探討縣級區(qū)域土地價格及土地評估

◎葛巍威

新時期背景下，人們生活水平不斷提升，在全新的環(huán)境影響下，土地價格也發(fā)生了一系列的變化，縣級區(qū)域土地價格也受到了一定的影響。為實現(xiàn)社會發(fā)展與土地資源的協(xié)調(diào)與平衡，有必要對縣級區(qū)域土地價格評估工作進行合理的調(diào)整，推動我國土地市場穩(wěn)健發(fā)展。

一、土地價格與土地評估相關(guān)概念

（一）土地價格

在我國，土地資源十分寶貴，作為一種不可再生資源，其供給彈性十分小，因此，可以將土地資源的總量視為固定不變，市場需求直接決定了土地的價格?？h級區(qū)域土地占有量十分有限，在經(jīng)濟高速發(fā)展的過程中，我國城市化建設(shè)與工業(yè)取得了顯著的成績，縣級區(qū)域土地需求量有所提升，因此，土地價格也有所提高。反之，在經(jīng)濟環(huán)境蕭條的情況下建設(shè)需求并不高，土地價格也難以得到保障。土地位置具有客觀限定，因此土地市場有別于常規(guī)商品市場，在進行土地轉(zhuǎn)讓時，實際上是對生產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并不是所有權(quán)。我國在此方面有明確的法律條款規(guī)定，土地所有權(quán)歸國家所有，任何個人與團體都不具備土地所有權(quán)。因此，土地價格是土地使用權(quán)的價格，并不是所有權(quán)的價格。土地價格與其自身有緊密關(guān)系，不同的土地在價格方面存在顯著的差異，其自身因素主要體現(xiàn)為土地的具體位置、權(quán)益以及實物等，這里所指的位置因素是土地所處地理位置的固定性，這會直接影響土地在使用過程中的便利水平，土地位置的便利水平直接對土地價格產(chǎn)生影響。例如：工廠建設(shè)用地需要選擇臨近公路或鐵路的位置，便于交通運輸，選擇在運輸方面有優(yōu)勢的土地勢必在價格方面會有所提高。權(quán)益因素是指使用權(quán)年限、建設(shè)限制等因素，這也會影響土地的價格。實物因素是指土地具體的地理情況、面積大小以及地形等因素，這些因素都會對土地價格產(chǎn)生影響。

（二）土地評估

房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展極大程度的促進了土地市場的發(fā)展，相關(guān)部門不得不將土地資源有效開發(fā)與利用作為一項重點工作。我國在土地利用方面予以高度重視，并相繼出臺了相關(guān)的土地改革措施，以此為健全并完善土地市場、為國家各項經(jīng)濟建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。近年來，城市土地價格持續(xù)上漲，對民眾生活與工作各個方面都產(chǎn)生了巨大的影響，縣級區(qū)域居民生活也發(fā)生了改變。相比之下，縣級區(qū)域居民平均工資水平相對較低，土地價格的持續(xù)上漲為居民住房及工作都帶來了一定的負擔，因此，縣級區(qū)域土地價格評估體系建立工作是當前相關(guān)部門的重點工作內(nèi)容。為促進土地市場科學(xué)規(guī)范發(fā)展，有必要做好土地資源開發(fā)與利用工作，為降低民眾生活負擔，提高民眾生活質(zhì)量與水平，相關(guān)部門與城市經(jīng)濟要共同探究如何做好土地價格宏觀調(diào)控工作，以科學(xué)合理的土地價格評估體系有效控制土地價格浮動?，F(xiàn)階段我國在進行土地價格評估過程中，主要的依據(jù)標準是城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程，規(guī)程中的內(nèi)容全面涵蓋了對土地價格產(chǎn)生影響的各項因素，并作出細致具體的評價，通過不同的角度，對處于不同位置、不同種類、不同用途的土地進行測算，以此作出土地質(zhì)量評價。根據(jù)不同因素分析對比，充分考慮到土地所處位置、用途、種類等各項因素，以此對土地進行級別劃分，最終可以將土地劃分為住宅用地、商用地、工業(yè)用地以及綜合用地。在此前提下，結(jié)合相關(guān)規(guī)定劃分出土地級別，為土地市場提供參考，根據(jù)實際土地的交易情況，通過從不同角度進行分析對比，最終完成城市土地價格評估工作。

（三）土地評估對縣級區(qū)域發(fā)展的影響

通過對土地市場各項因素的綜合分析，最后能夠確定土地價格，土地價格是土地市場建設(shè)中的一項重要內(nèi)容，對區(qū)域發(fā)展意義重大。第一，土地價格能夠清晰的反映出市場的供需關(guān)系、土地的利用情況以及市場變化動態(tài)，土地價格與其他經(jīng)濟指標共同體現(xiàn)出社會經(jīng)濟發(fā)展的具體情況；第二，土地價格是對土地市場供需關(guān)系進行調(diào)控的有效途徑，通過土地價格能夠了解到土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及需要調(diào)整之處，相關(guān)部門以社會經(jīng)濟與土地市場狀況為基礎(chǔ)開展相應(yīng)的調(diào)節(jié)工作，有利于引導(dǎo)投資，促進土地資源合理利用。在土地市場中做好價格調(diào)節(jié)工作，能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)與土地市場行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。土地市場在開展各項經(jīng)濟活動前都要考慮到土地價格，并以此作為后續(xù)決策與發(fā)展目標的重要基礎(chǔ)，可見土地價格在很大程度上影響土地供求關(guān)系，能夠起到調(diào)控土地市場的作用；第三，調(diào)整土地市場經(jīng)濟主體之間經(jīng)濟利益關(guān)系，土地價格能夠反映出政府與企業(yè)、中央與地方、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與個人在土地方面的利益關(guān)系，土地價格是各方協(xié)調(diào)利益關(guān)系的重要依據(jù)，土地價格管理在此過程中發(fā)揮了有效的作用，為收益調(diào)節(jié)提供了有效途徑；第四，推進我國土地使用制度改革，在社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展過程中對土地使用制度改革的關(guān)鍵在于土地的有償使用；第五，對國有資產(chǎn)進行量化的重要標尺，在國有企業(yè)改革過程中，土地價格與價格管理在很大程度上顯現(xiàn)了國有土地資產(chǎn)為國有企業(yè)改革起到了積極推動作用。

二、縣級區(qū)域土地價格評估準則

（一）平衡土地供求

供求關(guān)系直接影響市場價格，在供應(yīng)大于需求時，價格便會下降，在供應(yīng)小于需求時，價格便會上漲，土地市場也不例外。因此，相關(guān)部門需要做好宏觀調(diào)控工作，把握好調(diào)控尺度，保持土地市場供需平衡，使土地價格處于平穩(wěn)狀態(tài)。

（二）保證土地有效使用

土地用途多種多樣，各行各業(yè)對土地的應(yīng)用方式存在差異，帶來的利益也有所不同，因此，不同行業(yè)中土地的價值有所不同。在土地交易市場中，不能單純關(guān)注經(jīng)濟利益，還要確保土地利用價值得以充分發(fā)揮。在對縣級區(qū)域土地價格進行評估時，要保證土地使用效率最大化，對土地資源進行科學(xué)合理分配，保證土地資源的使用價值有效發(fā)揮，促進土地市場穩(wěn)健發(fā)展。

三、縣級區(qū)域土地價格評估情況

在社會經(jīng)濟高速發(fā)展的背景下，為我國房地產(chǎn)行業(yè)提供了廣闊的平臺，直接推動了土地市場整體繁榮發(fā)展，并對縣級區(qū)域土地價格產(chǎn)生重要影響。在市場經(jīng)濟體制環(huán)境下，我國對各項土地開發(fā)與利用予以高度重視，以土地資源合理利用充分開發(fā)為基礎(chǔ)開展相關(guān)工作，能夠保證我國經(jīng)濟處于健康穩(wěn)定的增長狀態(tài)，同時為經(jīng)濟發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。在時代不斷發(fā)展變化中，我國相繼頒發(fā)了各種土地改革政策與條款，使得我國土地市場環(huán)境逐漸得到改善。但現(xiàn)階段我國縣級區(qū)域土地價格持續(xù)上漲，對廣大民眾的工作與生活帶來了一定影響，在此情況下需要構(gòu)建土地價格評估體系，并制定相應(yīng)的后續(xù)體系，滿足時代發(fā)展、社會發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展與土地市場發(fā)展的需求，以此提高對各種類型土地資源開發(fā)利用的質(zhì)量與效率，起到促進土地資源市場日趨規(guī)范與健全的作用。在城市經(jīng)濟發(fā)展與政府相關(guān)部門宏觀調(diào)控的影響下，縣級區(qū)土地價格也產(chǎn)生了一系列的變化，為了有效提高土地資源利用效率，解決城市土地評估與土地市場中進行交易之前的價格懸殊問題，相關(guān)部門要對縣級區(qū)域土地價格評估體系進行進一步的關(guān)注，只有如此才能保證城市土地得以有效應(yīng)用，同時減輕民眾的生活負擔。

四、縣級區(qū)域土地價格評估應(yīng)注意的問題

（一）妥善應(yīng)用替代原則

替代原則是指在兩個或兩個以上物體的功能存在相似性的基礎(chǔ)上，可以相互之間進行替代。在縣級區(qū)域土地價格評估過程中應(yīng)用替代原則，是指相互之間能夠替代的土地，這樣的土地具有相似性的地塊特點。面對日益激烈的土地市場競爭環(huán)境，可以相互替代的土地價格能夠趨向平衡的狀態(tài)，這種平衡的趨勢具體體現(xiàn)在一般情況下價格相比之下，較低的土地地塊會搶走價格較高的土地地塊的市場，以此迫使價格較高的土地地塊被迫降低自身的價格。在這樣的環(huán)境下，價格較高的土地地塊與價格較低的土地地塊區(qū)域價格平衡應(yīng)用替代原則帶來的平衡狀態(tài)，能夠體現(xiàn)出影響縣級區(qū)域土地價格評估過程中應(yīng)用的替代原則。主要是由于土地地塊自身的市場價格，市場中土地價格的整體情況以及土地地塊的交易雙方對土地地塊進行利用后的價值等。而應(yīng)用土地價格評估工作，能夠通過對土地的實際使用價值進行合理評估，例如：在為新樓盤進行選址時，可以根據(jù)對當前的具體情況以及已經(jīng)建設(shè)完成的相似的土地地塊的具體情況進行了解，并以此為基礎(chǔ)對土地價值作出判斷，以這樣的土地使用價值來衡量判斷土地價格是否合適，以此最大限度的保證交易雙方的經(jīng)濟利益。

（二）合理應(yīng)用預(yù)期收益

縣級區(qū)域土地進行開發(fā)利用時，有些投資者會對土地投資工作予以高度重視，使得投資者在土地投資為自身帶來預(yù)期經(jīng)濟收益方面進行合理有效的土地價格評估，可見縣級區(qū)域土地價格評估與土地投資之間存在密不可分的關(guān)系。同時，在社會發(fā)展過程中形成的市場經(jīng)濟體制與土地市場不斷的變化也會對此產(chǎn)生影響，土地價格高低最終決定了土地收益水平，比較分析土地投資在以往積累的收益情況以及在未來的收益趨勢，結(jié)合當前土地市場的發(fā)展情況、發(fā)展趨勢以及國家在相關(guān)方面出臺的各項政策，通過全面細致的分析判斷，提高對土地投資預(yù)期收益判斷的精準性。

（三）應(yīng)用最有效的使用原則

土地資源在社會各行各業(yè)、各領(lǐng)域中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，是各項事業(yè)建設(shè)發(fā)展的重要載體，通過對土地應(yīng)用領(lǐng)域多樣性的了解，能夠意識到不同使用途徑下土地資源帶來的經(jīng)濟收益也存在差異。在選擇土地進行投資時，要盡量發(fā)揮出土地資源自身的利用價值，追求土地利用價值最大化與經(jīng)濟效益最大化，發(fā)揮出縣級區(qū)域土地使用的有效性。要充分考慮相關(guān)經(jīng)濟學(xué)理論知識內(nèi)容以及社會經(jīng)濟市場變化發(fā)展趨勢，對土地價格與土地使用效率進行充分的分析，從而在進行土地價格評估時確保土地自身處于最佳狀態(tài)，保證優(yōu)化配置土地資源，使土地市場能夠在穩(wěn)健的環(huán)境中可持續(xù)發(fā)展[7]。例如，在2019年四川綿陽對長虹家家電城所在地進行城市改造，轉(zhuǎn)變了新四廠區(qū)、商貿(mào)中心及技術(shù)中心616 畝土地用途。圖一為長虹家電城地塊位置。

圖一、長虹家電城地塊位置

長虹家電城地塊共616 畝，綿陽市自然資源和規(guī)劃局做出宗地規(guī)劃條件，將616 畝土地分別調(diào)整為商業(yè)用地、居住用地與居住兼容商業(yè)用地，其中還涉及到道路、綠化、中小學(xué)用地、服務(wù)設(shè)施用地等用途（圖二、長虹家電城地塊詳細規(guī)劃）

圖二、長虹家電城地塊詳細規(guī)劃

（四）重視需求與供給原則

在社會市場經(jīng)濟不斷發(fā)展與社會持續(xù)進步過程中，商品的價格與社會對商品的需求以及供給之間存在密切的關(guān)聯(lián)。其主要體現(xiàn)在供求直接影響價格，一旦出現(xiàn)供給滿足不了現(xiàn)階段需求的情況時，便會造成商品價格大幅度上漲的現(xiàn)象。但是在我國各地土地規(guī)劃都存在差異，在政府部門持續(xù)加大宏觀調(diào)控力度的環(huán)境下，人們對生活環(huán)境與生活質(zhì)量的要求也在不斷提高?？梢娍h級區(qū)域土地價格評估與土地自身供給與需求之間的關(guān)系也越發(fā)密切，而且有些地區(qū)中土地價格評估主要受土地供給需求決定，因此在進行土地價格評估工作過程中要充分考慮到市場需求因素的影響，保證供給與需求處于平衡狀態(tài)。

結(jié)束語

綜上所述，通過當前縣級區(qū)域土地價格評估狀況能夠了解到我國對土地資源控制的重視程度在不斷提高，特別是在土地資源利用方面，十分關(guān)注土地資源價值是否得以充分發(fā)揮。各項土地價格評估體系也在不斷建立與完善中，其目的是以科學(xué)合理的方式做好土地價格評估工作，實現(xiàn)土地資源的合理配置，平衡土地資源的供應(yīng)與需求，穩(wěn)定土地價格，為土地市場健康穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。