多業(yè)態(tài)物業(yè)公司加強(qiáng)預(yù)算管理的對(duì)策探討

解 彬

（融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司哈爾濱分公司，黑龍江 哈爾濱 150000）

在消費(fèi)不斷升級(jí)的環(huán)境下，再加上受到新冠肺炎疫情的影響，物業(yè)行業(yè)迎來行業(yè)價(jià)值挖掘的重要階段，資本價(jià)值不斷釋放，諸多物業(yè)公司在資本市場(chǎng)下實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展。近年來，物業(yè)公司加強(qiáng)對(duì)多業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式挖掘，擴(kuò)充服務(wù)范疇，服務(wù)類型更加廣泛。預(yù)算管理作為當(dāng)前公司內(nèi)部控制管理主要采用的方式，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中通過靈活應(yīng)用，整合調(diào)配內(nèi)部資源，提高公司經(jīng)營(yíng)管理水平。為了充分地發(fā)揮預(yù)算管理的價(jià)值，需要結(jié)合多業(yè)態(tài)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)管理要求，在資金預(yù)算報(bào)表、資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表的作用下，通過財(cái)務(wù)預(yù)算信息對(duì)公司未來發(fā)展進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，幫助公司管理層及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從而實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)物業(yè)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、預(yù)算管理在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司應(yīng)用的意義

預(yù)算管理是多業(yè)態(tài)物業(yè)公司整體規(guī)劃和財(cái)務(wù)管理的統(tǒng)稱，具體展現(xiàn)在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司財(cái)務(wù)預(yù)算管理活動(dòng)中，其中涉及利潤(rùn)表中各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算等。財(cái)務(wù)預(yù)算根據(jù)決策目標(biāo)，科學(xué)規(guī)劃，按照操作內(nèi)容和實(shí)際情況確定管理目標(biāo)。通常來說，預(yù)算規(guī)劃作為工作起點(diǎn)，在工作中應(yīng)該全面提高公司整體利潤(rùn)，精準(zhǔn)財(cái)務(wù)預(yù)算，管控資金流向?，F(xiàn)階段，在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，預(yù)算管理發(fā)揮著關(guān)鍵性作用。

在預(yù)算分析中，預(yù)算在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司管理結(jié)構(gòu)中承載著重要職責(zé)，為多業(yè)態(tài)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供了方向。多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在日常經(jīng)營(yíng)管理中，應(yīng)該做好公司管理者和投資者之間關(guān)系協(xié)調(diào)工作，科學(xué)分配相關(guān)利益，展現(xiàn)出預(yù)算管理在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的價(jià)值。如果多業(yè)態(tài)物業(yè)公司沒有制定明確的發(fā)展規(guī)劃，隨意使用預(yù)算模式，必然會(huì)造成多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理過程中出現(xiàn)管理混亂的狀況。多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在經(jīng)營(yíng)和發(fā)展過程中，應(yīng)該充分發(fā)揮預(yù)算管理的價(jià)值，整合并調(diào)配現(xiàn)有資源。在編制預(yù)算方案過程中，應(yīng)結(jié)合服務(wù)區(qū)域?qū)嶋H情況，制定詳細(xì)的管理計(jì)劃，合理分配資源。例如，對(duì)于規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部停車位、健身區(qū)域等，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況安裝監(jiān)控系統(tǒng)，為小區(qū)內(nèi)部人員提供一個(gè)安全的環(huán)境，利用有效物業(yè)資源滿足業(yè)主不同需求，以減少物業(yè)成本支出。

多業(yè)態(tài)物業(yè)公司通過加強(qiáng)預(yù)算管理，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)預(yù)算內(nèi)容合理劃分，明確各部門工作職責(zé)，科學(xué)部署，全面提高公司整體管理水平，為多業(yè)態(tài)物業(yè)公司更好發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

二、預(yù)算管理在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司中的應(yīng)用特點(diǎn)

（一）全員性

多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在開展預(yù)算管理工作時(shí)，預(yù)算主體為公司全體人員，涉及各個(gè)部門，需要建立一套完善的預(yù)算內(nèi)管理體系，為后續(xù)預(yù)算管理工作順利進(jìn)行提供支持。

（二）全面性

在進(jìn)行預(yù)算管理過程中，涉及多業(yè)態(tài)物業(yè)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，例如資本預(yù)算、經(jīng)營(yíng)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算等，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司需要整合預(yù)算管理內(nèi)容，保證管理目標(biāo)快速完成。

（三）綜合性

預(yù)算管理中涉及物業(yè)管理、物質(zhì)調(diào)價(jià)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展等成果，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司屬于服務(wù)型企業(yè)，需要專業(yè)人才比較多，相關(guān)人員應(yīng)加強(qiáng)多業(yè)態(tài)物業(yè)公司全過程經(jīng)營(yíng)管理和預(yù)算。

（四）適應(yīng)性

多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在管理過程中，應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)發(fā)展變化有一定了解。在預(yù)算編制過程中，需要把經(jīng)營(yíng)發(fā)展活動(dòng)中資金流出和流入的經(jīng)濟(jì)事宜融入其中。資金預(yù)算在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司預(yù)算管理中占據(jù)重要地位，在充足資金情況下，以保證物業(yè)服務(wù)工作有序進(jìn)行，讓服務(wù)范疇內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施得到良好保護(hù)與管理。預(yù)算管理作為一項(xiàng)幫助各個(gè)部門及項(xiàng)目科學(xué)調(diào)配和使用資金的管理工作，需要展現(xiàn)出一定的適應(yīng)性。

三、多業(yè)態(tài)物業(yè)公司預(yù)算管理的實(shí)施要點(diǎn)

（一）預(yù)算計(jì)劃

多業(yè)態(tài)物業(yè)公司需要結(jié)合實(shí)際情況和經(jīng)營(yíng)發(fā)展要求，科學(xué)地制定預(yù)算管理計(jì)劃，通過采用滾動(dòng)預(yù)算、彈性預(yù)算、固定預(yù)算等方式，定期進(jìn)行差額預(yù)算管理。對(duì)于多業(yè)態(tài)物業(yè)公司中固定管理計(jì)劃和費(fèi)用支出，應(yīng)該選用固定預(yù)算管理模式。多業(yè)態(tài)物業(yè)公司如果存在一些無法確定的成本，相關(guān)人員需要結(jié)合公司實(shí)際情況進(jìn)行預(yù)算管理，并采用零散預(yù)算管理模式。在實(shí)際預(yù)算管理過程中，應(yīng)該做好多業(yè)態(tài)物業(yè)公司內(nèi)部調(diào)查工作，對(duì)于公司具體勞務(wù)成本和市場(chǎng)發(fā)展需求，制定可行性預(yù)算管理計(jì)劃，認(rèn)真分析公司各個(gè)階段的預(yù)算管理內(nèi)容，細(xì)化預(yù)算目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)有限資源的科學(xué)使用，保證預(yù)算管理效益。

（二）預(yù)算編制

在預(yù)算編制過程中，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司編制的預(yù)算方案應(yīng)該和公司發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃相迎合，并從事前、事中、事后多個(gè)方面進(jìn)行預(yù)算控制，督促各個(gè)部門及人員參與其中。公司制定的預(yù)算方案一經(jīng)實(shí)施，不可以隨意修改。如果面對(duì)突發(fā)狀況需要調(diào)整時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照調(diào)整要求操作。公司在設(shè)定預(yù)算管理指標(biāo)時(shí)，應(yīng)該在保證總量均衡的情況下，以收定支，保證指標(biāo)設(shè)定的合理性，根據(jù)各個(gè)部門及崗位管理要求，把公司各個(gè)成員在預(yù)算管理中的職責(zé)進(jìn)行科學(xué)的劃分，實(shí)施歸口管理，防止發(fā)生管理重復(fù)或者管理空白的狀況。

（三）預(yù)算執(zhí)行

在執(zhí)行預(yù)算管理工作時(shí)，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司應(yīng)該按照剛性要求，也就是在確定預(yù)算方案以后，相關(guān)部門人員應(yīng)該根據(jù)預(yù)算方案進(jìn)行工作，不可以隨意修改，以保證預(yù)算管理方案落實(shí)到位，提高預(yù)算執(zhí)行水平和效率。

（四）預(yù)算調(diào)整

在預(yù)算調(diào)整過程中，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司應(yīng)該按照合理性要求，在保證不會(huì)破壞原定預(yù)算管理方案的情況下，滿足預(yù)期經(jīng)濟(jì)管理要求。如果需要對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)該根據(jù)公司實(shí)際收入情況、成本和利潤(rùn)來變更。

（五）預(yù)算考核

在預(yù)算考核過程中，需要對(duì)人員工作效率進(jìn)行考核，按照以下要求落實(shí)。第一，目標(biāo)要求。多業(yè)態(tài)物業(yè)公司需要為所有人員制定合理的預(yù)算考核指標(biāo)，給后續(xù)考核工作開展提供依據(jù)。第二，激勵(lì)要求。根據(jù)預(yù)算考核結(jié)果，制定詳細(xì)的獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)策，對(duì)公司員工進(jìn)行有效激勵(lì)，調(diào)動(dòng)員工工作積極性，提高人員工作效率。第三，例外要求。多業(yè)態(tài)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)容易受到外部因素影響，所以，在對(duì)人員績(jī)效考核過程中，公司需要把外部環(huán)境變化融入其中，如果由于外部因素使得人員預(yù)算目標(biāo)沒有完成，可以結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行處理。第四，分級(jí)要求。各層級(jí)人員負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)工作內(nèi)容，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)績(jī)效分解層級(jí)，逐級(jí)對(duì)各個(gè)層級(jí)人員績(jī)效考核。

四、多業(yè)態(tài)物業(yè)公司加強(qiáng)預(yù)算管理的相關(guān)對(duì)策

（一）營(yíng)造良好的預(yù)算管理環(huán)境

只有將相關(guān)機(jī)制作用充分發(fā)揮，才能實(shí)現(xiàn)公司的健康發(fā)展。為了保證預(yù)算管理作用全面發(fā)揮，需要在公司內(nèi)部創(chuàng)建良好工作環(huán)境。在實(shí)際中，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司應(yīng)對(duì)人員工作職責(zé)意識(shí)、工作積極性予以充分調(diào)動(dòng)，保證各個(gè)崗位職能全面發(fā)揮，為各項(xiàng)管理計(jì)劃順利執(zhí)行提供有利條件。而預(yù)算管理體系只有在這種工作環(huán)境下才能發(fā)揮最大效能。如果所處的外部環(huán)境具備不可控性，公司管理層應(yīng)該及時(shí)作出判斷與決策，督促所有人員快速反應(yīng)，建立相應(yīng)的管理體系。當(dāng)前，在企業(yè)深入改革發(fā)展過程中，服務(wù)行業(yè)是改革的重要產(chǎn)業(yè)，需要結(jié)合時(shí)代發(fā)展作出科學(xué)規(guī)劃，通過切實(shí)的預(yù)算管理模式，促進(jìn)多業(yè)態(tài)物業(yè)公司管理水平的提高，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。

（二）更新預(yù)算管理理念

為了提高多業(yè)態(tài)物業(yè)公司內(nèi)部控制水平，需要從更新預(yù)算管理理念角度出發(fā)，通過優(yōu)化預(yù)算管理思想，科學(xué)地設(shè)定預(yù)算管理目標(biāo)，給公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)核算管理工作開展提供支持。在管理理念上，應(yīng)該結(jié)合時(shí)代發(fā)展要求，把現(xiàn)代化預(yù)算管理思想融入其中，例如，利用信息化方式，調(diào)整預(yù)算管理流程，建立信息化預(yù)算管理平臺(tái)，根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警，規(guī)范財(cái)務(wù)核算程序，建立多層次的財(cái)務(wù)分析報(bào)告，給后續(xù)預(yù)算管理工作開展提供依據(jù)。同時(shí)，公司預(yù)算管理工作需要和公司戰(zhàn)略發(fā)展相互結(jié)合，保證預(yù)算管理的實(shí)效性和規(guī)范性。在實(shí)際操作中，要求管理人員從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度出發(fā)，具備長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，根據(jù)當(dāng)前公司實(shí)際情況和管理要求，制定滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展的預(yù)算管理方案，促進(jìn)公司經(jīng)濟(jì)效益和管理水平的提高。

（三）選擇科學(xué)的預(yù)算編制方法

多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在開展預(yù)算編制工作時(shí)，需要參考其他公司成功案例和編制方式，及時(shí)找到自身存在的問題并研究處理。以某多業(yè)態(tài)物業(yè)公司為例，該公司結(jié)合上年度經(jīng)營(yíng)狀況，通過采用固定預(yù)算管理方式，對(duì)下年度相關(guān)指標(biāo)科學(xué)預(yù)測(cè)，重點(diǎn)從經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、預(yù)計(jì)利潤(rùn)、現(xiàn)金收支等多方面入手科學(xué)評(píng)估與預(yù)測(cè)，編制滿足自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展要求的預(yù)算管理方案。但這并非唯一方案，需要公司結(jié)合自身發(fā)展要求和戰(zhàn)略規(guī)劃，選擇適宜的預(yù)算編制方法。從目前情況來說，以彈性預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算、固定預(yù)算為根本的預(yù)算編制方式在當(dāng)前各個(gè)行業(yè)中應(yīng)用廣泛，并且取得了良好的編制效果。

（四）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督

根據(jù)以往工作經(jīng)驗(yàn)和其他公司管理案例，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在開展預(yù)算管理工作時(shí)，需要從預(yù)算執(zhí)行角度入手，做好預(yù)算執(zhí)行過程中的監(jiān)督管理工作。在實(shí)際工作中，物業(yè)公司要把預(yù)算執(zhí)行融入績(jī)效考核活動(dòng)中，建立一套完善的績(jī)效考核體系。公司在確定預(yù)算管理方案后，應(yīng)該制定執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)管理對(duì)策，對(duì)預(yù)算執(zhí)行成果進(jìn)行考核，根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)部門和員工進(jìn)行激勵(lì)，根據(jù)各個(gè)部門工作表現(xiàn)提出獎(jiǎng)罰措施，從而強(qiáng)化人員職責(zé)意識(shí)，規(guī)范自身工作行為，防止不必要工作問題出現(xiàn)，提高公司預(yù)算管理水平。在預(yù)算獎(jiǎng)罰過程中，例如，針對(duì)降低下年度預(yù)算指標(biāo)，并對(duì)積極響應(yīng)預(yù)算方案、調(diào)整經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人員提供相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)，提高人員嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算管理工作的意識(shí)，增加預(yù)算執(zhí)行剛性。為了取得理想的預(yù)算管理成果，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司還要為各個(gè)層級(jí)設(shè)計(jì)合理的預(yù)算調(diào)整目標(biāo)和權(quán)限，實(shí)施預(yù)算柔性管理。因?yàn)楣驹诮?jīng)營(yíng)發(fā)展中，容易受到內(nèi)外因素影響，不可控因素比較多，容易使公司遭受風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。在保證預(yù)算執(zhí)行剛性的情況下，應(yīng)該為各個(gè)層級(jí)預(yù)算人員設(shè)定預(yù)算管理權(quán)限，具體需要根據(jù)各個(gè)層級(jí)管理范疇，按照人員工作職責(zé)確定相關(guān)權(quán)限，保證能夠及時(shí)對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行修改，讓公司預(yù)算管理方案在新環(huán)境中有序執(zhí)行，提高物業(yè)公司預(yù)算管理水平。

（五）建立健全績(jī)效評(píng)估機(jī)制

為了保證預(yù)算管理工作順利進(jìn)行，取得理想的管理效果，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司需要結(jié)合當(dāng)前預(yù)算管理情況，科學(xué)地構(gòu)建預(yù)算管理體系，安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)預(yù)算執(zhí)行過程追蹤和監(jiān)督，把具體管理內(nèi)容落實(shí)到公司各個(gè)層級(jí)中，在財(cái)務(wù)部門整合預(yù)算報(bào)表后，把預(yù)算控制方案下發(fā)到對(duì)應(yīng)職能部門。在預(yù)算績(jī)效考核和評(píng)價(jià)機(jī)制上，要求管理人員定期根據(jù)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行審核，確定審核數(shù)據(jù)，將其作為預(yù)算執(zhí)行考核的參考依據(jù)，加強(qiáng)事后評(píng)估。在完善績(jī)效評(píng)估機(jī)制過程中，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司需要科學(xué)設(shè)定績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)于預(yù)算管理執(zhí)行過程中存在的問題，采取相關(guān)措施進(jìn)行處理，并對(duì)預(yù)算執(zhí)行過程有效評(píng)價(jià)。在整體評(píng)價(jià)中，包括事前、事中、事后等內(nèi)容，利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等現(xiàn)代化技術(shù)，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析，確定預(yù)算執(zhí)行成果，做出合理化評(píng)價(jià)。多業(yè)態(tài)物業(yè)公司需要安排工作經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)水平高的財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，定期進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，編制可行性的評(píng)價(jià)報(bào)告，把預(yù)算管理情況如實(shí)反饋給上級(jí)部門，為下一個(gè)周期的預(yù)算管理方案制定提供依據(jù)。

五、結(jié)語

通過加強(qiáng)預(yù)算管理，讓多業(yè)態(tài)物業(yè)公司內(nèi)部控制資源得到科學(xué)、合理的分配，實(shí)現(xiàn)組織協(xié)調(diào)，滿足公司戰(zhàn)略的發(fā)展要求。在實(shí)際工作中，管理人員可以結(jié)合預(yù)算管理現(xiàn)狀，及時(shí)找到存在的問題，合理使用預(yù)算管理對(duì)策，加強(qiáng)公司經(jīng)營(yíng)成果的預(yù)測(cè)和分析，確定公司管理中的漏洞和不足，從更新預(yù)算管理理念、選擇科學(xué)的預(yù)算編制方式等方面入手，加強(qiáng)預(yù)算管理體系建設(shè)，對(duì)預(yù)算執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)督和考核，完善預(yù)算績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制，從根源上促進(jìn)多業(yè)態(tài)物業(yè)公司預(yù)算管理工作的順利開展，確保預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。