房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算方案研究

張濤 山東高速城市建設(shè)投資有限公司

引言

在當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日新月異，對于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著突出的貢獻(xiàn)。在我國，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，為了保證其穩(wěn)定發(fā)展，國家在政策和資金上都給予了很大的支持和幫助，配套基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，同時也出臺了很多宏觀調(diào)控政策，希望給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來良好的環(huán)境。隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式的不斷多元化，為了加快內(nèi)部資源整合，幫助企業(yè)減少稅負(fù)，提高土地稅收征收率，開始實施土地增值稅政策。土地增值稅的實施明顯降低了企業(yè)繳稅的成本，提高了稅務(wù)管理效率，同時也讓企業(yè)更好地開展土地增值稅清算管理，從而保證規(guī)范合法的統(tǒng)籌工作。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅的項目多、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，很難進(jìn)行土地增值稅清算，因此，如何做好土地增值稅清算工作成了當(dāng)前面臨的重要問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算概念

土地增值稅也是稅種的一種，主要是國有土地使用權(quán)和土地的附屬物、建筑物在轉(zhuǎn)讓中征收的稅，其對象能夠是單位也能夠是個人，征收的范圍十分廣。在土地增值稅計算中，主要是使用超率累進(jìn)稅率，十分靈活高效。其中，增值率高的稅率也高，相應(yīng)的繳納稅額也多，反之亦然。土地增值稅主要是根據(jù)次進(jìn)行征收，也就是有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為，就必須進(jìn)行土地增值稅的繳納。

房地產(chǎn)的開發(fā)需要很長的周期，在竣工結(jié)算之前，很難得出具體的增值率，所以通常是對預(yù)售收入根據(jù)預(yù)征率首先進(jìn)行預(yù)征，在決算完成之后再進(jìn)行清算，實行多退少補(bǔ)的方式。在我國土地增值稅清算管理條件中規(guī)定，土地增值稅有兩種清算方式，其產(chǎn)生的條件不同，也對應(yīng)著不同的管理要求。第一種是企業(yè)自己完成的，在符合清算條件之后，企業(yè)可以對土地增值稅進(jìn)行清算，其中有：房屋的出售、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和未竣工決算項目的轉(zhuǎn)讓，等等，都必須進(jìn)行土地增值稅清算。第二種則是稅務(wù)機(jī)關(guān)要求完成，在企業(yè)符合清算條件之后，稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)制其開展清算工作，其中有：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓面積大于總可售面積的85%其他進(jìn)行租賃或者自用的、未進(jìn)行土地增值稅清算手續(xù)時申請注銷稅務(wù)登記，在獲得銷售或預(yù)售許可證滿三年之后，即便房屋沒有全部售出，也要開展土地增值稅清算。

二、土地增值稅清算的重要性

（一）土地增值稅清算結(jié)果影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤

在預(yù)征時，企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品類型的不同預(yù)繳土地增值稅，并且根據(jù)繳納稅額在企業(yè)所得稅前列支，這時候的稅后利潤并非最后的利潤，就會讓項目盈利狀況看似非常樂觀。只有土地增值稅清算完成之后，才能夠?qū)椖恐幸U納的土地增值稅金額進(jìn)行確定，這種情況下的稅后利潤常常和預(yù)征時存在很大的差距。因此，土地增值稅清算不但是最后的土地增值稅決算，同時也會對整體項目盈利的狀況產(chǎn)生判斷影響。

（二）充分準(zhǔn)備能夠高效完成土地增值稅清算工作

房地產(chǎn)項目需要很長的周期，在前期，根據(jù)預(yù)征率進(jìn)行預(yù)繳土地增值稅的簡單計算，等到項目快完成時，企業(yè)中的工作人員或者是組織可能都產(chǎn)生了一些變更，這就使得清算工作面臨很大的挑戰(zhàn)，必須對收入成本等進(jìn)行重新計算，重新整理數(shù)據(jù)資料。另外，我國的土地增值稅稅收政策也在進(jìn)行調(diào)整和完善中，在清算時可能政策和開發(fā)初期產(chǎn)生了很大的不同，這都提高了土地增值稅清算的難度。因此，要提前進(jìn)行有效的準(zhǔn)備和籌劃，在項目整體工作中充分地貫穿清算工作，根據(jù)法律法規(guī)的變化和項目進(jìn)展適時調(diào)整，從而保證高效地開展土地增值稅清算工作。

（三）土地增值稅清算質(zhì)量影響企業(yè)長期發(fā)展

土地增值稅受到地方法律政策的引導(dǎo)，企業(yè)必須充分關(guān)注當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓?，同時及時進(jìn)行籌劃，防止出現(xiàn)稅金損失。同時，在清算完成后，多數(shù)企業(yè)需要補(bǔ)繳巨額稅款，因此必須預(yù)留充分的資金，在規(guī)范的時間內(nèi)進(jìn)行稅款繳納，避免被罰款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解當(dāng)?shù)氐亩愂照?，保證在規(guī)定時間中完成清算工作，確保企業(yè)的長效發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時遇到的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理層對土地增值稅清算工作不重視

在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，其管理層沒有充分重視土地增值稅的稅收籌劃工作，也沒有意識到清算工作的重要性，他們更多的是將工作重心放到節(jié)約成本支出、增加經(jīng)濟(jì)效益上，并沒有意識到土地增值稅稅務(wù)清算工作的重要性。在實際的工作中，依然是傳統(tǒng)的工作模式，比如和稅務(wù)部門維護(hù)好關(guān)系、維護(hù)下人脈等，這種淺薄的工作方式導(dǎo)致工作人員也不能正確地掌握稅務(wù)政策。在國地稅合并之后，金稅三期發(fā)票監(jiān)控平臺能夠讓企業(yè)之間的庫存信息實現(xiàn)有效共享，在提高企業(yè)要求的同時也加大了企業(yè)的監(jiān)管，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)因為違法帶來的稅收成本。因為房地產(chǎn)管理層缺乏充分的重視，導(dǎo)致一些稅務(wù)風(fēng)險被忽略，比如在房地產(chǎn)項目銷售時，未能首先進(jìn)行銷售金額的申報，或者是延遲了工程結(jié)算，在進(jìn)行預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)時，并沒有開專門的房地產(chǎn)發(fā)票，這就使得企業(yè)的清算工作和土地增值稅稅收工作產(chǎn)生一些問題，不但影響了企業(yè)的聲譽(yù)，同時也會錯過一些國家的優(yōu)惠政策，損傷了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

（二）清算工作不合理增加了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險

在房地產(chǎn)企業(yè)中，因為管理層以及涉稅工作者沒有全面認(rèn)識土地增值稅工作的開展，缺乏對相關(guān)法律法規(guī)的了解，這就使得土地增值稅籌劃以及清算工作開展十分被動。企業(yè)涉稅人員沒有清晰地了解土地增值稅稅收政策，或者是使用的條款不恰當(dāng)，造成稅務(wù)籌劃和清算產(chǎn)生了脫節(jié)，甚至一些為了降低納稅基準(zhǔn)，產(chǎn)生一系列的違背政策的行為。比如在成本費(fèi)用扣除清算時，可能會虛構(gòu)工程項目或者是捏造工程量、設(shè)置虛假的決算規(guī)劃方案，等等，出現(xiàn)一些像虛增扣除項目一樣的違法行為，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險不斷加大。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理人員能力參差不齊

隨著我國稅收法律的不斷更新，我國的稅收管理模式也產(chǎn)生了很大的變化，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅務(wù)工作者面臨著很大的壓力和挑戰(zhàn)。在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)中，一些涉稅人員都是財務(wù)工作者承擔(dān)的，并沒有專門的稅務(wù)管理的崗位和部門，這就使得稅務(wù)人員不但要完成自己日常冗雜的財務(wù)工作，還需要擔(dān)負(fù)起企業(yè)經(jīng)營中的稅務(wù)管理工作，涉稅人員容易產(chǎn)生倦怠感，導(dǎo)致他們工作力不從心，責(zé)任心不足。加之涉稅人員沒有通過專門的培訓(xùn)，沒有充分掌握稅務(wù)管理的知識，缺乏對國家法律法規(guī)的了解，這就導(dǎo)致他們在從事土地增值稅清算籌劃工作中存在很大的主觀性和任意性，比如無意識少繳稅的行為，或者是違背稅法、偷稅漏稅等，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)失信，甚至面臨著犯罪風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的相關(guān)對策分析

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)管理機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理層和涉稅工作者必須構(gòu)建正確的稅務(wù)管理思想和觀念，按照實際的企業(yè)的生產(chǎn)狀況不斷完善稅務(wù)管理制度，并且保證權(quán)責(zé)清晰，從而方便貫徹和執(zhí)行。另外，要由企業(yè)項目部、服務(wù)部以及稅務(wù)籌劃等部門一起形成高效的稅務(wù)風(fēng)險管控組織，全面防控企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險工作，同時針對稅務(wù)風(fēng)險實施有效的自查。在稅務(wù)風(fēng)險管控部門中，要針對稅務(wù)管理工作構(gòu)建專門崗位，確定崗位的具體職責(zé)，不斷優(yōu)化監(jiān)督機(jī)制，做好稅務(wù)管理人員的培訓(xùn)工作，尤其是關(guān)于清算知識和土地增值稅稅務(wù)籌劃的培訓(xùn)工作，不斷提高企業(yè)的稅務(wù)管理能力，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

1.規(guī)范管理涉稅資料與相關(guān)票據(jù)

鉤藤蚜蟲可用0.3%苦參堿水劑200～300倍，或0.6%乙基多殺菌素懸浮劑1 000～1 500倍，或35%吡蟲啉懸浮劑10 000～13 000倍，或25%吡蚜酮懸浮劑2 000～3 000倍在苗期噴霧，或在成株期密集田塊用煙霧機(jī)加化學(xué)藥劑產(chǎn)煙防控。

在房地產(chǎn)企業(yè)中，土地增值稅清算工作的開展必須保管好涉稅資料和有關(guān)的票據(jù)，促使管理者和稅務(wù)人員能夠及時獲取到稅務(wù)信息，避免后期產(chǎn)生資金不足的現(xiàn)象，影響到清算繳納工作的開展。同時也能夠提高企業(yè)核算工作的效率，保證清算的準(zhǔn)確率，給有關(guān)部門的檢查工作帶來方便。具體來說可以從以下入手：首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立自己的票據(jù)管理和涉稅資料數(shù)據(jù)庫。其次，需要保證數(shù)據(jù)庫能夠和當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門之間進(jìn)行有效的共享。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要經(jīng)常檢查和核實數(shù)據(jù)庫中的信息，發(fā)現(xiàn)指標(biāo)不明的現(xiàn)象要及時進(jìn)行實物票據(jù)的核查。

2.構(gòu)建土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險管理協(xié)同機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的涉稅信息多，并且條規(guī)也在持續(xù)更新，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷增強(qiáng)土地增值稅稅務(wù)的籌劃意識，提高對清算風(fēng)險的認(rèn)識，同時要構(gòu)建稅務(wù)信息和企業(yè)不同層級的協(xié)同機(jī)制。首先，涉稅人員需要加強(qiáng)涉稅信息的收集，做好匯總和處理，提高信息執(zhí)行能力，針對不同層級，能夠開展針對性強(qiáng)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險例會，將稅務(wù)管理工作的狀況反饋給企業(yè)的管理層。其次，企業(yè)涉稅人員需要和稅務(wù)管理的有關(guān)部門進(jìn)行充分的配合和溝通，保證信息共享，第一時間獲得最新的政策和稅務(wù)籌劃的新信息，保證及時開展稅務(wù)管理工作。

3.構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理信息化系統(tǒng)

在當(dāng)前大數(shù)據(jù)快速發(fā)展的背景下，給房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)辦理帶來了很大的便利。因此，企業(yè)需要在“金三”大數(shù)據(jù)平臺的基礎(chǔ)上，充分使用互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，加強(qiáng)土地增值稅信息的有效統(tǒng)計和收集。涉稅人員在土地增值稅清算時，可以使用稅務(wù)信息數(shù)據(jù)庫，整合各種信息，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險管理。在使用稅務(wù)信息化共享平臺中，企業(yè)稅務(wù)管理能夠快速獲得數(shù)據(jù)并匯總分析，及時掌握稅收政策和信息，調(diào)整自己的工作方向，同時警惕不良稅務(wù)記錄的合作商，有效地避免稅務(wù)清算政策風(fēng)險。

（三）引入中介機(jī)構(gòu)審核機(jī)制

土地增值稅清算包含了很多復(fù)雜的環(huán)節(jié)，并且需要眾多的申報材料，申報表的填寫也常常存在很大的難度，財務(wù)人員一旦出現(xiàn)填報錯誤，就會增加稅務(wù)機(jī)關(guān)審核工作量，嚴(yán)重的造成稅款流失。中介機(jī)構(gòu)是專業(yè)的財會、稅收工作組織，其中有專業(yè)的土地增值稅清算管理工作者，引入中介機(jī)構(gòu)審核機(jī)制能夠改變被動清算的方式，開展主動清算申報工作，保證清算工作的高效進(jìn)行。稅務(wù)機(jī)構(gòu)能夠選擇性地審核中介機(jī)構(gòu)的工作結(jié)果，減少稅務(wù)工作者的基礎(chǔ)審核量，獲得更多的時間開展深入審查，確保按時按量地完成清算工作。

（四）構(gòu)建完善的法規(guī)政策

稅務(wù)機(jī)關(guān)工作者需要充分認(rèn)識到自己的職責(zé)范圍，只有這樣才能夠充分履行自身的職責(zé)，符合我國法治社會建設(shè)的要求。要嚴(yán)格處罰那些逃稅和漏稅的行為，如果情節(jié)嚴(yán)重，則需要依法處分，守住法律和道德的底線，強(qiáng)化法律的約束效應(yīng)。當(dāng)前，在土地增值稅清算中依然有著種種問題，從根本上來看，要設(shè)置更加科學(xué)完善的法規(guī)政策，嚴(yán)格清算的細(xì)節(jié)，彌補(bǔ)過去法律的不足和漏洞。要構(gòu)建有效的成本核查系統(tǒng)，將土地增值稅清算時需要進(jìn)行扣除的一些項目和最后要清繳的稅款結(jié)合起來，構(gòu)建完善的上下鏈監(jiān)管系統(tǒng)，從而保證對清算中的每個環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督。

（五）使用有效的方式審查扣除項目

（六）注重土地增值稅清算人員的培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)管理部門對稅務(wù)管理工作的認(rèn)識，同時將其劃入到日常工作內(nèi)容中去，設(shè)置完善的稅務(wù)管理體制，并且做好相關(guān)工作人員的配備。要加強(qiáng)內(nèi)部管理人員的培養(yǎng)，定期開展日常培訓(xùn)工作，提高他們的專業(yè)能力和素養(yǎng)，對我國的稅收政策和現(xiàn)狀進(jìn)行及時分析，對企業(yè)納稅行為進(jìn)行統(tǒng)一管理，保證有效的規(guī)劃，減少企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失，從而更好地服務(wù)企業(yè)。在培訓(xùn)土地增值稅清算政策時，需要工作者掌握增值率確定值的計算。只有確定本地的土地增值稅清算政策，才能夠在遵守政策和要求下開展清算工作，靈活地使用土地增值稅的相關(guān)政策和優(yōu)惠，完成清算繳費(fèi)工作。

結(jié)語

綜上所述，在我國實施土地增值稅有關(guān)的法律法規(guī)主要是為了對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范，確保稅收籌劃和清算的進(jìn)行，保障房地產(chǎn)行業(yè)的長效發(fā)展。因此，在企業(yè)的日常管理中，需要充分納入土地增值稅清算工作，提高對稅務(wù)籌劃和清算的重視，不斷健全企業(yè)的稅務(wù)管理機(jī)制，構(gòu)建有效的稅務(wù)風(fēng)險防控制度，增強(qiáng)工作人員的風(fēng)險防范能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有序開展土地增值稅清算工作，促使企業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展。