房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險的防范策略分析

周利琴

（杭州地鐵開發(fā)有限公司，浙江 杭州 310000）

經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得稅務籌劃越來越受歡迎，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸意識到要想實現(xiàn)企業(yè)效益的最大化，就需要從根本上解決企業(yè)的稅收問題。通過稅務籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)進行提前預測，稅務籌劃風險主要是指企業(yè)或者納稅人不夠了解稅收法律，不能及時采取措施預防稅收風險，導致房地產(chǎn)企業(yè)不能獲得理想的收益，因此對房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險的防范十分必要。

一、房地產(chǎn)稅務籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)界定

房地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事房地產(chǎn)方面的相關(guān)活動來營利的經(jīng)濟組織。如房地產(chǎn)開發(fā)、管理和經(jīng)營等，可以從兩個角度進行劃分。從經(jīng)營方式和內(nèi)容方面可以分為房地產(chǎn)開發(fā)、中介服務和物業(yè)管理，其中房地產(chǎn)開發(fā)主要包括城鄉(xiāng)土地開發(fā)、房屋的建造和基礎設施的建設、房地產(chǎn)的營銷經(jīng)營；中介服務主要是指房地產(chǎn)咨詢、價格評估和經(jīng)濟企業(yè)等；物業(yè)管理包括住宅小區(qū)和商務大樓在內(nèi)的經(jīng)營類企業(yè)的服務管理，如售后、維修保養(yǎng)、小區(qū)環(huán)境、治安管理、房屋買賣、室內(nèi)裝修等一系列服務。從經(jīng)營的范圍來看，房地產(chǎn)企業(yè)又可以分為房地產(chǎn)綜合、房地產(chǎn)專營和房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)綜合包括房地產(chǎn)的經(jīng)營、開發(fā)和管理；房地產(chǎn)專營則涵蓋中介、物業(yè)管理和租售的服務；房地產(chǎn)項目企業(yè)與以上兩者不同，它是相對獨立的企業(yè)，只針對某個特定的項目開展，如某些合資經(jīng)營企業(yè)，其經(jīng)營期一般較短，只維持某一個項目的進行和發(fā)展，它是房地產(chǎn)企業(yè)中最常用的一種形式，因為它在進行核算時比較方便、高效。

（二）稅務籌劃的定義

稅務籌劃主要是指企業(yè)在納稅之前所進行的正規(guī)合理的經(jīng)營活動，提前對納稅主體從事的經(jīng)營活動所涉及的稅務事項進行籌劃安排，達到減少稅務或延緩納稅時間的目的。稅務籌劃包括兩個方面：一是征稅籌劃；二是納稅籌劃。通過稅務籌劃，國家可以及時收取應收稅款，還可以使納稅人員在法律允許的范圍內(nèi)減輕稅收壓力和負擔，避免一些納稅風險，保障納稅人的合法權(quán)益。納稅籌劃主要是運用一系列的稅務法律知識制定合理的稅務籌劃方案，從而化解納稅風險，在保障納稅人合法利益的同時實現(xiàn)利益最大化。而征稅籌劃則是從征稅人的角度出發(fā)，通過不斷地完善稅收機制，加強稅收管理，對納稅籌劃進行制約，使納稅人員合法及時地納稅。在法律法規(guī)條款下進行合理的稅務籌劃可以在不損害征稅人利益的情況下，實現(xiàn)納稅人的納稅金額最小化，減輕納稅人的壓力負擔。

（三）稅務籌劃的特點

稅務籌劃的特點主要有四個，即合法性、籌劃性、目的性和專業(yè)性。合法性主要表現(xiàn)為稅務籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)進行的一系列活動，遵循國家有關(guān)稅務的法律條例，同時在所有遵循國家法律的稅務籌劃方案中，選取最優(yōu)的方案，從而實現(xiàn)維護納稅人利益、減輕納稅人壓力的目的。

籌劃性體現(xiàn)為它是一項提前具有方案的經(jīng)營活動，通過對企業(yè)內(nèi)部的情況進行分析，提前制定相應的稅務籌劃方案，為接下來的稅務工作打下一定的基礎。

目的性體現(xiàn)為稅務籌劃的目的十分明確，它是以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務負擔為最終目標，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

專業(yè)性主要是指稅務籌劃是一項特點嚴謹?shù)墓ぷ?，需要相關(guān)稅收人員具備較高的專業(yè)素質(zhì)，從而很好地開展稅務籌劃工作。只有具備專業(yè)的稅務籌劃素養(yǎng)，懂得稅務籌劃的知識，才能使企業(yè)的稅務籌劃更加完善，也能在很大程度上為企業(yè)減少納稅，在合法的范圍內(nèi)提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，有利于企業(yè)的發(fā)展。只有企業(yè)管理人員很好地掌握了稅務籌劃的特點，才能在此基礎上不斷地完善企業(yè)的發(fā)展策略，實現(xiàn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展和進步。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險

（一）市場法律政策風險

隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為支撐國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)。但是有關(guān)房地產(chǎn)稅收的法律條例和政策并沒有得到相應的完善，使得法律政策不能支撐房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。法律政策的不完善導致一些房地產(chǎn)企業(yè)一味追求經(jīng)濟效益，游走在法律的邊緣，面臨一定的法律風險，不利于企業(yè)的正常運營和持續(xù)發(fā)展。政策不完善還會導致企業(yè)在開展正常稅收工作時缺乏具體的標準，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收人員的工作效率，還會造成一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的違法風險，出現(xiàn)一些違法行為。

（二）市場的經(jīng)營性風險

房地產(chǎn)企業(yè)在制定籌劃方案的過程中需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展情況和運營情況，從企業(yè)的實際出發(fā)，使得稅收活動充分發(fā)揮前瞻性。但稅務籌劃工作有時會影響到房地產(chǎn)的一系列經(jīng)營活動，其中最明顯的就是投資活動。例如，房地產(chǎn)企業(yè)如果想減輕稅務負擔，就需要滿足稅收優(yōu)惠政策的各項條件，在這個過程中房地產(chǎn)企業(yè)很可能產(chǎn)生一定的投資風險。有些風險甚至超過企業(yè)所能承受的范圍，也有可能達不到企業(yè)的預期效益，這種投資決策的失誤會使企業(yè)面臨風險，從而使企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展面臨一定的困境，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)項目的順利進行。由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的重要性，在進行稅務籌劃的過程中需要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況和經(jīng)營環(huán)境制定適當?shù)亩悇栈I劃策略，在實施的過程中要根據(jù)實際情況進行科學合理的調(diào)整。

（三）市場操作風險

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃工作中，存在一定的市場操作風險，這種風險的來源主要是房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃人員，是他們的不正確認識或者人員素質(zhì)導致的房地產(chǎn)稅務籌劃風險。一方面，稅務籌劃人員對稅務籌劃工作缺乏重視，對它的認識不正確，只是將它作為獲取經(jīng)濟利益的一個手段，導致出現(xiàn)偷稅漏稅的情況。由于稅務籌劃人員所制定稅務籌劃方案的不完善，導致各種風險隱患層出不窮。將稅務籌劃作為賺取利益的方式勢必阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，不利于企業(yè)的良性發(fā)展。另一方面，一些稅務籌劃人員的素質(zhì)低下，不能很好地掌握房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的相關(guān)優(yōu)惠政策，使得企業(yè)不能享受相關(guān)優(yōu)惠政策。稅務籌劃人員的工作水平不能很好地適應這項工作，也會導致稅務核算出現(xiàn)問題，使得企業(yè)出現(xiàn)一定的經(jīng)濟損失。稅務籌劃人員出現(xiàn)的職業(yè)素養(yǎng)問題會在很大程度上影響企業(yè)的發(fā)展，使得企業(yè)管理中最重要的財務管理面臨一定的風險。市場中存在的一些操作風險會導致企業(yè)的經(jīng)濟效益受損，影響企業(yè)的發(fā)展。

（四）稅務政策研究不足

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，沒有對稅務政策進行深度的研究，也就不能找到最適合自身發(fā)展的路線。例如，近些年來國家稅務總局公布了一些關(guān)于不動產(chǎn)銷售稅收的政策，其中規(guī)定有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的房地產(chǎn)項目。同時也將一般納稅人收取的不動產(chǎn)按照相應的計稅方法進行3%預征率征稅，向當?shù)氐亩悇諜C關(guān)申報，但另一個公告對此有不同的規(guī)定。兩種政策存在一定的爭議，而這種問題出現(xiàn)后，如果房地產(chǎn)企業(yè)對其缺乏關(guān)注，沒有及時與稅務局進行有效溝通，就會面臨稅務風險。同時在繳稅時，國家規(guī)定可以扣除年度虧損金額，許多企業(yè)對相應稅務政策法律法規(guī)的了解不透徹，會使企業(yè)造成不必要的損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險的對策

（一）切實遵循稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，首先就需要遵循國家的稅收政策，相關(guān)的管理人員需要對稅收政策有清晰正確的了解，在此基礎上開展一系列管理經(jīng)營活動。這樣可以在很大程度上避免房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定的政策風險，也能減少企業(yè)的經(jīng)濟損失。

遵循稅收政策，首先需要房地產(chǎn)企業(yè)管理人員時刻關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的新政策出臺，與此同時，不斷加強對政策的學習。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要增強稅收人員對籌劃風險的防控，提高他們對稅收政策的敏銳程度，增強他們的風險意識，使他們對稅務籌劃風險有正確的認識，可以定期對他們進行培訓，不斷完善他們的稅務籌劃能力。同時房地產(chǎn)企業(yè)也需要針對可能出現(xiàn)的風險進行預警，從而構(gòu)建完善的解決方案。對稅收中出現(xiàn)的一些優(yōu)惠政策要及時加以利用，從而減輕企業(yè)的稅務負擔。在稅務籌劃的過程中需要不斷解決稅務籌劃問題，預測風險，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)因為政策問題出現(xiàn)經(jīng)濟損失，影響企業(yè)的不斷發(fā)展。遵循稅收政策可以很好地實現(xiàn)對企業(yè)的有效管理，提升企業(yè)的運營效率，促進房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展。

（二）加強稅收風險控制

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)快速發(fā)展，就需要對稅收風險實現(xiàn)安全有效的控制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立正確的法律風險意識，企業(yè)領導需要對此予以相應的重視，制定長遠的規(guī)劃方案，不能只追求眼前利益，忽視長遠的稅務籌劃，要在擁有健全機制的情況下實施方案。

其次，企業(yè)應當充分調(diào)動員工的工作積極性，使其充分發(fā)揮主觀能動性，從企業(yè)的根本利益出發(fā)，發(fā)揮個人職能作用。企業(yè)可以適當?shù)亟⒓顧C制，從而提高他們的工作效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要圍繞企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展目標，對稅務籌劃方案進行多層次的編制，從而將風險降到可控制的范圍內(nèi)，保證企業(yè)的損失降到最小。還要不斷完善風險管理機制，滿足風險防控的要求，通過預警監(jiān)督可以降低風險發(fā)生的概率。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)在編制稅務籌劃方案時要注意資料的真實性和質(zhì)量，真實反映企業(yè)情況。企業(yè)可以建立內(nèi)部的核算系統(tǒng)，為企業(yè)的稅收和各項活動提供良好的保障。加強稅收風險控制需要保證稅務籌劃的合理性和真實性，需要企業(yè)管理人員進行嚴格的管控和監(jiān)督，從而確保企業(yè)稅務籌劃方案的順利實施。

（三）提高人員操作素質(zhì)

稅務籌劃方案的實施是一項復雜且嚴謹?shù)墓ぷ?，需要相關(guān)工作人員具備過硬的專業(yè)素質(zhì)和對系統(tǒng)的強大操控能力。為了順利推進稅務籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)要提高人員的操作素質(zhì)，培養(yǎng)他們的職業(yè)技能，從而使他們具有良好的專業(yè)素養(yǎng)和操作能力。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要制訂嚴格的稅務人員培養(yǎng)計劃，為他們設定目標，從而使企業(yè)可以根據(jù)人才培養(yǎng)方案制定員工的工作內(nèi)容，定期對員工進行培訓，使他們可以時刻了解關(guān)于稅務籌劃的最新消息，保證稅務籌劃方案的實效性和合理性，按照計劃的要求有針對性地培養(yǎng)籌劃人員。

其次，企業(yè)也可以建立高質(zhì)量的稅務籌劃團隊，使企業(yè)籌劃人員向?qū)I(yè)的團隊學習，不斷提升自身的技能，在學習的過程中不斷完善自己，提高自己的專業(yè)素質(zhì)。企業(yè)應時刻督促員工學習有關(guān)稅務籌劃的知識，成為一名專業(yè)性人才，為企業(yè)的發(fā)展貢獻自己的力量，從而不斷實現(xiàn)自己的價值。

（四）實現(xiàn)納稅優(yōu)化

稅收中的事先管理在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理中起到至關(guān)重要的作用，因此實施稅收管理需要做到事先管理，從而根據(jù)相應的稅務進行納稅。稅務管理的基礎是由業(yè)務性質(zhì)決定的，而業(yè)務活動又是為企業(yè)的經(jīng)營目標服務的。企業(yè)的經(jīng)營目標需要通過稅務管理來實現(xiàn)，也可以通過優(yōu)化業(yè)務來優(yōu)化納稅。例如，企業(yè)在貨物倉儲時可以根據(jù)自身情況來選擇，另外也可以通過自己建立倉庫的形式，從而優(yōu)化業(yè)務。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)稅收籌劃在企業(yè)發(fā)展的過程中起著至關(guān)重要的作用，也面臨一定的風險，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險防范十分重要。不但可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，還可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展。但是如果不能及時防范房地產(chǎn)企業(yè)存在的風險，就會造成房地產(chǎn)企業(yè)的納稅壓力增加。因此房地產(chǎn)企業(yè)和稅收人員要了解企業(yè)的稅收風險，明確房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的特點，從而制定嚴格有效的風險防范策略，保證房地產(chǎn)企業(yè)具備良好的競爭力，有效預防房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃相關(guān)風險，優(yōu)化稅收制度，完善稅收政策，在工作過程中做到有據(jù)可依。同時籌劃員工的專業(yè)素質(zhì)也十分重要，需要企業(yè)予以一定的重視，從而促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不斷適應社會的發(fā)展。