新城悅服務(wù)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的2021:營(yíng)收增51.8%　關(guān)聯(lián)方依賴度顯著降低

路非

3月25日，新城悅服務(wù)（1755.HK）發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告：公司2021年?duì)I收同比增長(zhǎng)51.8%至43.51億元;歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)15.38%至5.21億元;如果剔除美元債的影響，公司核心規(guī)模凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)55.4%至6.8億元。

據(jù)公司管理層介紹，新城悅服務(wù)2021年在管面積達(dá)1.5億方，合約面積達(dá)2.8億方，其中來(lái)自第三方的占比大幅提升，公司對(duì)關(guān)聯(lián)方依賴度持續(xù)下降;與此同時(shí)，社區(qū)增值等業(yè)務(wù)帶來(lái)了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，夯實(shí)了長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力。

整體來(lái)看，新城悅服務(wù)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，向市場(chǎng)展現(xiàn)了“核心指標(biāo)全方位快速的增長(zhǎng)”。對(duì)于未來(lái)，新城悅服務(wù)董事長(zhǎng)兼CEO戚小明表示，公司將繼續(xù)提升數(shù)字化管理能力，堅(jiān)持“大社區(qū)+大后勤”戰(zhàn)略布局，搶占業(yè)務(wù)藍(lán)海。值得一提的是，公司正在不斷加碼外拓，2021年收購(gòu)了6個(gè)物業(yè)公司，未來(lái)“不排除收購(gòu)規(guī)模比較大的標(biāo)的物”，可見(jiàn)公司的增長(zhǎng)空間有望進(jìn)一步打開(kāi)。

關(guān)聯(lián)方依賴顯著降低 項(xiàng)目外拓能力大幅提升

從管理規(guī)模增速來(lái)看，新城悅服務(wù)合約面積去年整體增加了8061萬(wàn)平米，該數(shù)字放在整個(gè)上市物業(yè)公司里都可以說(shuō)是名列前茅。更值得關(guān)注的是，新增合約面積中，其中第三方新增合作面積達(dá)5214萬(wàn)方，占比約65%。具體來(lái)看，在第三方新增的合約面積里，項(xiàng)目直拓和收并購(gòu)分別占比為42%、58%，尤其在收并購(gòu)方面有了新突破：不僅收購(gòu)了6家優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司，還專門(mén)成立了投后拓展部門(mén)，以此不斷提升融合和資源共享能力，最大化協(xié)同效應(yīng)。

拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，新城悅服務(wù)第三方拓展業(yè)務(wù)的能力已有了顯著提升。相比2021年第三方新增合約超過(guò)5200萬(wàn)平米，2019年該數(shù)字是1000萬(wàn)平米，也就是說(shuō)，兩年時(shí)間外拓業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)了4倍。據(jù)管理層介紹，目前在管面積當(dāng)中第三方比例已經(jīng)從2019年的29%增加到2021年的48%，合約面積也有40.4%來(lái)自于第三方。體現(xiàn)在業(yè)績(jī)上，2021年，公司與開(kāi)發(fā)商相關(guān)的服務(wù)（含開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)和智慧園區(qū)服務(wù)）收入占比也進(jìn)一步下降8.2個(gè)百分點(diǎn)，毛利占比下降了7.1個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)其對(duì)于關(guān)聯(lián)方的依賴顯著降低。

加上社區(qū)增值服務(wù)部分，新城悅服務(wù)如今物業(yè)服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)收入占比已從2019年的53%上升到了2021年的70%，毛利占比則從62%上升到76%。要知道，該等業(yè)務(wù)均屬永續(xù)性較強(qiáng)、和地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較低的業(yè)務(wù)，這也正是市場(chǎng)近年對(duì)物業(yè)企業(yè)的重要關(guān)注點(diǎn)。由新城悅外拓能力的提升，實(shí)際上可以看出其服務(wù)品質(zhì)和業(yè)務(wù)獨(dú)立性迅速?gòu)?qiáng)化，增長(zhǎng)模式更為健康。

社區(qū)增值服務(wù)增速超80% 加碼收并購(gòu)打開(kāi)增長(zhǎng)空間

如前所述，物業(yè)管理和社區(qū)增值業(yè)務(wù)正成為新城悅服務(wù)的主要業(yè)績(jī)來(lái)源，從增速來(lái)看，社區(qū)增值服務(wù)的表現(xiàn)尤其亮眼。年報(bào)顯示，該部分業(yè)務(wù)2021年貢獻(xiàn)的收入為9.16億元，同比增長(zhǎng)84%，占比提升至21.0%，毛利占比已經(jīng)提升至28.9%。與此同時(shí)，智慧園區(qū)服務(wù)收入和開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)收入分別達(dá)到5.2億元、8.15億元，收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

面對(duì)“人民對(duì)美好生活的向往”這一時(shí)代新命題，新城悅服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)囊括了公共資源管理服務(wù)、社區(qū)工程服務(wù)、裝修服務(wù)、資產(chǎn)管理、餐飲服務(wù)、設(shè)施設(shè)備管理等，以滿足業(yè)主個(gè)性化需求。2021年，公司設(shè)施管理服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)及團(tuán)餐服務(wù)收入分別達(dá)到1.57億元、1.95億元、0.82億元，同比增速分比為112.0%、206.2%、67.0%，展現(xiàn)出了強(qiáng)大的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)能力。

這也離不開(kāi)新城悅通過(guò)收并購(gòu)強(qiáng)化增值服務(wù)能力。例如在社區(qū)服務(wù)方面，新城悅服務(wù)2021年收購(gòu)快遞柜資產(chǎn)，全年社區(qū)零售板塊小程序單點(diǎn)收益超1.2萬(wàn)元，格口使用率超73%。從業(yè)務(wù)前景來(lái)看，快遞柜服務(wù)屬于社區(qū)服務(wù)高頻觸點(diǎn)，其與社區(qū)生鮮零售、入戶服務(wù)等場(chǎng)景進(jìn)行融合，意味著未來(lái)仍有可觀想象空間。

另一方面，在面向B端的非住增值服務(wù)領(lǐng)域，新城悅服務(wù)收購(gòu)了上海學(xué)府餐飲管理有限公司，進(jìn)入醫(yī)院、學(xué)校、辦公樓等團(tuán)餐服務(wù)領(lǐng)域，由此帶動(dòng)該部分收入強(qiáng)勁增長(zhǎng)：2021年，若計(jì)入學(xué)府部分收入，公司團(tuán)餐服務(wù)板塊收入增速約538%;在電梯服務(wù)領(lǐng)域，公司已與數(shù)家電梯企業(yè)達(dá)成合作，并揭牌成立了江蘇常立電梯工程有限公司，目前已具有電梯全生命周期服務(wù)資質(zhì)。實(shí)際上，新城悅服務(wù)正在積極對(duì)標(biāo)索迪斯、愛(ài)瑪客、康帕斯等已形成“物業(yè)+團(tuán)餐”成熟服務(wù)模式的國(guó)際企業(yè)，不斷探索“大后勤”領(lǐng)域的可能性。

在當(dāng)前背景下，以上兩大板塊對(duì)新城悅服務(wù)意味著不俗的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性。考慮到公司2021年底賬面貨幣資金超過(guò)25億元，有較強(qiáng)能力支撐對(duì)外拓展，又將在2022年全面提升數(shù)字化管理能力，其“大社區(qū)+大后勤”的戰(zhàn)略布局有望不斷發(fā)力并貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)。