在建工程抵押擔(dān)保法律沖突解決的建議

沈 輝

湖南嘉華律師事務(wù)所，湖南 岳陽(yáng) 414000

在建工程抵押擔(dān)保有效地解決了建筑企業(yè)資金短缺的問(wèn)題，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要作用。在建工程抵押擔(dān)保制度的積極作用毋庸置疑，但因其中存在的法律問(wèn)題可能造成的風(fēng)險(xiǎn)需要引起我們警惕，由于我國(guó)的法律制度還在不斷完善過(guò)程中，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保中的部分法律問(wèn)題尚未能完全關(guān)注，在實(shí)踐中往往是通過(guò)政府、利害關(guān)系人采取靈活方式避免問(wèn)題出現(xiàn)，因此本文對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的法律問(wèn)題展開了研究，以期在剖析我國(guó)在建工程抵押擔(dān)保的法律問(wèn)題的基礎(chǔ)上提出解決對(duì)策，并對(duì)解決現(xiàn)實(shí)中存在的各種法律問(wèn)題提供一定的思路。

一、在建工程抵押權(quán)與其他權(quán)利之間的沖突

（一）與預(yù)售商品房抵押權(quán)之間存在沖突

為了解決商品房購(gòu)房者資金短缺的問(wèn)題，我國(guó)制定了商品房抵押貸款制度，根據(jù)該制度，購(gòu)房者支付首期房款后，可以在不轉(zhuǎn)移占有的情況下抵押商品房向銀行貸款，許多購(gòu)房者通過(guò)此種方式解決了購(gòu)房資金不足的問(wèn)題。對(duì)于預(yù)售商品房抵押的問(wèn)題，我國(guó)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中已作了相關(guān)要求。從抵押主體來(lái)看，預(yù)售商品房抵押的主體是購(gòu)房者，在抵押主體按照規(guī)定交付完首付款并向銀行進(jìn)行抵押后，銀行將代為交付其余款項(xiàng)。在購(gòu)房者向銀行抵押預(yù)售商品房時(shí)，房屋的所有權(quán)并未交付給購(gòu)房者，即購(gòu)房者不具有房屋的所有權(quán)，購(gòu)房者獲得房屋所有權(quán)的前提是完成交付、登記等一系列程序，所以此種抵押形式的本質(zhì)是一種期待權(quán)。作為抵押合同的當(dāng)事雙方，作為購(gòu)房者的抵押人承擔(dān)抵押擔(dān)保債務(wù)，貸款銀行為抵押權(quán)人，兩者基于購(gòu)房貸款合同確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系，合同一旦訂立，抵押主體需按時(shí)向銀行償還貸款，如抵押主體違約，則銀行可以行使抵押權(quán)。由于與常規(guī)抵押擔(dān)保存在不同，預(yù)售商品房抵押擔(dān)保并不擁有房屋的所有權(quán)，這種特殊情況使得在建工程抵押擔(dān)保與預(yù)售商品房抵押權(quán)之間可能發(fā)生沖突［1］。

預(yù)售商品房尚處于在建狀態(tài)，在完成建設(shè)之前存在許多變數(shù)，尤其在建設(shè)主體遇到資金鏈斷裂時(shí)容易出現(xiàn)問(wèn)題。從實(shí)踐情況來(lái)看，開發(fā)商通常不具備足夠的資金，因此常抵押在建工程以獲得貸款，但在抵押在建工程后，開發(fā)商會(huì)通過(guò)預(yù)售的方式獲得資金以償還貸款，此時(shí)并非所有購(gòu)房者都能一次性付清房款，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，抵押預(yù)購(gòu)房屋成為購(gòu)房者常采用的一種購(gòu)房方式。在此種情況下，購(gòu)房者抵押的預(yù)購(gòu)房屬于在建工程的一部分，兩者之間發(fā)生沖突在所難免。

（二）與建設(shè)用地使用權(quán)抵押存在沖突

建設(shè)用地使用權(quán)抵押指的是已經(jīng)獲得建設(shè)用地使用權(quán)的主體，將其擁有的建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保向債權(quán)人進(jìn)行借貸，當(dāng)債務(wù)人無(wú)法償還債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就土地使用權(quán)的價(jià)值優(yōu)先受償。在我國(guó)，城市土地的所有者為國(guó)家，使用者僅享有使用權(quán)，這一性質(zhì)決定了土地抵押只能是使用權(quán)抵押，也導(dǎo)致了在建工程抵押擔(dān)保與建設(shè)用地使用權(quán)抵押沖突的產(chǎn)生。盡管我國(guó)法律對(duì)房屋和土地作出了不同的權(quán)屬規(guī)定，即企業(yè)和個(gè)人對(duì)土地享有使用權(quán)，而對(duì)附著于其上的房屋享有所有權(quán)。在建工程抵押擔(dān)保，實(shí)質(zhì)上包括了在建工程本身以及在建工程附著的建設(shè)用地，在我國(guó)房地一體抵押的抵押模式下，同時(shí)出現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)抵押和在建工程抵押時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)際上是兩者的同一抵押物，意味著不同權(quán)利主體同時(shí)就同一抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，沖突由此而生。

根據(jù)在建工程開工情況，在建工程抵押在以下兩種情況下與建設(shè)用地使用權(quán)抵押發(fā)生沖突：一是在未進(jìn)行工程建設(shè)時(shí)，權(quán)利主體便將土地所有權(quán)進(jìn)行抵押，在該土地上進(jìn)行開工建設(shè)后，又將附著于該土地上的在建工程進(jìn)行抵押，從而導(dǎo)致沖突產(chǎn)生；二是土地使用權(quán)人未在開工建設(shè)前抵押建設(shè)用地使用權(quán)，但在開工建設(shè)后將在建工程作為抵押擔(dān)保，工程全部完成后，再次將整體工程作為抵押擔(dān)保，由此導(dǎo)致沖突產(chǎn)生。從以上分析可以看出，建設(shè)用地使用權(quán)抵押可能發(fā)生在三個(gè)不同時(shí)期，即未開工建設(shè)時(shí)、開工建設(shè)時(shí)以及工程竣工后，如果土地使用權(quán)主體只在以上三個(gè)階段中的某一個(gè)階段進(jìn)行了抵押擔(dān)保，則不至于產(chǎn)生沖突，但在實(shí)踐中，建設(shè)用地使用權(quán)主體往往為了籌集資金，同時(shí)在兩個(gè)甚至三個(gè)階段都設(shè)置抵押擔(dān)保，造成了“一物多抵”的情況發(fā)生，使得不同抵押權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗。

（三）與在建工程款優(yōu)先權(quán)之間存在沖突

在建工程款優(yōu)先權(quán)是《民法典》賦予承包人的一項(xiàng)權(quán)利，根據(jù)《民法典》合同編規(guī)定，在符合法律規(guī)定的情況下，承包人對(duì)工程折價(jià)款或拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)，這一規(guī)定在實(shí)踐中有效地維護(hù)了處于相對(duì)弱勢(shì)地位的承包人的利益。由于在建工程款優(yōu)先權(quán)與在建工程抵押權(quán)的性質(zhì)不同，主張權(quán)利的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同，這使得在特殊情況下有一方的權(quán)利無(wú)法得到主張。在建工程款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利客體是建設(shè)工程折價(jià)或拍賣所得款項(xiàng)，而在建工程抵押權(quán)的權(quán)利客體也是在建工程，當(dāng)承包人與債務(wù)人同時(shí)主張權(quán)利時(shí)，可能導(dǎo)致一方的權(quán)利無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。在實(shí)踐中，開發(fā)商通過(guò)在建工程抵押獲得資金的現(xiàn)象十分普遍，但建設(shè)工程抵押權(quán)與建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)之間具有重疊的部分，其中優(yōu)先權(quán)是法律作出的特別優(yōu)先規(guī)定，無(wú)須登記，只需在權(quán)利人進(jìn)行主張時(shí)即可生效；在建工程抵押權(quán)的成立需經(jīng)過(guò)登記，其成立時(shí)間在優(yōu)先權(quán)之前，所以兩者產(chǎn)生沖突的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，甚至出現(xiàn)發(fā)包人與承包人串通阻礙銀行權(quán)利實(shí)現(xiàn)。

從法定優(yōu)先的角度來(lái)看，承包人就工程折價(jià)款或拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)，當(dāng)償還工程款后且剩余額度不足時(shí)，在房產(chǎn)商沒(méi)有償還貸款能力的情況下，銀行等債權(quán)人將無(wú)法從工程中獲得清償，從而使得債權(quán)人遭受經(jīng)濟(jì)損失。從權(quán)利主張的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)借貸人不履行償還義務(wù)時(shí)，債權(quán)人即可主張權(quán)利，對(duì)于主張權(quán)利的時(shí)間沒(méi)有限制。工程款優(yōu)先權(quán)的主張通常發(fā)生在工程竣工并且驗(yàn)收合格之后，在承包人催告并明確發(fā)包人無(wú)法支付工程款后才能主張優(yōu)先權(quán)，如果抵押權(quán)人在承包人之前就同一工程主張了權(quán)利，那么承包人的優(yōu)先受償權(quán)可能無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。

二、在建工程抵押擔(dān)保法律沖突解決的建議

（一）與商品房預(yù)售抵押權(quán)沖突的解決

對(duì)于在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售抵押權(quán)之間的權(quán)利沖突的解決，需要根據(jù)兩者之間設(shè)立的先后從不同角度出發(fā)。當(dāng)商品房預(yù)售抵押權(quán)設(shè)立在前時(shí)，兩者沖突的焦點(diǎn)在于是否就商品房預(yù)售進(jìn)行了登記。如未進(jìn)行登記，抵押人無(wú)須經(jīng)過(guò)購(gòu)房者同意即可將在建工程進(jìn)行抵押，由于商品房預(yù)售抵押權(quán)設(shè)立在前，此時(shí)商品房預(yù)售抵押權(quán)優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)。如取得了預(yù)告登記，抵押人需在取得購(gòu)房者的同意的前提下，在建工程抵押權(quán)方能獲得效力。購(gòu)房者一旦同意，根據(jù)抵押合同訂立先后確定兩者之間的順位，由于商品房預(yù)售抵押權(quán)設(shè)立在前，因而其具有優(yōu)先權(quán)；如未獲得購(gòu)房者同意，物權(quán)效力將不發(fā)生，也就不存在沖突。

當(dāng)在建工程抵押權(quán)設(shè)立在前時(shí)，兩者沖突的焦點(diǎn)在于抵押人處分抵押在建工程時(shí)是否獲得抵押權(quán)人同意。根據(jù)《民法典》物權(quán)編的規(guī)定，抵押人在取得抵押權(quán)人同意后可以對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，處分抵押財(cái)產(chǎn)所獲得的價(jià)款需提前清償?shù)盅簷?quán)人的債務(wù)，或者進(jìn)行提存。假如在建工程抵押權(quán)人同意抵押人預(yù)售商品房，那么抵押人可以實(shí)施預(yù)售商品房的行為，但是其預(yù)售商品房獲得的購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)提前清償債務(wù)，直至抵消債務(wù)時(shí)，在建工程的抵押權(quán)不復(fù)存在，此時(shí)購(gòu)房者再將預(yù)購(gòu)房作為抵押擔(dān)保便不會(huì)出現(xiàn)與在建工程抵押擔(dān)保發(fā)生沖突的情況。如果未獲得抵押權(quán)人同意便預(yù)售商品房，對(duì)抵押權(quán)人的利益造成損害，那么抵押人預(yù)售商品房的行為是無(wú)效的，此時(shí)作為從權(quán)利的商品房預(yù)售抵押權(quán)同樣被視為無(wú)效。但是如果預(yù)售商品房的購(gòu)買者同意為抵押人清償債務(wù)，那么抵押人無(wú)論是否征得抵押權(quán)人同意均可實(shí)施預(yù)售商品房的行為，此種情況下同樣不會(huì)造成兩種權(quán)利的沖突。值得說(shuō)明的是，盡管抵押權(quán)人同意抵押人預(yù)售商品房，但抵押人必須向購(gòu)房者說(shuō)明相關(guān)情況。按照以上所述，能在很大程度上避免在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售抵押權(quán)發(fā)生沖突。

（二）與建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)沖突的解決

在建工程抵押擔(dān)保獲得法律效力的前提是完成登記，在以前，在建工程抵押登記方式為通過(guò)抵押合同記載，但此種記載方式僅有很少一部分人能夠知道抵押情況，無(wú)法起到公示的作用，從而造成各種沖突發(fā)生。在《民法典》頒布實(shí)施以后，在建工程抵押的登記方式發(fā)生了重大變化，抵押情況會(huì)記載在房屋登記簿中。雖然新的登記方式避免了一部分問(wèn)題的出現(xiàn)，但在實(shí)踐當(dāng)中依然存在許多問(wèn)題，因此在建工程抵押權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)之間的沖突有必要從不動(dòng)產(chǎn)登記制度上入手［2］。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度需要同時(shí)從登記和公示兩個(gè)方面發(fā)力。從2014年開始，我國(guó)便已開始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)，并制定了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證將土地使用權(quán)證與房屋所有權(quán)證合二為一，此種登記方式改變了以往登記方式的諸多弊端，權(quán)利變更的過(guò)程更加清晰，更有利于避免在建工程抵押權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)之間的沖突出現(xiàn)，在不斷積累經(jīng)驗(yàn)并向全國(guó)推廣后，相信能進(jìn)一步解決兩種權(quán)利發(fā)生沖突的問(wèn)題。在登記的基礎(chǔ)上，還需要充分重視登記之后的公示，如此才能更好地避免沖突出現(xiàn)。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚未統(tǒng)一時(shí)，土地登記部門、房屋登記部門之間的信息分散，無(wú)法共享，使得利害關(guān)系人可能忽略某些信息，進(jìn)而導(dǎo)致在建工程抵押擔(dān)保與建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)發(fā)生沖突的問(wèn)題出現(xiàn)。而在不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，登記的信息是共享的，且權(quán)利人、利害關(guān)系人均可進(jìn)行查詢，通過(guò)查詢，查詢者可以清楚了解建設(shè)用地、在建工程的抵押狀況，從而幫助抵押權(quán)人預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，避免兩種權(quán)利之間產(chǎn)生沖突。這一過(guò)程實(shí)際上起到了公示的作用，因此登記部門有必要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，更加充分、透明地公示有關(guān)信息，讓權(quán)利人及利害關(guān)系人能夠更加便捷、全面了解建設(shè)用地抵押信息。

（三）與在建工程款優(yōu)先權(quán)沖突的解決

根據(jù)在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)沖突產(chǎn)生的機(jī)理以及法律對(duì)工程款優(yōu)先權(quán)這一特別優(yōu)先權(quán)的設(shè)立，在兩者發(fā)生沖突時(shí)，可以直接按照法律賦予的特別優(yōu)先權(quán)確定建設(shè)工程款的清償順位先于在建工程抵押權(quán)，但如此無(wú)法從根本上解決問(wèn)題。首先，在建工程抵押權(quán)人已經(jīng)先于承包人主張權(quán)利并使用工程折價(jià)款或拍賣款完成債務(wù)清償時(shí)，承包人的在建工程款優(yōu)先權(quán)無(wú)法得到主張；其次，建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)無(wú)須登記、無(wú)須公示，第三人無(wú)法得知相關(guān)情況，顯失公平。在實(shí)踐中，抵押權(quán)人常采取僅接受建設(shè)用地使用抵押、讓承包方放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)等方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，顯然，這些方式也是治標(biāo)不治本。有鑒于此，本文認(rèn)為可以推出在建工程價(jià)款擔(dān)保金制度。我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了建設(shè)工程擔(dān)保制度，但工程價(jià)款擔(dān)保金制度還未形成，在擔(dān)保金制度下，抵押人將在建工程作為抵押擔(dān)保時(shí)，其獲得的一部分借款將作為擔(dān)保金并由第三方銀行負(fù)責(zé)保管，同時(shí)接受政府主管部門監(jiān)管。

擔(dān)保金制度可以預(yù)留一部分資金解決承包人的工程款問(wèn)題，在訂立在建工程抵押合同時(shí)，可以嘗試將擔(dān)保金制度作為談判內(nèi)容之一，抑或在訂立合同后通過(guò)磋商簽訂從合同，一旦訂立具有擔(dān)保金制度的條款，即應(yīng)根據(jù)條款內(nèi)容以及《民法典》的要求從貸款資金中劃出對(duì)應(yīng)資金存放于約定的銀行，第三方銀行在接收擔(dān)保金后應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)管理，且不得挪用，直至工程結(jié)束后未出現(xiàn)矛盾則返還抵押權(quán)人，抑或支付承包人款項(xiàng)。擔(dān)保金制度屬于私法自治范疇，且從社會(huì)發(fā)展的角度來(lái)看，不宜過(guò)于嚴(yán)苛地強(qiáng)制性要求實(shí)施擔(dān)保金制度，本文認(rèn)為推出擔(dān)保金制度時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮各方的實(shí)際情況，由各方根據(jù)實(shí)際條件決定是否采取擔(dān)保金制度，以此在規(guī)避兩種權(quán)利沖突的同時(shí)最大程度保障各方利益。

三、總結(jié)

在建工程抵押擔(dān)保的法律問(wèn)題對(duì)利益相關(guān)人、房地產(chǎn)企業(yè)以及社會(huì)的繁榮穩(wěn)定都具有重要影響，但在當(dāng)前，在建工程抵押擔(dān)保的法律問(wèn)題客觀存在，逐漸完善制度，規(guī)避各種在建工程抵押擔(dān)保問(wèn)題的出現(xiàn)需要引起各方重視。本文提出的在建工程抵押權(quán)與預(yù)售商品房抵押權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)、在建工程款優(yōu)先權(quán)之間的沖突還只是在建工程抵押擔(dān)保法律問(wèn)題中的一部分，對(duì)于實(shí)踐中可能發(fā)生的其他法律問(wèn)題還需不斷總結(jié)。