管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用路徑

溫斯琴 北京科技園建設(shè)(集團(tuán))股份有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)在新時期背景下需要通過強(qiáng)化經(jīng)營管理、內(nèi)部控制來提高市場競爭力，為自身在市場發(fā)展中的風(fēng)險規(guī)避、創(chuàng)新發(fā)展提供內(nèi)部動力與支持。而提高管理會計應(yīng)用水平，正是實(shí)現(xiàn)這一訴求的有效辦法，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的良好經(jīng)營、管理及發(fā)展提供多維度的有力支持，為企業(yè)的高水平發(fā)展帶來可靠保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計概述

管理會計指通過一系列專門方法，利用財務(wù)會計提供的資料及其他資料進(jìn)行加工、整理與報告，從而反映企業(yè)各項經(jīng)濟(jì)活動，同時為企業(yè)決策提供依據(jù)。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)用企業(yè)管理會計更是十分有必要。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計具有較強(qiáng)的價值性、戰(zhàn)略性、動態(tài)性以及延展性。其中價值性體現(xiàn)在增強(qiáng)消費(fèi)者對企業(yè)產(chǎn)品的滿意度；戰(zhàn)略性體現(xiàn)在市場競爭以及外部環(huán)境適應(yīng)；動態(tài)性體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營管理與競爭發(fā)展；延展性體現(xiàn)在內(nèi)部經(jīng)營管理以及各類相關(guān)配套服務(wù)。實(shí)際上對房地產(chǎn)企業(yè)的并購決策、資金管理、銷售管理、成本管理、績效管理等而言，管理會計都發(fā)揮著一定的支持、促進(jìn)作用?？傮w來看，管理會計的應(yīng)用能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來以下幾點(diǎn)重大價值。

(一)優(yōu)化企業(yè)管理與經(jīng)營決策

經(jīng)營管理歷來都是企業(yè)管理的核心與關(guān)鍵，直接決定企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、長遠(yuǎn)發(fā)展等。而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理涉及到多個領(lǐng)域，廣泛包含內(nèi)部管理、項目管理、資金管理、服務(wù)管理等，相應(yīng)的管理難度較大，稍不注意就很容易出現(xiàn)各種問題。管理會計本身是基于財務(wù)會計提供的資料反映企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，同時能夠為管理者決策提供大量有價值的依據(jù)，能夠很好地優(yōu)化企業(yè)管理與經(jīng)營決策，促進(jìn)管理水平的有效提升。

(二)強(qiáng)化經(jīng)營風(fēng)險防控

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中必然會面臨大量風(fēng)險，如市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律風(fēng)險、合同風(fēng)險、融資風(fēng)險等。這些風(fēng)險一旦爆發(fā)，不僅會給企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，更可能導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營管理遭遇巨大阻礙，出現(xiàn)資金鏈斷裂、市場口碑下滑、破產(chǎn)等。只有做好風(fēng)險防控工作，房地產(chǎn)企業(yè)才能很好地維持良好經(jīng)營與發(fā)展態(tài)勢。而合理應(yīng)用管理會計，則能從財務(wù)會計提供的資料出發(fā)，對企業(yè)面臨的各種風(fēng)險進(jìn)行分析、預(yù)測和研究，進(jìn)而為相應(yīng)的風(fēng)險防控提供支持，有效降低風(fēng)險發(fā)生幾率，強(qiáng)化風(fēng)險控制。

(三)促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

現(xiàn)代化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在短期內(nèi)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，更要著眼于未來，積極探索科學(xué)、可行的可持續(xù)發(fā)展路徑。而積極提高管理會計水平，則能同時從短期經(jīng)營與長期發(fā)展出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀進(jìn)行綜合反映，同時為企業(yè)的未來發(fā)展趨勢判斷提供依據(jù)，為相應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃與方案優(yōu)化帶來支持，切實(shí)促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中管理會計應(yīng)用的常見問題

(一)頂層設(shè)計不完善

如前所述，管理會計實(shí)際上覆蓋整個房地產(chǎn)企業(yè)的多個領(lǐng)域和方面，覆蓋范圍極大，這意味著相應(yīng)的管理會計體系構(gòu)建難度較大。然而目前房地產(chǎn)企業(yè)管理會計應(yīng)用的頂層設(shè)計并不完善，存在諸如覆蓋范圍有限、組織架構(gòu)不完善、各部門協(xié)調(diào)不到位、管理制度不健全等問題，相應(yīng)的管理會計水平并不高。這直接影響和限制了管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用實(shí)效，需要基于實(shí)踐逐步改善。

(二)業(yè)財融合不夠

業(yè)財融合是管理會計應(yīng)用的要點(diǎn)。管理會計本身就是基于財務(wù)會計提供的數(shù)據(jù)資料而采取的一系列分析、決策、管理措施，是建立在業(yè)務(wù)工作與財務(wù)工作相結(jié)合這一基礎(chǔ)之上的。然而部分房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合并不到位，財務(wù)和業(yè)務(wù)相互分離，各部門間的溝通與協(xié)調(diào)明顯不足，并不利于管理會計的有效應(yīng)用。

(三)管理會計人才短缺

部分房地產(chǎn)企業(yè)對管理會計的重視與認(rèn)知不足，往往是采取以財務(wù)會計人員兼職的方式安排管理會計人員。這意味著管理會計人員往往缺乏明確的職責(zé)劃分，同時部分人員專業(yè)素養(yǎng)偏低，對管理會計專業(yè)知識、技能的掌握不到位，對相關(guān)政策、法律的了解不足，往往是直接采取財務(wù)會計方式開展工作。在人才有所短缺的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)管理會計自然難以取得良好成效。

(四)全面預(yù)算管理落實(shí)不到位

全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會計的一大要點(diǎn)。但是部分管理者對預(yù)算管理認(rèn)知不夠，要么是沒有重視預(yù)算管理，要么是沒有構(gòu)建全面預(yù)算體系。而在實(shí)踐中，全面預(yù)算管理也很難得到充分落實(shí)，存在諸如預(yù)算方案制定不合適、預(yù)算實(shí)施偏離方案、隨意變更預(yù)算等問題。這導(dǎo)致全面預(yù)算管理的作用并不能很好地發(fā)揮，產(chǎn)生了不小的風(fēng)險和威脅，很容易引發(fā)財務(wù)資金問題，對企業(yè)成本的控制作用更是難以發(fā)揮。

(五)管理會計信息化水平不高

新形勢下，信息化是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要發(fā)展趨勢，也體現(xiàn)在管理會計方面。但是目前管理會計信息化水平并不高，主要體現(xiàn)在信息基礎(chǔ)建設(shè)不到位、信息化管理平臺不完善、信息化制度不健全、會計人員信息化水平低、信息技術(shù)應(yīng)用不夠等方面，嚴(yán)重限制了管理會計水平的切實(shí)提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中的管理會計應(yīng)用策略

(一)合理優(yōu)化頂層設(shè)計

優(yōu)化頂層設(shè)計意味著從大局、整體層面對房地產(chǎn)企業(yè)的管理會計應(yīng)用進(jìn)行創(chuàng)新、調(diào)整與改善。

首先，強(qiáng)化管理會計應(yīng)用意識。從領(lǐng)導(dǎo)層由上及下地強(qiáng)化管理會計應(yīng)用意識，重點(diǎn)強(qiáng)化會計人員對管理會計的重視程度，進(jìn)而為相應(yīng)的實(shí)踐應(yīng)用奠定穩(wěn)固根基。

其次，全面覆蓋管理會計應(yīng)用范圍。管理會計需要全面應(yīng)用至房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的方方面面，才能確保對相關(guān)數(shù)據(jù)、資料、信息的全面整合、有效分析與充分利用，同時面向各個領(lǐng)域、層面提供相應(yīng)的管理支持和保障，為企業(yè)的經(jīng)營管理發(fā)展帶來有力支持。

第三，健全管理會計組織結(jié)構(gòu)。將管理會計從傳統(tǒng)的財務(wù)管理中分離出來，二者相互獨(dú)立又緊密聯(lián)系，設(shè)置系統(tǒng)化的部門與崗位，同時對具體的管理會計權(quán)責(zé)進(jìn)行明確劃分，為相關(guān)工作的有序、高效開展打牢基礎(chǔ)。

第四，調(diào)整企業(yè)業(yè)務(wù)流程。管理會計的應(yīng)用會對房地產(chǎn)企業(yè)管理業(yè)務(wù)工作的開展造成一定影響，相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程必須得到有效調(diào)整與優(yōu)化，才能適應(yīng)管理會計的需要，更好地支持相關(guān)工作開展。

第五，統(tǒng)一核算形式與報告內(nèi)容要求。管理會計作為基于財務(wù)會計提供的數(shù)據(jù)、資料而開展的一系列分析、決策與管理活動，財務(wù)核算、財務(wù)報告等是其工作的重心所在，需要對相應(yīng)的核算形式以及報告內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化要求。這樣不僅能為管理會計工作的良好開展提供支持，更能確保管理會計工作成果得到有效利用，為企業(yè)的經(jīng)營決策、綜合管理等提供可靠依據(jù)。

最后，完善制度。管理會計工作制度是否足夠科學(xué)化、系統(tǒng)化、合理化、標(biāo)準(zhǔn)化，將直接影響相應(yīng)的工作開展有序性、有效性。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身實(shí)際情況，同時從自身特點(diǎn)以及管理會計特征出發(fā)，對管理會計工作制度加以健全，為相應(yīng)的工作開展提供指導(dǎo)與規(guī)范。

(二)全面深化業(yè)財融合

業(yè)財融合意味著業(yè)務(wù)工作與財務(wù)工作的有機(jī)結(jié)合，這不僅能為管理會計工作的開展提供必要的數(shù)據(jù)、資料支持，也能更好地基于管理會計成果優(yōu)化業(yè)務(wù)工作。針對業(yè)財融合深度不夠的問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身業(yè)務(wù)工作的實(shí)際情況，全面推動業(yè)財融合的有效深化。

首先，明確業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門間的關(guān)系。實(shí)際上對整個企業(yè)運(yùn)行、管理及發(fā)展而言，財務(wù)部門以及業(yè)務(wù)部門都是不可或缺的基礎(chǔ)部門，二者之間有著極為密切的關(guān)聯(lián)，而這正是業(yè)財融合、管理會計應(yīng)用的基礎(chǔ)。企業(yè)需要對財務(wù)及業(yè)務(wù)部門之間的關(guān)系加以明確，既要凸顯財務(wù)部門在財務(wù)、資金以及會計信息等方面的支持作用，也要凸顯業(yè)務(wù)部門在工作組織與實(shí)施、經(jīng)濟(jì)效益獲取等方面的價值，為業(yè)財融合奠定根基。

其次，協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門間的有機(jī)合作。業(yè)務(wù)及財務(wù)部門不僅要對業(yè)財融合有深度認(rèn)知，弄清楚兩大部門之間的關(guān)系，更要在多維溝通、良好交流的基礎(chǔ)上協(xié)同合作，共同為企業(yè)的經(jīng)營、運(yùn)行及發(fā)展提供支持。其中管理會計部門需要參與到企業(yè)日常經(jīng)營活動以及管理決策之中，基于會計信息提供相應(yīng)的業(yè)務(wù)依據(jù)，同時強(qiáng)化對業(yè)務(wù)工作的監(jiān)督和評價。而業(yè)務(wù)部門則要積極配合管理會計工作的開展，既要主動配合提供真實(shí)、完整的會計資料與信息，也要在財務(wù)部門的指導(dǎo)與監(jiān)督下更好地開展業(yè)務(wù)工作。

最后，健全業(yè)財融合體系。房地產(chǎn)企業(yè)需要對業(yè)財融合相關(guān)制度加以完善，尤其要對具體的日常業(yè)務(wù)工作開展提供指導(dǎo)和規(guī)范，同時通過定期總結(jié)與回報的方式不斷優(yōu)化業(yè)財融合，持續(xù)推動業(yè)財融合水平的切實(shí)提升。抓住業(yè)財融合重點(diǎn)，著重圍繞基建會計、工程預(yù)算、合同管理結(jié)算等強(qiáng)化業(yè)財融合，從財務(wù)、資金、成本層面對業(yè)務(wù)工作的開展進(jìn)行限制和規(guī)范。

(三)加強(qiáng)管理會計隊伍建設(shè)

打造一支高素質(zhì)的會計人員隊伍，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)管理會計應(yīng)用水平的提升提供必要支持。企業(yè)需要在做好財務(wù)會計工作的基礎(chǔ)上，劃分出管理會計，并對管理會計崗位的綜合素養(yǎng)進(jìn)行明確要求，以此指導(dǎo)相應(yīng)的人員招聘、考核及培訓(xùn)工作開展。管理會計人員不僅要掌握會計專業(yè)知識、技能，更要了解企業(yè)管理，參與到企業(yè)經(jīng)營決策制定、管理控制、監(jiān)督評價等工作之中，主動了解相關(guān)的政策與法律，弄清楚企業(yè)業(yè)務(wù)工作與財務(wù)管理之間的關(guān)系，具備良好的職業(yè)道德，從而利用會計信息為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理提供支持。在管理會計人員招聘、考核與培訓(xùn)工作中，必然需要全面圍繞綜合素養(yǎng)加以落實(shí)。另外，企業(yè)還需要健全管理會計人員管理機(jī)制，著重通過激勵機(jī)制激發(fā)管理會計人員的工作積極性，同時采取物質(zhì)獎勵、精神激勵、職位晉升、人員懲處等方式調(diào)動工作熱情，為高水平的管理會計工作奠定根基。

(四)落實(shí)全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要落實(shí)全面預(yù)算管理，進(jìn)而有效發(fā)揮管理會計作用，為企業(yè)的高水平管理提供有力支持。房地產(chǎn)企業(yè)需要將預(yù)算管理和自身戰(zhàn)略進(jìn)行緊密結(jié)合，從戰(zhàn)略角度指導(dǎo)預(yù)算管理工作開展，采取合理的預(yù)算編制方法，尤其要將各期預(yù)算的相互銜接進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)而確保預(yù)算管理足夠科學(xué)、合理而具有指導(dǎo)意義。對全面預(yù)算管理制度加以健全，明確具體的權(quán)責(zé)，合理界定預(yù)算目標(biāo)，同時對預(yù)算編制、匯總、復(fù)核、審批、執(zhí)行實(shí)施、控制管理等進(jìn)行規(guī)范，以嚴(yán)格而標(biāo)準(zhǔn)的流程和程序指導(dǎo)相關(guān)工作開展。構(gòu)建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目開發(fā)成本與費(fèi)用科目體系，以此作為指導(dǎo)項目預(yù)算管理的根基。各部門均需要根據(jù)實(shí)際情況，合理編制預(yù)算方案，按照程序進(jìn)行復(fù)核與審批，確保預(yù)算方案足夠科學(xué)與合理。加大預(yù)算執(zhí)行力度，要求各部門、崗位嚴(yán)格按照預(yù)算方案加以執(zhí)行，對預(yù)算層層分解并落實(shí)到具體的責(zé)任人，構(gòu)建嚴(yán)格的授權(quán)審批制度。如果出現(xiàn)預(yù)算外支出，則需要加大審批力度，確保預(yù)算外的資金使用完全符合要求與規(guī)范。加大預(yù)算監(jiān)督考核力度，著重對銷售簽約及回款率、費(fèi)用支出、超預(yù)算情況等進(jìn)行綜合監(jiān)督與考核，及時發(fā)現(xiàn)并處理不按預(yù)算規(guī)劃進(jìn)行操作的情況。

(五)推動管理會計信息化發(fā)展

新時期背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極推動管理會計信息化發(fā)展，借助先進(jìn)的信息技術(shù)為管理會計應(yīng)用水平的提升帶來可靠支持。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)信息技術(shù)基礎(chǔ)建設(shè)，同時從硬件與軟件層面出發(fā)，構(gòu)建一體化的信息化管理平臺，積極更新管理系統(tǒng)，選擇合適的管理會計軟件并持續(xù)、及時更新軟件版本，完善相應(yīng)的系統(tǒng)功能，全方位支持管理會計工作開展。合理使用信息技術(shù)工具，構(gòu)建管理會計預(yù)測分析模型，通過信息技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)對管理會計信息的高效率、高精度處理。根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況，將物流、財務(wù)流以及信息流進(jìn)行整合，形成一體化的管理會計業(yè)務(wù)流程，促進(jìn)業(yè)財融合，更好地開展管理會計工作。另外還需要基于信息技術(shù)強(qiáng)化管理會計的風(fēng)險防控作用，借助云計算、大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)實(shí)現(xiàn)對海量數(shù)據(jù)的有效處理，針對各種常見風(fēng)險進(jìn)行有效預(yù)防，動態(tài)化地強(qiáng)化風(fēng)險監(jiān)控，切實(shí)發(fā)揮管理會計的風(fēng)險防控作用。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好管理會計工作，進(jìn)而發(fā)揮管理會計作用并為自身的良好經(jīng)營、管理提供支持及保障。房地產(chǎn)企業(yè)需要對自身管理會計應(yīng)用情況進(jìn)行準(zhǔn)確把握，弄清楚其中的缺陷與問題，進(jìn)而針對性地采取相應(yīng)措施加以改善，持續(xù)推動管理會計應(yīng)用水平提升，為自身的良好發(fā)展帶來可靠支持。■