中國租賃住房金融化背景下關(guān)于長期租賃公寓輕資產(chǎn)融資模式的研究

萬浣云，周 坤（湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院，湖北 武漢 430205）

一、背景

住房金融化的研究起始于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，近年來也能見到關(guān)于新興國家住房金融化的討論。租賃住房，由于其高度的異質(zhì)性、不可預(yù)測的收入和不穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通常被認(rèn)為對金融資本沒有吸引力，因此在很大程度上避免了金融化。然而，在過去的幾十年里，研究發(fā)現(xiàn)，租賃住房領(lǐng)域已成為金融化的新前沿[1]。

類似的趨勢也在國內(nèi)逐漸興起。僅僅過去幾年，有超過2000億元的資本流入了中國租房行業(yè)。中國現(xiàn)有的租賃住房市場目前的總資產(chǎn)價值約為5000億元人民幣[2]。國內(nèi)租賃住房行業(yè)將新注入的資本用于投資“長租公寓”?？偟膩碚f，長租公寓公司與傳統(tǒng)的私人房東的短期租賃不同[3]。長租公寓公司有兩種商業(yè)模式：一種是傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)模式”，在這種模式下，公司租賃他們擁有的房產(chǎn)物業(yè)；另一種是“輕資產(chǎn)模式”，即企業(yè)通過長期代理合同從個人或公司所有者那里獲得房產(chǎn)租賃權(quán)，對其進(jìn)行重新裝修，然后代表房東將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租出去。

首先，本文通過考察資產(chǎn)規(guī)模較小的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所使用的融資模式——租賃貸款，來探討金融化帶來的影響。租賃貸款是指租戶從金融機(jī)構(gòu)借貸來獲取全額預(yù)付租金，然后進(jìn)行每月償還，而房東則在租約開始時收到預(yù)付租金。本文分析的租賃貸款側(cè)重于將租賃權(quán)融資化為金融資產(chǎn)，并幫助租賃公司積累資金池[4]。目前，這種租賃貸款是一種僅見于國內(nèi)的全新金融產(chǎn)品。

其次，本文還討論了長租公寓公司使用的融資戰(zhàn)略中所包含的金融脆弱性和租戶的脆弱性。正如聯(lián)合國最近的一份報告所指出的，住房金融化已成為確?！斑m當(dāng)住房權(quán)”的全球性挑戰(zhàn)。本文豐富了關(guān)于金融化的異質(zhì)性以及對住房權(quán)利和城市治理的不同影響的知識。

二、概念界定及相關(guān)文獻(xiàn)

金融化的概念在21世紀(jì)初才被廣泛使用。該術(shù)語用來描述一系列廣泛但密切相關(guān)的現(xiàn)象，包括在公司治理中股東權(quán)力日益增強(qiáng)的金融化公司[5]。金融主導(dǎo)的宏觀經(jīng)濟(jì)增長機(jī)制依賴金融渠道積累公司資本，以及日益普遍的利用債務(wù)融資的家庭消費觀念，而不是通過生產(chǎn)和貿(mào)易的方式。

住房金融化一般是指住房的供需關(guān)系由使用價值向交換價值轉(zhuǎn)變的情況。Harvey（1985）認(rèn)為城市空間吸收了從生產(chǎn)性投資的初級資本循環(huán)中流出的剩余資本，因此在深深影響著金融化進(jìn)程[6]。本質(zhì)上講，住房是被家庭普遍持有的資本密集型產(chǎn)業(yè)，它同時具有使用價值和交換價值，因此被視為二級資本循環(huán)最突出的目的地[7]。在過去幾十年里，租賃住房已經(jīng)成為世界各地資本投資的新渠道[8]。

有文獻(xiàn)表明，在股東回報壓力增加的情況下，有金融化傾向的房東偏向激進(jìn)的融資策略和商業(yè)模式。典型的是短期“機(jī)會主義投資”——用借來的低息信貸資本購買房產(chǎn)，然后從房產(chǎn)銷售中尋求高額收入。這類房東的投資策略還包括利用松弛的管制政策“博弈”性地追求利潤機(jī)會。有研究提出了國家管控的重要性[9]。如果沒有與地方政府的有效合作，租賃住房投資者就不可能真正盈利，雙方可以在住房政策協(xié)調(diào)和城建方面結(jié)成伙伴關(guān)系。在大多數(shù)情況下，政府在其公共政策中創(chuàng)造有利條件，讓長租公寓對金融投資者更具吸引力。

一言蔽之，租賃住房金融化給市場帶來了各種金融創(chuàng)新，也為一些公司提供了新的戰(zhàn)略思考。無置可否，住房公平和租金承受力方面也引發(fā)了爭議。比如聯(lián)合國人權(quán)事務(wù)高級專員署2017年報告所指出的，住房的金融化“越來越脫離了提供安全和有尊嚴(yán)的生活場所的社會功能，損害了住房作為一項人權(quán)的實現(xiàn)”。以往文獻(xiàn)中所討論的主要為住房金融化的多樣化和路徑依賴。而我國租賃住房金融化的模式和后果仍有待考察。

三、中國的長租公寓商業(yè)模式

（一）長租公寓的發(fā)展

21世紀(jì)10年代初，住房負(fù)擔(dān)日益增長，農(nóng)村人口涌入城市，再加上缺乏高質(zhì)量的租賃服務(wù)，風(fēng)險資本和私人股本積極地投資于長租公寓行業(yè)。這些公司預(yù)計，對優(yōu)質(zhì)租賃住房的需求強(qiáng)勁增長和特大城市住房租賃的制度化，租金將大幅上漲。在這一階段，風(fēng)險投資公司和私募股權(quán)投資公司是長租公寓公司的主要融資渠道。例如：魔方公寓是中國最早也是最大的長租公寓公司之一，于2013年3月從華平投資和德同資本獲得了約4000萬元的A輪融資，并于2015年5月從華平投資獲得了約1400萬美元的B輪融資。國內(nèi)的金融環(huán)境使得銀行和其他大多傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)選擇與之保持距離。盡管融資選擇有限，但參與長租公寓產(chǎn)業(yè)的公司和投入的資金量繼續(xù)穩(wěn)步增長。從2015年開始，一直到2019年在政策的刺激下，中國的長租公寓產(chǎn)業(yè)大幅擴(kuò)張[10]。然而，2020年長租公寓行業(yè)的增長勢頭明顯減弱，部分原因是新冠帶來的經(jīng)濟(jì)和社會沖擊。隨著資本流入的突然放緩，該行業(yè)在2020年遭遇了前所未有的市場困境，甚至一些行業(yè)領(lǐng)袖也陷入了資金緊張、瀕臨破產(chǎn)的境地。

（二）輕資產(chǎn)融資模式

在過去的幾年，受益于政府的推動，國內(nèi)私人租賃住房行業(yè)被資本所偏愛。長租公寓是這個行業(yè)的核心。2010年中期以來，業(yè)主委托租賃公司將公寓轉(zhuǎn)租出去的輕資產(chǎn)商業(yè)模式在中國長租公寓產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)，并在過去幾年普及起來。這種商業(yè)模式與傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式（即租賃公司只租賃擁有產(chǎn)權(quán)的住房）截然不同。

輕資產(chǎn)商業(yè)模式在國內(nèi)長租公寓行業(yè)的盛行是由一系列中國特有的市場與體制特點支撐的。以投資的觀點來看，投資者在國內(nèi)租賃住房領(lǐng)域采用“建后租”或“購后租”的策略在財務(wù)上通常不被接受。與房地產(chǎn)投機(jī)和其他市場因素推動的房價飛漲相比，國內(nèi)許多城市都面臨租金收益率低的窘境。在需求方面，年輕的畢業(yè)生和白領(lǐng)群體需要更高質(zhì)量的租賃服務(wù)，也更喜歡通過房產(chǎn)中介租房，而不是通過房東直租。輕資產(chǎn)商業(yè)模式的出現(xiàn)，打破了制約三方參與租賃市場的壁壘。國內(nèi)的輕資產(chǎn)長租公寓公司通常會與公寓的業(yè)主簽訂3～5年的長期代理合同，獲得房屋翻新和代房東出租的權(quán)利。對于長租公寓投資者來說，通過輕資產(chǎn)商業(yè)模式進(jìn)入該行業(yè)幾乎不需要任何資本投資，除了在提供翻新和服務(wù)方面有小額支出。行業(yè)的資本門檻較低是過去幾年來長租公寓業(yè)務(wù)在中國快速擴(kuò)張的關(guān)鍵原因。

綜上，創(chuàng)新的金融工具和監(jiān)管不完善促進(jìn)了國內(nèi)特大城市的長租公寓產(chǎn)業(yè)的金融化（包括資產(chǎn)化、證券化、常規(guī)融資和海外IPO）。政府特別強(qiáng)調(diào)了金融機(jī)構(gòu)在加速長租公寓行業(yè)增長方面的作用。急劇的金融化和金融機(jī)構(gòu)不受約束地經(jīng)營導(dǎo)致金融風(fēng)險失控。近年來，破產(chǎn)的長租公寓公司急劇上升。在涉及租賃貸款的案件中，情況尤其復(fù)雜，因為即使在貸款發(fā)放公司破產(chǎn)后（這意味著租戶失去了他們的租賃使用權(quán)），簽訂租賃貸款合同的租戶仍然有責(zé)任每月償還貸款。事實上，許多租客都是被房東逼出房屋的，因為他們的長租公寓公司在拖欠租金的同時，仍然對他們沒有償還的貸款負(fù)有法律責(zé)任。在上海、杭州、南京等城市，長租公寓的破產(chǎn)甚至引發(fā)了街頭抗議和社會不穩(wěn)定，這急需地方政府解決。

四、深圳輕資產(chǎn)長租公寓公司案例研究

截至2020年6月，深圳有超過100家輕資產(chǎn)長租公寓公司。通過考察深圳輕資產(chǎn)長租公寓公司的金融化過程，我們有機(jī)會詳細(xì)觀察中國租賃住房金融化的特點和風(fēng)險。

（一）研究方法

本節(jié)的分析有三個來源：首先，我們收集了深圳市長租公寓行業(yè)的相關(guān)文件，包括政府的公共政策、當(dāng)?shù)刈稍児镜哪陥?、長租公寓公司的IPO招股說明書和研究機(jī)構(gòu)的出版物，以及新聞媒體的報道。通過對這組數(shù)據(jù)的分析，簡要陳述了當(dāng)?shù)亻L租公寓行業(yè)的發(fā)展和市場現(xiàn)狀。同時，對長租公寓在深圳的商業(yè)模式、財務(wù)結(jié)構(gòu)和策略進(jìn)行了調(diào)研。其次，我們繪制了一個租賃貸款數(shù)據(jù)集，該數(shù)據(jù)集實際用于深圳一家領(lǐng)先的輕資產(chǎn)長租公寓公司：Y公司，以展示這種金融產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。描述性統(tǒng)計顯示了金融機(jī)構(gòu)的類型，激活的租賃貸款的數(shù)量和租戶的概況，這些數(shù)據(jù)有助于理解關(guān)鍵利益相關(guān)者之間的關(guān)聯(lián)。

（二）深圳輕資產(chǎn)長租公寓公司的財務(wù)模型

深圳的長租公寓公司以四種方式來提高其業(yè)務(wù)的盈利能力。第一，通過使用預(yù)先設(shè)計和標(biāo)準(zhǔn)化地裝修，對租來的房產(chǎn)進(jìn)行成本節(jié)約的投資，這反過來使他們能夠收取更高的租金和維護(hù)費用。第二，長租公寓公司的母公司往往會設(shè)立子公司提供輔助服務(wù)，從而提供從家居裝修到物業(yè)管理以及客戶數(shù)據(jù)分析等一攬子增值服務(wù)。第三，大多數(shù)長租公寓公司在公寓中進(jìn)行改造工作，旨在創(chuàng)造額外的出租臥室，例如將客廳改造成額外的臥室。但是嚴(yán)格地說，這些重建工作都是非法的，因為它違反了政府頒布的建筑法規(guī)，其實它也在某種程度上侵犯了鄰居的權(quán)益。然而，為了不阻礙投資者對長租公寓業(yè)務(wù)的熱情，政府部門通常默許了這種重建。但是，這與政府一貫嚴(yán)厲打擊合租或集體租賃形成了強(qiáng)烈反差。而這些經(jīng)營策略的目的是抬高市場的租金。相關(guān)統(tǒng)計表明，長租公寓的價格至少比其他租賃房屋的價格高出20-30%。

此外，政府鼓勵許多商業(yè)大樓租賃公司向業(yè)主購買長期（5-10年）的使用權(quán)，并在改建后將其轉(zhuǎn)為出租公寓。這就是所謂的“非居住向居住的轉(zhuǎn)變”。與從私人業(yè)主那里購買公寓租賃權(quán)相比，這種方式大大降低了公司的資本需求。這一轉(zhuǎn)變也符合申請國家對租賃住房開發(fā)的財政支持補(bǔ)貼的條件。長租公寓公司還對深圳不斷變化的租客需求做出了及時地響應(yīng)。長租公寓公司的租戶通常是金融、專業(yè)服務(wù)和IT行業(yè)的年輕白領(lǐng)，這些行業(yè)通常都位于市中心。由于這些租戶群體只是需要一個像樣的地方睡覺，并且離他們的工作地點越近越好。因此，長租公寓公司選擇基于單個房間而不是整個公寓來創(chuàng)建住房單位。一位就職于知名長租公寓公司的CEO指出，“長租公寓公司的出現(xiàn)解決了深圳租賃住房供需的三大錯位問題——可供出租的公寓與年輕一代租戶想租的公寓在面積、位置和價格上的錯位?！?/p>

輕資產(chǎn)長租公寓公司采用各種積極的融資策略來積累資本。首先是租賃貸款。正式或非正式的融資模式幫助租戶支付數(shù)額不小的預(yù)付款。如果把租戶的一次性預(yù)付租金從貸款提供商直接轉(zhuǎn)移給房東，國內(nèi)的租賃貸款將與這些金融產(chǎn)品沒有太大區(qū)別。房東作為貸款的受益人，通過租戶提供的信貸積累資本。圖1顯示了原始意義上租賃貸款的基本邏輯。

圖1 房東直接推出的租賃貸款模式

以往的研究表明，房東和租客都愿意接受一次性預(yù)付方案，而不是共同的定期付款方案，即預(yù)付金額設(shè)定在租戶支付更少或至少不支付超過總租金成本的水平，而房東可以利用預(yù)付租金從投資中獲得套利[11]。值得研究的是，為什么預(yù)付計劃在大多數(shù)租賃住房市場不受歡迎。我們認(rèn)為，這是由于租戶難以籌集一次性預(yù)付租金，而且很少有金融機(jī)構(gòu)愿意以可承受的利率向租戶發(fā)放貸款，因為他們沒有抵押品。隨著大數(shù)據(jù)技術(shù)對個人信用評分方面的改進(jìn)和個人信貸的逐步推廣，越來越多的銀行，特別是小型銀行，愿意向個人發(fā)放無抵押消費貸款[12]。在深圳，租賃貸款通常由小型金融機(jī)構(gòu)發(fā)放，如P2P貸款公司。租賃貸款（實質(zhì)上是以租戶的“社會信用”為抵押的消費貸款）提供了一個新的案例，表明金融科技的進(jìn)步如何推動新興經(jīng)濟(jì)體日常生活的金融化。

此外，國內(nèi)的輕資產(chǎn)長租公寓公司發(fā)放的租賃貸款比普通租賃貸款更復(fù)雜。當(dāng)輕資產(chǎn)長租公寓公司作為房東的代理人時，租賃貸款合約中的“租客——銀行——房東”的三角關(guān)系被重組為“租客——銀行——公司”的新的三角關(guān)系（如圖2所示）。如今房東與租客之間關(guān)系疏遠(yuǎn)，他們不再直接從銀行獲得一次性預(yù)付租金。長租公寓公司利用租金折扣誘使租客與銀行簽訂租賃貸款合同，并代表業(yè)主從銀行收取一次性預(yù)付租金。而這些公司通常不會立即一次性地把全部金額支付給房東；相反，他們按季度甚至每月轉(zhuǎn)移支付，以此暫時將現(xiàn)金流的差額保留在自己的資金池中（圖2）。通過租賃貸款，輕資產(chǎn)長租公寓公司被注入了大量的無息資金，在激烈的市場競爭下，他們通常使用這些資金來擴(kuò)大他們的住房組合。在這種情況下，租賃貸款成了將租賃權(quán)轉(zhuǎn)化為流動資本的金融渠道，就像土地使用權(quán)金融化幫助地方政府獲得發(fā)展資金一樣。租賃貸款的出現(xiàn)也意味著公司甚至可以不用發(fā)行股票而獲取資本。事實上，深圳的輕資產(chǎn)長租公寓公司廣泛使用租賃貸款，這并不是什么行業(yè)秘密。

圖2 輕資產(chǎn)長租公寓公司推出的租賃貸款模式

以Y公司為例，表1展示了其租賃貸款的三個顯著特點。第一，使用的租賃貸款規(guī)模較大（資金規(guī)模和借款者-承租人數(shù)量）。截至2018年，Y公司從三家P2P貸款公司、兩家保險公司和四家銀行在內(nèi)的一系列金融機(jī)構(gòu)那里獲得了總計1.698億元的資本收益。為了創(chuàng)造新的資金來源，Y公司成功地將10724名個人租戶轉(zhuǎn)化為租賃貸款的借款人，而獲得的一次性貸款直接進(jìn)入了公司的資金池。第二，在這些貸款中，P2P公司提供的租賃貸款占比為72.9%，是銀行發(fā)放的企業(yè)貸款的4倍。此外，該公司高達(dá)84%的借款人（租戶）從P2P公司獲得了租賃貸款。這因為P2P公司的高昂利息促使其更加主動地與私人租房公司合作，推動租賃貸款。第三，P2P公司瞄準(zhǔn)了那些更有可能需要廉價租賃公寓和愿意申請小額貸款的租戶群體。例如，比較丁P2P貸款公司和丙P2P貸款公司的借款人（租戶），前者的平均月租金不到后者的三分之一。這兩組借款人（租戶）在月租金和平均貸款額也存在明顯差異。

表1 2018年Y公司租賃貸款結(jié)構(gòu)圖

租賃貸款的現(xiàn)金流成為輕資產(chǎn)長租公寓公司的主要來源。蛋殼公寓是中國首家在紐約證券交易所上市的長租公寓公司（于2020年1月上市），據(jù)報道，它從金融機(jī)構(gòu)收到了與租賃融資（實質(zhì)上是租賃貸款）有關(guān)的預(yù)付款合人民幣31.057億元，

以及截至2019年9月底來自租戶的合人民幣7.943億元的預(yù)付款，共同構(gòu)成其業(yè)務(wù)負(fù)債的一半[13]。

長租公寓公司還積極使用企業(yè)貸款，這是另一種基于公司與租戶簽訂的租賃合同金融化的渠道。根據(jù)表2，大型銀行提供的企業(yè)貸款往往比小型金融機(jī)構(gòu)提供的貸款期限長，利率低。例如，中國建設(shè)銀行，曾經(jīng)以7.8%的年利率為長租公寓公司提供企業(yè)貸款，而租賃貸款的利率可能從4.8%到高達(dá)10.0%[14]。

表2 比較長租公寓行業(yè)企業(yè)貸款和租賃貸款

雖然租賃貸款的使用很廣泛，但企業(yè)貸款仍然是大多數(shù)長租公寓公司的主要融資工具，這也包括輕資產(chǎn)公司。當(dāng)申請這類貸款時，輕資產(chǎn)的長租公寓公司會保證手中的租房合約。在深圳，使用租房合同作為“資產(chǎn)”之類的抵押品，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)劂y行越來越能接受的做法。銀行似乎相當(dāng)信任這些租房合同產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流。一位銀行工作人員解釋，銀行將輕資產(chǎn)長租公寓公司的未來租金作為一種擔(dān)保形式；公司提供長期租約作為未來租金的證明。所以銀行更有可能對持有大量租賃住房并保持較高入住率的長租公寓公司發(fā)放貸款。這些企業(yè)貸款有助于鞏固輕資產(chǎn)商業(yè)模式的金融化戰(zhàn)略。基于租賃資產(chǎn)化，長租公寓公司進(jìn)一步擴(kuò)大了可用于投資組合擴(kuò)張的資金池，使它們能夠更好地競爭。

為了盡快緩解其住房投資組合的壓力，許多長租公寓公司采用多樣化的融資選擇，從租賃貸款、企業(yè)貸款和發(fā)行公司債券到租賃資產(chǎn)證券化（圖3）。如果一家企業(yè)能夠證明自己在行業(yè)中占有領(lǐng)先的市場份額，這將會提高它從風(fēng)投和私募股權(quán)公司等投資者那里獲得股權(quán)融資的概率，甚至有的還在海外股市IPO[15]。

圖3 輕資產(chǎn)長租公寓公司的金融化模型

（三）金融風(fēng)險

作為一種激進(jìn)的金融工具，租賃貸款的使用成本很高。一方面，為了吸引更多租戶與銀行簽訂租賃貸款合約，長租公寓公司須向他們提供一筆足夠的租金回扣；另一方面，為了擴(kuò)大市場，長租公寓公司也需要向房東承諾更高的租金。在激烈的競爭下，公司的租金收入與房東的租賃權(quán)支付之間的差距很快縮小，很多情況下甚至變?yōu)樨?fù)值。有趣的是，許多長租公寓公司的高管和投資者此前曾從事互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，他們從這一行業(yè)發(fā)展出堅定的信念到“贏者通吃”的經(jīng)營理念。從某種意義上說，企業(yè)不惜一切代價擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，因為他們認(rèn)為資本市場只會投資于最有潛力成為贏家通吃的企業(yè)。因此，高度金融化的長租公寓公司競相降低向租戶收取的租金，同時提高向房東支付的租金，維持不斷擴(kuò)大的運營赤字，押注“規(guī)?！Y本—規(guī)模”的螺旋式上升將持續(xù)下去，直到能夠通過IPO或被其他投資者收購等。

然而，很多投資者逐漸發(fā)現(xiàn)，這個行業(yè)的利潤率實際上很低。與傳統(tǒng)電子商務(wù)行業(yè)相比，房屋租賃行業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢非常有限。而一旦資金流入的速度落后于成本膨脹的速度，公司很快就會無法負(fù)擔(dān)現(xiàn)有房東的租金面臨破產(chǎn)。例如，蛋殼的財務(wù)問題，該公司在2017—2019財年累計凈虧損51億元，到了2020年第一季度末，蛋殼總負(fù)債達(dá)91億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97.1%。

盡管長租公寓屬于高風(fēng)險行業(yè)，但其金融化趨勢并未放緩。即便一家長租公寓公司出現(xiàn)破產(chǎn)危機(jī)，銀行和私募股權(quán)公司會試圖伸出援手，甚至，金融機(jī)構(gòu)為客戶提供量身定制的金融工具，以避免資金鏈斷裂。例如，當(dāng)Y公司無力償還債務(wù)時，其融資方與另一家財務(wù)狀況良好的M公司進(jìn)行了談判，后者目的是通過替Y公司償還債務(wù)的方式收購其陷入麻煩的租賃合同；作為回報，該金融機(jī)構(gòu)將為M公司提供額外優(yōu)惠的公司貸款。從某種意義上說，金融機(jī)構(gòu)寧愿取代瀕臨破產(chǎn)的債務(wù)人，也不愿控制行業(yè)的金融風(fēng)險。通常在較弱的長租公寓企業(yè)被替換后，租賃契約會轉(zhuǎn)移到較強(qiáng)的長租公寓企業(yè)，從而以低成本擴(kuò)大接收企業(yè)的租賃池。而獲得新的租賃合同和優(yōu)惠融資可以推進(jìn)這些長租公寓公司的資產(chǎn)化和金融化。期間，在風(fēng)險轉(zhuǎn)移的同時，長租公寓融資活動得以持續(xù)。

（四）租戶住房權(quán)利與城市治理的不利影響

以往的研究大量記錄了“金融化住房市場的脆弱性、波動性和掠奪性”對單個家庭造成災(zāi)難性后果。在我國，隨著租賃住房的金融化程度不斷提高，租戶的住房權(quán)利受到了沖擊。本文旨在研究租賃貸款創(chuàng)新的影響。國內(nèi)，長租公寓行業(yè)中有大量的租賃貸款是由P2P公司發(fā)行的，其原因在于小型金融機(jī)構(gòu)的貸款獲批率通常更高，特別是P2P公司。對于那些不符合大銀行設(shè)定的資格標(biāo)準(zhǔn)的借款人，P2P公司向其提供了更短的期限和更簡單的資格標(biāo)準(zhǔn)。然而，P2P公司往往成本更高，同時也面臨更大的財務(wù)風(fēng)險。由于資本水平不足和風(fēng)險管理不善，不少P2P公司已經(jīng)違約、破產(chǎn)，甚至卷款潛逃，這無疑會讓許多租賃公司及其租戶都在承擔(dān)風(fēng)險。此外，租賃貸款也根據(jù)用戶群體而有所區(qū)別。例如，低收入租戶群體更有可能成為P2P公司的債務(wù)人[16]，因為他們更容易為了租金折扣而使用P2P租賃貸款。但該貸款風(fēng)險較高，使用租賃貸款的租戶處于特別脆弱的地位。

雖然不是所有的長租公寓公司的租戶都使用P2P租賃貸款，但公司通常會間接推薦使用租賃貸款。不接受此類貸款的客戶要么被拒絕，要么被收取更高的租金。在某些情況下，租戶被誤導(dǎo)承擔(dān)了租賃貸款責(zé)任。因為租戶在租賃關(guān)系中處于弱勢沒有議價權(quán)，許多租戶被誘導(dǎo)或被迫接受租賃貸款，這意味著如果租賃公司破產(chǎn)，租戶的權(quán)利將面臨嚴(yán)重威脅。2020年第四季度，當(dāng)?shù)皻す⑾萑胴攧?wù)困境時，它管理著中國13個城市的44萬套公寓房，是中國最大的輕資產(chǎn)長租公寓公司之一。

顯而易見，租賃貸款提高了長租公寓公司的增長速度，但這些產(chǎn)品的融資方式表明，租賃住房業(yè)務(wù)的金融化本質(zhì)上是基于未來租金的資產(chǎn)化。小型金融機(jī)構(gòu)和租賃公司為了追求更高額的利潤，推動這種金融政策的實行。最終讓這種金融化策略受到激勵，甚至被非法使用。但利潤最終來自租戶，這使其面臨著巨大的財務(wù)風(fēng)險。同時，金融化意味著公司相應(yīng)的風(fēng)險陡增，因為股東要求高回報給公司戰(zhàn)略帶來了巨大的壓力，迫使公司采取各種可行的策略來推高租金。

五、結(jié)論

近年來，私人租賃住房已成為世界范圍內(nèi)金融化的新前沿。在中國，金融市場監(jiān)管不足（尤其是P2P金融機(jī)構(gòu)）和政策支持加速了租賃住房金融化進(jìn)程。中央政府鼓勵發(fā)展私人租賃住房，將其作為應(yīng)對住房壓力、維護(hù)社會穩(wěn)定的新途徑。與此同時，為了持續(xù)的競爭力，地方政府推動城市再開發(fā)和財政撥款來增加私人租賃住房。投資者通過房地產(chǎn)政策更容易投資租賃住房領(lǐng)域，這推動了長租公寓行業(yè)的發(fā)展，使得租賃貸款等創(chuàng)新金融工具應(yīng)用于私人租賃住房，強(qiáng)化了金融機(jī)構(gòu)和投資者在其中的作用。

相較于傳統(tǒng)商業(yè)模式，長租公寓行業(yè)的快速發(fā)展源自租賃房屋服務(wù)的中國式金融化。中國長租公寓行業(yè)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)融資模式的轉(zhuǎn)變表明，融資過程本質(zhì)上是一種制度轉(zhuǎn)變，即資本積累“越來越多地通過金融渠道而非貿(mào)易和商品生產(chǎn)”。金融化的權(quán)力支配在家庭層面的租賃合同建立、公司層面的租賃住房組合擴(kuò)大以及城市層面的租賃住房結(jié)構(gòu)變化中都很明顯。但是租賃住房的金融化過程忽視了租戶的住房權(quán)利，租賃合同將面臨更大的財務(wù)風(fēng)險，包括在租賃合同終止后，租戶仍可能需要支付其租賃貸款的剩余債務(wù)，這造成了租賃關(guān)系中的不平等和權(quán)利不對稱。租賃公司占主導(dǎo)地位，法律能夠保護(hù)的權(quán)益是有限的，無論是租客還是業(yè)主，都面臨著不斷上升的金融風(fēng)險。當(dāng)下租賃住房行業(yè)的金融化趨勢也削弱了政府增加私人租賃住房吸引力的承諾，導(dǎo)致住房選擇減少。