新時期民營房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略研究

田 琳 青島天一人和東勝置業(yè)有限公司

我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候具有資金回收期長、占用規(guī)模高且風險較高的特點。為了應對市場經(jīng)濟體制下，競爭日益激烈的市場環(huán)境，新時期民營房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身發(fā)展情況制定恰當?shù)呢攧諔?zhàn)略，及時轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，要以財務戰(zhàn)略目標為基礎導向，實現(xiàn)合理的方案規(guī)劃與資金籌集工作。

一、財務戰(zhàn)略的概念、類型和內(nèi)容

(一)財務戰(zhàn)略的概念

財務戰(zhàn)略是指在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境進行科學分析的基礎上，為了促進資金的有效流動，提升企業(yè)的財務競爭優(yōu)勢，從而開展的對企業(yè)資金的長期性、全局性的規(guī)劃。財務戰(zhàn)略是企業(yè)戰(zhàn)略的一種，是企業(yè)戰(zhàn)略在財務管理中的延伸。因此，在制定財務戰(zhàn)略的時候需要與企業(yè)戰(zhàn)略相適應。企業(yè)的財務戰(zhàn)略是從企業(yè)長遠發(fā)展的角度，對企業(yè)的資金流動進行規(guī)劃，從而使企業(yè)的籌資、投資以及運營資金管理活動更加科學的手段，一般包括擴張型的財務戰(zhàn)略、收縮型的財務戰(zhàn)略和穩(wěn)健型的財務戰(zhàn)略，企業(yè)應該根據(jù)自身的實際需要制定適宜的財務戰(zhàn)略。

(二)財務戰(zhàn)略的內(nèi)容

1.籌資戰(zhàn)略

收縮型財務戰(zhàn)略的財務特點與擴張型財務戰(zhàn)略是一樣的，通常來說，應用收縮型財務戰(zhàn)略的企業(yè)之前都使用過擴張型財務戰(zhàn)略，實現(xiàn)資本的快速擴張，因此，收縮型和擴張型財務戰(zhàn)略的特點是高度一致的。收縮型財務戰(zhàn)略是指當企業(yè)處于危機狀態(tài)時，要盡可能節(jié)省開支，避免不必要的支出，把維持企業(yè)生存作為中心環(huán)節(jié)，盡量控制成本，降低人力和物力成本的投放，在此基礎上實現(xiàn)收入的增加。

2.投資戰(zhàn)略

投資戰(zhàn)略是指企業(yè)結合目前的發(fā)展狀況以及對未來的發(fā)展規(guī)劃，總體規(guī)劃出投資方向、投資金額和投資項目。按照投資范圍可分為對內(nèi)投資和對外投資，對內(nèi)投資是指企業(yè)為了保證正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動以及擴大規(guī)模，在企業(yè)內(nèi)部中進行的投資活動；對外投資是指企業(yè)對外進行的證券投資或是直接對其他企業(yè)進行投資從而獲取投資利益的投資活動。

3.運營資金管理戰(zhàn)略

運營資金管理策略分為運營資金投資策略和融資策略。運營資金投資策略是以流動資產(chǎn)賬戶上的投資水平為決定因素，需綜合考慮企業(yè)的不確定性和風險忍受程度，有緊縮型和寬松型兩種運營資金投資戰(zhàn)略。運營資金融資戰(zhàn)略是要綜合考慮流動資金的情況以及分類，根據(jù)風險導向情況確定運營資金融資戰(zhàn)略。

二、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)逐漸從高速發(fā)展邁入中低速發(fā)展階段，如圖1所示，我國的商品房銷售額和銷售面積雖然在持續(xù)上漲，但是增速減緩。自從2017年開始，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候要想取得銀行的貸款，其限制性的條件越來越多，對我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有一定的影響，而且在此期間內(nèi)不斷出現(xiàn)了限簽、限售等條文，這對我國房價的過快上漲產(chǎn)生了遏制的作用。同時，在資金方面，我國政府也出臺了一系列限制資金流入的政策，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展陷入了僵局。在此背景下，實力雄厚的民營大企業(yè)依靠其強大的運營能力和長遠的戰(zhàn)略規(guī)劃，不斷擴充自己的市場份額，但是對于小企業(yè)來說，其生存的空間被進一步壓縮了。在未來的發(fā)展過程中，我國政府將會持續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)進行控制，健全房地產(chǎn)市場平穩(wěn)長效的發(fā)展機制，對房地產(chǎn)的融資風險進行管理，融資渠道進一步規(guī)范。

圖1 我國商品房銷售額和銷售面積折線圖

三、新時期民營房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略存在的問題

(一)籌資戰(zhàn)略存在的問題

1.籌資方式較為單一

目前我國的民營房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中籌資的方式較為單一，主要是向商業(yè)銀行進行短期借貸或者長期借貸，而且由于國家政策的改變，向商業(yè)銀行借貸的條件不斷增多，借款的比重不斷下降。向商業(yè)銀行進行短期借貸的形式雖然成本較低，可以滿足企業(yè)在短期內(nèi)的資金需求，但是會使企業(yè)的還貸壓力加大，導致企業(yè)財務管理活動無法發(fā)揮作用，財務的風險加大。

2.內(nèi)源融資能力較差

我國的民營房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資的時候，內(nèi)源融資是指企業(yè)的發(fā)展資金來自于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營積累，內(nèi)源融資的成本較低，風險較小，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候離不開內(nèi)源融資，但是目前由于我國的相關政策影響，再加上企業(yè)的經(jīng)營成本增多，企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營積累較少。因此，導致企業(yè)內(nèi)源融資較少，提高了企業(yè)的財務風險。

(二)投資戰(zhàn)略存在的問題

1.企業(yè)投資渠道較少

我國近幾年開始抑制房價，健全房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)健的發(fā)展機制，控制無序擴張以及經(jīng)營亂象，對民營房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了不良影響，導致其利潤空間不斷壓縮。而且，目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)在投資的時候投資的渠道較少，很多民營企業(yè)集中投資“金牛業(yè)務”，追求高風險高回報，對于經(jīng)濟適用房建設的投資較少，投資的結構十分不合理。

2.企業(yè)不合理并購

企業(yè)并購是企業(yè)發(fā)展和擴張的一種有效手段。我國的民營房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中為了擴大市場，經(jīng)常會發(fā)生并購其他企業(yè)的現(xiàn)象，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)在并購的時候沒有對并購的風險進行分析與考量，也沒有對未來發(fā)展進行合理的規(guī)劃，盲目發(fā)展擴張，為企業(yè)日后的發(fā)展留下了隱患。

(三)運營資金管理戰(zhàn)略存在的問題

1.企業(yè)的存貨較多

我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快。因此，很多民營房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得較大的利潤，會提前購買了很多土地，在建的樓盤和已經(jīng)建完的房屋數(shù)量較多，但是由于我國的房價一直居高不下，我國居民購房意愿較低，因此很多民營房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的存貨較多，這對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售有一定的影響。但同時，仍有很多企業(yè)為了追求經(jīng)濟利益，繼續(xù)擴張，使這種情況繼續(xù)加重，就會導致企業(yè)的經(jīng)營風險增加。

2.企業(yè)負債比例較高

由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了抑制，而房地產(chǎn)行業(yè)的成本不斷增加，民營企業(yè)在發(fā)展的時候負債率不斷增高，而且企業(yè)在融資的時候進行股權融資的條件較多，企業(yè)一般從銀行進行借貸，但是當前企業(yè)的變現(xiàn)能力逐漸下降，資金的流動性變差，因此，企業(yè)的速動比率降低，則會導致企業(yè)短期債務的償還能力降低。同時，企業(yè)的資產(chǎn)運營的效率較低，資金的周轉(zhuǎn)時間較長，也對民營房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了不良影響。

四、新時期民營房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略的優(yōu)化措施

(一)籌資戰(zhàn)略的優(yōu)化

1.制定多元融資策略

民營房地產(chǎn)企業(yè)應該積極改變過去過分依賴商業(yè)銀行貸款融資的模式，探索多元化的融資渠道。民營企業(yè)應該根據(jù)自身的發(fā)展利益，嚴格遵守行業(yè)規(guī)范，采取科學的手段制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，拓寬籌資、融資的渠道，使資金的流動性增強。首先，企業(yè)在發(fā)展的時候可以采取明股實債的運行模式，積極尋找股權投資者或財務投資者，加強與其他企業(yè)的合作，引入小股東，將公司的股權變現(xiàn)。其次，企業(yè)應積極減輕財務的壓力投資新的項目，迅速回籠資金，使財務杠桿能夠充分發(fā)揮作用。例如，金地集團在發(fā)展的過程中主要的融資方式有商業(yè)銀行債權市場融資、證券市場融資、國際化融資以及信托融資等形式。融資的形式多元化，這對金地集團的發(fā)展有極大的影響。2022年金地集團在國家融資渠道收緊的情況下，獲得了銀行的2 600億元的融資，在市場融資方面，金地發(fā)行了17億元中期票據(jù)，還設立了17億元的資產(chǎn)支持專項計劃。在融資方面金地集團在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中能力較強，而且其償債能力較強。截止到2022年的7月，金地集團已經(jīng)完成了境內(nèi)外的到期券98億元，其中有4.5億美元的境外債券，15億中期票據(jù)，52.8億元公司債券。

2.擴大內(nèi)部融資渠道

民營房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中除了要進行外源性融資，還要不斷擴大內(nèi)部融資渠道，從而優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的融資結構，使其健康發(fā)展。這主要是由于企業(yè)在進行外部融資的時候會產(chǎn)生較多的融資成本，如果企業(yè)的外債過多，就會導致企業(yè)的財務風險提高，從而影響企業(yè)的發(fā)展。例如，我國的恒大集團在進行融資的時候采取了多渠道的外源性的融資方式，包括銀行借貸、股票融資、私募融資、房地產(chǎn)投資信托等形式，2011年至2017年，恒大集團通過不同形式的融資總共獲得資金3 877.29億元，占其融資總額的87.6%，這種形式的融資模式導致恒大集團的財務風險偏大，據(jù)統(tǒng)計，在2017年，恒大集團的經(jīng)營利潤沒有大幅度的提升，因為其用于支付各種利息的費用就已經(jīng)達到了600多億元，而其財務杠桿的系數(shù)已經(jīng)達到了3.31，這對企業(yè)的發(fā)展極為不利。因此，企業(yè)在發(fā)展的過程中不僅要注重外源性融資，還需要不斷擴大內(nèi)部融資渠道，使融資的渠道不斷優(yōu)化，這樣才能夠降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，從而促進企業(yè)的健康發(fā)展。同時，企業(yè)還要加強內(nèi)部資金的管理，提高自己的盈利能力，從而為企業(yè)減輕財務負擔，保證企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

(二)投資戰(zhàn)略的優(yōu)化

1.促進多元化投資模式的建立

當前我國的民營房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候可以積極與第三方企業(yè)進行合作，合作開發(fā)地產(chǎn)項目，通過這種合作共贏的形式，共同促進土地資源和資金的有效利用。在合作的過程中，雙方可以共同學習財務管理方面的成功經(jīng)驗，優(yōu)化資金分配的形式，促進資金流動，使資源可以集中投放，通過較少的資本投入從而獲得更多的利益。與第三方企業(yè)進行合作還有利于降低民營房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)在其他領域的擴張，通過高效的經(jīng)營模式，助推企業(yè)的健康發(fā)展。例如，恒大集團早在2016年的時候就已經(jīng)開始在醫(yī)療服務、健康保障以及健康產(chǎn)業(yè)等方面進行布局，著力于發(fā)展高端醫(yī)院和分級醫(yī)療、社區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老、醫(yī)學美容和抗衰老產(chǎn)業(yè)。在發(fā)展的過程中，恒大集團與金融、休閑、旅游、互聯(lián)網(wǎng)等多家企業(yè)進行跨界合作，形成了大健康產(chǎn)業(yè)，有利于資源的整合和優(yōu)化，不僅為恒大集團的發(fā)展提供了新思路，也有利于相關行業(yè)的發(fā)展。此外，還有很多其他的民營房地產(chǎn)企業(yè)也都開始投資醫(yī)療與養(yǎng)老相關的產(chǎn)業(yè)，如萬達、富力等在國內(nèi)知名的民營大企業(yè)都開始進行相關的投資。

2.重視企業(yè)并購之后的重組工作

企業(yè)并購是企業(yè)向外擴張的一種形式，也是企業(yè)投資的重要內(nèi)容，在進行企業(yè)并購的時候，民營房地產(chǎn)企業(yè)在向外擴張與轉(zhuǎn)型的時候，采取并購的形式可以利用并購企業(yè)的資源和營銷渠道，有利于企業(yè)迅速打開市場。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在投資的時候更加關注醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老等行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要想轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康行業(yè)，一方面可以與相關的企業(yè)進行合作，另一方面可以采取并購的方式，直接引入醫(yī)療核心，并利用原有的醫(yī)療機構的資源與渠道等建立自己的醫(yī)療機構。例如，上海龍湖地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力10強企業(yè)，在2021年花費10.8億元并購了重慶佑佑寶貝婦兒醫(yī)院，此次并購成功以后，龍湖地產(chǎn)將會增加一項婦兒醫(yī)療的產(chǎn)業(yè)。此前，重慶佑佑是重醫(yī)附屬兒童醫(yī)院唯一的民營醫(yī)院聯(lián)合體，醫(yī)院的硬件設施、專家配置都很高端，因此龍湖地產(chǎn)將其并購之后利用醫(yī)院的資源，并與原有的合作單位繼續(xù)加強合作，有利于龍湖地產(chǎn)的婦兒醫(yī)療產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

(三)運營資金管理戰(zhàn)略的優(yōu)化

1.整合企業(yè)的業(yè)務鏈條

對我國的民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，資產(chǎn)的管理就是對企業(yè)的存貨進行管理，也就是對企業(yè)開發(fā)建設的建筑物和住宅進行管理，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動情況在一定程度上會受到企業(yè)存貨的影響，同時房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動以及資產(chǎn)運作的效率也會受到企業(yè)資金占用率的影響，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)投資建設的建筑以及住宅較多，存貨量較大，進而導致企業(yè)內(nèi)部可利用的資金不多，從而加大了企業(yè)的財務風險。因此，民營房地產(chǎn)企業(yè)應該從內(nèi)部的業(yè)務鏈方面強化企業(yè)的財務戰(zhàn)略，對上下游的業(yè)務行業(yè)進行整合，對房產(chǎn)開發(fā)的類型和業(yè)務進行細化，對企業(yè)的財務戰(zhàn)略進行合理的調(diào)整，適應市場的需求。同時，企業(yè)要改變營銷方式，盡快清空存貨，回籠資金，從而創(chuàng)新企業(yè)的管理模式。例如，恒大集團是我國最具影響力的現(xiàn)代化民營房地產(chǎn)企業(yè)，在發(fā)展的過程中始終堅持產(chǎn)品和服務的質(zhì)量，樹立品牌理念，恒大集團在進行房地產(chǎn)營銷的時候，注意關注市場的動態(tài)，在2017年至2018年的時候，我國人民的消費觀念發(fā)生了重要的變化，因此，綠色營銷開始成為當時的主流營銷手段，恒大集團抓住機遇，堅持綠色環(huán)保的理念，開發(fā)綠色住宅，提倡健康的住宅環(huán)境，然后采取綠色營銷的手段，吸引了大量的消費者。

2.加強財務風險防控

在進行企業(yè)的運營資金管理時，需要圍繞日常的運營資金，對業(yè)務活動進行整體的部署，實現(xiàn)資金和資源的優(yōu)化配置，資金運營管理戰(zhàn)略的規(guī)劃涉及到資金的配置、流轉(zhuǎn)、成本節(jié)約等問題，企業(yè)如果想要保證自身的穩(wěn)定發(fā)展，就需要加強對現(xiàn)金流的管理，避免盲目擴張，在投資和并購的時候應加強調(diào)查和評估，這樣才能防止市場波動對企業(yè)造成負面影響，加劇企業(yè)的財務風險。民營房地產(chǎn)企業(yè)在進行運營資金的管理時，應對各種財務風險進行科學的防控，避免企業(yè)陷入危險境地。據(jù)統(tǒng)計，從2014年到2021年，我國多個地區(qū)的十多家中小型企業(yè)由于資金鏈斷裂而破產(chǎn)，一方面是由于房產(chǎn)市場的變化，另一方面源于企業(yè)內(nèi)部管理的不善，導致財務風險提升，無法應對當前的市場環(huán)境。但是龍湖企業(yè)在這段時間的發(fā)展過程中不斷加強自身運營資本的管理，建立了風險預警系統(tǒng)，強化了對外經(jīng)營現(xiàn)金流、貨幣資金以及資金鏈綜合分析的預警。同時對投資進行規(guī)劃和預算，加強對應收款項的控制，還健全了內(nèi)部審計機制，充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部控制的作用，保證企業(yè)現(xiàn)金流動的安全性。

五、結語

綜上所述，新時期民營房地產(chǎn)企業(yè)應以國家政策變化、市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢和企業(yè)自身的實際情況，制定合理的企業(yè)財務戰(zhàn)略，進而實現(xiàn)利潤最大化目標和資本增值目標。企業(yè)的財務戰(zhàn)略目標要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展需要和項目投資的需要，不斷調(diào)整資本結構，優(yōu)化財務戰(zhàn)略，以此不斷提高企業(yè)的資本運作效率?！?/p>