“租金貸”模式下承租人權(quán)益保護(hù)問(wèn)題研究

葉曉丹，曾智昕

(福州大學(xué) 法學(xué)院，福州 350108)

一、引 言

隨著“租金貸”模式的廣泛應(yīng)用，潛藏其后的危機(jī)逐漸顯露。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，自2017年開(kāi)始,不斷有長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)；截至2020年,資金鏈斷裂、破產(chǎn)倒閉、品牌形象崩塌的運(yùn)營(yíng)商高達(dá)70家。[1]“暴雷”之后，許多承租人在按月還貸的情況下慘遭房東驅(qū)逐，在無(wú)房可住的情況下仍需償還貸款，在“房財(cái)兩空”的情況下維權(quán)艱難，一時(shí)間公眾對(duì)“租金貸”的質(zhì)疑聲四起。但“租金貸”本身具有合法性與正向價(jià)值，不僅有助于緩解承租人的資金壓力，滿足運(yùn)營(yíng)商的融資需求，更能促進(jìn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。[2]“租金貸”的正向價(jià)值不容忽視，但承租人權(quán)益受損的事實(shí)卻也客觀存在，因此探究“租金貸”模式下承租人權(quán)益受損的原因，探索承租人權(quán)益保護(hù)路徑成為當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題。

二、何謂長(zhǎng)租公寓“租金貸”

(一)“租金貸”的基本內(nèi)涵

“長(zhǎng)租公寓”是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于特定公寓的一種習(xí)慣性稱呼，在法律上并無(wú)明確定義。其基本含義是指，租期在一年及以上，由專業(yè)的租賃機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期產(chǎn)權(quán)持有或租賃持有的具有較高品質(zhì)的出租公寓。[3]目前，市面上的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通常會(huì)提供“租金貸”服務(wù)。所謂“租金貸”是指，承租人在與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商簽訂租賃合同的同時(shí)，也與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，而后由金融機(jī)構(gòu)預(yù)先一次性將全年房租支付給運(yùn)營(yíng)商，承租人則按月向金融機(jī)構(gòu)清償租房貸款。[4]

(二)“租金貸”各方法律關(guān)系

“租金貸”通常會(huì)涉及四方主體，即產(chǎn)權(quán)人(房東)、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商、貸款人以及承租人。為厘清各方之間的法律關(guān)系，一方面，必須明確四方主體的具體內(nèi)涵，其中產(chǎn)權(quán)人、承租人與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的內(nèi)涵并無(wú)歧義，本文不再贅述，而“租金貸”中的貸款人卻可能是小額信貸公司或者金融機(jī)構(gòu)。以蛋殼公寓為例，該公寓的合作方既包括微眾銀行這類持牌金融機(jī)構(gòu)，也包括元豐小貸等網(wǎng)絡(luò)小額貸款公司。由于小額信貸公司的批準(zhǔn)設(shè)立主體為省級(jí)政府主管部門(mén)，而非金融監(jiān)管部門(mén)，且司法實(shí)踐中最高人民法院的多個(gè)判例均認(rèn)定小額信貸公司不屬于金融機(jī)構(gòu)，[5]因此顯然二者無(wú)法等同。鑒于金融機(jī)構(gòu)參與“租金貸”的情形更為普遍，筆者將本文研究對(duì)象限定于貸款人為金融機(jī)構(gòu)的“租金貸”。

另一方面，“租金貸”模式包括兩種法律關(guān)系。一是承租人與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商之間的租賃合同法律關(guān)系。同時(shí)，承租人為租賃房屋，預(yù)先支付租金，于隨后的一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)享有房屋的使用權(quán)，二者之間也可認(rèn)定為預(yù)付式消費(fèi)合同法律關(guān)系。[6]承租人同時(shí)具有消費(fèi)者的屬性。二是承租人與金融機(jī)構(gòu)之間的借貸法律關(guān)系?！白饨鹳J”模式的特殊之處在于兩種法律關(guān)系的融合，在單純的租賃合同法律關(guān)系中引入借貸法律關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)人、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商和承租人之間引入金融機(jī)構(gòu)。

三、“租金貸”模式下承租人權(quán)益保護(hù)存在的問(wèn)題

“租金貸”模式設(shè)計(jì)的初衷是減輕承租人的資金壓力，但實(shí)踐發(fā)展的結(jié)果卻事與愿違?，F(xiàn)行運(yùn)行模式下，運(yùn)營(yíng)商為實(shí)現(xiàn)融資目的而為的行為以及該模式設(shè)計(jì)本身的不合理之處致使承租人多項(xiàng)權(quán)益受損，承租人已然成為該模式運(yùn)行的受害者，而非受益者。

(一)運(yùn)營(yíng)商截留自用租金，侵犯承租人財(cái)產(chǎn)安全權(quán)

目前，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通常采取“長(zhǎng)收短付”的方式，利用時(shí)間差打造“資金池”，即運(yùn)營(yíng)商在收取租金時(shí)，一次性獲得所有承租人至少一年的租金，但卻只向房東按月支付其中一小部分，利用期限錯(cuò)配形成可觀的“資金池”。原本“租金貸”模式下，承租人以個(gè)人信用從金融機(jī)構(gòu)貸出的資金，是預(yù)付給房東的租金。但此時(shí)，運(yùn)營(yíng)商卻將“租金貸”取得的款項(xiàng)截留自用，或用于投資盈利，或用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張。一旦投資失敗或經(jīng)營(yíng)不善，這筆資金將淪為企業(yè)試錯(cuò)的成本。這相當(dāng)于運(yùn)營(yíng)商以承租人的個(gè)人信用為擔(dān)保，獲得了免費(fèi)的融資。此舉轉(zhuǎn)嫁了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，是對(duì)承租人財(cái)產(chǎn)的侵占，侵犯其財(cái)產(chǎn)安全權(quán)。

(二)運(yùn)營(yíng)商怠于履行告知義務(wù)，侵犯承租人知情權(quán)

承租人作為消費(fèi)者享有知情權(quán)，在消費(fèi)過(guò)程中有權(quán)獲得商品或服務(wù)的真實(shí)信息，但實(shí)踐中長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商并未保障承租人的知情權(quán)。具體表現(xiàn)在以下兩方面。一是運(yùn)營(yíng)商不履行告知義務(wù)，刻意隱瞞“租金貸”。租賃合同系格式合同，由運(yùn)營(yíng)商事先擬定，這使其能夠通過(guò)精心設(shè)計(jì)合同隱藏“租金貸”。比如，將“租金貸”的相關(guān)條款?yuàn)A雜在眾多租賃條款之中，甚至以“信用租房產(chǎn)品”等概念故意隱藏“貸款”字樣，[7]同時(shí)將貸款利息包裝為手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)，導(dǎo)致承租人在毫不知情的情況下“被”貸款。二是運(yùn)營(yíng)商雖未隱瞞“租金貸”的存在，但不充分履行告知義務(wù)，不對(duì)貸款性質(zhì)、具體利息、貸款風(fēng)險(xiǎn)等事項(xiàng)予以釋明。比如，承租人在對(duì)蛋殼公寓的投訴中表示，辦理貸款時(shí)相關(guān)工作人員未盡告知義務(wù)，且提供的租賃合同雖包含分期貸款的規(guī)則說(shuō)明，但均是在不顯眼的位置用較小字體顯示。[8]此種情形下，即便明確知悉自身辦理了“租金貸”，承租人對(duì)該貸款涉及的消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)仍是難以充分認(rèn)識(shí)。上述兩種行為甚至成為運(yùn)營(yíng)商提供“租金貸”服務(wù)的行業(yè)潛規(guī)則，嚴(yán)重侵犯承租人知情權(quán)。

(三)運(yùn)營(yíng)商利用自身優(yōu)勢(shì)地位，侵犯承租人自主選擇權(quán)

當(dāng)承租人明確知悉“租金貸”所涉條款，并出于真實(shí)意思同意辦理，此為當(dāng)事人之間的意思自治，并無(wú)實(shí)質(zhì)上的不公平。但問(wèn)題的關(guān)鍵在于，當(dāng)前無(wú)法確保承租人在“租金貸”辦理過(guò)程中的“完全自愿”。實(shí)踐中，運(yùn)營(yíng)商常常利用自身優(yōu)勢(shì)地位，限制承租人自主性的發(fā)揮。

具體而言，運(yùn)營(yíng)商是租賃合同的提供方，承租人選擇辦理“租金貸”可能是迫于其優(yōu)勢(shì)地位而不得已做出的妥協(xié)?！白饨鹳J”作為承租人支付租金的一種方式，本應(yīng)處于雙方當(dāng)事人可協(xié)商的范疇，但由于租賃合同是運(yùn)營(yíng)商事先擬定的格式合同，“租金貸”是合同中預(yù)先設(shè)定的支付方式，因此承租人若想要租賃房屋就只能選擇接受，不存在拒絕或與運(yùn)營(yíng)商協(xié)商的可能。實(shí)踐中運(yùn)營(yíng)商只提供“租金貸”這一種支付方式的情形十分普遍，比如，天地昊公司在與承租人簽署租賃合同后，才明確提出承租人必須使用“會(huì)分期”支付租金。[9]所以承租人辦理“租金貸”可能是為租賃房屋而做出的不得已的“自愿”行為。

此外，運(yùn)營(yíng)商作為經(jīng)營(yíng)者掌握主導(dǎo)權(quán)，能夠通過(guò)創(chuàng)設(shè)非理性的消費(fèi)情境，誘導(dǎo)承租人沖動(dòng)消費(fèi)，具體手段有以下兩種。其一，采取饑餓營(yíng)銷的方式，稱該房源存在多個(gè)需求方，利用房源所剩無(wú)幾的緊張感弱化承租人訂約時(shí)的理性。其二，對(duì)貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)避而不談，僅強(qiáng)調(diào)“租金貸”的優(yōu)惠條件以誘導(dǎo)承租人。比如，自如公寓在與承租人簽訂租賃合同時(shí)，只向其宣傳分期支付租金的好處，并大力渲染“押一付一”的優(yōu)點(diǎn)，并未提及貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。[10]相較于傳統(tǒng)“押一付三”的支付方式，這樣的優(yōu)惠條件將進(jìn)一步?jīng)_擊承租人的理性。此時(shí)，即便運(yùn)營(yíng)商沒(méi)有強(qiáng)硬地要求承租人辦理“租金貸”，然而房源所剩無(wú)幾的緊張感與優(yōu)惠的吸引力，同樣會(huì)誘使承租人沖動(dòng)辦理“租金貸”。運(yùn)營(yíng)商既是格式合同的提供方又在交易中掌握主導(dǎo)權(quán)，其優(yōu)勢(shì)地位致使承租人在“租金貸”辦理過(guò)程中欠缺自主性，非基于完全自愿而達(dá)成的交易，對(duì)承租人難言公平。

(四)風(fēng)險(xiǎn)分配不公正，承租人公平交易權(quán)難以保障

交易結(jié)果公正是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者公平交易權(quán)的重要表現(xiàn)。[11]然而“租金貸”模式設(shè)計(jì)本身存在不合理之處，向承租人分配了過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)，是對(duì)承租人公平交易權(quán)的侵害?！白饨鹳J”辦理之后，若運(yùn)營(yíng)商不當(dāng)使用租金，由此引發(fā)的資金風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是由承租人承受，此時(shí)承租人除向運(yùn)營(yíng)商主張違約責(zé)任別無(wú)他法。而當(dāng)運(yùn)營(yíng)商無(wú)法按時(shí)向房東支付租金時(shí)，承租人又可能面臨無(wú)房可住的風(fēng)險(xiǎn)。再者，由于承租人與金融機(jī)構(gòu)之間存在有效的借貸合同，承租人因辦理貸款可能還需承受信用風(fēng)險(xiǎn)。簡(jiǎn)而言之，一旦“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，承租人可能會(huì)落入支付了租金、擔(dān)保了信用，卻無(wú)房可住、仍需償還貸款的境地，淪為風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際承擔(dān)者。

(五)維權(quán)對(duì)象定位困難，承租人依法求償權(quán)難以實(shí)現(xiàn)

目前“租金貸”模式下承租人維權(quán)的最大阻礙在于維權(quán)的第一步，即應(yīng)選擇誰(shuí)作為維權(quán)對(duì)象這一前提問(wèn)題沒(méi)有解決。維權(quán)對(duì)象定位困難，將直接導(dǎo)致依法求償權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。

首先，承租人不具備向金融機(jī)構(gòu)主張權(quán)利的合法基礎(chǔ)，故無(wú)法將其列為責(zé)任承擔(dān)主體。這是因?yàn)樽赓U關(guān)系與借貸關(guān)系是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，貸款人已經(jīng)履行了發(fā)放貸款的義務(wù)，不能因?yàn)樽赓U合同存在的違約情形，進(jìn)而免去借款人償還貸款的義務(wù)。不僅如此，將金融機(jī)構(gòu)列為責(zé)任承擔(dān)主體有違公平原則。雖然金融機(jī)構(gòu)可能由于與運(yùn)營(yíng)商之間的合作關(guān)系，在貸款辦理的過(guò)程中怠于保障承租人的知情權(quán)，但筆者認(rèn)為并不能因此將運(yùn)營(yíng)商的違法行為歸咎于金融機(jī)構(gòu)。而且若承租人堅(jiān)持不清償貸款，金融機(jī)構(gòu)的資金鏈一旦斷裂，同樣可能會(huì)陷入破產(chǎn)、倒閉的危機(jī)，淪為運(yùn)營(yíng)商跑路的又一受害者。

其次，產(chǎn)權(quán)人更是無(wú)法成為承租人的維權(quán)對(duì)象。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人也是運(yùn)營(yíng)商違約后的直接受害者，他們收取租金的權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)，同時(shí)作為弱勢(shì)的個(gè)體，他們同樣陷于維權(quán)困境之中。不僅如此，產(chǎn)權(quán)人并未實(shí)施違法行為，他們要求承租人搬離房屋的行為具有合法性。在逾期未收到租金的情況下，作為租賃合同中的出租人，他們有權(quán)解除合同并收回房屋使用權(quán)。(1)2020年《中華人民共和國(guó)民法典》第722條規(guī)定：“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！?/p>

最后，承租人雖然能夠以租賃合同糾紛為由起訴長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，但以其為對(duì)象無(wú)法達(dá)到有效維權(quán)的目的。訴訟耗費(fèi)的時(shí)間與精力暫且不談，即使勝訴，就實(shí)際情況而言，往往此時(shí)運(yùn)營(yíng)商已無(wú)力承擔(dān)賠償責(zé)任。即便企業(yè)宣告破產(chǎn)，承租人的債權(quán)作為普通債權(quán)，只能排在破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)之后，(2)2006年《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第113條規(guī)定：“破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后,依照下列順序清償：(一)破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用,所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用,以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；(二)破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款；(三)普通破產(chǎn)債權(quán)。”加之我國(guó)極低的清償率，承租人難以從運(yùn)營(yíng)商處彌補(bǔ)自身?yè)p失。

綜上所述，金融機(jī)構(gòu)與產(chǎn)權(quán)人無(wú)法成為承租人維權(quán)的對(duì)象，而僅將運(yùn)營(yíng)商作為維權(quán)對(duì)象又無(wú)法有效彌補(bǔ)承租人的損失，承租人的維權(quán)路徑仍需進(jìn)一步探索。

四、“租金貸”模式下承租人權(quán)益保護(hù)問(wèn)題的成因

(一)缺乏制衡運(yùn)營(yíng)商履約的保障

“租金貸”使得長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商得以憑借該模式打造自己的“資金池”，并在特定的時(shí)間內(nèi)享有這筆資金的使用權(quán)。獲得權(quán)利的同時(shí)，運(yùn)營(yíng)商需要在房租到期后向房東履行支付租金的義務(wù)。運(yùn)營(yíng)商義務(wù)的履行是“租金貸”模式順利運(yùn)行的關(guān)鍵，但是目前尚缺乏制衡運(yùn)營(yíng)商履約的保障。一方面，房屋租賃市場(chǎng)屬于典型的賣方市場(chǎng)，[12]供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境以及承租人的弱勢(shì)地位導(dǎo)致承租人既缺少要求運(yùn)營(yíng)商提供履約保證的意識(shí)，又缺乏與之談判的能力；另一方面，由運(yùn)營(yíng)商不履約引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)是沿著“租金貸”的交易流程層層傳導(dǎo)的，只有在運(yùn)營(yíng)商逾期未繳納租金，房東強(qiáng)迫承租人退房，無(wú)房可住的承租人堅(jiān)持不清償貸款的情況下，風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)傳導(dǎo)至金融機(jī)構(gòu)。所以處于交易鏈條末端的金融機(jī)構(gòu)遭遇風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小，缺乏督促運(yùn)營(yíng)商履約的動(dòng)力。然而履約保障的缺失又增加了運(yùn)營(yíng)商履約的不確定性，致使承租人只能將按期履約的希望寄托于運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)得當(dāng)或投資獲益，這顯然并不合理。故而缺乏事前制衡運(yùn)營(yíng)商履約的手段是承租人權(quán)益受損的重要原因。

(二)監(jiān)管缺位助長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)商行為的任意性

“租金貸”作為住房租賃市場(chǎng)的一項(xiàng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品需要法律法規(guī)的及時(shí)監(jiān)管，但目前我國(guó)關(guān)于“租金貸”的監(jiān)管規(guī)定仍有不足之處，難以對(duì)該模式下承租人權(quán)益受損的現(xiàn)實(shí)予以回應(yīng)。

一方面，“租金貸”監(jiān)管主體之間分工不明，監(jiān)管職責(zé)不清?！白饨鹳J”本質(zhì)上是住房領(lǐng)域與金融領(lǐng)域相結(jié)合的產(chǎn)物，涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，牽涉的監(jiān)管主體較多。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)主要是由住建部與各地方的房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)管。當(dāng)涉及金融領(lǐng)域時(shí)，則屬于銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)以及中國(guó)人民銀行的職責(zé)范疇。當(dāng)多個(gè)部門(mén)都具備監(jiān)管資格時(shí)，各部門(mén)之間只有通力合作、協(xié)調(diào)配合才能提升監(jiān)管的有效性，但目前監(jiān)管主體之間分工不明確，監(jiān)管職責(zé)不清晰，導(dǎo)致監(jiān)管效率低下，監(jiān)管工作開(kāi)展困難。

另一方面，“租金貸”缺乏有效的監(jiān)管手段。雖然我國(guó)在中央和地方兩個(gè)層面都對(duì)如何監(jiān)管“租金貸”提出了相應(yīng)的建議，但尚不足以有效規(guī)制運(yùn)營(yíng)商的行為。

首先，我國(guó)住建部曾于2020年9月公布了《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，從中央層面提出“租金貸”監(jiān)管的具體措施，暫且不論其僅為一種意見(jiàn)的征集，其規(guī)定的合理性也有待商榷。比如，該意見(jiàn)稿建議建立住房租賃資金監(jiān)管制度。(3)2020年《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》第38條規(guī)定：“直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管?！惫P者認(rèn)為，這一制度將直接剝奪運(yùn)營(yíng)商對(duì)這筆資金的使用權(quán)。該模式下運(yùn)營(yíng)商提前獲得大量租金就是為了使用，[13]所以一旦該制度落實(shí)，運(yùn)營(yíng)商就失去了大力推廣“租金貸”的動(dòng)力，甚至很可能將其束之高閣。但“租金貸”本身同樣是化解運(yùn)營(yíng)商的成本與收益困境的重要工具，存在多重價(jià)值，即便是為維護(hù)承租人的合法權(quán)益也不能完全忽視它的其他價(jià)值。這一制度并未在多方主體之間進(jìn)行利益權(quán)衡，難以作為當(dāng)前解決承租人權(quán)益保護(hù)困局的最佳方案。再比如，該意見(jiàn)稿提出長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用“租金貸”。(4)2020年《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》第23條規(guī)定：“住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。”這一構(gòu)想固然美好，但是缺乏配套的相關(guān)規(guī)定，存在實(shí)際落實(shí)的難題。其次，我國(guó)各地方的住建委以及行業(yè)協(xié)會(huì)雖然已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)文件嘗試對(duì)“租金貸”進(jìn)行監(jiān)管，但地方發(fā)布的規(guī)定較為原則，缺乏可操作性。比如深圳市僅規(guī)定需要對(duì)“租金貸”加強(qiáng)監(jiān)管，但具體應(yīng)當(dāng)如何監(jiān)管并未提及。最后，地方層面的規(guī)制適用范圍有限，且效力等級(jí)較低甚至沒(méi)有法律效力，僅為行業(yè)規(guī)范，難以對(duì)“租金貸”進(jìn)行有效監(jiān)管。

我國(guó)關(guān)于“租金貸”的監(jiān)管規(guī)定仍有不足，監(jiān)管缺位意味著“租金貸”模式下運(yùn)營(yíng)商行為具有較高自由度，為其任意支取與使用承租人租金制造了可乘之機(jī)。這也是運(yùn)營(yíng)商敢于大力誘導(dǎo)承租人辦理“租金貸”，敢于將租金用于高風(fēng)險(xiǎn)投資、盲目擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的直接原因。運(yùn)營(yíng)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上是其缺乏約束的行為所致。只有完善監(jiān)管規(guī)定才能有效引導(dǎo)運(yùn)營(yíng)商的行為，規(guī)范“租金貸”的運(yùn)行，進(jìn)而保障承租人的合法權(quán)益。

(三)承租人與運(yùn)營(yíng)商之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱

“租金貸”模式下，相較于承租人個(gè)體，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商作為經(jīng)營(yíng)者占據(jù)信息優(yōu)勢(shì)地位，天然比承租人掌握更多的信息，也具有更強(qiáng)的信息獲取能力，二者之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱?！白饨鹳J”作為專業(yè)化的金融產(chǎn)品，其本身的復(fù)雜性進(jìn)一步加劇了這一問(wèn)題。當(dāng)前“租金貸”模式發(fā)展尚不成熟，配套的制度政策尚不健全，不完善的信息披露制度導(dǎo)致承租人獲悉信息的渠道極為單一，只能依賴于相關(guān)參與主體告知義務(wù)的履行，在信息獲取的過(guò)程中較為被動(dòng)。因此他們很難對(duì)貸款事項(xiàng)產(chǎn)生正確認(rèn)識(shí)，進(jìn)而對(duì)貸款行為的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理評(píng)估。同時(shí)，在“租金貸”缺乏有效監(jiān)管的情況下，信息優(yōu)勢(shì)方為謀求自身利益最大化，很可能采取機(jī)會(huì)主義行為損害信息弱勢(shì)方的合法權(quán)益。(5)機(jī)會(huì)主義行為，是指在信息不對(duì)稱的情況下人們不完全如實(shí)地披露所有的信息及從事其他損人利己的行為。一般是用虛假的或空洞的，非真實(shí)威脅或承諾謀取個(gè)人利益的行為。所以嚴(yán)重的信息不對(duì)稱成為承租人權(quán)益受損的又一誘因。

(四)運(yùn)營(yíng)商強(qiáng)烈的盈利需求誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)

剝離“租金貸”這一模式，長(zhǎng)租公寓行業(yè)實(shí)質(zhì)上仍是傳統(tǒng)的中間商賺差價(jià)的行業(yè)，具有前期投入成本大、利潤(rùn)空間狹窄和回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。所以，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商面臨著巨大經(jīng)濟(jì)壓力，而要破解這一難題，最直接的路徑就是通過(guò)融資增加現(xiàn)金流。為此運(yùn)營(yíng)商創(chuàng)設(shè)了“租金貸”這一近乎零成本的融資方式，以滿足自身資金需求。但是該模式引入后行業(yè)的本質(zhì)發(fā)生了變化，運(yùn)營(yíng)商的盈利點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槔谩百Y金池”的款項(xiàng)進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張或投資，以獲取最大利益。于是，在對(duì)自我利益的追逐下，運(yùn)營(yíng)商有可能違背金融倫理道德，采取不當(dāng)手段犧牲他人利益，以實(shí)現(xiàn)對(duì)自身價(jià)值的追求。[14]如此一來(lái)，利益驅(qū)使之下，承租人的權(quán)益被置于運(yùn)營(yíng)商利益獲取之后，權(quán)益受損的風(fēng)險(xiǎn)便大大增加。

五、“租金貸”模式下完善承租人權(quán)益保護(hù)的路徑

(一)制定保障運(yùn)營(yíng)商履約的法律制度

目前，承租人雖然可以基于運(yùn)營(yíng)商不履行義務(wù)而向其主張違約責(zé)任，但是相較于事后的追責(zé)，事前的履約保障更為有效。只有制定保障運(yùn)營(yíng)商履約的法律制度，才能確保它們?cè)谖磥?lái)一定期限內(nèi)依約履行義務(wù)，防止其卷款潛逃或破產(chǎn)倒閉后，承租人落入“房財(cái)兩空”的境地。

筆者認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在使用承租人預(yù)付款時(shí)需要滿足一個(gè)前提，即在經(jīng)過(guò)特定的時(shí)間后仍有足夠的資金向房東支付租金。為此可采取兩種制度設(shè)計(jì)思路。一是增加“租金貸”模式的融資成本。比如建立保證金制度，即要求運(yùn)營(yíng)商在預(yù)先支取承租人資金的同時(shí)，需要向金融機(jī)構(gòu)繳納一定數(shù)量的保證金。若無(wú)法足額繳納，運(yùn)營(yíng)商也可以選擇以自身資產(chǎn)或引入第三人作為擔(dān)保。若均無(wú)法提供，金融機(jī)構(gòu)則應(yīng)當(dāng)拒絕向其撥付貸款。該制度的合理性在于，一方面增加運(yùn)營(yíng)商履約的砝碼，考慮到融資成本的存在，運(yùn)營(yíng)商將會(huì)審慎地使用承租人的預(yù)付款，以避免因無(wú)法按期交付租金產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面切實(shí)保障承租人的資金安全，即便運(yùn)營(yíng)商投資失敗或經(jīng)營(yíng)不善，甚至破產(chǎn)倒閉，承租人也能在保證金或擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)優(yōu)先受償，從而獲得救濟(jì)。二是限制運(yùn)營(yíng)商支取預(yù)付款的金額。比如，增設(shè)風(fēng)險(xiǎn)防控金的規(guī)定，將一定比例的資金留存于金融機(jī)構(gòu)賬戶之中。這一思路已在一些政策文件中有所體現(xiàn)，比如杭州市明確提出應(yīng)凍結(jié)部分資金作為“風(fēng)險(xiǎn)防控金”。(6)2019年《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)》第5條規(guī)定：“從事利用收儲(chǔ)房源開(kāi)展住房出租業(yè)務(wù)的企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱‘托管式’住房租賃企業(yè))須在專戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險(xiǎn)防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金，風(fēng)險(xiǎn)防控金不得隨意使用。風(fēng)險(xiǎn)防控金的總額按住房租賃企業(yè)納入租賃平臺(tái)管理房源量對(duì)應(yīng)的應(yīng)付委托出租人月租金總額的2倍確定?！?/p>

以上兩種舉措能夠在最大限度保全運(yùn)營(yíng)商自由的情況下切實(shí)保障承租人的資金安全，規(guī)避運(yùn)營(yíng)商不履約而產(chǎn)生的一系列風(fēng)險(xiǎn)。

(二)完善監(jiān)管法律，規(guī)范“租金貸”實(shí)際運(yùn)行

1.明確監(jiān)管主體分工，明晰監(jiān)管職責(zé)

明確分工是各部門(mén)之間形成監(jiān)管合力的前提。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建以住建部等房產(chǎn)管理部門(mén)為主、銀監(jiān)會(huì)為輔的監(jiān)管架構(gòu)。這是因?yàn)?，承租人?quán)益受損的關(guān)鍵在于運(yùn)營(yíng)商將“租金貸”異化為融資工具的投機(jī)行為，監(jiān)管的重點(diǎn)應(yīng)落在運(yùn)營(yíng)商的行為上，所以應(yīng)由房屋租賃市場(chǎng)的監(jiān)管主體承擔(dān)主要職責(zé)；而銀監(jiān)會(huì)主要是通過(guò)監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)而間接監(jiān)管運(yùn)營(yíng)商的行為，所以此時(shí)銀監(jiān)會(huì)僅承擔(dān)輔助監(jiān)管的角色。另外，需要明晰各部門(mén)之間的具體監(jiān)管職責(zé)。如明確由銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管提供“租金貸”業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，防止其因?yàn)槔婀催B而放縱運(yùn)營(yíng)商任意支取承租人的預(yù)付款。如明確由住建部等管理部門(mén)負(fù)責(zé)住房租賃合同的備案工作。職責(zé)分工的明確不僅有助于監(jiān)管工作的穩(wěn)步推進(jìn)，也有利于在監(jiān)管不力時(shí)及時(shí)追究相關(guān)主體責(zé)任，是實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管的關(guān)鍵所在。

2.探索可操作性與有效性并重的監(jiān)管措施

一方面，監(jiān)管主體應(yīng)加強(qiáng)事前監(jiān)管，通過(guò)嚴(yán)格的資質(zhì)審核，擇優(yōu)許可長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商開(kāi)辦“租金貸”，并在審核時(shí)側(cè)重考量企業(yè)的資金實(shí)力、信譽(yù)水平、盈利能力與未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ纫亍１M量讓抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)、信譽(yù)水平較高、傾向于承擔(dān)更多社會(huì)責(zé)任的企業(yè)獲得開(kāi)辦“租金貸”的資格，從源頭上降低承租人權(quán)益受損的可能性。另一方面，監(jiān)管主體應(yīng)加強(qiáng)事中監(jiān)管，完善租賃合同備案制度。具體而言，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商應(yīng)向各地住建部等管理部門(mén)進(jìn)行房屋租賃合同與租房貸款合同的備案。這一規(guī)定具有雙重意義：其一，要求在租賃合同之外采取獨(dú)立的合同文本訂立借貸合同，能夠大幅度降低運(yùn)營(yíng)商隱瞞“租金貸”的可能；其二，備案有助于審核合同中預(yù)先擬定的格式條款是否損害承租人合法權(quán)益。另外，為從源頭上防止運(yùn)營(yíng)商利用自身信息優(yōu)勢(shì)，通過(guò)設(shè)計(jì)合同條款侵害承租人知情權(quán)，筆者認(rèn)為可以效仿商品房預(yù)售交易中的做法，由主管部門(mén)與行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合預(yù)先制定標(biāo)準(zhǔn)化格式合同。統(tǒng)一的合同模板能夠事先排除不公平的條款，平衡承租人與運(yùn)營(yíng)商之間的利益，保障承租人的合法權(quán)益。

(三)強(qiáng)化參與主體信息披露義務(wù)

承租人做出理性決策的前提是對(duì)交易信息準(zhǔn)確、充分的掌握。鑒于承租人所處的弱勢(shì)地位，有必要對(duì)運(yùn)營(yíng)商與金融機(jī)構(gòu)課以信息披露義務(wù)，以平衡主體之間的信息差異。

1.明確長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商信息披露義務(wù)

必須明確長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的信息披露義務(wù)。首先，該企業(yè)必須在“天眼查”等信息查詢平臺(tái)上披露自身信息，尤其是企業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)狀態(tài)和最近的業(yè)務(wù)報(bào)告，[15]以便承租人能夠及時(shí)了解運(yùn)營(yíng)商的真實(shí)信息，在其做出是否辦理“租金貸”的決定時(shí)，以供參考。其次，運(yùn)營(yíng)商必須事先向承租人全方位地披露相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的信息以及貸款性質(zhì)、借款利息、貸款風(fēng)險(xiǎn)等事項(xiàng)，使承租人在充分掌握信息的情境下，進(jìn)行理性決策，維護(hù)交易過(guò)程的公平性。最后，運(yùn)營(yíng)商需要對(duì)支取的租金數(shù)額及其使用情況進(jìn)行定期披露，從而降低資金使用的風(fēng)險(xiǎn)。

2.督促金融機(jī)構(gòu)履行風(fēng)險(xiǎn)警示義務(wù)

金融機(jī)構(gòu)除了要披露《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中規(guī)定的信息，(7)2013年《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第28條規(guī)定：“采用網(wǎng)絡(luò)、電視、電話、郵購(gòu)等方式提供商品或者服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，以及提供證券、保險(xiǎn)、銀行等金融服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供經(jīng)營(yíng)地址、聯(lián)系方式、商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價(jià)款或者費(fèi)用、履行期限和方式、安全注意事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)警示、售后服務(wù)、民事責(zé)任等信息?！弊顬橹匾氖菓?yīng)對(duì)承租人進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)警示，包括辦理業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)、資金貸出后的資金風(fēng)險(xiǎn)等，以確保承租人能夠充分認(rèn)識(shí)信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，考慮到“租金貸”模式下承租人的金融消費(fèi)者屬性，應(yīng)督促金融機(jī)構(gòu)采取一種承租人能夠理解的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。

3.行業(yè)協(xié)會(huì)披露運(yùn)營(yíng)商信用狀況

運(yùn)營(yíng)商無(wú)法客觀評(píng)價(jià)自身信用，應(yīng)由行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行評(píng)估并向社會(huì)公眾公布。一方面，運(yùn)營(yíng)商是否誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)是承租人辦理“租金貸”時(shí)的一項(xiàng)重要參考因素。行業(yè)協(xié)會(huì)定期公布誠(chéng)信與失信的運(yùn)營(yíng)商，能夠警示承租人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，選擇正確的交易對(duì)象。另一方面，信用作為無(wú)形資產(chǎn)，在當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中舉足輕重。定期披露企業(yè)的信用狀況，能夠一定程度上制約運(yùn)營(yíng)商使用資金的行為，使其在行動(dòng)時(shí)有所顧忌，更為謹(jǐn)慎地投資與經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而有效保護(hù)承租人的資金安全。

(四)構(gòu)建承租人權(quán)益優(yōu)先的維權(quán)機(jī)制

當(dāng)“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后，面對(duì)已然破產(chǎn)或潛逃的運(yùn)營(yíng)商，承租人難以追回全部預(yù)付款；面對(duì)金融機(jī)構(gòu)，承租人仍需履行還款義務(wù)，否則就會(huì)背上不良信用記錄；面對(duì)房東，承租人需向其返還房屋使用權(quán)。最為弱勢(shì)的承租人落入最不利的境地。因此，必須對(duì)承租人進(jìn)行傾斜性保護(hù)，構(gòu)建承租人權(quán)益優(yōu)先的維權(quán)機(jī)制，最大限度地保障其承租權(quán)與追償權(quán)。

1.引入冷靜期制度，降低承租人維權(quán)成本

在辦理“租金貸”的過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)商會(huì)創(chuàng)設(shè)一種非理性的決策環(huán)境以誘導(dǎo)承租人辦理“租金貸”。豐厚的優(yōu)惠條件、銷售人員的饑餓營(yíng)銷都會(huì)使得深陷其中的承租人容易受特定情境的感染而進(jìn)行沖動(dòng)消費(fèi)。但當(dāng)其脫離這一情境，經(jīng)過(guò)詳細(xì)閱讀合同和冷靜思考后，他們很可能可以自行發(fā)現(xiàn)“租金貸”背后蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)。

冷靜期制度的引入為承租人創(chuàng)造了再次思考的時(shí)間，能夠避免其因誘導(dǎo)而沖動(dòng)做出違背真實(shí)意思的消費(fèi)決策。但值得注意的是，該制度的引入勢(shì)必會(huì)犧牲長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與金融機(jī)構(gòu)的利益，導(dǎo)致市場(chǎng)交易效率的下降，所以在引入這一制度時(shí)，需要傾聽(tīng)多方訴求，利益的天平不宜對(duì)承租人過(guò)度傾斜。

2.設(shè)置強(qiáng)制租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款，使承租人脫離債之關(guān)系

金融機(jī)構(gòu)與承租人訂立的借貸合同中應(yīng)包含如下條款：長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商發(fā)生攜款潛逃、破產(chǎn)倒閉等情形時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與承租人達(dá)成協(xié)議，由承租人將運(yùn)營(yíng)商所欠預(yù)付款形成的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給金融機(jī)構(gòu)，用以抵償承租人所欠金融機(jī)構(gòu)的貸款。如此一來(lái)，承租人不必承擔(dān)還款義務(wù)，也不用面臨信用風(fēng)險(xiǎn)。

設(shè)置強(qiáng)制租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款是利益權(quán)衡之下最為合理的選擇。這是因?yàn)?，首先，金融機(jī)構(gòu)相較于零散與弱勢(shì)的承租人個(gè)體能夠更有效地對(duì)運(yùn)營(yíng)商主張債權(quán)。即使最終運(yùn)營(yíng)商面臨破產(chǎn)清算，由一個(gè)統(tǒng)一的債權(quán)人進(jìn)行申報(bào)，也能大大減少協(xié)調(diào)成本。其次，對(duì)于此舉增加的風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)完全可以與運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行磋商，通過(guò)二者之間合作合同的具體條款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的重新分配，真正實(shí)現(xiàn)由運(yùn)營(yíng)商負(fù)擔(dān)“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的不利后果。最后，由于金融機(jī)構(gòu)具有運(yùn)營(yíng)商合作伙伴這一層身份，因此存在與運(yùn)營(yíng)商形成“利益同盟”共同侵犯承租人權(quán)益的可能。而這一條款的設(shè)置使得金融機(jī)構(gòu)需要先擔(dān)責(zé)、后追償，微妙地平衡了三者之間的利益博弈。出于需要先承擔(dān)責(zé)任的顧慮，金融機(jī)構(gòu)會(huì)加強(qiáng)對(duì)運(yùn)營(yíng)商支取與使用預(yù)付款行為的監(jiān)督，從而有助于金融機(jī)構(gòu)及時(shí)察覺(jué)運(yùn)營(yíng)商的異常行為，防控資金風(fēng)險(xiǎn)，遏制其侵犯承租人權(quán)益的可能性。

3.引入關(guān)聯(lián)合同制度，將承租人解除權(quán)延伸至借款合同

合同的相對(duì)性與獨(dú)立性使得承租人即使解除了租賃合同，其效力也無(wú)法及于借款合同，所以有必要引入關(guān)聯(lián)合同制度，突破合同的相對(duì)性，保障承租人合法權(quán)益。

引入該制度的合理性在于以下三點(diǎn)。第一，出于交易公平性的考慮，租賃合同已經(jīng)解除，無(wú)房可住的承租人仍需償還銀行貸款無(wú)疑是增加其不合理的負(fù)擔(dān)。第二，租賃合同與借款合同之間存在密切關(guān)系，具體而言，借款合同訂立的目的是獲得租金以履行租賃合同的義務(wù)。換言之，在合同訂立時(shí)，如果租賃合同未訂立，那么必然借貸合同也不會(huì)簽訂。第三，類推適用解除權(quán)的延伸具有法律技術(shù)上的可行性。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同中的買受人以貸款方式支付購(gòu)房款的，若因買賣合同存在效力瑕疵致使借貸合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除借貸合同。(8)2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！彼酝ㄟ^(guò)法律解釋方法實(shí)現(xiàn)解除權(quán)的延伸存在可借鑒的先例。

關(guān)聯(lián)合同的引入，使得承租人在租賃合同中的解除權(quán)得以延伸至借款合同，承租人據(jù)此能夠以租賃合同的解除對(duì)抗還款義務(wù)，進(jìn)而有效避免無(wú)房可住時(shí)仍需償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

六、結(jié) 語(yǔ)

在我國(guó)加快構(gòu)建住房租賃金融支持體系的政策背景下，“租金貸”模式的發(fā)展應(yīng)得到鼓勵(lì)與支持。保護(hù)承租人的合法權(quán)益是引導(dǎo)“租金貸”合理使用與良性發(fā)展的關(guān)鍵，是“租金貸”模式正常運(yùn)行的前提。只有不斷探索“租金貸”模式下承租人權(quán)益受損的原因以及權(quán)益保護(hù)的路徑，才能規(guī)范“租金貸”運(yùn)行，推動(dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)與消費(fèi)金融市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。