房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問(wèn)題與對(duì)策探討

劉建

（宿遷雙虎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，江蘇 宿遷 223800）

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，加強(qiáng)成本核算和控制、提升企業(yè)成本管理水平，是提高房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。本文打算從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及其成本核算的必要性、現(xiàn)狀或存在的問(wèn)題、影響因素及對(duì)策方面進(jìn)行探討，對(duì)成本核算方法提供一些新的思路，希望對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作有所幫助。

一、房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)及成本核算的必要性

（一）房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大的特點(diǎn)。開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及取得土地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、建筑施工、廣告銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品種類繁多，如普通住宅、高檔住宅、公寓式住宅、商業(yè)房等。按規(guī)劃方案，還要建設(shè)與商品房相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程等，成本核算涉及業(yè)務(wù)范圍廣。

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等發(fā)生的費(fèi)用與整個(gè)項(xiàng)目比起來(lái)并不算大，但規(guī)劃方案、施工方案對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用影響較大。高檔次項(xiàng)目成本耗費(fèi)較大，普通項(xiàng)目成本耗費(fèi)就少。因此，房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)項(xiàng)目所在地的法規(guī)政策、地理位置、居民消費(fèi)水平等因素確定什么樣的規(guī)劃方案、施工方案等決策活動(dòng)是非常重要的。在前期，企業(yè)往往花費(fèi)很多精力和時(shí)間對(duì)規(guī)劃方案、施工方案進(jìn)行優(yōu)化，使企業(yè)將來(lái)的成本耗費(fèi)水平與項(xiàng)目定位相匹配。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的必要性

1．為企業(yè)商品房的定價(jià)提供參考

成本是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值的重要組成部分，正確核算成本可以為企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)結(jié)合市場(chǎng)條件在成本基礎(chǔ)上確定毛利率最終制定銷售價(jià)格。

2．為企業(yè)資金管理工作提供支持

由于商品房成本耗費(fèi)較大，資金占用量明顯增多，成本核算可以及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)每個(gè)階段資金消耗量，對(duì)企業(yè)資金管理工作提供幫助。

3．為計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)提供重要依據(jù)

企業(yè)計(jì)算土地增值稅及企業(yè)所得稅等要用到大量的成本核算信息，在計(jì)算這些稅費(fèi)時(shí)會(huì)運(yùn)用到日常工作中成本核算的數(shù)據(jù)，根據(jù)這些數(shù)據(jù)，按稅收法規(guī)進(jìn)行調(diào)整才能計(jì)算出交稅金額。

4．為企業(yè)提升成本管理水平提供重要基礎(chǔ)

成本核算可以為企業(yè)建立內(nèi)部控制制度和制定考核計(jì)劃和考核指標(biāo)提供重要基礎(chǔ)。嚴(yán)格控制成本消耗，降低單位成本，從而提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，同時(shí)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）成本核算制度不健全

準(zhǔn)確核算成本首先要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范作為成本核算的依據(jù)。在實(shí)際工作中，一些房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于注重開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售及資金回籠工作，只看到短期利益，忽視成本管理，沒(méi)有制定成本核算制度，或者制定一些制度不能根據(jù)企業(yè)實(shí)際出發(fā)，不夠科學(xué)和完善，遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。如現(xiàn)實(shí)中有的房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有統(tǒng)一要求分開(kāi)核算其項(xiàng)目成本，核算周期選擇也不合理等，造成了成本核算指標(biāo)不能真實(shí)反映項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本指標(biāo)，影響了企業(yè)的投資決策，也加大了財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)內(nèi)部環(huán)境難以適應(yīng)成本核算的需要

企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)建立與執(zhí)行內(nèi)部控制的基石。沒(méi)有良好的內(nèi)部環(huán)境，企業(yè)的方方面面工作都難以開(kāi)展，成本核算工作也就不能很好地為內(nèi)部控制服務(wù)?，F(xiàn)階段一些房地產(chǎn)企業(yè)并不重視內(nèi)部環(huán)境建設(shè)，不能適應(yīng)成本核算的需要。

（三）成本核算人員安排不到位

由于房地產(chǎn)行業(yè)成本核算沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和辦法，這就要求成本核算人員要具有一定的財(cái)務(wù)理論功底和房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)，根據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案，結(jié)合工程建設(shè)實(shí)際情況，在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)就建立一套行之有效的成本核算體系，保證成本核算工作有序進(jìn)行。

目前，在一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，沒(méi)有專門(mén)的成本核算人員，所謂成本核算都是財(cái)務(wù)部門(mén)的事，即使安排了專門(mén)的成本核算人員，其業(yè)務(wù)水平與成本核算崗位也不匹配。由于每個(gè)人的知識(shí)結(jié)構(gòu)、工作能力和性格都存在差別，事先沒(méi)有對(duì)安排員工的成本核算能力進(jìn)行綜合評(píng)估，不能做到人盡其才，成本核算工作在人力資源上得不到保障。

（四）成本歸集和分?jǐn)偡椒ú槐M合理

成本歸集和分?jǐn)傋鳛槌杀竞怂愕膬身?xiàng)工作，是緊密聯(lián)系和交叉進(jìn)行的。成本歸集是前提，然后是成本分?jǐn)?。?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，按成本的發(fā)生的性質(zhì)，劃分為直接成本和間接成本，直接成本就是能夠直接記入成本對(duì)象的成本，而不能及時(shí)直接記入成本對(duì)象的成本，應(yīng)先記入開(kāi)發(fā)成本具體科目過(guò)渡，再根據(jù)工程進(jìn)度完成情況適時(shí)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

在實(shí)際核算過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)間跨度大，產(chǎn)品類型、工程結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣，成本發(fā)生是根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度逐步發(fā)生的，成本核算人員一般對(duì)工程建設(shè)流程、業(yè)務(wù)特點(diǎn)也不熟悉，往往不能根據(jù)成本發(fā)生的實(shí)際情況出發(fā)，劃分成本對(duì)象、確定成本周期、合理選擇成本的歸集和分?jǐn)偡椒?，?dǎo)致成本歸集發(fā)生偏差，分?jǐn)偡椒ㄟ^(guò)于傳統(tǒng)單一，從而造成成本核算結(jié)果不可靠。

三、導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)成本核算問(wèn)題的原因分析

（一）成本核算意識(shí)淡薄

成本核算是一項(xiàng)目系統(tǒng)工程，是從最基層和項(xiàng)目準(zhǔn)備階段開(kāi)始，是把發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行分類歸集、分析整理逐級(jí)匯總的過(guò)程。核算過(guò)程涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程，需要企業(yè)的一線員工到領(lǐng)導(dǎo)層的整體配合和銜接，而不是幾個(gè)部門(mén)組織幾個(gè)人簡(jiǎn)單地把相關(guān)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單相加出結(jié)果。而現(xiàn)實(shí)中，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的傳統(tǒng)觀念依然存在，成本核算是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，有的房地產(chǎn)企業(yè)表面看重視成本控制，而實(shí)際工作中，為了追求短期利益，常常把主要精力放在談判、市場(chǎng)拓展和銷售工作上。更有甚者，還存在人為調(diào)節(jié)成本數(shù)據(jù)使成本核算信息失真，成本控制工作成了擺設(shè)，長(zhǎng)期如此企業(yè)失去了競(jìng)爭(zhēng)力，很難在未來(lái)更加競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中生存。

（二）企業(yè)內(nèi)部治理機(jī)制不完善

首先，治理結(jié)構(gòu)不完善，企業(yè)在決策、執(zhí)行、監(jiān)督層面雖設(shè)立機(jī)構(gòu)，權(quán)力得不到約束，信息流通不暢，往往不能充分發(fā)揮其職能，治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)。其次，內(nèi)部管理部門(mén)設(shè)置混亂、責(zé)任和權(quán)力分配不當(dāng)，內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制存在漏洞，缺乏良好的人才資源引進(jìn)和退出機(jī)制，容易造成部門(mén)之間相互扯皮、推諉。再次，沒(méi)有培育積極向上的企業(yè)文化，團(tuán)隊(duì)缺乏創(chuàng)新精神和協(xié)作意識(shí)。以上種種原因?qū)е缕髽I(yè)運(yùn)營(yíng)效率低下，成本核算工作難以推進(jìn)。

（三）成本核算人員業(yè)務(wù)水平參差不齊

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)水平不高，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)不精通的現(xiàn)象。有的核算人員是工業(yè)會(huì)計(jì)出身，進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)后，還按工業(yè)會(huì)計(jì)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，按傳統(tǒng)觀念進(jìn)行成本核算。未及時(shí)更新知識(shí)，不能跟進(jìn)房產(chǎn)地快速發(fā)展的步伐，不去學(xué)習(xí)新的業(yè)務(wù)知識(shí)和成本核算方法。缺乏與成本發(fā)生的部門(mén)溝通，對(duì)提供有關(guān)一線基礎(chǔ)數(shù)據(jù)按部就班，不去加以分析篩選，對(duì)需要調(diào)整的數(shù)據(jù)不聞不問(wèn)，導(dǎo)致成本核算的質(zhì)量和效率降低，影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提升。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算難度較大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)采用預(yù)售制度，收房款時(shí)先記入預(yù)收款，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工交付時(shí)再確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。近年來(lái)，房地產(chǎn)為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品向多樣化、多層次發(fā)展，一個(gè)項(xiàng)目有時(shí)有普通住宅、非普通住宅，商業(yè)房等多種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，還要建設(shè)配套設(shè)施，對(duì)成本對(duì)象的劃分帶來(lái)了一定的困難。

由于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)流程、成本項(xiàng)目構(gòu)成及成本歸集分配方法等與傳統(tǒng)行業(yè)有很大區(qū)別，一些成本費(fèi)用的常常發(fā)生在幾個(gè)項(xiàng)目上，開(kāi)發(fā)周期又很難做到一致，成本歸集分?jǐn)偣ぷ髁看螅杀居?jì)算容易出現(xiàn)偏差。

對(duì)于開(kāi)發(fā)間接成本，分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法等，如何根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)、成本項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)成等，合理選擇分?jǐn)偡椒ǎ殉杀举M(fèi)用分?jǐn)偟介_(kāi)發(fā)產(chǎn)品中是個(gè)很難把握的問(wèn)題，另外，由于配套設(shè)施的施工往往與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)不同步，如何在開(kāi)發(fā)的每個(gè)周期、多種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行合理分配也對(duì)加大了成本核算難度。

四、改善房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的對(duì)策

（一）提高成本核算意識(shí)

提高成本核算意識(shí)，是企業(yè)實(shí)行內(nèi)部控制制度的基礎(chǔ)。首先，領(lǐng)導(dǎo)層要不斷學(xué)習(xí)，要有開(kāi)拓精神，重視成本核算工作，以現(xiàn)代化成本核算理論為指導(dǎo)，向全體員工推廣成本核算理念。通過(guò)一系列活動(dòng)來(lái)強(qiáng)化全體員工的成本核算意識(shí)。

第一，通過(guò)日常例會(huì)，強(qiáng)調(diào)成本核算工作的重要性。樹(shù)立成本核算是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的觀念。第二，通過(guò)培訓(xùn)和宣傳活動(dòng)，向員工貫徹成本核理念，讓每個(gè)員工都意識(shí)到自己的利益和企業(yè)的利益是息息相關(guān)的。第三，制定與成本核算效果相掛鉤的薪酬分配制度，根據(jù)成本核算結(jié)的，考核成本核算業(yè)績(jī)，讓員工認(rèn)識(shí)到成本核算工作的嚴(yán)肅性。

（二）優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境和制度建設(shè)

結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展階段，完善治理結(jié)構(gòu)，決策層、執(zhí)行層、監(jiān)督層機(jī)構(gòu)設(shè)置要相互獨(dú)立，相互制衡，對(duì)“三重一大”堅(jiān)決按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行集體決策審批制度。各管理部門(mén)設(shè)置要做到分工明確，細(xì)化成本核算管理制度，形成責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的工作機(jī)制。

管理層要提高領(lǐng)導(dǎo)力，注重學(xué)習(xí)，更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)自身素質(zhì)的修煉，格局要大，能夠把握企業(yè)發(fā)展方向。加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，善于用制度管人有利于提高工作效率。完善人力資源管理措施，設(shè)立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的參與性，能夠讓優(yōu)秀員工“引得來(lái)、留得住、用得好、走得親”。培育積極向上的企業(yè)文化，提高企業(yè)向心力和凝聚力。建立健全內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)選用的會(huì)計(jì)政策，要相對(duì)穩(wěn)定，前后要保持一致，可有效防范會(huì)計(jì)成本核算錯(cuò)誤，避免人為調(diào)節(jié)成本費(fèi)用數(shù)據(jù)的可能，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)改進(jìn)。加強(qiáng)成本信息溝通，各部門(mén)提供有效的成本核算信息，增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)的判斷決策能力，增加部門(mén)之間與上下級(jí)之間的協(xié)調(diào)性，讓全體員工都能向正確的成本核算結(jié)果一起努力。

（三）提高成本核算人員業(yè)務(wù)素質(zhì)

在成本核算過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)碰到種種困難和問(wèn)題，如何解決這些困難和問(wèn)題，就是要不斷提高核算人員的素質(zhì)，使員工掌握先進(jìn)的成本核算方法和技術(shù)，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)成本核算重要性的理解和執(zhí)行能力。

培訓(xùn)是提高員工素質(zhì)的重要手段。加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，可以使員工更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，掌握新的方法，適應(yīng)不斷變化的業(yè)務(wù)發(fā)展，對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略充滿信心，激發(fā)員工的潛能，不斷提高專業(yè)技術(shù)能力和工作效率，最終能按企業(yè)的要求，完成復(fù)雜的工作內(nèi)容。培訓(xùn)方式可以是線上也可以線下，把員工的培訓(xùn)當(dāng)作是一種激勵(lì)方式，給員工報(bào)名參加網(wǎng)上課程，選擇一些時(shí)間機(jī)動(dòng)性大的，讓員工工作和學(xué)習(xí)兩不誤。選拔一些優(yōu)秀員工到成本核算工作先進(jìn)的企業(yè)去學(xué)習(xí)，可以開(kāi)闊視野，增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)。組織部分員工到一些在一些全國(guó)熱點(diǎn)城市舉辦的培訓(xùn)班去學(xué)習(xí)，作為對(duì)員工的一種獎(jiǎng)勵(lì)以激發(fā)員工學(xué)習(xí)的熱情。培訓(xùn)內(nèi)容不僅要學(xué)習(xí)成本核算原則、成本核算內(nèi)容、成本核方法等財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)外，還要學(xué)習(xí)建筑工程管理、工程造價(jià)方面業(yè)務(wù)知識(shí)、稅收業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法律知識(shí)，做到財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)的知識(shí)融合體系，從而提升員工綜合素質(zhì)。

（四）科學(xué)選擇成本核算方法

為準(zhǔn)確核算成本，首先要根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并考慮規(guī)劃方案、房屋業(yè)態(tài)、項(xiàng)目分期等情況，合理確定成本核算對(duì)象。如住宅、非普通住宅、商業(yè)房、停車位、公寓、公共配套設(shè)施等。

企業(yè)可以設(shè)立成本部或?qū)Ｈ素?fù)責(zé)成本核算，在日常成本核算過(guò)程中，先做好成本費(fèi)用的歸集，根據(jù)成本對(duì)象做好日常成本臺(tái)賬的記錄，及時(shí)將成本臺(tái)賬的數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)核對(duì)，并定期與工程部門(mén)核實(shí)，為成本分配提供可靠的依據(jù)。如發(fā)生設(shè)計(jì)費(fèi)，要與工程部門(mén)核實(shí)是為整個(gè)項(xiàng)目還是一部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的。

這些工作要靠平時(shí)認(rèn)真搜集，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可信。對(duì)于發(fā)生的共同的成本費(fèi)用采用什么方法分?jǐn)偟礁鞣康禺a(chǎn)項(xiàng)目中，或者同一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品發(fā)生的共同成本費(fèi)用，采用什么方法分?jǐn)偟礁鳂I(yè)態(tài)產(chǎn)品中是十分重要的，選擇的方法不同，往往成本核算結(jié)果差異較大。所以成本核算人員要根據(jù)分?jǐn)傇瓌t，科學(xué)確定分?jǐn)偡椒ǎ_保成本核算結(jié)果合理可靠。除考慮傳統(tǒng)的占地面積、建筑面積等方法外，可將層高系數(shù)法作為分?jǐn)偡椒ǖ难a(bǔ)充，以使核算結(jié)果更加科學(xué)合理。對(duì)于公共配套設(shè)施等尚未建造完工的，如已在規(guī)劃方案、銷售合同中明確要建造的，或按照法規(guī)必須配套建造的，可先按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用，并經(jīng)成本部、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)，后期再按決算價(jià)調(diào)整。

需要指出的是，成本核算應(yīng)遵循歸集、分配、二次分配、匯總、結(jié)轉(zhuǎn)等完整過(guò)程，不得缺少過(guò)渡核算對(duì)象。另外，成本核算方法選擇應(yīng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通，對(duì)成本核算中的稅會(huì)差異，做好備注，以便計(jì)算交納土地增稅和企業(yè)所得稅時(shí)予以調(diào)整，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論

本文闡述了房地產(chǎn)行業(yè)成本核算制度建設(shè)、內(nèi)部環(huán)境、人員安排和核算方法方面存在的問(wèn)題，分析了房地產(chǎn)行業(yè)成本核算具體問(wèn)題產(chǎn)生的原因，并提出提高成本核算意識(shí)、優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境和制度建設(shè)、提升核算人員業(yè)務(wù)水平和科學(xué)選擇核算方法的解決對(duì)策。我們認(rèn)為，成本核算是房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，只有重視成本核算，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新核算方法，完善成本核算體系，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期目標(biāo)才能順利實(shí)現(xiàn)。