城市綜合體項(xiàng)目工程交接與轉(zhuǎn)資業(yè)務(wù)優(yōu)化與提升的研究

0 引言

城市大型綜合體項(xiàng)目結(jié)決算周期長(zhǎng)、工程實(shí)物資產(chǎn)數(shù)量龐大，且涉及酒店、辦公、商業(yè)、住宅等多種業(yè)態(tài)，運(yùn)營(yíng)界面復(fù)雜，項(xiàng)目交接面臨多個(gè)主體和不同管理需求。建設(shè)轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，建設(shè)單位與運(yùn)營(yíng)單位對(duì)于工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)缺乏統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，交接程序不完善、時(shí)間滯后、權(quán)責(zé)不清，部分場(chǎng)景甚至采用現(xiàn)狀交接的方式，大量工程實(shí)物資產(chǎn)實(shí)際使用在前、存在管理空白，易產(chǎn)生推諉扯皮和資產(chǎn)流失；工程轉(zhuǎn)資環(huán)節(jié)，實(shí)物資產(chǎn)交接與項(xiàng)目轉(zhuǎn)資細(xì)度不一致、缺乏延續(xù)性，業(yè)財(cái)存在一定脫節(jié)，實(shí)物管理難度大。針對(duì)上述問題，結(jié)合城市大型綜合體項(xiàng)目的業(yè)務(wù)實(shí)踐，本文對(duì)工程資產(chǎn)交接與轉(zhuǎn)資業(yè)務(wù)規(guī)則進(jìn)行了串聯(lián)和優(yōu)化，以推動(dòng)業(yè)務(wù)精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。

1 業(yè)務(wù)整體設(shè)計(jì)

1.1 總體目標(biāo)

按照精益價(jià)值管理的工作要求，規(guī)范城市綜合體項(xiàng)目各業(yè)態(tài)工程實(shí)物資產(chǎn)交接與轉(zhuǎn)資工作，建立完善竣工交付資產(chǎn)的實(shí)物識(shí)別和價(jià)值計(jì)量規(guī)則，明確資產(chǎn)交接管理標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)做好項(xiàng)目承接查驗(yàn)和資產(chǎn)清查盤點(diǎn)，以匹配運(yùn)營(yíng)期實(shí)物資產(chǎn)管理要求，推動(dòng)實(shí)物資產(chǎn)全生命周期管理體系建設(shè)。

1.2 管理原則

城市綜合體項(xiàng)目主要實(shí)行建設(shè)總承包建造、部分資產(chǎn)采用直接采購(gòu)供應(yīng)的模式，工程結(jié)算和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收關(guān)系到實(shí)物資產(chǎn)的確認(rèn)，需要建設(shè)項(xiàng)目全鏈條的業(yè)務(wù)銜接，更需要建設(shè)單位的有效引領(lǐng)和參建方的密切配合，具體遵循以下原則：

①綜合體各業(yè)態(tài)建立統(tǒng)一的資產(chǎn)分類和管理標(biāo)準(zhǔn)，明確資產(chǎn)交接和管理界面，理順資產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)和管理權(quán)關(guān)系，明晰資產(chǎn)歸屬、使用、監(jiān)管和維護(hù)責(zé)任。

②加強(qiáng)源頭管控，推動(dòng)建設(shè)單位、督促參建方從施工圖設(shè)計(jì)、控價(jià)清單、招采合約、實(shí)物查驗(yàn)、調(diào)試移交等管控點(diǎn)分步篩選做好實(shí)物資產(chǎn)識(shí)別，并符合業(yè)務(wù)管理需要和成本效益原則。

③強(qiáng)化建設(shè)過程與工程結(jié)決算之間實(shí)物資產(chǎn)計(jì)價(jià)的銜接，在做好實(shí)物識(shí)別和計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)上，通過工程結(jié)決算確定實(shí)物價(jià)值，保持實(shí)物資產(chǎn)明細(xì)和價(jià)值計(jì)量維度在各階段的一致性和連貫性，確保賬實(shí)相符。

④統(tǒng)籌考慮銷售、租賃、資產(chǎn)處置等業(yè)務(wù)模式，結(jié)合實(shí)物資產(chǎn)識(shí)別、成本分?jǐn)偂㈤_發(fā)產(chǎn)品分類、折舊計(jì)提及計(jì)稅口徑對(duì)核算管理的需求進(jìn)行歸集和分配。

1.3 業(yè)務(wù)邏輯

以工程實(shí)物資產(chǎn)管理為業(yè)務(wù)主線，串聯(lián)工程交付（交接）和轉(zhuǎn)資兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，形成實(shí)物資產(chǎn)交付（交接）和轉(zhuǎn)資兩個(gè)清單，建立一致性關(guān)系，并通過工程建設(shè)、驗(yàn)收、交接逐步識(shí)別完善，厘清工程實(shí)物資產(chǎn)與固定資產(chǎn)關(guān)系，建立實(shí)物資產(chǎn)全生命周期管理邏輯，規(guī)范和指導(dǎo)建設(shè)項(xiàng)目工程交接與轉(zhuǎn)資，具體見圖1。

圖1 城市綜合體項(xiàng)目工程實(shí)物資產(chǎn)交接與轉(zhuǎn)資業(yè)務(wù)流程圖

2 工程實(shí)物資產(chǎn)識(shí)別

2.1 識(shí)別原則

2.1.1 建設(shè)單位直采實(shí)物的識(shí)別

建設(shè)單位直接采購(gòu)的實(shí)物資產(chǎn)，根據(jù)供貨合同清單、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、移交實(shí)物清單、結(jié)算清單明細(xì)等進(jìn)行識(shí)別區(qū)分，一般依據(jù)合同購(gòu)置單價(jià)和現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)驗(yàn)收情況等直接確認(rèn)為實(shí)物資產(chǎn)。

2.1.2 建設(shè)總承包工程資產(chǎn)的識(shí)別

實(shí)行建設(shè)總承包的工程實(shí)物資產(chǎn)識(shí)別，首先要結(jié)合項(xiàng)目預(yù)算、進(jìn)度結(jié)算造價(jià)資料的設(shè)備清單，按照國(guó)家建設(shè)工程設(shè)備和材料劃分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)移交實(shí)物清單進(jìn)行初步篩選，將混入的材料剔除，明確移交清單中的實(shí)物資產(chǎn)；其次根據(jù)實(shí)物清單，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收和清點(diǎn)情況，區(qū)分屬于固定資產(chǎn)范疇的實(shí)物和低值易耗品；最后簡(jiǎn)要區(qū)分設(shè)備類實(shí)物資產(chǎn)間的主輔關(guān)系、歸屬關(guān)系和所屬位置，初步明確資產(chǎn)組的分類組成，為匯總計(jì)價(jià)做準(zhǔn)備。

①設(shè)備與材料的劃分。

工程建設(shè)清單設(shè)備與材料的劃分，直接關(guān)系到設(shè)備實(shí)物識(shí)別及資產(chǎn)計(jì)價(jià)構(gòu)成，建設(shè)工程設(shè)計(jì)、招采、施工、驗(yàn)收移交和結(jié)算應(yīng)參照按照國(guó)家現(xiàn)行的建設(shè)工程設(shè)備和材料劃分標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

②固定資產(chǎn)與低值易耗品的區(qū)分。

建設(shè)項(xiàng)目竣工后，承接查驗(yàn)及移交過程需進(jìn)行實(shí)物的現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)驗(yàn)，對(duì)納入實(shí)物管理的工程資產(chǎn)，可結(jié)合預(yù)算價(jià)值、預(yù)計(jì)壽命、更新頻率等初步區(qū)分屬固定資產(chǎn)的實(shí)物及低值易耗品，且移交時(shí)原則上均應(yīng)進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn)和登記。物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，涉及的備品備件等材料，原則上不納入實(shí)物管理。施工單位提報(bào)工程結(jié)算時(shí)，附屬清單資料應(yīng)與交付（交接）清單核對(duì)相符，屬固定資產(chǎn)的實(shí)物應(yīng)逐一列示資產(chǎn)名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、坐落位置等信息。

③主輔資產(chǎn)的合并歸集。

梳理明確屬固定資產(chǎn)實(shí)物的主輔、歸屬關(guān)系，確定單項(xiàng)固定資產(chǎn)和資產(chǎn)組的分類組成。主資產(chǎn)為符合單項(xiàng)固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的單件資產(chǎn)或資產(chǎn)組；附屬資產(chǎn)為主資產(chǎn)不可分割的部分。明確主輔資產(chǎn)關(guān)系后，按照使用管理界面或位置組合識(shí)別為資產(chǎn)組，實(shí)物需明細(xì)列示，按資產(chǎn)組合計(jì)價(jià)。對(duì)于房屋建筑物一體的隱蔽工程及低值易耗品，原則上計(jì)入房屋建筑物和附屬設(shè)施資產(chǎn)，不單獨(dú)計(jì)價(jià)。

2.1.3 實(shí)物資產(chǎn)位置的識(shí)別

實(shí)物資產(chǎn)位置或坐落地主要通過施工圖、竣工圖進(jìn)行標(biāo)示，項(xiàng)目使用統(tǒng)一的地下空間區(qū)位編號(hào)和測(cè)繪報(bào)告分類進(jìn)行位置區(qū)分。建設(shè)項(xiàng)目在施工圖的基礎(chǔ)上結(jié)合設(shè)計(jì)變更和簽證，組織做好竣工圖的編制和審核工作，明確并固化資產(chǎn)位置，通過竣工圖和位置編號(hào)來區(qū)分確認(rèn)單項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)的位置分布。

2.2 資產(chǎn)識(shí)別過程與清單編制

2.2.1 工程交付（交接）階段

①清單編制要求。

工程實(shí)物資產(chǎn)交付（交接）清單應(yīng)分業(yè)態(tài)、分系統(tǒng)識(shí)別確認(rèn)最小顆粒度的單項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)，即：需要納入實(shí)物管理、符合工程項(xiàng)目承接查驗(yàn)或交接清點(diǎn)范圍、能夠獨(dú)立發(fā)揮作用的最小實(shí)物單元，此階段同類實(shí)物資產(chǎn)可以以批為單位列項(xiàng)，涵蓋實(shí)物資產(chǎn)類別、名稱、品牌、規(guī)格、供應(yīng)商、存放位置、初始價(jià)值等基本信息，后續(xù)與使用運(yùn)營(yíng)單位實(shí)物資產(chǎn)維護(hù)工作有序銜接。

②資產(chǎn)識(shí)別過程。

按照工程實(shí)物資產(chǎn)識(shí)別原則，結(jié)合項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付（交接）等工程節(jié)點(diǎn)，由建設(shè)單位組織各參建方對(duì)工程實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行識(shí)別和第一輪梳理，區(qū)分設(shè)備與材料后，編制形成實(shí)物資產(chǎn)交付（交接）清單，滿足工程交付（交接）要求，并具備項(xiàng)目預(yù)轉(zhuǎn)資條件。

實(shí)物資產(chǎn)交付（交接）清單以專項(xiàng)工程驗(yàn)收、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等相關(guān)資料附件的形式體現(xiàn)，完成基本信息填報(bào)后，呈報(bào)建設(shè)單位，一并作為建設(shè)單位對(duì)外工程付款條件、對(duì)內(nèi)項(xiàng)目交接依據(jù)。建設(shè)單位組織物業(yè)及使用運(yùn)營(yíng)單位進(jìn)行承接查驗(yàn)和清查盤點(diǎn)確認(rèn)后，實(shí)物資產(chǎn)清單最終交接至資產(chǎn)權(quán)屬單位或資產(chǎn)使用運(yùn)營(yíng)單位。

2.2.2 工程轉(zhuǎn)資階段

①清單編制要求。

基于工程項(xiàng)目結(jié)（決）算結(jié)果和實(shí)物資產(chǎn)交付（交接）清單，工程轉(zhuǎn)資清單應(yīng)分類別識(shí)別確認(rèn)最小顆粒度的固定資產(chǎn)，即：需要納入固定資產(chǎn)管理、符合固定資產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、能夠獨(dú)立發(fā)揮作用的最小資產(chǎn)單元，此階段同類實(shí)物資產(chǎn)應(yīng)按件、個(gè)為單位列項(xiàng)。

②資產(chǎn)識(shí)別過程。

按照工程實(shí)物資產(chǎn)識(shí)別原則，根據(jù)資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，由資產(chǎn)權(quán)屬單位進(jìn)行第二輪梳理，對(duì)主附資產(chǎn)進(jìn)行整合、計(jì)價(jià)分?jǐn)偂⑻蕹恍枰?cái)務(wù)入賬管理的低值易耗品后，形成工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)資清單，具備項(xiàng)目正式轉(zhuǎn)資條件。

工程轉(zhuǎn)資清單以工程結(jié)（決）算相關(guān)資料附件的形式最終體現(xiàn)。根據(jù)需要，資產(chǎn)權(quán)屬單位組織現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)和二次清查盤點(diǎn)后，通過資產(chǎn)管理系統(tǒng)向財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)推送固定資產(chǎn)信息，組織開展工程轉(zhuǎn)資工作。

3 工程實(shí)物資產(chǎn)計(jì)價(jià)

工程實(shí)物資產(chǎn)計(jì)價(jià)分為預(yù)轉(zhuǎn)資和正式轉(zhuǎn)資兩個(gè)階段，計(jì)價(jià)來源于項(xiàng)目投資預(yù)算、動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本預(yù)計(jì)和工程結(jié)（決）算等相應(yīng)數(shù)據(jù)。

3.1 工程預(yù)轉(zhuǎn)資

建設(shè)項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收、承接查驗(yàn)或試運(yùn)營(yíng)時(shí)，按照財(cái)務(wù)核算及管理要求，應(yīng)進(jìn)行必要的資產(chǎn)價(jià)值預(yù)計(jì)。預(yù)轉(zhuǎn)資價(jià)值一般根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目投資統(tǒng)計(jì)、開發(fā)成本（在建工程）歸集和預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)，著重滿足稅法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于房產(chǎn)原值歸類和核算基本規(guī)則，可按房屋建筑物和機(jī)器設(shè)備等大類資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值預(yù)計(jì)，原則上不展開進(jìn)行設(shè)備明細(xì)等細(xì)項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)價(jià)，減少正式轉(zhuǎn)資時(shí)業(yè)務(wù)調(diào)整工作量。

房屋建筑物和附屬設(shè)施的區(qū)分和計(jì)量以預(yù)測(cè)繪（實(shí)測(cè)繪）樓棟門牌號(hào)、樓層門牌號(hào)及相應(yīng)測(cè)繪面積報(bào)告為基礎(chǔ)，原則上按產(chǎn)權(quán)初始登記進(jìn)行單項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)識(shí)別，初始價(jià)值或攤余價(jià)值按財(cái)務(wù)成本配比分?jǐn)偡ê蜕鲜鲈瓌t進(jìn)行計(jì)量，對(duì)于工程項(xiàng)目材料原則上計(jì)入房屋建筑物和附屬設(shè)施資產(chǎn)中，不單獨(dú)列示。通過直接采購(gòu)形成的固定資產(chǎn)，可依據(jù)到貨驗(yàn)收及結(jié)算清單一次性確認(rèn)計(jì)價(jià)。

3.2 工程正式轉(zhuǎn)資

工程轉(zhuǎn)資主要依托工程結(jié)（決）算資料，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃、竣工驗(yàn)收、測(cè)繪數(shù)據(jù)等參數(shù)進(jìn)行計(jì)價(jià)分?jǐn)?，通過建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算方式進(jìn)行最終確認(rèn)，夯實(shí)單項(xiàng)固定資產(chǎn)價(jià)值。

項(xiàng)目工程結(jié)算列示數(shù)據(jù)與現(xiàn)場(chǎng)移交確認(rèn)的實(shí)物資產(chǎn)交付（交接）清單應(yīng)保持一致；數(shù)據(jù)不一致的，按移交數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)物明細(xì)調(diào)整，上報(bào)結(jié)算清單多于移交明細(xì)的，應(yīng)予以實(shí)物審減，結(jié)算清單少于移交明細(xì)的，按移交清單列示，屬于設(shè)備資產(chǎn)的價(jià)值計(jì)為零。

項(xiàng)目工程決算時(shí)，對(duì)工程結(jié)算報(bào)告中的實(shí)物資產(chǎn)清單計(jì)價(jià)規(guī)則如下：判定為固定資產(chǎn)（主設(shè)備）的，直接計(jì)價(jià)、數(shù)量單列，編制資產(chǎn)卡片；判定為附屬設(shè)備的，并入依附的主設(shè)備資產(chǎn)組計(jì)價(jià)；判定為低值易耗品的設(shè)備，移交時(shí)清點(diǎn)實(shí)物，但不計(jì)入固定資產(chǎn)實(shí)物數(shù)量，價(jià)值應(yīng)一次性分?jǐn)傆?jì)入所屬建筑物實(shí)體價(jià)值中。

項(xiàng)目工程決算后的資產(chǎn)入賬價(jià)值一般為原始工程價(jià)值或攤余價(jià)值。完全自持的建設(shè)項(xiàng)目，按工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算拆分單項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)價(jià)；涉及自持、銷售、租賃等不同業(yè)務(wù)模式的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)籌劃計(jì)列存貨、在用固定資產(chǎn)（含投資性房地產(chǎn)）計(jì)價(jià)，考慮成本效益、價(jià)值核算和運(yùn)營(yíng)管理的不同需求，兼顧土地增值稅和房產(chǎn)稅等計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。工程轉(zhuǎn)資后，設(shè)備及配套設(shè)施的資產(chǎn)初始價(jià)值與工程結(jié)算明細(xì)計(jì)價(jià)不一致的，在編制工程決算時(shí)按財(cái)務(wù)分?jǐn)傄?guī)則予以據(jù)實(shí)調(diào)整。

4 保障措施

4.1 明晰工程實(shí)物資產(chǎn)管理責(zé)任界面

根據(jù)綜合體項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)，工程實(shí)物資產(chǎn)管理以竣工驗(yàn)收交付（自建自用）或?qū)嵨镔Y產(chǎn)交接（租賃、委托管理等），最遲不晚于實(shí)際投入使用運(yùn)營(yíng)前，為時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行職責(zé)界面切分，交接或?qū)嶋H投運(yùn)前，由建設(shè)單位履行工程實(shí)物資產(chǎn)管理責(zé)任；交接或?qū)嶋H投運(yùn)后，按照“誰使用、誰負(fù)責(zé)”的原則，由資產(chǎn)權(quán)屬單位或使用運(yùn)營(yíng)單位履行實(shí)物資產(chǎn)管理責(zé)任。

4.2 結(jié)合資產(chǎn)信息化管理保證業(yè)務(wù)延續(xù)性

基于資產(chǎn)信息化手段，對(duì)工程實(shí)物資產(chǎn)強(qiáng)化早期介入和前置管理，實(shí)物資產(chǎn)交付（交接）清單、轉(zhuǎn)資清單均納入資產(chǎn)信息系統(tǒng)進(jìn)行管理，分別于交接或?qū)嶋H投運(yùn)后、資產(chǎn)正式轉(zhuǎn)固前，由資產(chǎn)權(quán)屬單位錄入資產(chǎn)管理系統(tǒng)，做好電子臺(tái)賬和分步識(shí)別過程記錄。按照信息化系統(tǒng)業(yè)務(wù)邏輯，正式轉(zhuǎn)資由資產(chǎn)系統(tǒng)業(yè)務(wù)端發(fā)起向財(cái)務(wù)核算端進(jìn)行數(shù)據(jù)推送，以保證工程資產(chǎn)轉(zhuǎn)資過程的業(yè)財(cái)一致性。

5 結(jié)語

本文研究和優(yōu)化形成了工程實(shí)物資產(chǎn)交接和轉(zhuǎn)資的業(yè)務(wù)規(guī)則，對(duì)工程交接和轉(zhuǎn)資兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行了有效串聯(lián)，建立了一套清晰和標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)邏輯，在多業(yè)態(tài)、多業(yè)主、多種商業(yè)模式的管理界面下，為城市大型綜合體項(xiàng)目的交接和轉(zhuǎn)資提供了理論和方法，并在集團(tuán)多個(gè)大型綜合體項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程進(jìn)行了實(shí)踐和驗(yàn)證，有效保證了工程資產(chǎn)的源頭管控和全生命周期的延續(xù)性，確保賬實(shí)相符，也為同類大型綜合項(xiàng)目在建設(shè)轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)過程中實(shí)物資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理提供了借鑒和指導(dǎo)。