東京站城一體開發(fā)模式的實踐
——以中城日比谷綜合體開發(fā)為例

大松敦，西田康隆，橫尾茂，高田繪美，付開楠，黃瓊儀，商堉穎，王俐雯

（株式會社日建設計，東京 102-8117）

東京是全世界鐵路網絡最發(fā)達的城市之一(含復線在內)，東京圈的城市鐵路總里程達2 705 km[1]；與其他城市相比，東京的公共交通(軌道交通、公交)分擔率較高(見圖1)[2]。近年來，TOD型城市更新成為主流，通過以車站為中心復合功能、匯聚人流、擴充車站空間的方式，“縫合”城市與車站。下面以東京中城日比谷(以下簡稱“中城日比谷”)為例，研究TOD型城市更新。

圖1 交通方式分擔率 Figure 1 Transportation sharing rate

1 中城日比谷開發(fā)概況

1.1 日比谷及周邊地區(qū)

中城日比谷所在的日比谷地區(qū)，毗鄰大丸有地區(qū)、銀座、新橋·虎之門、皇居外苑和日比谷公園等日本首屈一指的辦公、商業(yè)區(qū)和有代表性的公園(見圖2)。

圖2 日比谷地區(qū) Figure 2 Location map

例如，在鄰近的大丸有地區(qū)，東京站每日的乘降人數(shù)約為110萬人次，除東京站外，附近還有多個地鐵站。由于地面和地下的步行網絡非常發(fā)達，所以該街區(qū)以軌道交通為主要交通手段。尤其是丸之內地區(qū)，在 20世紀70 年代被打造為專業(yè)商務區(qū)時尚缺乏活力，但通過引入商業(yè)、拓寬步行空間、舉辦活動等方式的改造，使該區(qū)域成為一個吸引人群聚集的全天候、全時段的活力場所。大丸有地區(qū)整體以重建為契機，通過在地面步行區(qū)域和裙樓區(qū)域嵌入活動功能、強化步行網絡的互聯(lián)互通等方法，將各街區(qū)緊密地連接起來。

在日比谷地區(qū)周邊，還有大丸有地區(qū)、日比谷公園等重要區(qū)域。 根據(jù)千代田區(qū)總體規(guī)劃，在日比谷地區(qū)更新時，需要考慮將這些特色區(qū)域有機地串聯(lián)起來，形成綠色盎然的“洄游”節(jié)點，并與周邊片區(qū)產生聯(lián)動(見圖3)[3]。

圖3 千代田區(qū)總體規(guī)劃圖 Figure 3 Chiyoda ward urban planning master plan

1.2 中城日比谷項目

中城日比谷于2018年竣工，占地面積10 700 m2，總建筑面積189 000 m2，是由地上35層、地下4層的辦公室及商業(yè)等構成的大型綜合開發(fā)項目[4]。

該項目四周被都道、區(qū)道和JR高架橋包圍，臨近東京地鐵千代田線、日比谷線和都營三田線3條軌道線路的車站，交通便利，具有良好的交通區(qū)位條件。但項目開發(fā)前，連接地鐵千代田線日比谷站和日比谷線的無障礙步行流線尚未形成，且由于過境機動車交通的混雜，步行空間和開放活動空間缺乏安全性和舒適度。

中城日比谷項目打造了可與建筑通高空間一體利用的廣場，將一部分周邊道路整合為步行專用道，并配置與日比谷公園相同的植物，將綠色步行網絡延伸至公園。此外，項目中還打造了一個與地鐵站相通直達的地下廣場，加強了與周邊的空間聯(lián)系，為市民提供了一個交流聚集的游憩空間。

20世紀30年代，日比谷地區(qū)先后迎來了東京寶冢劇場、日比谷電影院和有樂座的開業(yè)，形成了影視中心。中城日比谷項目在傳承上述功能文脈的同時，利用重新修整的廣場空間，將這些分散的設施連接起來，使得日比谷地區(qū)成為一個更加年輕化、充滿活力的場所。

2 與地鐵站的接駁方式

2.1 日比谷地下廣場

地鐵日比谷線的日比谷站廳到中城日比谷地塊的地下通道長約700 m，日比谷地下廣場占地1 200 m2，經過開發(fā)重整后，構建了千代田線日比谷站與日比谷線日比谷站的無障礙換乘流線(見圖4)[5]。日比谷地下廣場的設計沿襲了城市更新時被拆除的三信大樓的裝飾藝術風格，營造了獨具特色的地下空間形象。

圖4 日比谷地下廣場 Figure 4 Hibiya Arcade

2.2 政企合作打造的地鐵站廳層

建造日比谷地下廣場，利用了區(qū)屬土地(千代田區(qū))和私有土地(三井不動產)的地下空間；通過政企合作，共同打造整體化的地下站廳。日比谷地下廣場北側有區(qū)屬土地的店鋪，南側有私人場所的店鋪。通過政企合作打造站廳層，對于使用者而言不只是單純的換乘空間，更是一個擁有豐富體驗場景的地下空間(見圖5)。

圖5 地下廣場商業(yè)廊道 Figure 5 Arcade store

2.3 對周邊地區(qū)的影響及貢獻

日比谷地下廣場與周邊的HIBIYA CHANTER商場直接連通，發(fā)生災害時可作為災民的臨時避難點。 中城日比谷項目在進行城市更新的同時，將日比谷地區(qū)進行一體化規(guī)劃打造，從而使該項目與周邊地區(qū)實現(xiàn)了順暢的協(xié)調與合作。

3 與周邊街區(qū)的接駁方式

3.1 行人優(yōu)先的基礎設施建設

開發(fā)前的日比谷周邊，雖然聚集了東京寶冢劇場等吸引客流的設施，但相互之間缺乏聯(lián)動，沒有形成核心空間。另外，從東京站周邊延伸至日比谷的丸之內仲道沿街的活力也被主干道分割，造成區(qū)域內人氣難以向核心聚集。

因此，作為開發(fā)項目對周邊街區(qū)的一大公共服務，中城日比谷項目在開發(fā)建設的同時，擴展了步行空間，提升了步行舒適度。具體手法為結合土地區(qū)劃整理事業(yè)[6]，整合出公共廣場用地和私有開發(fā)用地，在南北軸的門戶位置打造人氣核心——日比谷階梯廣場。

此外，通過將位于用地東側的道路調整為步行專用道和拓寬現(xiàn)狀人行道等方法，中城日比谷將丸之內仲道的人氣引流到日比谷地區(qū)，強化了南北軸。在開發(fā)街區(qū)的同時，完善了行人優(yōu)先的基礎設施建設，提高了周邊街區(qū)的“洄游性”[7](見圖6)。

圖6 行人優(yōu)先的基礎設施建設對比示意 Figure 6 The pedestrian-centered infrastructure before and after improvement

3.2 打造綠色空間，減輕環(huán)境負荷

中城日比谷與日比谷公園相鄰，日比谷區(qū)域的城市打造方針考慮了與日比谷公園的綠化延續(xù)性。在地上部分的日比谷大道和街道空間、日比谷階梯廣場、建筑物裙樓部分的空中花園(park view garden)中設計有效的綠化環(huán)境，打造出占地約2 000 m2的綠化空間[8](見圖7)。在減少環(huán)境負荷的同時，也為人們創(chuàng)造了開放的綠色休息場所。

圖7 與日比谷公園的綠化延續(xù)性 Figure 7 Continuity with Hibiya Park

3.3 引導公共服務的城市開發(fā)制度

在中城日比谷的開發(fā)中，除開發(fā)街區(qū)外，還通過打造與東京日比谷公園綠化連續(xù)的環(huán)境，以及建設與大丸有地區(qū)相連的南北向步行網絡，呼應上位規(guī)劃[9]中提出的有關強化日比谷與其周邊地區(qū)的聯(lián)系的內容(見圖8)。

圖8 日比谷與周邊地區(qū)的聯(lián)系 Figure 8 The relations between Hibiya area and its neighboring areas

如上所述，作為開發(fā)項目的公共服務，開發(fā)地塊周邊的步行網絡，使公共空間在開發(fā)的同時得到改善，城市的公共利益得到提升，這就是東京城市發(fā)展的一大特征。

在東京，開發(fā)項目的公共服務是通過都市再生特別地區(qū)(以下簡稱“特區(qū)”)[10]制度引導的。采取特區(qū)制度，是為了應對城市高速發(fā)展而帶來的城市問題和社會問題，由各開發(fā)商與政府共同協(xié)調，明確開發(fā)商在為城市補充完善公共服務的前提下，在指定區(qū)域內，可突破現(xiàn)有用地的容積率、建筑密度等土地利用限制，以便制定自由度更高的規(guī)劃方案。

4 政企合作充分利用公共空間

上一章介紹了通過將區(qū)屬土地和私有用地一體化基建重整而打造出的階梯廣場。該廣場位于日比谷地區(qū)的中心，周邊聚集了許多電影院和劇場。廣場和步行專用道為街道提供了高質量的公共空間，這里以影視文化交流作為特色，可舉辦各種各樣的活動。

為了營造經久不衰的活力氛圍，該地區(qū)建立了區(qū)域管理運營機制，對廣場和道路進行長期的維護和管理。根據(jù)與千代田區(qū)達成的協(xié)議，當?shù)乩嫦嚓P方(含開發(fā)運營商)還成立了一般社團法人——日比谷地區(qū)管理協(xié)會[7]，以千代田區(qū)有設施的收益作為資金，對廣場和道路進行可持續(xù)維護和管理。此外，通過由開發(fā)商參與的區(qū)域管理委員會對廣場道路進行運營這一舉措，高質高效地發(fā)揮了企業(yè)專長，為城市的繁榮發(fā)展助力。

5 結語

東京的TOD(transit oriented development)開發(fā)是以車站為核心拓展車站空間，將整個城市細致地銜接起來。筆者以中城日比谷作為TOD型城市更新項目案例，剖析中城日比谷如何加強了開發(fā)地塊與日比谷公園、大丸有地區(qū)等周邊地區(qū)的聯(lián)系。在中城日比谷的開發(fā)中，開發(fā)商通過為城市提供公共服務，得以進行更加靈活的規(guī)劃與設計，并通過綜合評估，實現(xiàn)跨領域開發(fā)。

綜上所述，由開發(fā)商為公共服務打造的高品質公共空間和步行網絡，強化了開發(fā)地塊與周邊地區(qū)的聯(lián)系，提升了地區(qū)整體的價值，中城日比谷與周邊地區(qū)的銜接是上述TOD開發(fā)模式的典型案例。如何與車站和周邊地區(qū)順暢接駁，營造持久的人氣，是日本的TOD型城市更新的重要主題。