二三線城市房地產(chǎn)價格合理區(qū)間探析
——以泰州為例

周雯雯，朱 軍

(泰州學(xué)院經(jīng)濟與管理學(xué)院，江蘇 泰州 225300)

一、 引言

泰州地處江蘇中部，長江北岸，是江蘇的地理中心，位于上海經(jīng)濟圈、南京經(jīng)濟圈的連接點，水陸空交通便捷，綜合區(qū)位優(yōu)越。 2100 多年的歷史長河孕育了豐富的人文寶藏，是一座歷史悠久、人文薈萃、商賈云集的文化古城。 進入21 世紀，泰州加快構(gòu)建以大健康產(chǎn)業(yè)為特色，生物醫(yī)藥及高性能醫(yī)療器械、高端裝備制造及高技術(shù)船舶、化工及新材料三大先進制造產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 2016 年GDP 突破4000 億元，達到4101.78 億元，2017 年達到 4740 億元，連續(xù)兩年增速全省第一。 2018 年 GDP 突破 5000 億元，2021 年 GDP 突破6000 億元，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6025.26 億元，位居全省第九，增速為8.7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入53818 元，同比增長9.6%。

二、 泰州房地產(chǎn)價格的影響因素

(一)城市化進程與城市中心轉(zhuǎn)移

城市化進程和城市中心的轉(zhuǎn)移是影響二三線城市房價的重要因素。 中國的城市化進入了新的階段，大城市在快速發(fā)展的同時，也面臨著交通擁擠、環(huán)境污染、土地資源緊張、房價過快上漲等問題。以大城市為主的城市化開始轉(zhuǎn)向以都市圈和城市群為中心的城市化，形成了城市群-都市圈-中小城市-特色小鎮(zhèn)的城市化格局。 未來中國城市化的重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，尤其是嵌入城市圈中的二三線城市。 在此背景下，住房市場的發(fā)展空間也會相應(yīng)轉(zhuǎn)移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為“主戰(zhàn)場”的中國房地產(chǎn)，將逐步向二三線城市轉(zhuǎn)移，對二三線城市的房地產(chǎn)價格正在產(chǎn)生重要影響。

在上述的城市化格局中，泰州屬于中小城市。在空間上，泰州位于上海經(jīng)濟圈、南京經(jīng)濟圈的連接點。 在交通上，泰州將跨步進入高鐵時代，為泰州融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟一體化提供了更多的空間。 總之，城市化進程和城市中心的轉(zhuǎn)移必然對泰州的房市帶來不可忽略的影響。

(二)城市人口密度與居民的收入水平

1. 城市人口密度的影響

對空間的需要是人的基本需要，城市人口密度反映了人口和空間之間的關(guān)系，對城市房價具有重要的影響。 現(xiàn)代社會是一個流動性社會，資本的流動促進人口的流動，從而影響城市的人口密度和房價。 在城市人口方面，城市間的分化日益明顯。清華大學(xué)建筑學(xué)院研究員龍瀛的研究顯示，在2000年到2010 年間，中國有180 個城市的人口在流失。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)者吳康的研究數(shù)據(jù)顯示，從2007 ～2016 年，中國694 個城市中，總計84 個城市出現(xiàn)不同程度的收縮，占比12.1%。 總之，人口的流動將對二三線城市房價產(chǎn)生重要影響。 具體到泰州，在泰州主城區(qū)，醫(yī)藥高新區(qū)是唯一的人口凈流入的地區(qū)，也是泰州房價上漲最快的地區(qū)。 隨著人口的流入，醫(yī)藥高新區(qū)的房價從洼地逐漸上升為高地。

2. 城市居民收入水平的影響

一方面，居民收入水平反映了居民對房價的承受能力。 2020 年，泰州居民人均可支配收入39701元，比2019 年增長5.1%，居民收入的增長為城市房價的上漲提供了基礎(chǔ)。 另外一方面，居民之間的收入分配也會對城市房價產(chǎn)生影響。 2020 年泰州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入49103 元，增長4.0%。 農(nóng)村居民人均可支配收入24615 元，增長6.5%，農(nóng)村居民成為購買城鎮(zhèn)住房的生力軍。 需要指出的是，房價和居民收入之間的關(guān)系還受到城市社會保障水平、就業(yè)市場的穩(wěn)定性、家庭債務(wù)支出、貸款利率等因素的影響。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策和宏觀經(jīng)濟政策

1. 房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的影響

一線城市的限購政策和土地政策對二三線城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了溢出效應(yīng)，開發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移，二三線城市的房地產(chǎn)市場正處于快速的上升周期。 具體到泰州，泰州房市無限購政策，外地戶籍購房也不受限制；泰州取消了貸款保證人制度，降低了購房貸款的難度。

2. 宏觀經(jīng)濟政策的影響

在宏觀經(jīng)濟政策中，貨幣政策是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，貨幣政策通過宏觀的流動性和通脹預(yù)期影響資產(chǎn)價格，從而影響房地產(chǎn)實體企業(yè)的發(fā)展。 另外，在宏觀經(jīng)濟波動時，房地產(chǎn)市場具有反周期的宏觀功能，也因此成為房市價格波動的宏觀邏輯。

綜上所述，城市化進程、城市之間的關(guān)系、宏觀經(jīng)濟政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策、人口密度、人均收入水平等因素都會影響城市的房價。 除此之外，交通、城市規(guī)劃、城市發(fā)展?jié)摿?、房地產(chǎn)稅的改革等也是重要的影響因素。 城市房價的影響因素具體見表1。

表1 城市房價影響因素

三、 泰州房地產(chǎn)市場的問卷調(diào)查及消費者的特征分析

圍繞房價承受能力、住房偏好和購房動機等核心問題，本文設(shè)計了泰州房市調(diào)查問卷并組織了市場調(diào)查。 一方面，重點對泰州市海陵區(qū)的部分樓盤售樓處進行市場調(diào)查，主要針對買房人群。 另外一方面，在萬達、茂業(yè)等大型商場對路人進行隨機訪問并完成問卷調(diào)查。 調(diào)查問卷總計投放102 份，合計回收有效問卷85 份。

(一)受訪對象的年齡分布、職業(yè)分布和收入分布

在年齡分布方面，大約95%的受訪對象年齡處于18～50 歲之間，是購房的主要群體(圖1)。 在職業(yè)分布方面，受訪群體主要為在職人員，占比為90%左右，其中大學(xué)生是潛在的消費主體。 在收入分布方面，受訪群體月收入在2000 ～4000 元的占20.59% ，4000～8000 元的占 22.55% ，8000 ～10000 元的占13.73%，10000 元以上的占14.71%。

圖1 消費者特征信息分布示意圖

居住類型和持有房產(chǎn)情況。 在居住類型方面，受訪者住房情況為租房的占19.61%，自有房占50%，宿舍占26.67%，其他占3.72%。 在擁有房產(chǎn)方面，受訪者無房產(chǎn)者占48.04%，擁有一套房產(chǎn)者占29.41%，擁有兩套房產(chǎn)者占12.75%，擁有三套或三套以上房產(chǎn)者占9.8%。

(二)消費者的城市偏好和住宅偏好

1. 房市消費者的城市偏好

在受訪對象中，有意愿在二三線城市購房的消費者占比64.71%，目標(biāo)人群對在二三線城市購房的意愿較強，二三線城市對人們的吸引力在增加。

2. 房市消費者對住宅類型的偏好

以住房建筑高度為參照，受訪對象的意向住宅類型的占比呈現(xiàn)遞減趨勢，其中意向住宅為低層建筑的占比44.12%(其中別墅占比8.82%、復(fù)式公寓占比17.65%、六層以下多層占比17.65%)，意向住宅為小高層住宅(8 ～15 層)的占比21.57%，意向住宅為高層住宅(15 層以上)的占比14.71%。

(三)消費者的住房面積需求和價格承受能力

1. 房市消費者的價格承受能力

受訪者價格承受能力分布比較平均，反映了泰州市收入分配的社會結(jié)構(gòu)特征，對房市價格的分布具有重要影響。 價格承受能力在3000 ～5000 元/平方米的占20.59%，價格承受能力在5000 ～8000 元/平方米的占21.57%，價格承受能力在8000 ～10000元/平方米的占20.59%，價格承受能力高于10000元/平方米的占比22.55%。

2. 房市消費者的住房面積需求

受訪者住房面積需求集中在60 ～180 平方米，占比80.39%。 其中，60～120 平方米的占比55.88%，120～180 平方米的占比24.51%。 和價格承受能力的調(diào)查相比，住房面積需求的數(shù)據(jù)更能客觀反映市場的需求，市場的需求是一個橢圓形的結(jié)構(gòu)，兩端分別為60 平方米以下的住房需求和180 平方米以上的住房需求，各占9.8%。

(四)房市消費者的購房動機分析

在購房動機方面，受訪者自住型的購房需求占比67.64%，反映市場中的剛需占比較高。 以出租為目的的購房需求占比12.75%，以房產(chǎn)升值轉(zhuǎn)賣為目的的需求占比10.78%。 其中，長期持有房產(chǎn)的購房需求包括自住型和出租型兩種類型，占比80.39%，形成了房市價格穩(wěn)定的客觀基礎(chǔ)。

四、 泰州市房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢和合理區(qū)間分析

(一)基于房地產(chǎn)市場去化周期的分析

房地產(chǎn)市場的去化周期反映了房市的供需矛盾，對房市價格具有重要影響。 2020 年重點城市二手房市場去化周期與價格漲幅基本呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系。 從房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗數(shù)據(jù)來看，二手房去化周期在50 個月以內(nèi)時，年度均價同比漲幅在5%以上，漲幅偏大；當(dāng)去化周期在50 ～65 個月時，均價同比漲幅在0～5%，漲幅溫和；當(dāng)去化周期在65 個月以上時，房價以下跌為主。 具體到泰州，截至2020 年12 月底，泰州市區(qū)商品住宅月末累計可售面積為168.89 萬平方米，同比下降7.94%，環(huán)比增長11.5%。按照滾動一年的平均銷售速度計算，去化周期約為6.9 個月。 因此，目前泰州的房市價格具有市場基礎(chǔ)，泰州市區(qū)的房價仍然具有一定的增長空間，能夠支撐5%的年增長速度。

(二)基于房價收入比的分析

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，反映了家庭的房價承受能力和家庭收入對房價的支撐，按照國際慣例，房價收入比在3 ～6 倍之間為合理區(qū)間，本文確定房價收入比的基準(zhǔn)為6?；谖闹惺袌稣{(diào)查的數(shù)據(jù)，以農(nóng)村居民購房90 平方米和城鎮(zhèn)居民購房120 平方米作為住房的參照面積，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入49103 元和農(nóng)村居民人均可支配收入24615 元為參照的收入范圍，考慮老人在年輕人購房中的支持，確定家庭人口范圍為5 人。 在此基礎(chǔ)上，可以計算得到泰州市房價的合理區(qū)間為8000～13000 元/平方米。

(三)基于租售比的分析

租售比是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，是用來衡量某地區(qū)樓市運行是否良好的指標(biāo)之一，國際標(biāo)準(zhǔn)線為1∶300。 比值越高，說明房屋的投資價值越大。 筆者根據(jù)58 同城網(wǎng)、安居客網(wǎng)和租房中介實體店等渠道研究了泰州市的租房市場，泰州市城區(qū)每平方米建筑面積的月租金范圍(不包括別墅出租和車庫出租)處于20 ～40 元之間，對應(yīng)的房價區(qū)間范圍為6000～12000 元之間。

五、 結(jié)語

本文從城市化進程、人口密度、收入水平、調(diào)控政策等角度研究了影響泰州市房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素，對泰州市的房市消費者進行了問卷調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，并基于房地產(chǎn)市場去化周期研究了泰州房市價格的短期趨勢，基于租售比和房價收入比探討了泰州房市價格的合理區(qū)間。 研究發(fā)現(xiàn)，在消費者行為方面，泰州房市消費者對二三線城市具有一定的偏好，購房動機以長期持有為主，對目前的房市價格具有承受能力。 在房價的發(fā)展趨勢方面，泰州房市價格仍然存在上漲空間，房市價格處于合理區(qū)間范圍。