房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)控制

王本政 華潤置地(山東)有限公司

在當(dāng)前稅務(wù)改革的大環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)也要充分地把握稅務(wù)改革的要求，不斷地強(qiáng)化對于企業(yè)的涉稅分析，促進(jìn)涉稅籌劃工作的有效落實(shí)。這樣才能夠有效地避免由于稅務(wù)改革對企業(yè)帶來的涉稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)問題，從整體上促進(jìn)企業(yè)效益的提升，從而帶動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

一、涉稅籌劃和風(fēng)險(xiǎn)的概念

(一)涉稅籌劃的概念

涉稅籌劃這一概念于20世紀(jì)末在我國引進(jìn)，對于其概念可以從三方面進(jìn)行詳細(xì)的分析：首先，涉稅籌劃就是基于遵守稅收規(guī)定的前提條件之下，以在最大程度上減少企業(yè)稅務(wù)成本為直接目的。企業(yè)組織具有盈利性的特點(diǎn)，因此，就可以按照不同的收入獲得形式，將其進(jìn)行兩種類型的劃分，分別為直接和間接收入。而在這其中間接收入，就是通過稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等間接的方式所產(chǎn)生的收益。因此，企業(yè)在促進(jìn)日常經(jīng)營持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，也可以依靠納稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、延期納稅等間接的方式，促進(jìn)間接收入的提升。其次，涉稅籌劃的主要內(nèi)容就是納稅人所具有的全部的涉稅行為。在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營全過程，都將會產(chǎn)生涉稅行為，在涉稅籌劃的過程中，以公司的銷售、籌資、清算作為重要的內(nèi)容，屬于綜合性的工程。最后，涉稅籌劃的前提條件就是在不違背相關(guān)的法律法規(guī)的基礎(chǔ)之上，能夠促進(jìn)納稅人經(jīng)濟(jì)利益的最大化。因此，企業(yè)必須要嚴(yán)格地遵守相關(guān)的政策法律的規(guī)定，對于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行合理的籌劃，這樣才能夠盡可能地降低納稅成本，不斷地?cái)U(kuò)大企業(yè)的利益。從本質(zhì)上來看，涉稅籌劃區(qū)別于偷稅、漏稅等違法的稅務(wù)行為。

(二)涉稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的概念

涉稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)來自于企業(yè)所進(jìn)行的涉稅籌劃，就是在涉稅籌劃的過程中，由于自身或者是外部的不確定因素，從而使得涉稅籌劃的行為出現(xiàn)失敗，并付出了相應(yīng)的代價，這就是涉稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)實(shí)際的涉稅籌劃中，最終方案是否能夠成功取決于很多方面的影響因素。比如，當(dāng)前的經(jīng)營環(huán)境、政策法規(guī)等等。因此，這也決定了涉稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)具有多樣化的類型，從整體上來看，這些風(fēng)險(xiǎn)的來源可以分為內(nèi)部以及外部因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，按照不同的因素，對涉稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行以下幾種類型的劃分：第一，經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。由于企業(yè)在運(yùn)營的過程中所面臨的外部環(huán)境往往是動態(tài)變化的。因此，當(dāng)外部經(jīng)營環(huán)境出現(xiàn)改變以后，也會影響到企業(yè)的經(jīng)營活動的順利開展，所以企業(yè)就會做出相應(yīng)的調(diào)整和改變。在這一過程中，也會影響到原有的涉稅籌劃方案的實(shí)施，導(dǎo)致其適用性變差，從而就會造成不確定的風(fēng)險(xiǎn)。第二，政策性風(fēng)險(xiǎn)。對于企業(yè)的涉稅籌劃行為而言，基本的前提就是對于當(dāng)前政策法規(guī)的遵守。通過運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策，或者是根據(jù)對于現(xiàn)存的稅務(wù)法律的分析，從而調(diào)整自身的經(jīng)營活動，減輕企業(yè)的稅負(fù)，促進(jìn)利潤的增加。所以對于涉稅籌劃來說，其對于國家的政策和法規(guī)具有較強(qiáng)的依賴性。因此，當(dāng)法律條文和政策制度發(fā)生調(diào)整和改變以后，也會影響到當(dāng)前的涉稅籌劃方案的可行性，從而增加風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率。第三，操作性風(fēng)險(xiǎn)。對于涉稅籌劃的制定來說，就是通過對于相關(guān)的稅收政策和法規(guī)的利用，通過相應(yīng)的操作降低企業(yè)的稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)價值的提升。因此，在這一過程中，如果企業(yè)不能夠?qū)τ诙愂照吆头ㄒ?guī)進(jìn)行合理的運(yùn)用，那么就可能會出現(xiàn)違法情況，給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。就算企業(yè)避開了違法的禁區(qū)，那么在籌劃方案的落實(shí)過程中，也會由于各種失誤的出現(xiàn)，而影響到籌劃方案的合理性，使得企業(yè)的利潤不增反減。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅籌劃過程中的現(xiàn)存問題

(一)對于涉稅籌劃的認(rèn)識水平不高

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員并未對于涉稅籌劃，具有全面的認(rèn)知和理解，而且往往所采取的態(tài)度也比較保守，所提出的籌劃方案具有片面性的問題。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)中缺少健全的培訓(xùn)制度，沒有定期地組織對于財(cái)務(wù)人員展開相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)。因此，隨著全新的稅務(wù)政策的提出，這也就使財(cái)務(wù)工作人員往往不能夠?qū)ζ渥龅缴钊氲乩斫夂图皶r地把握，只能夠依靠財(cái)務(wù)人員的自主學(xué)習(xí)，這都會導(dǎo)致涉稅籌劃工作出現(xiàn)混亂。甚至很多財(cái)務(wù)人員沒有自主更新知識的意識，針對政策法規(guī)所出現(xiàn)的改變，也不能夠第一時間了解和掌握。所以就不能夠緊跟政策變化的腳步，進(jìn)行涉稅籌劃方案的更新，在具體的涉稅籌劃中，也會給企業(yè)造成一定的風(fēng)險(xiǎn)損失。

(二)不科學(xué)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置

對于涉稅籌劃工作來說，針對工作人員提出了較高的要求，負(fù)責(zé)涉稅籌劃的人員要具有較強(qiáng)的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)，扎實(shí)地掌握稅法知識，在了解各項(xiàng)方針政策的基礎(chǔ)之上，能夠?qū)τ谏娑愶L(fēng)險(xiǎn)做到科學(xué)的控制。同時，對于有關(guān)的財(cái)務(wù)管理部門來說，也要能夠針對現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較為精準(zhǔn)的把握和明確的認(rèn)知。這樣才能夠?qū)τ谏娑惢I劃的風(fēng)險(xiǎn)，做到有效地規(guī)避。但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有專門的進(jìn)行稅務(wù)崗位的設(shè)置，而且相關(guān)的人員不僅數(shù)量嚴(yán)重不足，同時素質(zhì)水平有待提升，缺少能夠落實(shí)好涉稅籌劃工作的人才。雖然很多財(cái)務(wù)人員能夠?qū)τ谄髽I(yè)的日常財(cái)務(wù)進(jìn)行處理，但是針對相關(guān)的稅收政策，沒有做到充分的了解，這也就使得企業(yè)所制定的涉稅籌劃的方案，不具有較高的專業(yè)性和適用性，稅務(wù)人員的專業(yè)水平不足，都會造成企業(yè)的涉稅籌劃方案不健全、不專業(yè)等問題出現(xiàn)。

(三)缺少規(guī)范的成本費(fèi)用核算

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在這一過程中也逐漸凸顯出成本控制的重要性。成本費(fèi)用核算不僅會直接影響到企業(yè)的整體財(cái)務(wù)水平，而且還會影響納稅情況。在涉稅籌劃的過程中，提高成本費(fèi)用核算的精細(xì)化控制水平，屬于一個重要的思路，能夠促進(jìn)涉稅籌劃的完善。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)往往對于成本核算方面的工作，不具有較高的規(guī)范性。不僅缺少精細(xì)化的成本費(fèi)用的分類，而且在進(jìn)行科目設(shè)置時，也不具有較高的合理性，影響到成本分類的準(zhǔn)確性。

(四)現(xiàn)有的籌劃方案存在缺陷

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其產(chǎn)業(yè)的特殊性。因此，會牽扯到復(fù)雜的稅費(fèi)種類。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅籌劃方案中，往往具有單一性的特點(diǎn)，并未從整體的角度上，對于開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行考慮，而只是進(jìn)行了少數(shù)稅種的籌劃。這都會使得所籌劃的方案不具有較高的整體性，無法兼顧各種稅費(fèi)種類，沒有認(rèn)識到不同稅種和環(huán)節(jié)之間所存在的關(guān)聯(lián)性，僅僅強(qiáng)調(diào)單一的稅種籌劃。并非站在全局的角度上，對于整個項(xiàng)目所涉及到的稅種進(jìn)行有效的把控。

三、涉稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的成因

(一)管理意識

對于涉稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)而言，其產(chǎn)生和出現(xiàn)的一個重要的決定性因素，就是企業(yè)對于涉稅籌劃以及風(fēng)險(xiǎn)管理的重視力度。如果房地產(chǎn)企業(yè)不具有較強(qiáng)的涉稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的意識，也沒有強(qiáng)調(diào)涉稅籌劃工作的落實(shí)，所以也就會增加風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)幾率。因此，對于涉稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)來說，其所出現(xiàn)的一個主要的因素就是企業(yè)的管理意識。如果針對當(dāng)前的涉稅籌劃不具有正確的認(rèn)知，也難以通過科學(xué)的手段促進(jìn)納稅的優(yōu)化，無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤提升的目標(biāo)。

(二)人員能力水平

對于涉稅籌劃工作來說，主要的參與者就是相關(guān)的涉稅籌劃人員。通過這些工作人員進(jìn)行籌劃方案的確定，而企業(yè)最終的稅收負(fù)擔(dān)也取決于籌劃方案的落實(shí)效果。因此，負(fù)責(zé)稅務(wù)籌劃工作的人員其所具有的專業(yè)能力以及籌劃水平，都會對于籌劃工作帶來直接的影響。如果具體的工作人員沒有較強(qiáng)的專業(yè)能力，所制定的方案缺乏可行性和科學(xué)性，同時在應(yīng)對變化時也，不能夠做到及時地調(diào)整，無法保障方案的切實(shí)執(zhí)行，這都會增加涉稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)管理機(jī)制

雖然所涉稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)受到具體工作人員素質(zhì)水平的直接影響，但是在涉稅籌劃方案的執(zhí)行過程中，要想確保其實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效果，有效地控制和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)，就要具有健全的管理機(jī)制的保障。企業(yè)必須要通過稅務(wù)機(jī)構(gòu)的確立，對其管理職能進(jìn)行完善和明確，這樣才能夠保障涉稅籌劃工作的順利落實(shí)。因此，如果企業(yè)缺少健全的稅務(wù)機(jī)構(gòu)，那么也會造成涉稅籌劃工作混亂，難以確保工作質(zhì)量，從而帶來相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)問題。

(四)法律政策

企業(yè)所開展的涉稅籌劃和外部的政策法規(guī)的環(huán)境，具有著緊密的關(guān)聯(lián)，企業(yè)的一切涉稅籌劃的行為，也要基于當(dāng)前的法規(guī)政策，在不違背法規(guī)政策的前提條件之下，才能夠確保各項(xiàng)工作的落實(shí)。因此，如果我國的稅法和各項(xiàng)政策出現(xiàn)了變動和調(diào)整，那么也會增加企業(yè)的涉稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，影響到企業(yè)現(xiàn)有的籌劃方案的可行性和有效性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

(一)促進(jìn)財(cái)務(wù)人員稅法專業(yè)水平的提高

房地產(chǎn)企業(yè)中所制定的涉稅籌劃方案能否順利落實(shí)，取得預(yù)期的效果，一項(xiàng)直接的決定性因素就是涉稅籌劃人員所具有的專業(yè)能力和素質(zhì)水平。一個合格的涉稅籌劃人員不僅要具備扎實(shí)的專業(yè)理論知識，同時還要能夠?qū)τ谄髽I(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)經(jīng)營活動做到了解和掌握。針對國家所出臺的各項(xiàng)稅法政策的走向和趨勢進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)測，這樣才能夠促進(jìn)涉稅籌劃成功幾率的提升，有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)問題。所以企業(yè)必須要確保參與涉稅籌劃工作的人員，具有較高的專業(yè)水平和素質(zhì)能力，同時還要重視起對人員的培訓(xùn)工作的開展，促進(jìn)人員自身理論內(nèi)容的不斷更新以及技能的提升。涉稅籌劃人員要加強(qiáng)對于稅收新政策的關(guān)注，針對我國所作出的政策上的調(diào)整，做到隨時的了解和掌握，這樣才能夠?qū)τ谖磥淼淖兓挖厔葑龅骄珳?zhǔn)的預(yù)判。

(二)完善企業(yè)的管理制度

為了確保在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動流程中，充分地貫徹落實(shí)涉稅籌劃工作，就要促進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動的完善，提高規(guī)范性水平。房地產(chǎn)行業(yè)作為國家的重點(diǎn)關(guān)注對象，國家所出臺的各項(xiàng)監(jiān)管政策和調(diào)控手段，都會影響到企業(yè)的經(jīng)營管理的開展。所以企業(yè)要以國家政策為導(dǎo)向，積極地進(jìn)行經(jīng)營目標(biāo)和戰(zhàn)略的調(diào)整，并促進(jìn)涉稅籌劃方案的改變和更新。這樣才能夠針對現(xiàn)階段的業(yè)務(wù)管理工作，具有較高的適用性，從而更好地融合當(dāng)前的政策環(huán)境，避免由于各項(xiàng)政策的改變所對于企業(yè)的涉稅籌劃造成不良的影響。

(三)關(guān)注稅收政策的改變

國家所出臺的稅收政策給了企業(yè)涉稅籌劃一定的空間，而我國的稅收政策往往具有多變性的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行涉稅籌劃的過程中，也要能夠?qū)τ趪业母黜?xiàng)政策做到實(shí)時地關(guān)注。這樣在出現(xiàn)政策的調(diào)整和改變以后，就能夠通過對于政策異同的把握，促進(jìn)涉稅籌劃方案的不斷完善和優(yōu)化，有效地降低風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)幾率，從而促進(jìn)涉稅籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在具體的落實(shí)過程中，也要促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各個層級之間信息溝通的實(shí)現(xiàn)，依靠信息的傳遞，對于涉稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評估和識別。

(四)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理體系

對于涉稅籌劃這一工作，本身就帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具有較強(qiáng)的憂患意識，在不斷完善涉稅籌劃方案的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的構(gòu)建，以事前評估和識別作為重點(diǎn)內(nèi)容，這樣在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題以后，就能夠積極地進(jìn)行評估和規(guī)避，并且實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)的積累與總結(jié)，有助于日后籌劃工作的順利開展。首先，企業(yè)要對于自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行識別和測定。在掌握稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)喜好的基礎(chǔ)之上，對于所開展的涉稅籌劃工作的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)測，并通過相應(yīng)的測試標(biāo)準(zhǔn)的提出，做好風(fēng)險(xiǎn)評估，從而能夠確保所設(shè)計(jì)的籌劃方案，對于企業(yè)自身具有較高的實(shí)用性。其次，也要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別機(jī)制的構(gòu)建，對于相關(guān)的影響因素進(jìn)行有效的監(jiān)測，從而對風(fēng)險(xiǎn)問題做到科學(xué)的預(yù)測和識別。最后，要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價體系的構(gòu)建，通過風(fēng)險(xiǎn)評價能夠?qū)τ谏娑惢I劃所造成的財(cái)務(wù)影響，進(jìn)行全面的分析，從而促進(jìn)涉稅籌劃方案的完善與優(yōu)化。

五、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃案例

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年12月取得房產(chǎn)銷售許可證，開始銷售房產(chǎn)，2019年年底已經(jīng)銷售了90%的房產(chǎn)，經(jīng)過企業(yè)內(nèi)部初步核算，該企業(yè)需要繳納土地增值稅9 000萬元。目前該企業(yè)已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅2 000萬元。該企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行納稅籌劃？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔206〕187號)的規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

如果該企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算，則需要在2020年年初補(bǔ)繳7 000萬元的稅款。如果該企業(yè)有意控制房產(chǎn)銷售的速度和規(guī)模，將銷售比例控制在84%，剩余的房產(chǎn)可以留待以后銷售或者用于岀租。

基于此，該企業(yè)就可以避免在2020年年初進(jìn)行土地增值稅的清算，可以將清算時間推遲到2021年年初，這樣就相當(dāng)于該企業(yè)獲得了7 000萬元資金的一年期無息貸款。假設(shè)一年期資金成本為6%，則該納稅籌劃為企業(yè)節(jié)約利息7 000×6%=420(萬元)。

六、結(jié)語

綜上所述，隨著稅務(wù)改革的大范圍推進(jìn)，也直接影響到我國各個領(lǐng)域和行業(yè)的日常運(yùn)行和發(fā)展。在我國經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)提升的背景之下，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的產(chǎn)業(yè)，也要積極地面對稅務(wù)體制的深化改革，通過科學(xué)的對策，從而在最大程度上，規(guī)避由于稅務(wù)改革所造成的企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題。■