房地產(chǎn)公司稅收籌劃的重要性及策略研究

田美麗 劉宇婷

1.內(nèi)蒙古華鹿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；2.內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)

一、房地產(chǎn)公司稅收籌劃的重要性

在房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中，經(jīng)常會(huì)涉及各種各樣的稅務(wù)問(wèn)題，這些問(wèn)題具有較高的復(fù)雜性，稍有不慎就可能會(huì)增加公司的稅收負(fù)擔(dān)，甚至給企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，也因此，越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司開(kāi)始通過(guò)稅收籌劃，來(lái)提高自身稅務(wù)處理措施的科學(xué)性與針對(duì)性。但就目前的實(shí)際情況來(lái)看，一些房地產(chǎn)公司在稅收籌劃方面還存在很多問(wèn)題，這些問(wèn)題對(duì)其稅收籌劃的效果造成了極大的影響，對(duì)此，為了更好地開(kāi)展稅收籌劃工作，促進(jìn)其綜合效用的有效發(fā)揮，還需要房地產(chǎn)公司不斷深化稅收籌劃工作的研究活動(dòng)，從而降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給公司的生存及發(fā)展帶來(lái)的憂患，強(qiáng)化房地產(chǎn)公司稅收籌劃的重要性。

第一，能夠提升公司社會(huì)形象。依法進(jìn)行納稅是公司履行社會(huì)責(zé)任的重要體現(xiàn)，而稅收籌劃工作可以說(shuō)是依法納稅的先行官，是保證公司能夠在合法、合規(guī)的基礎(chǔ)上，根據(jù)公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，提前對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅收策劃，有效降低公司稅負(fù)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使公司樹(shù)立依法納稅的良好形象，使其更容易獲得人們的認(rèn)可和信賴，從而為公司帶來(lái)更高的經(jīng)濟(jì)效益。

第二，能夠影響公司的利潤(rùn)。房地產(chǎn)行業(yè)中涉及諸多稅種，如耕地占用稅、契稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等等，多達(dá)數(shù)十種，這使得該行業(yè)的平均稅負(fù)能夠達(dá)到19%-30%左右，對(duì)于公司經(jīng)營(yíng)成本的影響很大，如果在這種情況下，公司不能實(shí)現(xiàn)稅收籌劃工作的有效落實(shí)，會(huì)使公司稅收利潤(rùn)受到極大的影響，進(jìn)而影響其利益最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，降低公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)公司稅收籌劃原則

（一）全局性

在房地產(chǎn)行業(yè)中涉及諸多的涉稅內(nèi)容，且涉及的稅種具有較高的復(fù)雜性，各環(huán)節(jié)當(dāng)中遇到的稅務(wù)問(wèn)題也會(huì)有所差異。因此，在制定稅收籌劃方案的過(guò)程中，應(yīng)該以最終的利潤(rùn)及總體稅負(fù)為基礎(chǔ)，切不可單獨(dú)基于某一環(huán)節(jié)或者是某個(gè)稅種進(jìn)行籌劃，或以此來(lái)衡量公司稅收籌劃方案的科學(xué)性與可行性。而這就要求房地產(chǎn)公司在進(jìn)行稅收籌劃方案編制時(shí)，要應(yīng)用全局視角，根據(jù)總體稅負(fù)、非稅成本等內(nèi)容評(píng)估公司的經(jīng)濟(jì)收益，從而實(shí)現(xiàn)稅收籌劃方案的優(yōu)選。

（二）合法性

對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，其落實(shí)稅收籌劃工作的過(guò)程中，必須要以合法性作為前提條件，稅收籌劃工作并不是偷稅漏稅，兩者在本質(zhì)上有著很大的差別。因?yàn)?，稅收籌劃是納稅人在法律允許或不違反稅法的前提下，在應(yīng)稅行為發(fā)生前合理節(jié)稅的一種行為，是符合法律的行為準(zhǔn)則和立法精神的；偷稅漏稅是對(duì)已發(fā)生的應(yīng)稅行為全部或部分違反法律法規(guī)的規(guī)定，是違法行為。國(guó)家對(duì)于公司的稅款征稅具有強(qiáng)制，但稅款的繳納卻并不是越多越好，公司需要在積極繳稅的同時(shí)，盡可能地減少自身稅收成本和利潤(rùn)流失，如此，才能保證公司發(fā)展的健康性與可持續(xù)性。

（三）目的性

之所以要對(duì)稅收籌劃工作加以落實(shí)一方面是為了通過(guò)科學(xué)合理的稅收籌劃，將公司稅負(fù)有效降低，使公司獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益，從而使公司的發(fā)展能夠有更多的資金支持。另一方面，則是為了通過(guò)納稅時(shí)點(diǎn)的控制，使公司盡可能地保留較多的可支配自由資金，實(shí)現(xiàn)資金的高效利用，也正因如此，稅收籌劃工作被賦予了較強(qiáng)的目的性，即節(jié)稅增利。

（四）事前性

在稅收籌劃過(guò)程中，事前性原則是保證其效用發(fā)揮的基礎(chǔ)，具體需要在房地產(chǎn)公司發(fā)生納稅行為以前就其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行安排和謀劃，提高避稅活動(dòng)的合理性，從而有效降低納稅成本。如果公司在納稅以后落實(shí)稅收籌劃工作，那么該項(xiàng)工作就失去了原有的意義，也許只能達(dá)到優(yōu)化上次納稅行為的效果。

三、房地產(chǎn)公司稅收籌劃存在問(wèn)題

（一）籌劃理念落后

稅收籌劃理念在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間還相對(duì)較短，這也導(dǎo)致我國(guó)很多房地產(chǎn)公司在工作實(shí)踐當(dāng)中存在稅收籌劃意識(shí)薄弱或者是不能正確認(rèn)識(shí)相關(guān)工作的情況，一些公司領(lǐng)導(dǎo)覺(jué)得稅收籌劃屬于變相的偷稅漏稅，不僅會(huì)影響公司社會(huì)效益的發(fā)揮，還可能會(huì)造成一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。如果公司不能從思想層面充分的認(rèn)識(shí)稅收籌劃和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)系，將會(huì)使其稅收籌劃方式出現(xiàn)合理性不高的情況，甚至?xí)霈F(xiàn)與稅務(wù)管理規(guī)定相背離的情況，造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）管理方式落后

對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，工程質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)效益是保證其生存及發(fā)展的根本條件，所以，在實(shí)際當(dāng)中，大部分房地產(chǎn)公司往往是將主要的精力放在質(zhì)量提升和經(jīng)濟(jì)效益獲取方面，而對(duì)于稅收方面的工作則不夠重視，很多公司還沒(méi)有建立起健全的稅負(fù)管理制度及稅收籌劃管理體系，致使其在面對(duì)涉稅問(wèn)題時(shí)無(wú)法采取科學(xué)、合理的措施進(jìn)行管理。且在缺乏相關(guān)制度體系的支持下，也容易使財(cái)稅人員出現(xiàn)工作不積極，甚至是消極懈怠、敷衍了事的情況，導(dǎo)致公司不能根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)及時(shí)做好稅收籌劃方案的編制工作，嚴(yán)重影響了公司稅負(fù)的控制效果，甚至?xí)霈F(xiàn)稅后利潤(rùn)不能滿足公司運(yùn)營(yíng)發(fā)展需要的情況，對(duì)公司發(fā)展造成不利影響。

（三）專業(yè)人才欠缺

在房地產(chǎn)公司當(dāng)中，稅收籌劃屬于專業(yè)性較強(qiáng)的工作，不僅需要相關(guān)人員了解公司經(jīng)營(yíng)管理的各項(xiàng)內(nèi)容，還要熟知國(guó)家的各項(xiàng)稅務(wù)法規(guī)，能夠通過(guò)各項(xiàng)稅收籌劃方案的合理編制及應(yīng)用，滿足公司稅務(wù)管理工作的實(shí)際需要。但就房地產(chǎn)公司目前的情況來(lái)看，高素質(zhì)稅務(wù)管理人員缺失的情況非常普遍，很多稅收管理工作都是由會(huì)計(jì)人員兼職完成，但受到專業(yè)知識(shí)等因素的限制，導(dǎo)致很多會(huì)計(jì)人員并不能保證稅收籌劃工作的科學(xué)性與有效性。甚至還可能會(huì)增加公司的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。如在增值稅的相關(guān)規(guī)定當(dāng)中明確指出，公司在對(duì)稅率不同的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)加以開(kāi)展的過(guò)程中，需要實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的獨(dú)立核算，而對(duì)于未能獨(dú)立核算的，則按照最高稅率的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)費(fèi)，若財(cái)稅工作人員不能實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的準(zhǔn)確區(qū)分及核算，就會(huì)為公司帶來(lái)較高的稅負(fù)問(wèn)題，影響公司的經(jīng)濟(jì)效益。

四、房地產(chǎn)公司稅收籌劃應(yīng)對(duì)策略

（一）強(qiáng)化認(rèn)識(shí)

人的行為是受意識(shí)影響的，所以，只有在公司領(lǐng)導(dǎo)層深刻了解和認(rèn)識(shí)稅收籌劃工作，并對(duì)其保持高度重視的以后，才能實(shí)現(xiàn)相關(guān)工作的有效開(kāi)展。對(duì)此，公司領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該做好自身思想認(rèn)識(shí)的調(diào)整工作，認(rèn)識(shí)到稅收籌劃工作包含合法性、專業(yè)性、超前性、風(fēng)險(xiǎn)性以及整體性等特征，其是在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司戰(zhàn)略目標(biāo)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行的事前籌劃。因此，公司必須要正確認(rèn)識(shí)稅收籌劃工作，要將經(jīng)濟(jì)收益的提升與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控結(jié)合起來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)公司合法權(quán)益的有效維護(hù)。當(dāng)然，想要做到這一點(diǎn)，還需要公司做好稅收政策的學(xué)習(xí)工作，提高企業(yè)財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)水平，降低公司稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)利益最大化，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）完善制度

對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，健全完善的制度體系是保證其稅收籌劃工作有效開(kāi)展的前提，因此，在落實(shí)稅收籌劃工作以前，公司必須要結(jié)合自身實(shí)際、國(guó)家法規(guī)以及稅收籌劃的具體流程做好相關(guān)制度體系的建設(shè)工作，要從公司創(chuàng)立開(kāi)始就對(duì)稅收籌劃工作進(jìn)行全面的滲透，使相關(guān)工作能夠?qū)ν恋馗?jìng)拍決策、項(xiàng)目立項(xiàng)、工程融資、開(kāi)發(fā)建設(shè)以及產(chǎn)品銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的覆蓋，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，從而降低公司各環(huán)節(jié)中的稅負(fù)，避免稅收成本過(guò)高影響公司的健康發(fā)展。

與此同時(shí)，目前，跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)公司發(fā)展的常態(tài)，但由于各區(qū)域在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面有所不同，其應(yīng)用的稅收征管政策也會(huì)有所差異，對(duì)此，房地產(chǎn)公司還需要對(duì)各地區(qū)的納稅政策進(jìn)行了解，使自身的稅收籌劃能夠更為精準(zhǔn)有效。

（三）合理利用稅收政策

在房地產(chǎn)公司的稅負(fù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，土地增值稅、企業(yè)所得稅以及增值稅具有較大的影響，是決定公司經(jīng)濟(jì)收益的重要因素。而這三個(gè)稅種在征收方面通常采用先預(yù)交后結(jié)算的方式。只不過(guò)在繳納時(shí)間方面有所不同，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定的要求，土地增值稅，需要達(dá)到清算條件。增值稅需要在工程交付時(shí)滿足結(jié)算繳納條件。而企業(yè)所得稅則需要在獲得竣工備案、初始產(chǎn)權(quán)辦理或者是投入使用三者中滿足任意一個(gè)則進(jìn)行收入成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)公司要從整體出發(fā)對(duì)項(xiàng)目的三個(gè)稅種進(jìn)行測(cè)算，同時(shí)對(duì)比預(yù)交稅負(fù)，對(duì)相關(guān)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行合理的設(shè)置，從而達(dá)到減少公司稅負(fù)的目的。

例如，增值稅。國(guó)家針對(duì)該項(xiàng)稅務(wù)設(shè)置了一系列的進(jìn)項(xiàng)留抵退稅制度。在相關(guān)制度當(dāng)中明確指出，增值稅的進(jìn)項(xiàng)留抵部分允許進(jìn)行退稅處理。而如果項(xiàng)目在增值稅方面形成的稅負(fù)比房地產(chǎn)公司預(yù)交稅率低3%，則需要公司對(duì)進(jìn)項(xiàng)留抵可退稅金和結(jié)算繳納條件、交房進(jìn)度間的平衡進(jìn)行綜合的考慮，并且，要關(guān)注交房過(guò)程中工程發(fā)票的獲取情況，確保在增值稅結(jié)算繳納時(shí)，能夠?qū)Φ挚圻M(jìn)項(xiàng)進(jìn)行正常的勾選，防止出現(xiàn)多交增值稅的情況。

對(duì)于企業(yè)所得稅，一般需要根據(jù)年度匯算來(lái)完成清繳，需要房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期毛利率及實(shí)際毛利率差異進(jìn)行綜合的考量，并做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)的規(guī)劃工作，特別是對(duì)跨年度竣備項(xiàng)目，要防止取得竣備的時(shí)間差異造成公司多交稅款的情況。

在土地增值稅方面，需要房地產(chǎn)公司結(jié)合國(guó)家現(xiàn)行稅務(wù)減免政策合理的確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目稅后收益的測(cè)算，選擇能夠?qū)崿F(xiàn)最大收益的銷(xiāo)售方式。而通過(guò)提高配套設(shè)施質(zhì)量、工程施工質(zhì)量以及降低銷(xiāo)售價(jià)格，將普通住宅方面的增值率保持在20%以內(nèi)，可以享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，這對(duì)于公司土地增值稅的有效控制有著非常積極的作用[1]。

（四）培養(yǎng)人才

房地產(chǎn)公司應(yīng)該對(duì)內(nèi)部財(cái)稅團(tuán)隊(duì)加強(qiáng)建設(shè)，一方面，要對(duì)內(nèi)部財(cái)稅人員進(jìn)行不斷地強(qiáng)化，通過(guò)多種方式組織財(cái)稅人員對(duì)相關(guān)專業(yè)知識(shí)進(jìn)行積極的學(xué)習(xí)，并通過(guò)各項(xiàng)激勵(lì)措施的有效落實(shí)強(qiáng)化現(xiàn)有財(cái)稅人員對(duì)于稅收籌劃的學(xué)習(xí)和應(yīng)用熱情。另一方面，要結(jié)合公司特點(diǎn)，對(duì)高素質(zhì)的財(cái)稅人才進(jìn)行積極的引入，要實(shí)現(xiàn)外部引進(jìn)與內(nèi)部培養(yǎng)的有機(jī)結(jié)合，為稅收籌劃工作的有效開(kāi)展提供支持，與此同時(shí)，要對(duì)外部引入的人才作用進(jìn)行充分的發(fā)揮，利用“傳、幫、帶”等方法，深化財(cái)會(huì)人員的指導(dǎo)和培訓(xùn)工作，并且，要對(duì)國(guó)家新頒布的各項(xiàng)稅務(wù)法規(guī)加強(qiáng)研究與解讀，在公司內(nèi)部構(gòu)建起稅收籌劃專用知識(shí)庫(kù)，為稅收籌劃工作的有效開(kāi)展奠定基礎(chǔ)，從而達(dá)到提高公司稅收籌劃水平的目的。

（五）分階段籌劃

所謂的分階段籌劃，實(shí)際是將房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)按照不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行劃分，由于不同階段中的稅種不同，所以，與之對(duì)應(yīng)的稅收籌劃方案也應(yīng)該有所差異。當(dāng)然，需要注意的是，在對(duì)這種稅收籌劃方式進(jìn)行應(yīng)用的過(guò)程中，必須要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的全面覆蓋，也就是說(shuō)，階段的劃分，并不是將開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各階段獨(dú)立開(kāi)來(lái)，所以在稅收籌劃方案編制的過(guò)程中，還需要注重其連貫性與全面性。具體如表1所示。

表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的工作內(nèi)容及稅務(wù)種類

相關(guān)籌劃思路：首先，準(zhǔn)備階段。準(zhǔn)備階段是做好稅收籌劃的前提，同時(shí)，也是公司稅收籌劃水平的直觀反映。應(yīng)該從該階段就開(kāi)始進(jìn)行稅收籌劃工作的整體布局。結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及融資的方式進(jìn)行合理的安排和規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)相關(guān)稅收籌劃方案的有效編制。

其次，開(kāi)發(fā)建設(shè)階段。該階段涉及較多的稅種，所以，籌劃方案也相對(duì)復(fù)雜，具體需要從房屋定價(jià)、子公司建立以及精裝房銷(xiāo)售等方面入手，分析公司已經(jīng)出現(xiàn)或者是即將出現(xiàn)的項(xiàng)目，不斷提高稅收籌劃方案的精準(zhǔn)性與科學(xué)性。

再次，銷(xiāo)售階段。該階段涉及較多的稅種，所以，籌劃方案也相對(duì)復(fù)雜，具體需要從房屋定價(jià)、子公司建立以及精裝房銷(xiāo)售等方面入手，分析公司已經(jīng)出現(xiàn)或者是即將出現(xiàn)的項(xiàng)目，不斷提高稅收籌劃方案的精準(zhǔn)性與科學(xué)性。

最后，保有階段。在銷(xiāo)售階段結(jié)束以后，對(duì)于沒(méi)有完成銷(xiāo)售的房屋，將由公司持有進(jìn)入保有階段。公司可以對(duì)這些房屋進(jìn)行自用，也可通過(guò)出租的方式獲得收益。而較為常見(jiàn)的處理方式即為出租，這時(shí)的稅收籌劃方案需要重點(diǎn)分析租金收入。

（六）分稅種籌劃

這種稅務(wù)籌劃模式主要是根據(jù)房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及的各項(xiàng)稅種進(jìn)行劃分，并針對(duì)每個(gè)稅種及其相關(guān)政策進(jìn)行籌劃的一種方法，這種模式雖然能夠?qū)旧a(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有稅種進(jìn)行考慮，但卻會(huì)使公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各階段被割裂，從而影響稅收籌劃方案的連貫性和整體性，而這會(huì)對(duì)方案的可行性造成不利影響。所以，在實(shí)際當(dāng)中應(yīng)該慎用[2]。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，科學(xué)、有效的稅收籌劃工作，不僅能夠幫助其更好的應(yīng)對(duì)各項(xiàng)稅收問(wèn)題，還能在降低其稅負(fù)的同時(shí)，有效減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生概率，這對(duì)于公司經(jīng)濟(jì)效益的提升及其健康平穩(wěn)發(fā)展有著非常積極的作用，因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該對(duì)該項(xiàng)工作保持高度的重視，要結(jié)合自身實(shí)際，明確生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各項(xiàng)涉稅內(nèi)容，有針對(duì)性的落實(shí)稅收籌劃工作，確保該項(xiàng)工作能夠?qū)⒐靖黜?xiàng)涉稅問(wèn)起囊括其中，從而實(shí)現(xiàn)有效的協(xié)調(diào)與處理，滿足公司的發(fā)展需求。