房地產(chǎn)公司稅收籌劃的重要性及策略研究

田美麗 劉宇婷

1.內(nèi)蒙古華鹿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；2.內(nèi)蒙古財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院會計學(xué)

一、房地產(chǎn)公司稅收籌劃的重要性

在房地產(chǎn)公司的開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營管理當(dāng)中，經(jīng)常會涉及各種各樣的稅務(wù)問題，這些問題具有較高的復(fù)雜性，稍有不慎就可能會增加公司的稅收負(fù)擔(dān)，甚至給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險問題，也因此，越來越多的房地產(chǎn)公司開始通過稅收籌劃，來提高自身稅務(wù)處理措施的科學(xué)性與針對性。但就目前的實際情況來看，一些房地產(chǎn)公司在稅收籌劃方面還存在很多問題，這些問題對其稅收籌劃的效果造成了極大的影響，對此，為了更好地開展稅收籌劃工作，促進(jìn)其綜合效用的有效發(fā)揮，還需要房地產(chǎn)公司不斷深化稅收籌劃工作的研究活動，從而降低稅務(wù)風(fēng)險給公司的生存及發(fā)展帶來的憂患，強(qiáng)化房地產(chǎn)公司稅收籌劃的重要性。

第一，能夠提升公司社會形象。依法進(jìn)行納稅是公司履行社會責(zé)任的重要體現(xiàn)，而稅收籌劃工作可以說是依法納稅的先行官，是保證公司能夠在合法、合規(guī)的基礎(chǔ)上，根據(jù)公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，提前對公司生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行稅收策劃，有效降低公司稅負(fù)及稅務(wù)風(fēng)險，使公司樹立依法納稅的良好形象，使其更容易獲得人們的認(rèn)可和信賴，從而為公司帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益。

第二，能夠影響公司的利潤。房地產(chǎn)行業(yè)中涉及諸多稅種，如耕地占用稅、契稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等等，多達(dá)數(shù)十種，這使得該行業(yè)的平均稅負(fù)能夠達(dá)到19%-30%左右，對于公司經(jīng)營成本的影響很大，如果在這種情況下，公司不能實現(xiàn)稅收籌劃工作的有效落實，會使公司稅收利潤受到極大的影響，進(jìn)而影響其利益最大化目標(biāo)的實現(xiàn)，降低公司的市場競爭力。

二、房地產(chǎn)公司稅收籌劃原則

（一）全局性

在房地產(chǎn)行業(yè)中涉及諸多的涉稅內(nèi)容，且涉及的稅種具有較高的復(fù)雜性，各環(huán)節(jié)當(dāng)中遇到的稅務(wù)問題也會有所差異。因此，在制定稅收籌劃方案的過程中，應(yīng)該以最終的利潤及總體稅負(fù)為基礎(chǔ)，切不可單獨基于某一環(huán)節(jié)或者是某個稅種進(jìn)行籌劃，或以此來衡量公司稅收籌劃方案的科學(xué)性與可行性。而這就要求房地產(chǎn)公司在進(jìn)行稅收籌劃方案編制時，要應(yīng)用全局視角，根據(jù)總體稅負(fù)、非稅成本等內(nèi)容評估公司的經(jīng)濟(jì)收益，從而實現(xiàn)稅收籌劃方案的優(yōu)選。

（二）合法性

對于房地產(chǎn)公司來說，其落實稅收籌劃工作的過程中，必須要以合法性作為前提條件，稅收籌劃工作并不是偷稅漏稅，兩者在本質(zhì)上有著很大的差別。因為，稅收籌劃是納稅人在法律允許或不違反稅法的前提下，在應(yīng)稅行為發(fā)生前合理節(jié)稅的一種行為，是符合法律的行為準(zhǔn)則和立法精神的；偷稅漏稅是對已發(fā)生的應(yīng)稅行為全部或部分違反法律法規(guī)的規(guī)定，是違法行為。國家對于公司的稅款征稅具有強(qiáng)制，但稅款的繳納卻并不是越多越好，公司需要在積極繳稅的同時，盡可能地減少自身稅收成本和利潤流失，如此，才能保證公司發(fā)展的健康性與可持續(xù)性。

（三）目的性

之所以要對稅收籌劃工作加以落實一方面是為了通過科學(xué)合理的稅收籌劃，將公司稅負(fù)有效降低，使公司獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益，從而使公司的發(fā)展能夠有更多的資金支持。另一方面，則是為了通過納稅時點的控制，使公司盡可能地保留較多的可支配自由資金，實現(xiàn)資金的高效利用，也正因如此，稅收籌劃工作被賦予了較強(qiáng)的目的性，即節(jié)稅增利。

（四）事前性

在稅收籌劃過程中，事前性原則是保證其效用發(fā)揮的基礎(chǔ)，具體需要在房地產(chǎn)公司發(fā)生納稅行為以前就其生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行安排和謀劃，提高避稅活動的合理性，從而有效降低納稅成本。如果公司在納稅以后落實稅收籌劃工作，那么該項工作就失去了原有的意義，也許只能達(dá)到優(yōu)化上次納稅行為的效果。

三、房地產(chǎn)公司稅收籌劃存在問題

（一）籌劃理念落后

稅收籌劃理念在我國的發(fā)展時間還相對較短，這也導(dǎo)致我國很多房地產(chǎn)公司在工作實踐當(dāng)中存在稅收籌劃意識薄弱或者是不能正確認(rèn)識相關(guān)工作的情況，一些公司領(lǐng)導(dǎo)覺得稅收籌劃屬于變相的偷稅漏稅，不僅會影響公司社會效益的發(fā)揮，還可能會造成一定的稅務(wù)風(fēng)險問題。如果公司不能從思想層面充分的認(rèn)識稅收籌劃和稅務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)系，將會使其稅收籌劃方式出現(xiàn)合理性不高的情況，甚至?xí)霈F(xiàn)與稅務(wù)管理規(guī)定相背離的情況，造成稅務(wù)風(fēng)險。

（二）管理方式落后

對于房地產(chǎn)公司而言，工程質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)效益是保證其生存及發(fā)展的根本條件，所以，在實際當(dāng)中，大部分房地產(chǎn)公司往往是將主要的精力放在質(zhì)量提升和經(jīng)濟(jì)效益獲取方面，而對于稅收方面的工作則不夠重視，很多公司還沒有建立起健全的稅負(fù)管理制度及稅收籌劃管理體系，致使其在面對涉稅問題時無法采取科學(xué)、合理的措施進(jìn)行管理。且在缺乏相關(guān)制度體系的支持下，也容易使財稅人員出現(xiàn)工作不積極，甚至是消極懈怠、敷衍了事的情況，導(dǎo)致公司不能根據(jù)當(dāng)前形勢及時做好稅收籌劃方案的編制工作，嚴(yán)重影響了公司稅負(fù)的控制效果，甚至?xí)霈F(xiàn)稅后利潤不能滿足公司運營發(fā)展需要的情況，對公司發(fā)展造成不利影響。

（三）專業(yè)人才欠缺

在房地產(chǎn)公司當(dāng)中，稅收籌劃屬于專業(yè)性較強(qiáng)的工作，不僅需要相關(guān)人員了解公司經(jīng)營管理的各項內(nèi)容，還要熟知國家的各項稅務(wù)法規(guī)，能夠通過各項稅收籌劃方案的合理編制及應(yīng)用，滿足公司稅務(wù)管理工作的實際需要。但就房地產(chǎn)公司目前的情況來看，高素質(zhì)稅務(wù)管理人員缺失的情況非常普遍，很多稅收管理工作都是由會計人員兼職完成，但受到專業(yè)知識等因素的限制，導(dǎo)致很多會計人員并不能保證稅收籌劃工作的科學(xué)性與有效性。甚至還可能會增加公司的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。如在增值稅的相關(guān)規(guī)定當(dāng)中明確指出，公司在對稅率不同的經(jīng)營活動加以開展的過程中，需要實現(xiàn)各項經(jīng)營活動的獨立核算，而對于未能獨立核算的，則按照最高稅率的經(jīng)營活動進(jìn)行計費，若財稅工作人員不能實現(xiàn)各項業(yè)務(wù)的準(zhǔn)確區(qū)分及核算，就會為公司帶來較高的稅負(fù)問題，影響公司的經(jīng)濟(jì)效益。

四、房地產(chǎn)公司稅收籌劃應(yīng)對策略

（一）強(qiáng)化認(rèn)識

人的行為是受意識影響的，所以，只有在公司領(lǐng)導(dǎo)層深刻了解和認(rèn)識稅收籌劃工作，并對其保持高度重視的以后，才能實現(xiàn)相關(guān)工作的有效開展。對此，公司領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該做好自身思想認(rèn)識的調(diào)整工作，認(rèn)識到稅收籌劃工作包含合法性、專業(yè)性、超前性、風(fēng)險性以及整體性等特征，其是在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司戰(zhàn)略目標(biāo)、生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行的事前籌劃。因此，公司必須要正確認(rèn)識稅收籌劃工作，要將經(jīng)濟(jì)收益的提升與稅務(wù)風(fēng)險的防控結(jié)合起來，從而實現(xiàn)公司合法權(quán)益的有效維護(hù)。當(dāng)然，想要做到這一點，還需要公司做好稅收政策的學(xué)習(xí)工作，提高企業(yè)財務(wù)與會計水平，降低公司稅負(fù)，實現(xiàn)財務(wù)利益最大化，提高企業(yè)競爭力。

（二）完善制度

對于房地產(chǎn)公司來說，健全完善的制度體系是保證其稅收籌劃工作有效開展的前提，因此，在落實稅收籌劃工作以前，公司必須要結(jié)合自身實際、國家法規(guī)以及稅收籌劃的具體流程做好相關(guān)制度體系的建設(shè)工作，要從公司創(chuàng)立開始就對稅收籌劃工作進(jìn)行全面的滲透，使相關(guān)工作能夠?qū)ν恋馗偱臎Q策、項目立項、工程融資、開發(fā)建設(shè)以及產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的覆蓋，規(guī)避涉稅風(fēng)險，從而降低公司各環(huán)節(jié)中的稅負(fù)，避免稅收成本過高影響公司的健康發(fā)展。

與此同時，目前，跨地區(qū)經(jīng)營已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)公司發(fā)展的常態(tài)，但由于各區(qū)域在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面有所不同，其應(yīng)用的稅收征管政策也會有所差異，對此，房地產(chǎn)公司還需要對各地區(qū)的納稅政策進(jìn)行了解，使自身的稅收籌劃能夠更為精準(zhǔn)有效。

（三）合理利用稅收政策

在房地產(chǎn)公司的稅負(fù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，土地增值稅、企業(yè)所得稅以及增值稅具有較大的影響，是決定公司經(jīng)濟(jì)收益的重要因素。而這三個稅種在征收方面通常采用先預(yù)交后結(jié)算的方式。只不過在繳納時間方面有所不同，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定的要求，土地增值稅，需要達(dá)到清算條件。增值稅需要在工程交付時滿足結(jié)算繳納條件。而企業(yè)所得稅則需要在獲得竣工備案、初始產(chǎn)權(quán)辦理或者是投入使用三者中滿足任意一個則進(jìn)行收入成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對此，房地產(chǎn)公司要從整體出發(fā)對項目的三個稅種進(jìn)行測算，同時對比預(yù)交稅負(fù)，對相關(guān)運營節(jié)點進(jìn)行合理的設(shè)置，從而達(dá)到減少公司稅負(fù)的目的。

例如，增值稅。國家針對該項稅務(wù)設(shè)置了一系列的進(jìn)項留抵退稅制度。在相關(guān)制度當(dāng)中明確指出，增值稅的進(jìn)項留抵部分允許進(jìn)行退稅處理。而如果項目在增值稅方面形成的稅負(fù)比房地產(chǎn)公司預(yù)交稅率低3%，則需要公司對進(jìn)項留抵可退稅金和結(jié)算繳納條件、交房進(jìn)度間的平衡進(jìn)行綜合的考慮，并且，要關(guān)注交房過程中工程發(fā)票的獲取情況，確保在增值稅結(jié)算繳納時，能夠?qū)Φ挚圻M(jìn)項進(jìn)行正常的勾選，防止出現(xiàn)多交增值稅的情況。

對于企業(yè)所得稅，一般需要根據(jù)年度匯算來完成清繳，需要房地產(chǎn)公司對項目的預(yù)期毛利率及實際毛利率差異進(jìn)行綜合的考量，并做好項目運營節(jié)點的規(guī)劃工作，特別是對跨年度竣備項目，要防止取得竣備的時間差異造成公司多交稅款的情況。

在土地增值稅方面，需要房地產(chǎn)公司結(jié)合國家現(xiàn)行稅務(wù)減免政策合理的確定項目價格，通過對項目稅后收益的測算，選擇能夠?qū)崿F(xiàn)最大收益的銷售方式。而通過提高配套設(shè)施質(zhì)量、工程施工質(zhì)量以及降低銷售價格，將普通住宅方面的增值率保持在20%以內(nèi)，可以享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，這對于公司土地增值稅的有效控制有著非常積極的作用[1]。

（四）培養(yǎng)人才

房地產(chǎn)公司應(yīng)該對內(nèi)部財稅團(tuán)隊加強(qiáng)建設(shè)，一方面，要對內(nèi)部財稅人員進(jìn)行不斷地強(qiáng)化，通過多種方式組織財稅人員對相關(guān)專業(yè)知識進(jìn)行積極的學(xué)習(xí)，并通過各項激勵措施的有效落實強(qiáng)化現(xiàn)有財稅人員對于稅收籌劃的學(xué)習(xí)和應(yīng)用熱情。另一方面，要結(jié)合公司特點，對高素質(zhì)的財稅人才進(jìn)行積極的引入，要實現(xiàn)外部引進(jìn)與內(nèi)部培養(yǎng)的有機(jī)結(jié)合，為稅收籌劃工作的有效開展提供支持，與此同時，要對外部引入的人才作用進(jìn)行充分的發(fā)揮，利用“傳、幫、帶”等方法，深化財會人員的指導(dǎo)和培訓(xùn)工作，并且，要對國家新頒布的各項稅務(wù)法規(guī)加強(qiáng)研究與解讀，在公司內(nèi)部構(gòu)建起稅收籌劃專用知識庫，為稅收籌劃工作的有效開展奠定基礎(chǔ)，從而達(dá)到提高公司稅收籌劃水平的目的。

（五）分階段籌劃

所謂的分階段籌劃，實際是將房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理活動按照不同時間節(jié)點進(jìn)行劃分，由于不同階段中的稅種不同，所以，與之對應(yīng)的稅收籌劃方案也應(yīng)該有所差異。當(dāng)然，需要注意的是，在對這種稅收籌劃方式進(jìn)行應(yīng)用的過程中，必須要實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的全面覆蓋，也就是說，階段的劃分，并不是將開發(fā)經(jīng)營活動的各階段獨立開來，所以在稅收籌劃方案編制的過程中，還需要注重其連貫性與全面性。具體如表1所示。

表1 房地產(chǎn)項目各階段的工作內(nèi)容及稅務(wù)種類

相關(guān)籌劃思路：首先，準(zhǔn)備階段。準(zhǔn)備階段是做好稅收籌劃的前提，同時，也是公司稅收籌劃水平的直觀反映。應(yīng)該從該階段就開始進(jìn)行稅收籌劃工作的整體布局。結(jié)合項目開發(fā)以及融資的方式進(jìn)行合理的安排和規(guī)劃，實現(xiàn)相關(guān)稅收籌劃方案的有效編制。

其次，開發(fā)建設(shè)階段。該階段涉及較多的稅種，所以，籌劃方案也相對復(fù)雜，具體需要從房屋定價、子公司建立以及精裝房銷售等方面入手，分析公司已經(jīng)出現(xiàn)或者是即將出現(xiàn)的項目，不斷提高稅收籌劃方案的精準(zhǔn)性與科學(xué)性。

再次，銷售階段。該階段涉及較多的稅種，所以，籌劃方案也相對復(fù)雜，具體需要從房屋定價、子公司建立以及精裝房銷售等方面入手，分析公司已經(jīng)出現(xiàn)或者是即將出現(xiàn)的項目，不斷提高稅收籌劃方案的精準(zhǔn)性與科學(xué)性。

最后，保有階段。在銷售階段結(jié)束以后，對于沒有完成銷售的房屋，將由公司持有進(jìn)入保有階段。公司可以對這些房屋進(jìn)行自用，也可通過出租的方式獲得收益。而較為常見的處理方式即為出租，這時的稅收籌劃方案需要重點分析租金收入。

（六）分稅種籌劃

這種稅務(wù)籌劃模式主要是根據(jù)房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中涉及的各項稅種進(jìn)行劃分，并針對每個稅種及其相關(guān)政策進(jìn)行籌劃的一種方法，這種模式雖然能夠?qū)旧a(chǎn)經(jīng)營過程中的所有稅種進(jìn)行考慮，但卻會使公司生產(chǎn)經(jīng)營的各階段被割裂，從而影響稅收籌劃方案的連貫性和整體性，而這會對方案的可行性造成不利影響。所以，在實際當(dāng)中應(yīng)該慎用[2]。

五、結(jié)束語

綜上所述，對于房地產(chǎn)公司而言，科學(xué)、有效的稅收籌劃工作，不僅能夠幫助其更好的應(yīng)對各項稅收問題，還能在降低其稅負(fù)的同時，有效減少稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生概率，這對于公司經(jīng)濟(jì)效益的提升及其健康平穩(wěn)發(fā)展有著非常積極的作用，因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該對該項工作保持高度的重視，要結(jié)合自身實際，明確生產(chǎn)經(jīng)營中的各項涉稅內(nèi)容，有針對性的落實稅收籌劃工作，確保該項工作能夠?qū)⒐靖黜椛娑悊柶鹉依ㄆ渲校瑥亩鴮崿F(xiàn)有效的協(xié)調(diào)與處理，滿足公司的發(fā)展需求。