房地產企業(yè)稅收籌劃的難點及對策探討

華僑城旅游投資管理集團有限公司 張如沁

經濟社會的快速發(fā)展帶動了房地產行業(yè)的進步，房地產行業(yè)也極大地促進了我國經濟社會的發(fā)展。房地產企業(yè)的規(guī)模逐漸擴大，市場競爭日漸激烈，要想在這其中占據一席之地，就必須要有效控制經營成本，稅收成本是經營成本中占比較重的一項，因此，房地產企業(yè)要重點做好稅收籌劃工作。但由于各種主客觀因素的限制，現階段部分房地產企業(yè)的稅籌籌劃工作還存在諸多不足之處，不僅給企業(yè)的發(fā)展埋下了巨大的隱患，還十分不利于整個房地產行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產企業(yè)要對稅收籌劃進行深度的研究，在全面分析本企業(yè)稅收籌劃工作問題的基礎上采取相應的解決措施，進而促進本企業(yè)的長遠持續(xù)發(fā)展。

一、綜述

房地產作為支持我國經濟建設任務持續(xù)推進的重要支柱性產業(yè)，在開展日常的經營與管理活動中，稅收成本占比較大。如果想要從根本上控制好房地產企業(yè)的稅收成本，滿足其基本經營需求的同時提高核心競爭能力，則必須要將更多的管理重心放到稅務風險中。房地產企業(yè)勢必要認清整個行業(yè)內的發(fā)展動向，提前做好相應籌劃與管理工作，確保后續(xù)經營活動的順利開展。

但就目前來看，我國的房地產企業(yè)在踐行稅收策劃方案時仍然表現出了諸多問題。為了能夠更好地應對新環(huán)境下的諸多挑戰(zhàn)，房地產企業(yè)要積極引用先進人才，提高自身的管理與服務水平，增強稅收風險意識。

（一）稅收籌劃的基本內涵

稅收策劃是來自于西方國家的理念，在進入到我國之后也經歷了一段發(fā)展過程。

截至目前，稅收策劃在我國仍然沒有一個十分明確的概念定義。通過分析相關的研究報告可知，可以將稅收策劃納入到涉稅活動的領域中，與偷稅漏稅違法活動存在著本質上的行為。稅收策劃是一項事前行為，在執(zhí)行過程中需要嚴格遵循法律制度，是企業(yè)需要承擔的納稅義務。

（二）房地產企業(yè)進行稅收籌劃的影響因素

1．新企業(yè)所得稅法

新企業(yè)所得稅法是在2008年開始正式實施的，其中，增加了稅前的扣除項目，并將原有稅收項目中的一部分優(yōu)惠政策消除了。這就意味著，房地產企業(yè)必須要遵循新企業(yè)所得稅法中的要求來重新調整稅收項目，在保證自身基本收入的前提下，將計稅基礎控制在合理范圍內。因此，新企業(yè)所得稅法為稅收策劃的落實帶來一定阻力。

2．新企業(yè)會計準則

在新會計準則中，勢必會對房地產企業(yè)的毛利帶來一定程度上的影響。為了能夠保證經營管理目標的順利達成，房地產企業(yè)則需要根據當前的經營現狀來采取相對應的應對方案，避免稅負增加過高。通過深入了解可知，在新企業(yè)會計準則中取消了原有的存貨后進先出計價方法，如果不能夠提前制定出行之有效的應對方案，勢必會對房地產企業(yè)的稅金和利潤空間帶來影響。

二、房地產企業(yè)稅收籌劃的難點

（一）房地產行業(yè)的復雜性

在我國目前的房地產行業(yè)中，最為顯著的特征是人才密集、資金密集以及經營活動密集。由于房地產項目的規(guī)模較大且周期較長，因此，其輻射范圍也更加廣泛，會同時受到國家宏觀政策的集中影響。隨著房地產行業(yè)發(fā)展速度的持續(xù)加快，作為以政策為導向的產業(yè)類型，房地產項目在建設過程中，與地方上的主管機構、上下游產業(yè)以及金融機構存在著密切的關聯。與此同時，房地產企業(yè)的經營模式、管理制度、管理水平也會對經營活動產生直接的影響。

此外，外部環(huán)境也會影響房地產企業(yè)的經營活動，對外界因素較為敏感。因此，房地產企業(yè)還需要根據自身的經營現狀來制定出行之有效的管理制度，不斷提高自身的抗風險能力。不難看出，唯有合理調控房地產行業(yè)內部的復雜性特點，才能夠有效降低財務人員稅收籌劃的實施難度，保證稅收籌劃的實施效果。

（二）財稅政策更新

目前，我國的社會經濟正在從之前的飛速發(fā)展逐步轉變?yōu)槠椒€(wěn)發(fā)展狀態(tài)。在這一過程中，房地產企業(yè)受到了經濟環(huán)境變化的巨大影響。尤其是在最近幾年來，國家政府相繼推出了一系列的財稅政策，其目的是幫助中小企業(yè)緩解經營壓力。但在財稅調控政策中，卻包含著很多不利于房地產企業(yè)經營與管理水平同步提高的因素，換言之，在一定程度上，調整后的財稅政策也加大了房地產企業(yè)的稅收籌劃工作難度，進而也極大地增加了房地產企業(yè)的經營壓力。因此，如果想要在行業(yè)中占據更多的市場份額，永立于不敗之地，房地產企業(yè)則必須要從根本上解決稅收籌劃工作的實施難點。

（三）房地產行業(yè)的地域性

房地產企業(yè)的財稅政策主要包括耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅、房產稅以及契稅等等，均屬于地方稅的范疇，與當地的經濟發(fā)展與稅收政策息息相關。中央對財稅的調整一般以宏觀調控為主，各地方在全面結合當地經濟發(fā)展狀況與房地產行業(yè)特點的基礎上制定適合本地的財稅政策。因此，房地產企業(yè)在實施稅收籌劃時需要優(yōu)先考慮當地的經濟發(fā)展水平與管理政策，積極順應國家政府所制定的管理制度。但由于房地產行業(yè)本身存在著明顯的地域性特征，在各個地方上所設置的稅率與財稅征收標準也存在著明顯的差異。在這一環(huán)境下，房地產企業(yè)與地方稅務機關可能會對財稅政策產生一定的理解偏差，這勢必會給企業(yè)的稅收籌劃工作帶來顯著的影響，限制了上升空間。

（四）稅收籌劃的專業(yè)性

由于稅收策劃工作具有較強的專業(yè)性，而房地產行業(yè)的復雜性特點也為財務工作者帶來了更大的壓力。尤其是在我國的調控政策發(fā)生變化之后，對財務工作人員的專業(yè)水平提出了更高的能力要求。但截至目前，仍然有相當多的房地產企業(yè)并未制定出行之有效的稅收籌劃方案。通過深入了解可知，部分房地產企業(yè)在經營過程中會同步設置多個環(huán)節(jié)，開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)等，在每個環(huán)節(jié)中均會涉及不同類型的稅種。由于其中的部分稅種核算工作十分復雜，因此，會與稅收籌劃工作出現交叉和重疊，進而造成不必要的資源浪費。

三、我國房地產企業(yè)稅收籌劃的對策探討

（一）樹立正確的稅收籌劃觀念

近年來，隨著我國市場經濟體制的日益完善，相關的稅收法律法規(guī)也在逐步調整的過程中。房地產行業(yè)作為支持我國經濟建設的重要基礎，同樣，也需要順應市場經濟體制的改革與創(chuàng)新，來逐步調整經營與管理方案。對于現代化房地產企業(yè)而言，如果在思想觀念中仍然存在著僥幸因素，試圖通過偷稅或漏稅的手段來達到節(jié)稅目標，那么將會產生巨大的負面效益，甚至會威脅到自己在行業(yè)中的生存?；诖?，房地產企業(yè)要重新審視現有企業(yè)制度中的相關內容，督促所有員工都要認真解讀和遵守新稅收法律法規(guī)，在企業(yè)內部形成良好的稅收策劃氛圍。

同時，房地產企業(yè)要積極參與中央與地方政府組織的稅收籌劃宣傳活動，積極組織本單位的財務人員參與系統(tǒng)化培訓，積極學習其他單位成功的稅收籌劃案例。通過多方努力，房地產企業(yè)將會對偷漏稅違法行為有一個更加清晰的認識，并從自身出發(fā)來加大管控力度。

（二）實時了解財稅政策的變化

經濟發(fā)展需要配合相應的財稅政策，經濟的發(fā)展腳步永遠不會停止，而財政稅收政策也會為了支持我國經濟發(fā)展而逐步做出改進和調整。因此，財政稅收政策與經濟發(fā)展兩者之間是處于相互扶持和相互促進的關系，而房地產行業(yè)在我國的經濟體系中的定位則是引導型行業(yè)，應當對財稅政策的改革與創(chuàng)新有著更高的敏感度。為此，房地產企業(yè)必須要順勢而為，實時了解財稅政策的最新內容，并結合當前階段中市場、經濟的變化情況，有效預測政策的調整變化方向并制定有效的應對舉措，針對企業(yè)的經營和管理政策做出適當的改變。尤其是當國家正式頒布新的政策制度時，企業(yè)一定要在第一時間對政策的精髓展開分析，督促各部門員工尤其是財務人員全面了解政策內容，對政策創(chuàng)新給出及時地反饋。唯有時刻走在行業(yè)前端，經常性地審視現有工作流程所存在的問題，才能夠保證稅收策劃的順利推進，并將其實用性價值淋漓盡致地發(fā)揮出來。

（三）熟知稅務機關的工作流程

稅務機關在房地產企業(yè)稅收籌劃工作中占據重要地位。房地產企業(yè)需要積極配合地方政府以及稅務機關的管理要求，將企業(yè)的財務信息資料及時提交上去。這一舉措能夠幫助稅務機關掌握、積累更多的信息數據，使得企業(yè)乃至整個行業(yè)的財務信息數據庫的內容能夠愈發(fā)完善，為后續(xù)經營管理工作的持續(xù)推進提供強大的數據支持。隨著數據庫中各項信息內容的逐步更新和完善，可以及時發(fā)現房地產行業(yè)在發(fā)展過程中所出現的問題和不足。因此，企業(yè)一定要保證財務信息內容的真實性和準確性，確保臺賬信息與備案資料一致性，委派專業(yè)人員來加強對財務信息數據的審核工作，從根本上杜絕信息對比出入事件的發(fā)生。尤其是在調整過后的相關稅法（國稅地稅合并、金稅三期、大數據應用、跨部門信息聯合共享等）中，逐漸構建企業(yè)行業(yè)的財務信息數據庫，以有效消除企業(yè)與稅務部門之間的信息不對稱的情況。各個地方上的住房建設部門及自然資源規(guī)劃部門需要提供真實的信息以配合好稅務機關來依法完成土地增值稅的征收工作。房地產企業(yè)也要加強與稅務機關之間的交流溝通，全面熟知，并了解稅務機關現有的工作流程，從企業(yè)的角度入手，幫助稅務機關更快更全面地掌握企業(yè)的財務會計信息，來輔助稅收籌劃工作的順利開展，使其能夠順利達成預定的盈利目標，獲取最大化的經濟效益。

（四）構建專業(yè)的稅收籌劃組織機構

健全的稅務管理部門是企業(yè)納稅籌劃工作順利高效開展的重要保障。換言之，要想真正優(yōu)化稅收籌劃工作，房地產企業(yè)必須要構建功能完善的稅務管理部門。通常而言，稅務部門的主要職責為識別稅收風險、防范稅收風險等，進一步細化、規(guī)范企業(yè)稅務機構的工作，同時，還要發(fā)揮自身對企業(yè)涉稅業(yè)務的監(jiān)督管理作用，以確保企業(yè)納稅工作的規(guī)范性、科學性與合理性。但截至目前，我國仍然有很多房地產企業(yè)尚未構建出功能完善的稅收籌劃組織機構，使得后續(xù)的稅收籌劃工作缺乏明確指導。因此，在具體的實踐過程中會走很多彎路，浪費大量的寶貴資源。當務之急，房地產企業(yè)必須要盡快扭轉傳統(tǒng)的經營與管理理念，打造出符合新時代背景下的獨立的稅收籌劃組織機構，同時，賦予其應有的權利和責任，將其設為企業(yè)內部獨立的管理機構，并將稅收籌劃工作交由此部門來負責。為了能夠滿足上述條件，房地產企業(yè)盡快組建出足夠人數的稅收政策管理團隊，具體的操作內容包括如下幾點：首先，需要在企業(yè)內部的各個部門之間建立起暢通無阻的溝通機制，使得稅收策劃部門可以實時掌握來自于企業(yè)內部的各類信息，在此基礎之上，制定行之有效的稅收籌劃方案。在這一環(huán)節(jié)中，稅收籌劃部門還要利用先進的技術手段來分析現有方案中所存在的不足之處，并與相關部門的工作人員展開溝通后做出調整。其次，房地產企業(yè)還要全面提高稅收籌劃人員在企業(yè)內部的地位，構建完善的用人激勵機制，為他們打造出更加輕松、愉快的工作環(huán)境。具體而言，稅務部門要配備高素質的專業(yè)稅務人才，一方面企業(yè)要從本地高校的財會專業(yè)引入高素質的優(yōu)秀畢業(yè)生或從社會上招聘具有一定工作經驗的工作人員，為本企業(yè)的稅務籌劃工作注入新鮮的血液；另一方面，企業(yè)還要定期對現有的財會人員尤其是稅務人員進行教育與培訓，在進一步豐富其專業(yè)知識、增強其專業(yè)技能的同時，切實提升其職業(yè)道德素養(yǎng)。此外，企業(yè)還要定期對稅務人員進行知識、技能、職業(yè)道德等方面的考核評價，對于考核成績優(yōu)秀、工作表現較好的員工要進行精神、物質雙方面的獎勵，對于那些考核成績一般、工作表現較差的員工進行適度的批評，逐漸提升員工工作的積極性與主動性。

四、結論

綜上所述，對于現代房地產企業(yè)而言，是否能夠順利完成稅收籌劃任務，將決定他們在日后的激烈競爭環(huán)境中是否能夠立于不敗之地?，F如今，國家政府也面向房地產行業(yè)推出了一系列的稅收政策扶持措施。房地產企業(yè)要牢牢把握好機會，從自身的經營現狀出發(fā)，找出實踐稅收籌劃方案時所遇到的重點與難點問題，保持包容的態(tài)度來看待各類新政策、新制度，并積極踐行。由于本文的篇幅有限，對房地產企業(yè)稅收籌劃的相關探討還存在諸多不足之處，但筆者還會在今后的工作實踐中繼續(xù)進行研究與探討。