基于成本逼近法的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價值評估分析

徐 妍 ，肖南云 ，陳 瑤

（1.哈爾濱金融學(xué)院 會計系， 黑龍江 哈爾濱 150001；2.黑龍江省中達資產(chǎn)評估有限公司， 黑龍江 哈爾濱 150001）

從2020 年1 月起，我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市不再需要通過政府征收環(huán)節(jié)，目前全國共設(shè)置了33 個試點改革區(qū)。黑龍江省在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市上還存在一些問題，尤其是土地入市價值評估，阻礙了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市進程。

一、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市困境

(一)市場中各經(jīng)濟主體不健全

我國法律規(guī)定集體土地是集體財產(chǎn)，集體經(jīng)濟組織通常無法行使相關(guān)權(quán)利。尤其是大部分農(nóng)村在發(fā)展中出現(xiàn)村委會與集體企業(yè)經(jīng)濟管理組織“兩塊牌子”，導(dǎo)致市場主體身份模糊不清。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織職能界定不清，是造成農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)的土地市場不完善的又一因素。不健全的土地市場上難以實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，難以提供集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的良好環(huán)境。一方面，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場交易數(shù)據(jù)傳遞不通暢，信息不對稱，給村集體和村民生活帶來不利影響。另一方面，為集體建設(shè)用地市場中提供經(jīng)紀和咨詢服務(wù)的機構(gòu)不完善，給轉(zhuǎn)讓雙方帶來高額交易成本，影響了集體建設(shè)用地交易的價格標準。

以黑龍江為例，集體土地入市離不開政府的主導(dǎo)，尤其是在初始階段。黑龍江省集體經(jīng)營性建設(shè)用地分布零散、不具規(guī)模，加之全國尚未形成完善的市場管理機制，因此，大多土地無法直接入市。政府只能在前期投入大量資金進行集中整合，從而達到進入市場的條件。然而，政府征收的收入調(diào)整費用往往不足以平衡原有征地范圍內(nèi)的投入，難以進行“集中整合進入市場”。

(二)土地增值收益難以確定

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的重點就是確定土地價值，難點在于確定土地增值收益。土地的增值受到諸多因素影響，在推算國有土地價值時面臨各種難題，尚未完善的市場使得農(nóng)村土地的市場價值更難推算。例如，無法固定土地升值獲益率，在土地交易的實操中，不同地區(qū)應(yīng)當公布土地升值獲益率，但是該數(shù)據(jù)通常被隱藏，相關(guān)人員難以確定真實數(shù)值，往往只能知道模棱兩可的升值率范疇，即10%至30%。如果升值率范疇不能確定，則很難準確推算農(nóng)村建設(shè)用地對應(yīng)市場中的價值。

(三)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式存在爭議

部分學(xué)者認為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)應(yīng)當輪流轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)讓的僅僅是利用的權(quán)利并不包括土地的所有權(quán)益，一定時間階段內(nèi)的土地使用者并不擁有土地的所有權(quán)。因為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是以建設(shè)農(nóng)村為目的劃分出的土地，實現(xiàn)的是可使用這塊土地的人員的轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換的主體僅僅是使用人員；另外一部分學(xué)者認為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)轉(zhuǎn)化并非一次性完全轉(zhuǎn)化，基本存在二次轉(zhuǎn)換的情況。第一次改變使用人的時候是對所用權(quán)益中的使用權(quán)利以買賣或者出租的形式進行改變，而第二次甚至多次轉(zhuǎn)換的時候均是以買賣的形式將土地的使用權(quán)利再次轉(zhuǎn)換。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地轉(zhuǎn)化時的權(quán)利和流轉(zhuǎn)方式難以確定加大了土地進入市場前預(yù)測價值的困難程度。

二、土地價值評估方法的確定

(一)土地價值評估方法的選擇

土地價值評估方法有收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，本研究選用價值評估方法為成本逼近法。收益法適用于從收益中獲得的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估值，但是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場準入政策在公布后立即出臺，市場上可比較的交易量太少，因此，沒有采用收益法；假設(shè)開發(fā)方法主要是在于評估開發(fā)的土地價值的方面進行使用，可以將基礎(chǔ)地價系數(shù)的校正方法應(yīng)用于城市用地，但不適用于農(nóng)村土地評估中。因此，本研究使用成本逼近法對土地進行價值評估。

(二)成本逼近法

成本逼近法是以開發(fā)地產(chǎn)消耗的各種費用總和為基礎(chǔ)，結(jié)合盈利、利息和應(yīng)承擔稅款和土地在增值之后獲得的利益，最終評估土地的價值的一種方式。其計算公式：

地價= 土地取得費+ 土地開發(fā)費+ 稅費+ 利息+ 利潤+ 土地增值收益

1.土地取得費

土地取得費是指為取得建設(shè)用地的使用權(quán)而在建設(shè)期內(nèi)支付發(fā)生的各項費用。包括兩部分：(1)農(nóng)村集體組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)由于各種原因不能繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營或擱荒的建設(shè)用地，采用承包的方式對外出租，產(chǎn)生土地取得費，繳納土地取得費之后，使用者便可以在一定的時間里具有土地支配使用權(quán)。(2)承包人如果不再打算進行土地持有，可以采取轉(zhuǎn)包方式，轉(zhuǎn)包給第二承包人，對土地使用權(quán)使用年限減去已使用時間后剩余年限進行轉(zhuǎn)移，土地取得費即為收取對應(yīng)的轉(zhuǎn)包金額。

2.土地開發(fā)費

土地開發(fā)費指的是土地開發(fā)的投資額，即成熟土地的總價值。它包括支持城市基礎(chǔ)設(shè)施的成本，公用事業(yè)建筑的成本以及支持社區(qū)和土地建設(shè)的成本。

3.稅費

稅費根據(jù)我們國家相關(guān)法律制度的要求確定。

4.利息

土地取得費用以及土地的開發(fā)費用應(yīng)計入利息項中。對用地的建設(shè)費用所產(chǎn)生的利息可以依據(jù)同一時期內(nèi)在規(guī)定時間貸款的利率來調(diào)整計算。建設(shè)用地的開發(fā)基本工程可能在半年或更短的時間內(nèi)完成，利率通常采用同期貸款利率。

5.利潤

資本收益是購置建設(shè)用地的兩個主要成本與建筑用地的翻新成本之和乘以固定投資收益之和。

6.土地增值收益

土地增值收益是土地從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換變成建設(shè)土地的過程中，在一定的條件基礎(chǔ)下，土地的價格開始上漲。經(jīng)過對研究地點地價的估測評價剖析得到數(shù)據(jù)，對近幾年的相關(guān)文獻資料翻閱查找，采納專業(yè)人士的觀點，最終得出土地增值率。通常先對不同等級的土地增值率進行確認，再依據(jù)曲線改變的趨勢從而明確另外等級的增值率大小。

三、綏陽鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地價值測算

(一)綏陽鎮(zhèn)概況

綏陽鎮(zhèn)處于黑龍江省牡丹江市東寧市以北的地帶，東寧市以南62 公里，雞西市以北150 公里，綏芬河以東25 公里，牡丹江市以西123 公里。面積總數(shù)為1,919 平方公里，人口數(shù)達到4.1 萬，包括農(nóng)業(yè)人口2,271 人，非農(nóng)業(yè)人口2,729 人。農(nóng)業(yè)面積91305 畝，人均面積4.5 畝。

(二)估價對象基本狀況

估價對象位于黑龍江省牡丹江市東寧市綏陽鎮(zhèn)，土地所有權(quán)人為村集體，地類用途為工業(yè)用地，原為廢棄鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，現(xiàn)已重建改造，土地使用面積為29000 平方米，地號為26-09-17。土地四方均無建筑物，距綏陽鎮(zhèn)政府12 公里，綏陽鎮(zhèn)高鐵站11 公里，綏芬河飛機場七公里。評估基準日的日期為2020 年10 月1 日。在評估基準日日期之前，該地點已實現(xiàn)“4 通1 平”(通水，通電，通路，通訊，土地平整)。該土地的使用壽命為30 年。在最初的評估日期，該土地已使用13 年，剩余使用壽命為17 年。待估宗地上有一棟廠房建筑物，已取得房屋產(chǎn)權(quán)證。估計其土地資產(chǎn)在2020 年10 月1 日的土地價值。

(三)土地價值測算

按照本研究估計其宗地最為合適的方式為成本逼近法。

1.土地取得費

根據(jù)待估宗地的實際情況，確定該宗地的取得費為每年向村集體繳納的租金，據(jù)調(diào)查租金為1 年5000 元。

2.土地開發(fā)費(重建費)

按照還未進行估算的宗地的具體狀況進行說明，此塊地原本用作廢棄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，在獲得其使用權(quán)利后，對場地進行了重建，重建費主要包括電力方面(變電器8萬，變壓器1.2 萬，引線，電表4 萬)水源方面(兩口水井：每口30m.80 元／m.水管、泵13000 元)。土地平整費40萬元，廠房重建費(320 平方米，2000 元／m)。

3.稅費

因為農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地和國有建設(shè)用地的本質(zhì)含有一些差異。有些地方，沒有相關(guān)法律條文規(guī)定，所以稅費不能按國有土地進行對待，稅費可以拆分成兩部分即“稅”和“費”。對于“稅”，依據(jù)中國財政部國稅局總部出臺的相關(guān)文件——《關(guān)于支持農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度有關(guān)稅收政策的通知》，確定了減少或免除因為農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革而發(fā)生的契稅印花稅,涉及的其他稅收在財政部、國家稅務(wù)總局尚未明確集體經(jīng)營性、建設(shè)用地入市相關(guān)稅收政策之前，暫不征稅。

對于“費”主要為土地增值收益調(diào)節(jié)金，《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》(中估協(xié)發(fā)[2020]16 號)明確指出，確定相關(guān)稅費時，應(yīng)根據(jù)當?shù)鼐唧w政策來規(guī)定確定稅費項目及標準，對于從土地增值中提取的稅費項目(例如：土地增值收益調(diào)節(jié)金、土地增值稅等)不能夠當作有關(guān)的稅費，所以確定其稅費為零。

4.利息

對土地的獲得費用、重建費用、稅費以及投資機關(guān)于銀行支付的利息進行計算，根據(jù)有關(guān)資料，待計算的宗地重建時間為一年，當前定利率4.75%并當作復(fù)利進行相關(guān)計算，所以，所計算出的利息為：

5.投資利潤

投資回報與此領(lǐng)域的平均利率水平進行聯(lián)系，最后衡量判斷確定了本研究的投資回報率數(shù)值為10%。

6.土地值收益率測算

待估宗地是集體經(jīng)營性建設(shè)用地，根據(jù)土地增加價值所得收益率在通常情況下的數(shù)值范圍(10%-30%)來判斷土地增值收益。增值收益為：

地價1= 土地取得費+ 土地開發(fā)費+ 稅費+ 利息+ 利潤+ 土地增值收益=65000+1189800+0+31017.4298+125480+141129.743=1552427.17(元)

地價2= 土地取得費+ 土地開發(fā)費+ 稅費+ 利息+利潤+ 土地增值收益=65000+1189800+0+31017.4298+125480+423389.229=1834686.66(元)

該宗土地在成本逼近法下的價值范圍為1552427.17元——1834686.66 元。

四、結(jié)語

我國對農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地的需求不斷加大，土地入市流通范圍也隨之增加，政府的監(jiān)督管理部門應(yīng)加快建立準確評估各地區(qū)、各類型土地交易評判指標及平板技術(shù)參考數(shù)值，并制定專門的土地價格評估規(guī)則。在總結(jié)試點地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上盡快出臺相關(guān)政策，加強監(jiān)管，強化“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的目標，為進一步促進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施和城鄉(xiāng)融合發(fā)展做出重要貢獻。