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    如何化解老舊小區(qū)辦證難題?

    2022-09-07 01:39:40莫宗泉
    南方自然資源 2022年8期
    關(guān)鍵詞:未辦理遺留問(wèn)題購(gòu)房

    莫 艷,莫宗泉,封 羽

    一、案情簡(jiǎn)介

    某市某小區(qū)于20 世紀(jì)90 年代初期建設(shè)完成,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為原國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),共有業(yè)主480 多戶,是該市城市改造初期最早建成的商品房住宅小區(qū)。該小區(qū)交付使用后,只有部分業(yè)主取得了房屋所有權(quán)證。至2021 年,該小區(qū)大部分業(yè)主仍未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

    經(jīng)當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門(mén)和不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)核查,該小區(qū)存在未完善用地手續(xù)、部分樓棟存在違規(guī)建設(shè)、未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未向未竣工部分樓棟的業(yè)主提供購(gòu)房合同和購(gòu)房發(fā)票等問(wèn)題,且開(kāi)發(fā)建設(shè)單位名稱、負(fù)責(zé)人數(shù)年來(lái)多次變更以及歷經(jīng)企業(yè)改制后,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位失聯(lián),所以該小區(qū)辦證無(wú)限期擱置。

    二、本案焦點(diǎn)

    如何化解老舊小區(qū)“辦證難”歷史遺留問(wèn)題?

    三、案情分析

    該小區(qū)大部分業(yè)主近30 年一直未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,主要原因有兩個(gè):一是缺少政策依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定,該小區(qū)未完善用地手續(xù)、未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù),不滿足不動(dòng)產(chǎn)登記條件,無(wú)法進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)。二是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“經(jīng)營(yíng)異?!笔?lián),導(dǎo)致該小區(qū)辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記缺少申請(qǐng)主體?!恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)首次登記,是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的,不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記。因此,無(wú)申請(qǐng)主體向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理該小區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)首次登記,直接導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

    四、解決思路

    (一)深入調(diào)研,摸清問(wèn)題底數(shù)

    當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門(mén)對(duì)該小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題高度重視。在當(dāng)?shù)厝嗣裾闹С趾椭笇?dǎo)下,自然資源主管部門(mén)深入開(kāi)展前期調(diào)研和準(zhǔn)備工作。一是抽調(diào)精干力量下沉社區(qū),走訪社區(qū)干部群眾,深入摸底調(diào)查,全力搜集涉及該小區(qū)供地、審批、驗(yàn)收、不動(dòng)產(chǎn)登記、業(yè)主情況等原始資料和相關(guān)信息;二是對(duì)掌握的資料和信息進(jìn)行深層次分析,追溯該小區(qū)問(wèn)題產(chǎn)生的根源,形成專題報(bào)告,及時(shí)上報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾?/p>

    (二)制定解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題政策文件,解決政策缺位的問(wèn)題

    堅(jiān)決貫徹《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》《廣西壯族自治區(qū)自然資源廳印發(fā)關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》精神,結(jié)合當(dāng)?shù)厣娣可娴貧v史遺留問(wèn)題的客觀情況,主動(dòng)尋求創(chuàng)新和突破,由當(dāng)?shù)厝嗣裾k公室牽頭研究并印發(fā)解決涉房涉地歷史遺留問(wèn)題處理意見(jiàn),及時(shí)填補(bǔ)解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題政策缺位的問(wèn)題。

    (三)以政府為主導(dǎo),建立協(xié)調(diào)工作機(jī)制

    當(dāng)?shù)厝嗣裾闪⑸娣可娴貧v史遺留問(wèn)題解決工作領(lǐng)導(dǎo)小組,多次組織住建、國(guó)資委、稅務(wù)、司法、自然資源、城市綜合執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)召開(kāi)解決該小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題系列專題研討會(huì),并明確各部門(mén)職責(zé)和任務(wù),推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題化解工作的落實(shí)。

    五、解決辦法

    首先,由當(dāng)?shù)厝嗣裾鞔_新的申請(qǐng)主體。對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位失聯(lián)導(dǎo)致申請(qǐng)主體缺失的問(wèn)題,當(dāng)?shù)厝嗣裾畤?guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)負(fù)責(zé)梳理開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的變更情況,在當(dāng)?shù)厝嗣裾苯又付ㄐ碌纳暾?qǐng)主體后,繼續(xù)完成后續(xù)的驗(yàn)收和登記手續(xù)。其次,由相關(guān)部門(mén)聯(lián)合指導(dǎo)并配合新的申請(qǐng)主體逐項(xiàng)解決歷史遺留問(wèn)題。該小區(qū)未完善用地手續(xù)的問(wèn)題,由自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)梳理,并指導(dǎo)新的申請(qǐng)主體完善用地手續(xù);對(duì)于購(gòu)房業(yè)主缺少購(gòu)房合同的問(wèn)題,由新的申請(qǐng)主體負(fù)責(zé)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的資格和房屋占地面積予以審核,明確購(gòu)房資格審核和占地面積后,移交自然資源主管部門(mén)審核處理;對(duì)于該小區(qū)未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的問(wèn)題,住建部門(mén)采取房屋質(zhì)量鑒定的方式指導(dǎo)新的申請(qǐng)主體進(jìn)行安全鑒定、備案;購(gòu)房發(fā)票的核實(shí)、契稅補(bǔ)繳等事項(xiàng),由稅務(wù)部門(mén)配合新的申請(qǐng)主體協(xié)調(diào)處理。最后,由新的申請(qǐng)主體負(fù)責(zé)為購(gòu)房業(yè)主完善申請(qǐng)材料。

    本著“尊重歷史、民生優(yōu)先”的原則,當(dāng)?shù)刈匀毁Y源、住建、稅務(wù)等部門(mén)密切合作,指導(dǎo)并配合新的申請(qǐng)主體完善竣工驗(yàn)收備案、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪等材料;新的申請(qǐng)主體主動(dòng)聯(lián)系購(gòu)房業(yè)主,并為購(gòu)房業(yè)主完善不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表、商品房買賣合同等不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料;不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)開(kāi)設(shè)綠色通道,為該小區(qū)快速辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。目前,除涉及繼承、贈(zèng)與房產(chǎn)外,小區(qū)近400 戶業(yè)主已經(jīng)順利辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記,取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

    老舊小區(qū)一般規(guī)模不大,涉及的群眾不多,但歷史遺留問(wèn)題沉淀時(shí)間長(zhǎng),利益矛盾糾葛紛繁復(fù)雜,解決起來(lái)棘手,處理不當(dāng)極易引發(fā)群體性事件?;谇袑?shí)解決問(wèn)題和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的考慮,各地自然資源主管部門(mén)應(yīng)認(rèn)識(shí)到加快解決老舊小區(qū)歷史遺留問(wèn)題的迫切性和重要性,制定解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留政策,各相關(guān)部門(mén)通力協(xié)作,踐行以人民為中心的理念,為人民群眾辦實(shí)事解難題,持續(xù)提升群眾幸福感、獲得感。

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