新房少了一扇窗

文/黃祥 張毅

戶型圖是房屋的平面空間布局圖，又稱圖則，可以直觀地看清房屋的布局，對購房者來說，房屋平面圖最關(guān)鍵的一點(diǎn)作用，是收房時(shí)的重要參考標(biāo)準(zhǔn)，如果“實(shí)物與圖片不符”，是可以向開發(fā)商索賠的。浙江省杭州市的一位購房者就因?yàn)樗彿课荼确课萜矫鎴D顯示少了一扇窗，通過法院取得了10萬元的賠償。

廚房少了一扇窗

2020年初，小伙子辛羅明的父母眼看著兒子快20歲了，而房價(jià)見風(fēng)就長，想趁有一點(diǎn)積蓄，先為兒子買下一套房。于是，他們開始選房之旅。多處看房后，他們選中了杭州京美置業(yè)有限公司（以下簡稱京美公司）開發(fā)的京美錦城的一處一樓精裝修新房。通過宣傳資料和戶型圖可以看到，房子的廚房有兩扇窗戶，正對設(shè)備平臺的是一扇大窗戶，廚房東側(cè)還有一扇小窗戶。辛羅明一家很喜歡這個(gè)戶型，一樓相對來說較為潮濕，有兩扇窗戶的廚房是他們特別滿意的設(shè)計(jì)，相對于一扇窗戶，可以更好地達(dá)到通風(fēng)透氣的效果，防止廚房出現(xiàn)霉變、異味等情況。同時(shí)，這扇小的窗戶處于房屋的東側(cè)，根據(jù)中國人的傳統(tǒng)思想，“東側(cè)開窗是會(huì)帶來好運(yùn)的”。

就這樣，2020年3月28日，辛羅明（買受人）與京美公司（出賣人）簽訂《浙江省商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定：“房屋單價(jià)為每平方米30943.03元，總價(jià)款4009598元，其中裝修部分價(jià)款為518320元。房屋建筑面積129.58平方米，其中套內(nèi)建筑面積106.75平方米。買受人應(yīng)于2020年3月28日前支付首期房款1209598元，剩余房款申請商業(yè)貸款。出賣人應(yīng)當(dāng)在2022年4月30日前向買受人交付該商品房。雙方簽訂合同后，出賣人按照法定程序變更建筑工程的施工圖設(shè)計(jì)文件，涉及該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向和供熱、采暖方式，可能影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能情形的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視為接受變更。買受人不解除合同的，有權(quán)要求出賣人賠償由此造成的損失，雙方約定如下：雙方應(yīng)按照設(shè)計(jì)變更后的內(nèi)容繼續(xù)履行合同，出賣人按照全部房款的1%向買受人支付違約金。”

合同簽訂后，辛羅明按約支付購房款。京美公司開具收據(jù)，載明收到定金10萬元，首期1109598元。

2020年8月，在房屋施工過程中，辛羅明發(fā)現(xiàn)廚房只設(shè)置了一扇窗戶，廚房東側(cè)未設(shè)置窗戶。辛羅明傻了眼，當(dāng)初自己一家不就是沖著廚房東側(cè)的那扇窗戶才決定買這套房屋的嗎？怎么說沒有就沒有了？辛羅明翻出購房合同再仔細(xì)看，合同附件一中，房屋平面圖顯示得分外清楚，廚房確實(shí)有兩扇窗戶，一扇較大，一扇較小。

少了一扇窗，獲賠10萬元 (圖/IC Photo）

“圖紙上廚房東面明明有窗戶啊，趁沒有完工，趕快幫我補(bǔ)開一個(gè)窗戶?！毙亮_明慶幸發(fā)現(xiàn)得及時(shí)，開發(fā)商卻告訴他，實(shí)際平面圖只包含一扇窗戶且已經(jīng)在主管部門備案。他們言之鑿鑿地表示：法定圖則經(jīng)市規(guī)劃委員會(huì)審批后具有法律效力，任何單位和個(gè)人不得擅自更改。

“當(dāng)時(shí)就是看中你們的廚房有兩扇窗戶才買的一樓東側(cè)的房子，少一扇窗戶，一樓的采光通風(fēng)就完全不一樣了，你們這是違反了合同。”辛羅明非常生氣，但開發(fā)商表示廚房只要有天然采光及自然通風(fēng)，就符合國家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，少一扇窗戶不影響廚房的功能和使用，自己沒有違約。

對簿公堂獲賠償

2021年3月22日，辛羅明向杭州市拱墅區(qū)人民法院（以下簡稱拱墅區(qū)法院）起訴，認(rèn)為：在未經(jīng)辛羅明書面同意的情況下，實(shí)建房屋與合同附件一的平面圖不符，廚房東側(cè)少了一扇窗戶，京美公司的行為已構(gòu)成違約。請求判令：京美公司向辛羅明支付因房屋建造違約產(chǎn)生的損失50萬元。

拱墅區(qū)法院于2021年7月15日公開開庭進(jìn)行了審理。京美公司答辯認(rèn)為：合同附件雖然顯示廚房有兩扇窗戶，但那是工作人員工作失誤貼錯(cuò)所致，規(guī)劃上廚房東面并沒有窗戶。補(bǔ)開窗戶是不符合備案規(guī)劃的，可能會(huì)導(dǎo)致不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，并非京美公司故意違約。辛羅明提交的證據(jù)不能證明其產(chǎn)生的損失，其訴請賠償50萬元缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。即便是賠償損失，也應(yīng)當(dāng)從缺失部位對實(shí)際生活的影響以及缺失后對涉案房屋本身價(jià)值的損失確定。本案中，缺失一扇窗對廚房使用功能沒有影響，也不會(huì)對房屋的價(jià)值產(chǎn)生損失，故辛羅明無任何損失，請求法院駁回其訴訟請求。

辛羅明指出，東面有否窗戶對他購買京美錦城房屋起著決定性的影響。東側(cè)墻上開窗是非常好的，能夠給家中提供最佳的光線、最佳的通風(fēng)，而且在冬季也不容易進(jìn)入冷風(fēng)。除此之外，東方是太陽升起的地方，象征著新的開始。東方陽氣充沛，“紫氣東來”, 象征著生長、發(fā)展、發(fā)達(dá)的祥瑞之氣可以通過東面的窗戶進(jìn)入，使住宅充滿吉祥之氣。每天早晨起來，如果看到太陽東升，人就會(huì)感覺到一種欣欣向榮，這在潛意識里對人的成長有一種環(huán)境助力的作用。如果東面沒有窗，他很有可能不會(huì)選擇這套房。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，辛羅明與京美公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同（預(yù)售）》是雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。合同附件系案涉合同的組成部分，對雙方具有約束力。辛羅明主張案涉房屋與合同附圖不同，京美公司預(yù)期違約。本院認(rèn)為，附件中雖有附注“房屋平面圖中門窗僅作示意，具體門窗材質(zhì)、分格、樣式及開啟方式僅供參考，雙方認(rèn)可實(shí)際交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)”。但門窗有無與門窗具體的材質(zhì)、分格、樣式及開啟方式是兩件截然不同的事，門窗有無并不屬于“僅供參考”的內(nèi)容。案涉房屋廚房東側(cè)是否設(shè)置窗戶，對通風(fēng)采光有一定的影響。廚房東面無門窗且京美公司明確表示此后交付的房屋不設(shè)置東側(cè)的窗戶，構(gòu)成預(yù)期違約，辛羅明有權(quán)要求賠償損失。不過，廚房另有一扇較大的窗戶，辛羅明主張賠償損失50萬元顯然太多，本院根據(jù)案涉房屋價(jià)值、合同中約定窗戶設(shè)置區(qū)域大小及影響等因素酌情調(diào)整為10萬元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，拱墅區(qū)法院于2021年9月10日判決如下：京美公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償辛羅明損失10萬元。該案判決生效后，辛羅明已收到京美公司賠償?shù)?0萬元，目前全部履行完畢。

（本文謝絕轉(zhuǎn)載）

預(yù)期違約起源于英美法系，也是英美法系所獨(dú)有的制度。預(yù)期違約制度自確立以來，對當(dāng)今世界許多國家的合同立法及實(shí)踐都產(chǎn)生了重大的影響。預(yù)期違約又稱先期違約，是指在合同履行期限到來之前，一方雖無正當(dāng)理由但明確表示其在履行期到來后將不履行合同，或者其行為表明在履行期到來后將不可能履行合同。作為違約行為的形態(tài)之一，預(yù)期違約當(dāng)然要負(fù)違約責(zé)任。購房者購房尤其是購買期房后，要注意及時(shí)關(guān)注開發(fā)商履行約定的情況，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違反合同或者可能違反合同的情形，要及時(shí)與開發(fā)商交涉補(bǔ)救，交涉無果，要學(xué)會(huì)拿起法律的武器，通過合法渠道提出自己的訴求，維護(hù)自己的合法權(quán)益。