房地產(chǎn)公司銷售財(cái)務(wù)內(nèi)控分析

康 燕

（湖南天賜房地產(chǎn)有限公司，湖南 株洲 412000）

一、前言

大多房地產(chǎn)公司都會(huì)在銷售環(huán)節(jié)存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這是由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系不斷優(yōu)化與改革，導(dǎo)致以往的經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生了巨大改變，如果房地產(chǎn)公司不快速適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握市場(chǎng)的實(shí)際需求與發(fā)展動(dòng)態(tài)，便無(wú)法做到財(cái)務(wù)資金的有效規(guī)劃與管理，從而產(chǎn)生一系列問題。為了確保相關(guān)優(yōu)化對(duì)策的合理、有效，首先需要對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控的意義與作用進(jìn)行深入分析。

二、財(cái)務(wù)內(nèi)控分析

財(cái)務(wù)內(nèi)控即是對(duì)資金流動(dòng)有關(guān)的活動(dòng)進(jìn)行管理與控制，確?；I資、投資、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)有效開展，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的合理使用，切實(shí)消除潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。財(cái)務(wù)內(nèi)控的作用不僅在于幫助企業(yè)提高在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)能力，占據(jù)市場(chǎng)中的有力位置，還能完成各職能部門的相互協(xié)調(diào)與制約，確?，F(xiàn)代化管理的高效實(shí)施。尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，能夠直接影響公司的整體收入狀況。同時(shí)，由于財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的客觀性和真實(shí)性，能夠充分反映會(huì)計(jì)資料是否可靠、可行，提高會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確度，防止違法人員的不法行為產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)公司銷售財(cái)務(wù)內(nèi)控存在的不足之處

1.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度尚不完善

當(dāng)前財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的制定不夠完善，使財(cái)務(wù)職能無(wú)法得到充分顯現(xiàn)，尤其是銷售部門，由于該部門的工作人員直接參與相關(guān)收款工作，進(jìn)一步分散了財(cái)務(wù)部門的工作職能，以票據(jù)收款為例，目前財(cái)務(wù)人員只能依照票據(jù)信息完成收款工作，無(wú)法對(duì)款項(xiàng)性質(zhì)、類型進(jìn)行深入驗(yàn)證、審核與監(jiān)督，導(dǎo)致許多檢查工作大多以事后處理的方式開展，失去了保證資料真實(shí)性的實(shí)際意義。而且房地產(chǎn)公司銷售人員的流動(dòng)性比較高，如果始終以事后審核的方式進(jìn)行資料核實(shí)，很容易出現(xiàn)相關(guān)問題發(fā)現(xiàn)時(shí)，負(fù)責(zé)人已經(jīng)離職的尷尬局面，進(jìn)而造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失[1]。

2.部門間的信息傳遞不夠及時(shí)

銷售人員與財(cái)務(wù)部門的信息交流不夠積極，資源共享度不夠高效，這主要是由于二者的工作性質(zhì)與目標(biāo)不一致造成的，銷售人員以為公司創(chuàng)造實(shí)際利潤(rùn)為主，在切實(shí)完成階段性任務(wù)的同時(shí)，要保證自己的個(gè)人業(yè)績(jī)得到有效提高；而財(cái)務(wù)部門是以經(jīng)濟(jì)管理為目的，確保企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃合理，能夠正確制定發(fā)展路線，避免金融風(fēng)險(xiǎn)的形成，當(dāng)銷售人員想要提高工作效率、簡(jiǎn)化工作流程時(shí)，勢(shì)必要與財(cái)務(wù)部門產(chǎn)生矛盾與沖突，久而久之便形成為了提高個(gè)人經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效率、選擇將信息資源封閉的消極局面。

3.人員技術(shù)水平有待提高

財(cái)務(wù)人員的工作能力與業(yè)務(wù)水平直接決定了財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系的開展質(zhì)量，如果人員的責(zé)任意識(shí)不到位，無(wú)法按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)，作出相關(guān)信息的確切掌握與收集，必然會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)核算的不準(zhǔn)確、增收節(jié)支原則執(zhí)行不徹底等問題的產(chǎn)生。因此，房地產(chǎn)公司需要加強(qiáng)人員的專業(yè)能力培訓(xùn)，提高其思想認(rèn)識(shí)，才能保證經(jīng)濟(jì)管理制度的有效開展。

4.對(duì)收款環(huán)節(jié)的控制度不高

由于房地產(chǎn)銷售過程十分復(fù)雜、冗長(zhǎng)，不能一次性辦理完成，因此需要進(jìn)行多次、煩瑣的款項(xiàng)收付工作，才能確保資金的合理回收，如果銷售環(huán)節(jié)得不到有效的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，便無(wú)法確保每個(gè)應(yīng)收款項(xiàng)的及時(shí)性，降低工作效率，使資金回收難以第一時(shí)間執(zhí)行，導(dǎo)致資金鏈斷裂，造成財(cái)政運(yùn)營(yíng)上的壓力與緊張。因此，管理人員要認(rèn)識(shí)到相關(guān)問題的重要性，積極采取可行、有效的管理措施，加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的把控力度，確保應(yīng)收賬款能夠及時(shí)收取[2]。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)公司銷售財(cái)務(wù)內(nèi)控的有效對(duì)策

1.完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度

首先，房地產(chǎn)公司要構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，幫助企業(yè)認(rèn)清當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)。各企業(yè)要積極收集并分析各階段我國(guó)制定的經(jīng)濟(jì)政策，明確體制要點(diǎn)，規(guī)劃良好的運(yùn)營(yíng)路徑，符合市場(chǎng)大環(huán)境的整體需求，保證投資、融資等資金使用的合理性、科學(xué)性，并進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)管理辦法。比如：國(guó)定資產(chǎn)在每年編制會(huì)計(jì)報(bào)表之前需進(jìn)行一次全面清查，而相應(yīng)的資產(chǎn)虧損表則要由主管部門審批后才可根據(jù)清查結(jié)果完成編制工作，表1 即為資產(chǎn)虧損表；票據(jù)管理則統(tǒng)一交由財(cái)務(wù)稽核科負(fù)責(zé)處理并嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)用制度，由專門的負(fù)責(zé)人進(jìn)行保管，同時(shí)要做到日清月結(jié)、賬物對(duì)應(yīng)，杜絕銷誤狀況出現(xiàn)。其次，要營(yíng)造良好的內(nèi)控環(huán)境，加強(qiáng)監(jiān)督、檢查的力度，促進(jìn)會(huì)計(jì)人員間的相互協(xié)作和相互制約，以此達(dá)到避免不合法行為產(chǎn)生的目的，切實(shí)提高財(cái)務(wù)工作的質(zhì)量與效率。最后，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視度，使相關(guān)人員了解其帶來的巨大危害與影響，樹立良好的管理意識(shí)，具備可靠的應(yīng)對(duì)手段，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)的安全性。第一，由于房地產(chǎn)公司銷售環(huán)節(jié)的特殊性，使資金回收過程過于煩瑣，導(dǎo)致相關(guān)管理制度難以有效實(shí)行，因此企業(yè)要注重銷售環(huán)節(jié)各個(gè)控制點(diǎn)的全面把控，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理目標(biāo)。第二，要做好資信評(píng)估工作，對(duì)銷售環(huán)節(jié)的相應(yīng)客戶做好償債能力的全方位鑒定，評(píng)價(jià)其守信程度和資產(chǎn)質(zhì)量，以此降低信用風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性[3]。

表1 資產(chǎn)虧損表

2.提高部門間的合作交流

一是要促進(jìn)財(cái)務(wù)人員和會(huì)計(jì)人員的積極合作和有效溝通，進(jìn)一步劃分兩者的工作職能和工作責(zé)任，比如：會(huì)計(jì)人員的主要職責(zé)是以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，做好相關(guān)記賬、算賬工作，確保報(bào)賬表能切實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，并參與業(yè)務(wù)計(jì)劃、考核、分析預(yù)算等工作環(huán)節(jié)。而財(cái)務(wù)人員主要是以管理為主，在經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部處于主導(dǎo)地位，負(fù)責(zé)制定房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)目標(biāo)，并提供領(lǐng)導(dǎo)人員具體的財(cái)務(wù)信息，二者在工作內(nèi)容上互相彌補(bǔ)、相互完善，會(huì)計(jì)人員在監(jiān)督、分析財(cái)務(wù)部門工作準(zhǔn)確性、合理性的同時(shí)，也要接受財(cái)務(wù)部門的工作調(diào)度，因此只有進(jìn)一步提高部門間的工作交流，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的最大化。二是提高財(cái)務(wù)人員的工作職能，由于當(dāng)前企業(yè)銷售人員的權(quán)能被無(wú)限放大，為了提高企業(yè)的銷售額，管理人員過多的下放自身權(quán)利，使銷售人員以利潤(rùn)增長(zhǎng)為由，在工作中沒有按照規(guī)章制度的具體流程執(zhí)行，導(dǎo)致后續(xù)的驗(yàn)證、復(fù)核找不到切實(shí)可行的參考依據(jù)，不僅破壞了合同價(jià)格審核的及時(shí)性，還使相關(guān)內(nèi)容的真實(shí)性出現(xiàn)問題。因此，財(cái)務(wù)人員的職能需要得到提高，能夠起到有效的監(jiān)督、檢查作用，確保各項(xiàng)管理制度有效落實(shí)，并規(guī)范銷售人員的業(yè)務(wù)行為，避免信息數(shù)據(jù)的校準(zhǔn)出現(xiàn)誤差。

3.培養(yǎng)專業(yè)型人才

無(wú)論銷售人員的業(yè)務(wù)能力還是財(cái)務(wù)人員的技術(shù)水平都需要大幅度提升，以此應(yīng)對(duì)不斷提升的市場(chǎng)需求。對(duì)于銷售部門來說，要降低人員的流動(dòng)性，由于銷售崗位的薪資待遇不固定，個(gè)人資金酬勞大多依靠個(gè)人業(yè)績(jī)決定，導(dǎo)致許多人員的工作責(zé)任感較差，一旦出現(xiàn)心理波動(dòng)便會(huì)離職，使得相應(yīng)的工作內(nèi)容被積壓、擱置，不利于企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。因此，房地產(chǎn)公司要科學(xué)、合理的制定薪酬體系，為人員指定明確的發(fā)展方向和目標(biāo)，調(diào)動(dòng)其工作熱情和工作積極性，以此提高銷售崗位的穩(wěn)定性。對(duì)于財(cái)務(wù)人員來說，要及時(shí)培養(yǎng)良好的內(nèi)控管理意識(shí)，掌握應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)與方法，樹立良好的使命感與榮譽(yù)感，為企業(yè)提供優(yōu)良的信息數(shù)據(jù)，制定完善的戰(zhàn)略對(duì)策，確保每一項(xiàng)資金的合理使用，促進(jìn)房地產(chǎn)公司的可持續(xù)性發(fā)展；同時(shí)要加強(qiáng)人員的培訓(xùn)教育，學(xué)習(xí)知名度高、影響力強(qiáng)企業(yè)的管理方法和審核技巧，提高對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析能力，能夠找出當(dāng)前企業(yè)運(yùn)營(yíng)中存在的不足之處，并加以優(yōu)化與解決。此外，要制定科學(xué)的考核獎(jiǎng)懲制度，定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行技術(shù)檢測(cè)，考察其是否保持良好的業(yè)務(wù)能力，能否有效應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況，并具備正確的價(jià)值觀，確保違規(guī)、不法行為不會(huì)產(chǎn)生在管理體制當(dāng)中。對(duì)于在考核中表現(xiàn)良好的人員，給予一定量的資金獎(jiǎng)勵(lì)，以此調(diào)動(dòng)人員的工作熱情，營(yíng)造積極的工作氛圍。而對(duì)于測(cè)評(píng)中表現(xiàn)不佳的人員，則需給予一定的懲罰，從而起到警戒、警醒的作用，幫助其了解自身薄弱的地方，避免相同問題的重復(fù)發(fā)生[4]。

4.加強(qiáng)軟件的應(yīng)用

房地產(chǎn)公司銷售軟件重在提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能力，優(yōu)化數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)效率，并確保用戶信息的安全性，有助于加強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷范圍，使企業(yè)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)得到切實(shí)增長(zhǎng)。首先，要利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等計(jì)算機(jī)技術(shù)構(gòu)建財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，如圖1 所示，使廣告費(fèi)用、人員薪酬、采購(gòu)支出等資金項(xiàng)目都能一一體現(xiàn)在操作端口，便于相關(guān)信息的管理與研究，確保營(yíng)銷成本得到有效管理，同時(shí)要構(gòu)建信息交流平臺(tái)，使部門間的資源、資料能夠及時(shí)傳遞、在線共享，防止信息時(shí)效性不對(duì)等，出現(xiàn)不必要的統(tǒng)計(jì)誤差，影響后續(xù)工作的正常開展。其次，要建設(shè)安全度等級(jí)較高的信息存儲(chǔ)系統(tǒng)，保證大量、復(fù)雜的公司營(yíng)運(yùn)信息和客戶資料能夠得到有效貯存，并設(shè)立相應(yīng)防火墻、殺毒軟件，阻斷外界不良程序的入侵路徑。最后，要建立網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)，使用戶和企業(yè)能夠完成溝通與交流，使用戶反饋的意見與建議被及時(shí)采納，從而優(yōu)化銷售服務(wù)，保證資金鏈的完整設(shè)立，提高營(yíng)銷效率。而且網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)還可以幫助用戶進(jìn)行更多的咨詢與了解，使銷售人員更容易掌握消費(fèi)者的購(gòu)買愿望和實(shí)際需求，使企業(yè)更容易進(jìn)行房產(chǎn)交易，以此提高經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，促進(jìn)房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展。此外，銷售軟件的運(yùn)用，還有效保證了信息的準(zhǔn)確性，便于財(cái)務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的核對(duì)與校檢，避免了以往雙方職能沖突導(dǎo)致制約性問題的發(fā)生。

圖1 財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)

五、房地產(chǎn)公司銷售財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的構(gòu)建對(duì)策

1.目標(biāo)

本文將以某地方房地產(chǎn)公司作為分析對(duì)象，財(cái)務(wù)內(nèi)控體系作為企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)服務(wù)，需要充分保證企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)效率性、財(cái)務(wù)報(bào)告可行性以及資產(chǎn)的安全性，其主要目標(biāo)可分為以下幾點(diǎn)：一是明確經(jīng)營(yíng)人員的實(shí)際權(quán)責(zé)，理清財(cái)務(wù)部分的實(shí)際財(cái)務(wù)關(guān)系，構(gòu)建物資、財(cái)產(chǎn)盤點(diǎn)制度；二是確保資產(chǎn)的完整性，完善固定資產(chǎn)管理策略，及時(shí)調(diào)撥產(chǎn)生變動(dòng)的資金；三是充分考慮資金計(jì)劃的需求，降低臨時(shí)資金的申請(qǐng)，重視資金計(jì)劃的準(zhǔn)確率；四是控制應(yīng)收賬款，避免短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)新增欠款，要求財(cái)務(wù)部門切實(shí)履行監(jiān)督職責(zé)，確保在限期內(nèi)完成欠款收回，按照要求完成相關(guān)核銷。

2.原則

第一，政策性原則，房地產(chǎn)公司要嚴(yán)格依照法律、法規(guī)，遵循會(huì)計(jì)制度原則，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，制定具有針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理方案。第二，有效性原則，要求財(cái)務(wù)內(nèi)容體系能夠有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)管理行為，做到內(nèi)控流程環(huán)環(huán)相扣，便于操作。第三，分管原則，房地產(chǎn)公司要切實(shí)執(zhí)行賬、錢、物的分管方案，確保各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)依照既定手續(xù)進(jìn)行辦理，避免企業(yè)資產(chǎn)流失現(xiàn)象的形成，對(duì)于現(xiàn)金與存款業(yè)務(wù)，要做到每日終了，及時(shí)計(jì)算當(dāng)日收入與支出數(shù)，并在月末按時(shí)核對(duì)，保證賬物對(duì)應(yīng)。

3.內(nèi)容

房地產(chǎn)公司銷售財(cái)務(wù)內(nèi)容內(nèi)容可分為以下幾點(diǎn)。（1）資金管理控制，公司需要啟用資金管理平臺(tái)，將資金規(guī)劃模塊作為平臺(tái)中的組成單元，通過明確上報(bào)資金計(jì)劃的時(shí)間點(diǎn)，保證各項(xiàng)資金的有效運(yùn)用，減少緊急用款的申請(qǐng)頻率。同時(shí)，企業(yè)要不斷強(qiáng)化考核制度，重視資金計(jì)劃的執(zhí)行情況，并定期通報(bào)具體的執(zhí)行情況，如表2 所示。（2）控制應(yīng)收賬款，強(qiáng)化客戶信用管理，明確主體責(zé)任，防止欠款造成互相推諉的狀況，以實(shí)際收到的貨款作為銷售部門考核指標(biāo)。（3）要求房地產(chǎn)公司加快資金周轉(zhuǎn)效率，依照實(shí)際要求完成匯票金額的收取，并確保不可高于銷售業(yè)務(wù)收入的一定比率。（4）實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算控制，確保企業(yè)編制預(yù)算能夠全面圍繞業(yè)務(wù)員量、成本資金、經(jīng)營(yíng)成果等內(nèi)容，保證管理效果達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，并借助預(yù)算平衡，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成幾率。此外，要進(jìn)一步完成預(yù)算管理指標(biāo)的分解，按月開展執(zhí)行情況的對(duì)比分析，以此對(duì)預(yù)算進(jìn)度做好全面掌握與權(quán)衡。

表2 某地方房地產(chǎn)銷售公司結(jié)算資金計(jì)劃執(zhí)行情況

六、結(jié)論

綜上所述，通過對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控的作用與意義進(jìn)行分析討論，闡述當(dāng)前房地產(chǎn)公司銷售財(cái)務(wù)內(nèi)控存在的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度不完善、部門間的信息傳遞不夠及時(shí)、人員技術(shù)水平有待提高、對(duì)收款環(huán)節(jié)的控制度不高等問題，提出完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度、提高部門間的合作交流、培養(yǎng)專業(yè)型人才、加強(qiáng)軟件的應(yīng)用等提高財(cái)務(wù)內(nèi)控管理質(zhì)量的有效方法，從而使房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)更加有序、科學(xué)地進(jìn)行，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。