房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算研究

●王云杉

“營改增”策略實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作很大程度上受到影響，而這種影響主要體現(xiàn)在稅金、項目利潤以及項目扣除方面。對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實際負責稅務管理的工作人員來說，其必須嚴格按照“營改增”的基本要求，對土地增值稅的相關(guān)事項進行處置，確保清算完全合法、合規(guī)。由于土地增值稅直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的效益，自“營改增”落地以來，加強對其的利用，制定相應的清算政策，對土地增值稅清算會有顯而易見的影響。如何通過合理有效的手段，降低企業(yè)所需要繳納的土地增值稅稅金，幫助企業(yè)減緩稅務支出壓力，成為一個十分現(xiàn)實的話題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算及要點闡釋

（一）土地增值稅清算的特征和主要作用

根據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)所需要繳納的土地增值稅，能夠占到企業(yè)整體稅負的10%，盡管同其他稅種之間確實存在一定的相同點，比如納稅屬于公民和企業(yè)的義務，都應該強制上交，但是畢竟世界上沒有兩個完全相同的東西，故土地增值稅較之其他的稅種也會有其本身獨有的特點。

1.土地增值稅清算的特征。土地增值稅清算所呈現(xiàn)出的特征促使其有別于其他稅種，也有了專屬的發(fā)展和管理控制空間，不僅是國家的重要稅種，也為地方財政收入做出重大貢獻。首先，土地增值稅的清算以房地產(chǎn)增值稅為計稅基礎(chǔ)；其次，土地增值稅清算所涉及的稅務方面比較廣泛；再次，按照每次獲取的土地增值稅的增值額進行征稅；最后，執(zhí)行超率累進稅率。

2.土地增值稅清算的主要作用。就整個社會的征稅納稅體系來說，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作有著十分重要的意義和作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅本身就是地方財政收入的主要來源之一。其次，土地增值稅本身也是國家層面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的工具和手段，尤其是對一些利用房地產(chǎn)進行投資的個體或者企業(yè)進行有效地管理和控制。如此不僅有助于整個行業(yè)的健康、有序發(fā)展，更會為企業(yè)帶來真正的實惠和利益，房地產(chǎn)企業(yè)借此也可以改善內(nèi)部的經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)，盡可能降低運營管理成本，提高盈利和綜合能力。

（二）土地增值稅清算的要點

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)主要包括這樣幾個階段，即可行性調(diào)研階段、銷售階段、竣工交付階段以及成本結(jié)算階段。其在進行土地增值稅清算的過程中，需要從幾個角度把握要點與核心。

1.房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算必須嚴格恪守相關(guān)原則及政策要求。在房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)的過程中，必須秉承企業(yè)利益最大化、營銷策劃方案最優(yōu)化、設計最優(yōu)化以及成本控制最佳的原則。倘若項目當中含有增值率低于20%的普通住宅，那么就可以利用土地增值稅免征政策，為企業(yè)帶來優(yōu)惠。

2.選擇合理的分攤方式。建筑面積占比法和土地面積占比法，是目前房地產(chǎn)企業(yè)當中比較常見的成本費用分攤方法，對于不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)，其可以完全根據(jù)自身的特點來進行選擇和使用。具體來說，如果在同一個清算單位內(nèi)，容積率差距比較大的情況下，可以使用土地面積占比法來對不同類型的土地成本進行分攤；或者按照建筑面積占比法來對同類型的土地成本進行分攤。

3.明確房地產(chǎn)項目的物業(yè)類型。房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目類型有普通和非普通住宅以及非住宅三種物業(yè)類型，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)物業(yè)類型對收入、成本進行區(qū)分計算，再結(jié)合不同的項目類對收入、成本以及費用等進行合理歸集，對土地增值稅進行計算。否則，企業(yè)免稅開發(fā)的項目并不能享受相應的免稅政策，而是從高進行土地增值稅的計收，更會直接增加土地增值稅的清算難度。

4.自我管理與中介管理相結(jié)合。在房地產(chǎn)項目開發(fā)初期，企業(yè)需要完成土地增值稅清算的中介稅務機構(gòu)的招投標工作，然后根據(jù)招投標結(jié)果來確定稅務中介。

當房地產(chǎn)項目達到清算條件時，企業(yè)可以組織中介機構(gòu)進場，出具清算報告的同時，完成土地增值稅的納稅申報工作。如此一方面可以引進專家為房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅申報工作進行指導，另一方面，提升財務內(nèi)部團隊的素質(zhì)。

5.成立測算小組對稅務工作進行全程監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)因為土地增值稅清算的涉稅環(huán)節(jié)比較復雜、稅務管理空間較大，完全可以在項目規(guī)劃階段成立專屬的土地增值稅測算小組，由財務部門牽頭。在房地產(chǎn)項目后續(xù)開發(fā)的若干個階段當中，都可以根據(jù)實際產(chǎn)生的數(shù)據(jù)針對稅務工作進行必要的分析和調(diào)整。

在小組成員的構(gòu)成方面，需要包括財務、開發(fā)、市場營銷、項目部以及發(fā)展部成員，并要求其他部門成員共同配合工作開展。如果項目本身已經(jīng)滿足了土地增值稅的清算條件，就應該切實履行土地增值稅的清算職責，及時上報土地增值稅清算過程中的難點、重點以及特殊情況；土地增值稅清算小組需要在明確收入清算和網(wǎng)簽收入差異化的基礎(chǔ)上，針對差異的形成原因進行統(tǒng)籌，如果存在比較特殊的情況，就需要準備書面材料進行解釋說明。

6.在土地增值稅成本清算過程中把握相關(guān)細節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅成本清算的過程中，需要把握這樣幾個細節(jié)。首先，在項目清算階段，房地產(chǎn)企業(yè)要確保項目竣工之后的銷售面積能夠達到85%時，就已經(jīng)完成結(jié)算并且取得全額發(fā)票，同時向政府部門移交公共配套設施的相關(guān)手續(xù)；其次，需要及時整理有關(guān)土地清算成本的相關(guān)資料，保障項目開發(fā)成本以及其他暫時不可預見費用的真實、準確，針對一些比較特殊的費用事項，企業(yè)需要提前準備書面解釋材料進行應對，保障成本扣除的最大化；最后，在進行項目測算的過程中，工作人員需要考慮到項目后期的土地清容、土地出讓金補交以及修訂出讓合同、竣工交付時間點確定等問題，對土地增值稅清算所能帶來的一系列影響，并采取行之有效的措施予以規(guī)避。

7.準確把握土地增值稅的清算時間。首先，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)符合土地增值稅的清算條件，企業(yè)需要在90天之內(nèi)提交清算報表到項目所在地的稅務主管機構(gòu)，完成清算手續(xù)的辦理。其次，地方稅務主管機構(gòu)需要通過相應的資料分析和考察，確認提交申報的企業(yè)是否符合清算條件，如果確定符合清算條件，機構(gòu)將發(fā)出清算通知。房地產(chǎn)企業(yè)在接收到通知之后，需要在90天之內(nèi)完成相關(guān)資料的提交并完成土地增值稅清算手續(xù)。再次，在籌備清算手續(xù)時，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極收集相關(guān)資料，協(xié)調(diào)中介機構(gòu)出具清算報告；主管部門在收到相關(guān)資料后，就需要盡快組織工作人員，對這些資料進行審核。最后，房地產(chǎn)企業(yè)具體開發(fā)的項目為開發(fā)時間、產(chǎn)品類型、盈利水平以及市場等一系列因素影響，在土地增值稅稅率方面，確實存在不小的差異。所以房地產(chǎn)企業(yè)有必要結(jié)合項目的實際增值稅稅率進行測算和更新，針對實際增值率低于當?shù)赝恋卦鲋刀愵A繳稅率的項目，需要主動申請土地增值稅清算，以免發(fā)生預繳額超出清算額的情況，最終給企業(yè)本身造成壓力較大的資金占用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務籌劃的策略

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在把握土地增值稅清算要點的基礎(chǔ)上，還需要從以下幾個方面著手，做好清算工作。

（一）認真研究稅收法規(guī)以及相關(guān)優(yōu)惠政策

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，各類政策更新的速度比較快，因此在日常工作過程中，稅務策劃人員必須了解相關(guān)的法律法規(guī)，并以此為基礎(chǔ)進行稅務籌劃工作，杜絕任何偷稅漏稅行為。另一方面，納稅工作、會計核算程序必須合法合規(guī)，確保企業(yè)能夠掌握最新的優(yōu)惠政策，并以此為基礎(chǔ)進行稅務籌劃方案的設計。比如普通標準住宅增值率小于20%的項目，可以免征土地增值稅；企業(yè)需要明確銷售收入降低額和免征額之間的平衡點，讓普通住宅和其它項目能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)隔，充分享受優(yōu)惠政策。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)進一步強化財務人員的業(yè)務能力和專業(yè)水平

房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅稅務籌劃的過程中，要盡可能降低納稅金額，目的在于讓企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益和財務利益。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實際負責稅務管理的人員必須具備良好的納稅意識，能夠科學地進行土地增值稅籌劃工作。作為企業(yè)的管理者需要注重內(nèi)部教育培訓工作的開展，不斷提高稅務管理人員的納稅理念和法律意識，既規(guī)范稅務籌劃工作，也推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和進步。在具體進行籌劃工作之前，作為財務管理人員有必要認真分析和研究法律法規(guī)，同時結(jié)合企業(yè)的實際情況選擇契合的稅務籌劃辦法。

（三）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理工作，可以基于企業(yè)自身的業(yè)務類型、管理形式來開展，倘若企業(yè)脫離了這些要素，那么稅收籌劃也就失去了其存在的意義和可操作性。因此，為提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的整體效益以及科學性，需要完善內(nèi)部的稅收籌劃制度，從實際出發(fā)，確保稅收業(yè)務關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)準確、規(guī)范和完整；當數(shù)據(jù)比較準確時，房地產(chǎn)企業(yè)需要從運營管理以及自身業(yè)務的實際情況出發(fā)來進行稅務籌劃。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃方案的制定時，必須保證可行性、科學性，確保在后續(xù)能夠順利落地、取得良好的效果。

（四）科學合理地進行會計核算

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，無論是會計核算，還是對開發(fā)成本進行核算，都可以進行合并使用，比如在具體計算固定資產(chǎn)、存貨成本時，企業(yè)需要增加扣除的資金。在進行計提折舊時，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過加速折舊的方式，以稅法規(guī)定為前提，增加開發(fā)項目開發(fā)成本，減少增值數(shù)額，以減少增值率為最終目標。

由此可見，在房地產(chǎn)企業(yè)的整個稅費體系當中，土地增值稅占據(jù)較高的比重，無論是稅率還是稅負都比較高，因此土地增值稅的籌劃工作，其關(guān)鍵性不言而喻。在這種情況下，需要對土地增值稅稅務籌劃工作進行優(yōu)化，減少土地增值稅清算中不必要的支出，讓企業(yè)效益得到最大化實現(xiàn)，讓企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展。

（五）科學合理地增加扣除項目

在具體確定房地產(chǎn)企業(yè)所需要繳納的土地增值稅稅金時，其必須嚴格按照相關(guān)法律和要求執(zhí)行，倘若項目本身沒有有效的憑證，自然是不可以進行扣除和抵消的?；诖?，國家層面出臺了具體的政策和要求，可以按照預期提取相關(guān)的費用，如果沒有特殊的規(guī)定，那么扣減是不可以改變的。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注發(fā)票備注欄當中有沒有特別注明合作方的地址、項目名稱，注意其是否有備注到不可以將費用歸入到扣除土地增值稅的資金當中。其次，為提高房地產(chǎn)企業(yè)扣除資金的數(shù)量，充分利用成本的效果和價值，企業(yè)可以在消費者能夠承受的范圍內(nèi)增加公共設備的數(shù)量，優(yōu)化商品住宅的品質(zhì)和環(huán)境。再次，在進行土地增值稅進行清算時，如果不能獲得合法、有效的憑證，作為納稅人有可能面臨著無法扣除的風險，這意味著其需要繳納更多的稅款，及時獲取日后的憑證，很容易進行二次扣除的清算。最后，在進行土地增值稅清算時，倘若沒有付款的成本數(shù)量比較大或者已經(jīng)付款卻沒有獲得憑證，就必須盡快完成結(jié)算，目的在于爭取提前開回發(fā)票，這也是進行土地增值稅納稅籌劃的方法和策略之一。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算受到全新稅收政策的影響，尤其是在稅金和其他資金的利潤抵扣方面，房地產(chǎn)企業(yè)并不能按照傳統(tǒng)的操作辦法進行涉稅事項的處理，而是要嚴格按照“營改增”的要求做好清算籌劃，進而全面降低稅務風險。在“營改增”的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算必須緊跟時代、緊隨政策指導，合理利用征稅范圍以及扣除項目，通過合理且科學的避稅手段，為項目乃至企業(yè)增加盈利的空間，在提高企業(yè)本身經(jīng)濟效益的同時，更確保其實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。