不動產(chǎn)抵押登記中的問題分析

田莉

景泰縣自然資源局

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)、文化快速多元的發(fā)展變化，加之不動產(chǎn)的價值屬性日益提升，不動產(chǎn)的抵押成為了借款實現(xiàn)擔(dān)保的重要手段，在貨物供銷承攬加工領(lǐng)域也可以申請抵押保障自身權(quán)益，實現(xiàn)債券的擔(dān)保。不動產(chǎn)抵押登記就是把抵押人、抵押權(quán)人對不動產(chǎn)的關(guān)系進(jìn)行公示公信，通過這種方式明確抵押人和抵押權(quán)人所擁有的權(quán)利和義務(wù)，并監(jiān)督他們履行自己的義務(wù)。對不動產(chǎn)抵押進(jìn)行登記從本質(zhì)上來說是為了保護(hù)交易雙方的利益，維護(hù)不動產(chǎn)市場交易秩序，為他們的權(quán)益提供法律保障。

一、不動產(chǎn)抵押登記的基礎(chǔ)概念

(一)不動產(chǎn)抵押登記的定義

不動產(chǎn)抵押登記是指為擔(dān)保債權(quán)的履行，債務(wù)人或第三人以不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將不動產(chǎn)抵押給債權(quán)人，抵押當(dāng)事人申請將該抵押權(quán)記載在登記簿上產(chǎn)生的登記，使債權(quán)能夠得到法律的保護(hù)。我國相關(guān)的法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬、改變、轉(zhuǎn)讓、消滅都需要到相關(guān)部門進(jìn)行登記，否則不能發(fā)揮法律效力。在一些特殊情況下的除外。

(二)不動產(chǎn)抵押登記的發(fā)展

不動產(chǎn)抵押登記從本質(zhì)上來說屬于物權(quán)法的法律范疇。其中，房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)的一種類型，具有較高的經(jīng)濟(jì)價值，因此常被用在民商事的抵押中。我國房地產(chǎn)抵押登記隨著社會的發(fā)展而逐漸變化。我國最初的房地產(chǎn)抵押登記存在于《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等相關(guān)法律中。相關(guān)法律的一些條款要求房地產(chǎn)抵押要符合雙方的意愿，并需要進(jìn)行登記確認(rèn)。只有把房地產(chǎn)抵押進(jìn)行登記后，使擔(dān)保債權(quán)得到實現(xiàn)才能維護(hù)抵押權(quán)人的利益，用法律來提供保障。我國的不動產(chǎn)抵押具有自身的特點，它一方面帶有強(qiáng)制性，具有權(quán)利登記制的一些特點，另一方面還通過發(fā)證來保障交易的安全。我國不動產(chǎn)抵押登記隨著社會的需求變化，申請抵押權(quán)登記的原因越來越多樣化，復(fù)雜化，需要登記機(jī)構(gòu)針對登記過程中存在的問題采取有效措施加以解決，還需要我國的立法部門完善相關(guān)的法律，為不動產(chǎn)抵押登記提供法律保障。

(三)不動產(chǎn)抵押登記的特點

抵押登記是一種擔(dān)保物權(quán)的登記，不動產(chǎn)作為抵押物在進(jìn)行登記時需要明確抵押人和抵押權(quán)人的債務(wù)關(guān)系，并根據(jù)他們之間的主合同擬定不動產(chǎn)抵押的從合同。抵押合同的有效性必須建立在主合同的合法性上。抵押登記后抵押物通常是由抵押人保管，但是不論誰對抵押物進(jìn)行保管都要認(rèn)真對待。如果抵押人在規(guī)定的時間內(nèi)不履行義務(wù)，那么抵押權(quán)人就有權(quán)利對抵押物進(jìn)行處置。不動產(chǎn)抵押登記時，所提供的抵押物必須是無糾紛，權(quán)屬明確的不動產(chǎn)，而且抵押人擁有其權(quán)屬。不動產(chǎn)抵押進(jìn)行登記的各項內(nèi)容要用書面形式加以確認(rèn)，明確抵押人和抵押權(quán)人的各項權(quán)利和義務(wù)。抵押人對抵押物抵押后還擁有其歸屬權(quán)，但是對于抵押物的意外情況也要承擔(dān)責(zé)任。如果抵押人在不動產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況下再次進(jìn)行抵押，那么抵押權(quán)人的利益就容易受到侵害，需要抵押人承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。

二、抵押登記的法律價值

相關(guān)人員之所以進(jìn)行不動產(chǎn)抵押登記很大程度上是因為登記后，使債權(quán)擔(dān)保得以實現(xiàn)，具有法律效力，不動產(chǎn)抵押登記的法律價值主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，不動產(chǎn)抵押只有記載于登記簿之后抵押權(quán)才會成立，抵押權(quán)人的權(quán)益才能得到保護(hù)，反之抵押權(quán)就不會成立，抵押權(quán)人的權(quán)益便得不到法律的保障。比如在抵押人和抵押權(quán)人簽訂了抵押合同之后，沒有在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押登記，并且在簽訂這份抵押合同前抵押人已經(jīng)把不動產(chǎn)抵押給了第三方，并在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行了抵押登記，這時候法律就不會保障這一抵押權(quán)人的利益，因為他還沒有與抵押人進(jìn)行抵押的登記。之所以出現(xiàn)這種情況是因為此次不動產(chǎn)抵押未進(jìn)行申請登記，未將抵押權(quán)記載于登記簿，抵押權(quán)人并沒有在法律意義上取得該債權(quán)。其次，不動產(chǎn)抵押登記能夠確定抵押權(quán)的效力范圍。只有把不動產(chǎn)抵押物進(jìn)行登記才能在法律上明確抵押物的具體范圍和抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。最后，不動產(chǎn)抵押登記能夠確定抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)的順位是指同一個抵押物對多人進(jìn)行了抵押，那么在對抵押權(quán)人進(jìn)行賠償?shù)臅r候要按照抵押登記的順序進(jìn)行賠償。

三、不動產(chǎn)抵押登記存在的問題

(一)存在多重抵押問題

不動產(chǎn)抵押中雖然會出現(xiàn)多重抵押，但并不是所有的抵押都有效，只有在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記，并記載于登記簿才具有法律效力；否則即使簽訂了抵押合同，但是沒有在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，并記載于登記簿，這樣的抵押無法實現(xiàn)債權(quán)的保護(hù)，也無法實現(xiàn)當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)。在這種情況下只有最先抵押登記的抵押權(quán)人可以獲得法律認(rèn)可的抵押權(quán)，抵押權(quán)人和抵押人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系從記載于登記簿起開始生效。針對這種情況，抵押權(quán)人要特別注意，防止抵押人已經(jīng)與別的抵押權(quán)人簽訂合同進(jìn)行登記，損害自己的權(quán)益。

(二)抵押權(quán)順位的辦理問題

抵押權(quán)的順位，就是將同一抵押物在不動產(chǎn)登記簿中依設(shè)立的時間先后排列順序所占據(jù)的位置。在不動產(chǎn)登記的實務(wù)中，經(jīng)常會出現(xiàn)同一抵押物需要設(shè)立多個抵押權(quán)的情況。這時，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就需要按照受理時間的先后順序依次辦理登記，并記載于登記簿中。這樣以便確定后期抵押權(quán)人的受償順序，順位在先的登記可優(yōu)先受償。在公平的確定同一抵押物依法存在的多筆抵押權(quán)的順位，可以維護(hù)抵押權(quán)的受償秩序，保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

(三)抵押登記手續(xù)較為繁瑣

很多抵押人在辦理抵押登記的過程中會發(fā)現(xiàn)抵押登記手續(xù)較為繁瑣的問題，這也是長期以來制約抵押登記工作效率的一個問題。抵押登記實現(xiàn)法律保障主要是進(jìn)行物權(quán)的公示公信，只有通過登記才能使不動產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)利。在這個過程中抵押人和抵押權(quán)人的權(quán)益才能得到可靠的保障。雖然登記能夠為簽訂合同的雙方提供法律支持，但是在實際的登記過程中一些登記程序不僅耗費了抵押人和抵押權(quán)的時間和精力，同時也給登記機(jī)構(gòu)的工作人員增加了工作量，因此相關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)實際情況進(jìn)一步簡化登記步驟，使登記的過程更加簡潔，提升登記的效率和質(zhì)量。

(四)協(xié)調(diào)配合乏力

一是檔案管理欠缺。國土部門現(xiàn)有檔案館承壓過大、庫容過小，導(dǎo)致沒有條件容納房產(chǎn)、林業(yè)部門按要求必須移送的紙質(zhì)資料；房產(chǎn)部門目前僅提供了2012 年以后的房屋信息登記簿，辦事群眾仍需為房屋交易、房屋檔案資料復(fù)印等多次往返；林業(yè)部門現(xiàn)有林權(quán)檔案資料存在無坐標(biāo)點、面積坐落誤差較大、歷史遺留問題較多等問題，目前暫無法滿足不動產(chǎn)登記工作實地測繪、權(quán)屬調(diào)查、權(quán)屬落宗等要求。二是業(yè)務(wù)融通不夠。因重組運行時間不長、登記要求發(fā)生變化、應(yīng)對業(yè)務(wù)融通深度不夠等綜合因素，時常出現(xiàn)臨時報告、臨時會商等情況，應(yīng)急處置能力略顯不夠。三是銜接配合不夠。因不動產(chǎn)登記工作推行時間不長，所涉部門溝通銜接力度有待加強(qiáng)。如查封登記工作，法院向不動產(chǎn)登記中心提交司法協(xié)助執(zhí)行書后，不動產(chǎn)登記中心須在法定期限內(nèi)到房產(chǎn)、林業(yè)等部門查詢相關(guān)資料，但司法協(xié)助執(zhí)行書并未對查封物進(jìn)行詳細(xì)描述，加之現(xiàn)行查封登記須先行進(jìn)行實地測量落宗，了解查封物座落位置、現(xiàn)實狀況，若法院、被執(zhí)行人不予配合，測繪、權(quán)籍調(diào)查人員開展工作難度很大。

(五)技術(shù)保障欠缺

一是系統(tǒng)運行不穩(wěn)定。目前由于技術(shù)單位開發(fā)的登記系統(tǒng)運行還存在功能不足、運行不穩(wěn)定的情況，多次出現(xiàn)數(shù)據(jù)推送不成功等問題。二是數(shù)據(jù)處理能力不強(qiáng)。目前個別縣只對數(shù)據(jù)進(jìn)行了預(yù)處理并建立成果中間庫，未對數(shù)據(jù)進(jìn)行全方面落宗整合，而省內(nèi)部分市、縣已明確財政預(yù)算，通過招標(biāo)方式請專業(yè)技術(shù)人員對數(shù)據(jù)進(jìn)行整合入庫。三是新技術(shù)熟練度不夠。有的中心工作人員在業(yè)務(wù)水平、技術(shù)能力上還處在學(xué)習(xí)提升階段，加之部分工作人員缺乏前臺發(fā)證等相關(guān)工作經(jīng)歷，技術(shù)熟練度尚需進(jìn)一步加強(qiáng)。人員保障不足。一是人員總體數(shù)量偏少。專業(yè)技術(shù)人員急缺。測繪落宗是不動產(chǎn)登記工作中技術(shù)要求最高、業(yè)務(wù)量最大的工作環(huán)節(jié)，幾乎每一項業(yè)務(wù)都必須涉及測量落宗、補錄信息、出具報告等。面對不斷激增的業(yè)務(wù)量，測繪隊原配備人員數(shù)量明顯不足，雖采用聘請技術(shù)單位、加班加點的方式加快辦理，但測繪隊仍積壓預(yù)約測量業(yè)務(wù)，預(yù)約測繪時間大約需一周左右甚至更久，辦事群眾因此積壓了情緒。

(六)社會理解不夠

一是資料受理更嚴(yán)。根據(jù)《不動產(chǎn)登記條例》登記受理工作在辦事程序、組卷資料、審查提交等方面有更高的要求，部分群眾對此不理解，甚至有的認(rèn)為辦事人員太過較真，將因資料不齊、面簽不到、權(quán)屬糾紛等造成的工作延誤、返工全部遷怒于登記中心及其工作人員。二是矛盾糾紛匯集。國土、房產(chǎn)、林業(yè)所涉矛盾糾紛面廣、量大，三證合一后，使原來散存各部門的各類矛盾糾紛集中體現(xiàn)，匯集于不動產(chǎn)登記中心，安全隱患較大。

四、抵押登記中的優(yōu)化策略

通過以上分析我們可以看出不動產(chǎn)抵押登記中存在的問題。這些問題的存在影響著抵押登記工作的順利高效進(jìn)行，那么該如何去解決這些問題成為相關(guān)人員需要思考的問題。筆者基于自身的工作經(jīng)驗以及對相關(guān)資料調(diào)查研究，認(rèn)為可以從以下幾個方面著手。

(一)應(yīng)建立統(tǒng)一的抵押登記體系

統(tǒng)一的抵押登記體系是實現(xiàn)不動產(chǎn)抵押在更大范圍內(nèi)進(jìn)行流動和流轉(zhuǎn)的保障。只有建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)抵押登記體系才適應(yīng)我國當(dāng)前社會的發(fā)展，也才能促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展。同時，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)抵押登記體系可以更加規(guī)范不動產(chǎn)登記抵押登記受理收件，從而最大化地保障各方的利益，為申請人提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但是不論從我國來看還是從全世界范圍來看，關(guān)于不動產(chǎn)抵押登記問題存在著很大的差異化，這種差異化的存在影響著不動產(chǎn)抵押登記一些工作的有效開展。從各方面來看，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)抵押登記體系是大勢所趨。在我國社會發(fā)展的前期，由于信息技術(shù)的制約各地的不動產(chǎn)登記都是孤立存在的，不能實現(xiàn)信息的共享，這樣就影響了不動產(chǎn)抵押登記體系的統(tǒng)一。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和計算機(jī)技術(shù)的快速發(fā)展，為不動產(chǎn)抵押登記體系的統(tǒng)一提供了外部的技術(shù)支撐，同時也需要相關(guān)部門重視此部分的工作，加快不動產(chǎn)抵押登記體系統(tǒng)一的進(jìn)程。目前，相關(guān)部門已經(jīng)意識到不動產(chǎn)登記實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的重要性，也著手在全國范圍內(nèi)推進(jìn)不動產(chǎn)登記的互聯(lián)網(wǎng)工程。這項工程具有很大的現(xiàn)實意義，也具有很強(qiáng)的緊迫性。只有在全國范圍內(nèi)構(gòu)建不動產(chǎn)登記體系才能為統(tǒng)一的不動產(chǎn)抵押登記體系的建立打好基礎(chǔ)。

(二)規(guī)范不動產(chǎn)抵押登記審查模式

不動產(chǎn)抵押登記審查模式是指在確定不動產(chǎn)權(quán)利的過程中所顯現(xiàn)出來的一種審查形式。我國各地雖然在不動產(chǎn)抵押登記的目的是一致的，但是審查模式存在著較大的差別。審查模式對于規(guī)范不動產(chǎn)抵押登記以及提高不動產(chǎn)抵押登記的工作質(zhì)量有很大的影響。從世界范圍來看不同的國家所實施的不動產(chǎn)抵押登記審查模式具有不同的類型，比如有的國家采用的是實質(zhì)審查模式，有的國家采用的形式審查模式。這些審查模式都具有自身的特點，因此可以借鑒到我國的不動產(chǎn)抵押登記審查模式中。不動產(chǎn)抵押登記審查模式的使用要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和大眾的交易習(xí)慣相適應(yīng)，基于這兩方面的考慮我國可以采用形式審查為主，實質(zhì)審查為輔的審查模式。這種不動產(chǎn)抵押登記審查模式可以最大化地保障我國的經(jīng)濟(jì)秩序，還能切合民商法的性質(zhì)，因此具有較大的可行性。

(三)加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通

一是進(jìn)一步與房產(chǎn)、林業(yè)等相關(guān)部門對接，做好檔案資料的全面移交；二是建議新建檔案館，解決檔案的移交和保管問題；三是建議對實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前產(chǎn)生的權(quán)屬糾紛，由原主管部門牽頭負(fù)責(zé)，對實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后因登記產(chǎn)生的新的權(quán)屬糾紛，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)牽頭負(fù)責(zé)，相關(guān)部門配合調(diào)處；四是建立部門會商制度，就業(yè)務(wù)問題溝通協(xié)商，共同研究擬定解決方案。

強(qiáng)化人員保障。建議盡早配齊相關(guān)工作人員，緩解人員不足、效率不高等問題。

強(qiáng)化技術(shù)支撐。積極與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)開發(fā)軟件公司洽談，根據(jù)中心實際情況，適當(dāng)調(diào)整系統(tǒng)部門設(shè)置，以利于登記工作高效開展。

加大宣傳力度。通過報紙、電視、手機(jī)報、微信公眾平臺等途徑，廣泛宣傳不動產(chǎn)登記工作的內(nèi)容及登記流程，減少因誤解產(chǎn)生的矛盾。

(四)應(yīng)當(dāng)明確抵押登記期限

抵押登記期限是一個重要的問題，它對于保障抵押人和抵押權(quán)人的權(quán)益提供了時間制約，所以相關(guān)部門應(yīng)該明確抵押登記期限。抵押登記期限與訴訟時效期限有很大的不同，也不能直接利用抵押期限。我國的有關(guān)法律規(guī)定，抵押登記后要從立法層面給抵押登記一個明確的期限，這個期限的設(shè)定具有法律意義，更能為抵押權(quán)人提供切實的法律保護(hù)。

五、結(jié)論

針對目前不動產(chǎn)抵押登記中存在的問題，要引起相關(guān)部門的重視。如果這些問題長期得不到解決必將會影響我國不動產(chǎn)抵押市場的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而會影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外，對于不動產(chǎn)抵押登記的效力和范圍也是一個亟需要明確的問題，這對于進(jìn)一步規(guī)范抵押市場有很大的現(xiàn)實意義。社會日新月異的發(fā)展也會促使更多的不動產(chǎn)抵押登記類型出現(xiàn)，這樣就會需要一些相關(guān)的理論和法律與之配套，來指導(dǎo)我國不動產(chǎn)抵押登記更好的發(fā)展。