在兩種觀點(diǎn),一種觀點(diǎn)認(rèn)為居住權(quán)人只能是自然人;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為自然人、法人、非法人組織均能成為居住權(quán)人[5]。筆者認(rèn)為,雖然居住權(quán)的設(shè)定目的為“滿足生活居住的需要”,意味著住宅只能用于居住,而非經(jīng)營,其直接作用人只能是自然人,但是并不排除法人或非法人組織作為居住權(quán)人與他人簽訂居住權(quán)合同的情形,如現(xiàn)實(shí)中也大量存在公司與他人簽訂房屋租賃合同,將所租房屋給予本公司職工居住的案例。同理,非自然人亦可在獲得居住權(quán)后,將房屋給予自然人居住,此種行為與居住權(quán)客體用于“生活居住”的立法目的并不矛盾。
此外,居住權(quán)利益主體應(yīng)當(dāng)作擴(kuò)大化理解,如《德國民法典》第一千零九十三條,將居住權(quán)益的行使主體擴(kuò)張至“家庭成員以外的服務(wù)和護(hù)理人員(如保姆等)”,這一規(guī)定是保障居住權(quán)人“生活居住需要”的制度設(shè)計,因?yàn)樯钚枨蟀ㄉ嫘枨笈c精神需求兩個層面,當(dāng)體弱多病者需要特定人員進(jìn)行生活的照料與護(hù)理時,則滿足了其生存需求;當(dāng)需要配偶、父母等親人陪伴時,則滿足了精神需求,故無論基于何種需求滿足,都與居住權(quán)設(shè)立目的相契合。我國法律同樣可借鑒《德國民法典》對于主體的擴(kuò)大化適用規(guī)定,賦予居住權(quán)人根據(jù)需要選擇與其共同生活的實(shí)際居住人的權(quán)利。
2.居住權(quán)客體的分類界定
對于居住權(quán)客體的理解,應(yīng)當(dāng)從居住權(quán)類型出發(fā)。一方面,法定居住權(quán)是保障弱勢群體的基本住房需求的權(quán)利類型,因此在客體的范圍界定時應(yīng)當(dāng)做限制性理解,即只能是非經(jīng)營性地滿足最低居住標(biāo)準(zhǔn)的住宅;另一方面,意定居住權(quán)主要是為了滿足多功能的住房需求,若僅僅將其限制在基本住宅則無法滿足不同人群的住房需求,特別是在有償設(shè)立的情況下,居住權(quán)人更應(yīng)當(dāng)享有多類型房屋居住選擇的權(quán)利,正如德國《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》同樣認(rèn)可了“住宅之外不以居住為目的的長期使用權(quán)”,也是為了拓展居住權(quán)的功能外延[6]。基于此,在意定居住權(quán)的類型下,應(yīng)將居住權(quán)客體適當(dāng)拓展,認(rèn)可酒店、民宿等具有居住功能的經(jīng)營性用房的客體資格。
3.意定居住權(quán)權(quán)能的合理拓展
區(qū)別于法定居住權(quán)提供最低居住需求保障的特殊性考量,意定居住權(quán)在滿足住房居住外,還有實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價值的功能,而這一功能主要通過出租等形式實(shí)現(xiàn)。例如房屋面積較大,或者居住權(quán)人因故較長時間不在該房屋居住,居住權(quán)人則可將多余房屋轉(zhuǎn)租給他人,以此獲取收益。然現(xiàn)有居住權(quán)制度雖在權(quán)利種類上將其定性為用益物權(quán),但卻將居住權(quán)權(quán)能限制在人役權(quán)中使用權(quán)權(quán)能范圍之內(nèi),否定了其作為用益權(quán)的收益權(quán)能,雖具有創(chuàng)新性,但無法實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用,也有礙居住權(quán)人物權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)。因此,有必要拓展意定居住權(quán)的權(quán)能范圍,認(rèn)定其為具有“占有、使用、收益”權(quán)能的用益物權(quán)。
根據(jù)比較法,大陸法系的民法均通過明示或默示的方式確立了居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓與繼承效力。但是我國的居住權(quán)制度卻明令禁止居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,此種限制性規(guī)定將有損意定居住權(quán)財產(chǎn)性權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為,對于純財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的意定居住權(quán),當(dāng)事人可自由約定是否允許轉(zhuǎn)讓居住權(quán),如房屋所有人同意,則居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒烧J(rèn)可。需要說明的是,對于法定居住權(quán),原則上對于居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力不予認(rèn)可,一般通過解除居住權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)權(quán)利變更。