經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對

李光春 李鵬飛

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展不僅影響上下游諸多產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，更影響國家金融秩序和經(jīng)濟(jì)市場的穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，政府加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，房地產(chǎn)融資成本增加、融資難度上升、融資風(fēng)險(xiǎn)凸顯。有效控制融資過程中引起的外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，是新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展所要解決的核心問題。在主觀上提高法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在客觀上提升企業(yè)融資綜合保障實(shí)力，在制度上完善房地產(chǎn)融資風(fēng)控監(jiān)管體系，在財(cái)務(wù)管理上提升盈利能力，是房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管控的有效應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)新常態(tài);房地產(chǎn)融資;法律風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對措施

中圖分類號(hào)：F293.338? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? 文章編號(hào)：1001-862X（2022）03-0048-006

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，經(jīng)濟(jì)增長正從投資驅(qū)動(dòng)、要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。作為資本密集型行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，資本邊際回報(bào)率遞減，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。如何轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)融資模式，防控融資過程中出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險(xiǎn)，是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下保持房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重大問題。

一、房地產(chǎn)融資存在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中缺少或不重視法律規(guī)則和法律程序而可能造成的危險(xiǎn)性后果。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整，融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步影響著房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營等市場運(yùn)作的各環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)潛在的融資風(fēng)險(xiǎn)。[1]近年來伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的各種違規(guī)違法現(xiàn)象屢見不鮮。這些風(fēng)險(xiǎn)歸納起來，主要有以下幾大類。

（一）外部政策性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)融資的外部政策性風(fēng)險(xiǎn)，是指由國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控引起的房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)的快速增長，直接增加了當(dāng)代年輕人的經(jīng)濟(jì)壓力，許多人變成了所謂的“房奴”，居高不下的房價(jià)成為人民對美好生活向往與追求的現(xiàn)實(shí)障礙?！胺孔〔怀础笔墙鼛啄陣页掷m(xù)實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)市場調(diào)控的主旋律。國家逐步加大了對土地規(guī)模開發(fā)的控制力度，制定和實(shí)施了一系列法規(guī)政策，給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來無比現(xiàn)實(shí)的巨大壓力，也陡增了房地產(chǎn)企業(yè)融資的巨大風(fēng)險(xiǎn)。[2]比如，國家實(shí)施的限購和限貸政策，包括北京、上海、廣州、合肥等多城市為了抑制房價(jià)過快增長，先后出臺(tái)了限購和限貸政策。這些政策的頒布可能會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橄拶徍拖拶J政策的頒布會(huì)導(dǎo)致一些消費(fèi)者失去購房資格，已經(jīng)簽訂的預(yù)售合同也會(huì)因消費(fèi)者失去購房資格而無法履行。[3]從合同法角度看，即使限購政策不屬于不可抗力情形，也會(huì)因?qū)儆诓豢蓺w責(zé)于雙方的原因而導(dǎo)致合同無法實(shí)現(xiàn)的合同解除情形。[4]房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要退還消費(fèi)者的定金或者預(yù)付款，流失大量已有資金，還會(huì)因無法及時(shí)賣房回籠資金，影響資金鏈的流暢運(yùn)行。此外，限購和限貸政策的出臺(tái)導(dǎo)致意向購房者支付更多的首付款，增加了他們的購房資金壓力，直接影響房地產(chǎn)市場成交量，造成企業(yè)前期融資的大量資金無法及時(shí)回籠，無法正常支付銀行貸款、拖欠工程款等一系列法律后果 [5]，進(jìn)而可能引發(fā)產(chǎn)生全行業(yè)的、系統(tǒng)性的融資法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)控管理性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)融資的內(nèi)控管理性風(fēng)險(xiǎn)，是指在融資過程中房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作部門在具體業(yè)務(wù)不同階段的操作，因融資壓力而被迫違反法律規(guī)定所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括以下幾個(gè)方面：一是在房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段，開發(fā)商可能因?yàn)槁?lián)合開發(fā)的合作主體不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)合同無效。我國實(shí)行嚴(yán)格的建設(shè)工程審批登記備案制度，任何項(xiàng)目在動(dòng)工之前必須經(jīng)過有關(guān)部門審查和批準(zhǔn)，不具備開發(fā)主體資格的房地產(chǎn)工程可能因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而引發(fā)合同無效的法律后果，從而影響資金的合法使用。[6]二是在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段，開發(fā)商為了節(jié)約成本，加快工程進(jìn)度，通常將中標(biāo)的工程分包或轉(zhuǎn)包給不具資格的單位或個(gè)人，可能產(chǎn)生違法發(fā)包引發(fā)違約責(zé)任承擔(dān)等影響融資安全使用的法律后果。[7]三是在房地產(chǎn)銷售階段，開發(fā)商通常會(huì)采取發(fā)布大量過度宣傳廣告的方式來吸引消費(fèi)者購買房屋，開發(fā)商可能因商業(yè)廣告違規(guī)而產(chǎn)生行政處罰等法律風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國在房地產(chǎn)銷售商業(yè)廣告的合規(guī)審查和監(jiān)管方面執(zhí)法力度不強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售商業(yè)廣告宣傳普遍混亂，頻頻觸及廣告違法。其間有多家房地產(chǎn)企業(yè)受到處罰，處罰事由涉及未取得施工許可證擅自施工及未按要求驗(yàn)收卻擅自交付使用，還有房地產(chǎn)企業(yè)在未取得房屋預(yù)售許可資格時(shí)違法進(jìn)行房屋的預(yù)售等情況。這些違法行為往往給開發(fā)商的房產(chǎn)銷售帶來諸多負(fù)面影響，不僅貶損企業(yè)的商譽(yù)，還不利于資金及時(shí)回籠，產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）融資結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)

融資作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重要內(nèi)容之一，近年來逐步從傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下財(cái)政供給融資方式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制下金融資源配置融資方式。我國房地產(chǎn)開發(fā)市場起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的實(shí)踐還很不完善，加之目前國家政策方面的相關(guān)要求，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)單一、缺少多元化融資渠道的現(xiàn)實(shí)困境。近年來，我國金融市場不斷改革完善，然而房地產(chǎn)融資市場改革卻沒有同步發(fā)展，尤其是在股權(quán)、債券、信托和基金等方面發(fā)展速度較慢，不能形成多元化房地產(chǎn)金融體系與融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的房地產(chǎn)金融市場。[8]自 20世紀(jì)90年代開始，我國金融市場的融資方式越來越多，比如股權(quán)融資、債券融資、信托融資、貸款融資、商業(yè)信用與商業(yè)票據(jù)等。然而我國房地產(chǎn)融資起步很晚，加之相關(guān)政策、法律等客觀因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資舉步維艱，仍然依賴傳統(tǒng)的銀行貸款方式獲取資金。狹窄的融資渠道嚴(yán)重削弱了企業(yè)在融資過程中的談判議價(jià)能力，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本偏高，企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)偏大，無法保障資金供給的安全與穩(wěn)定，容易引發(fā)一系列融資風(fēng)險(xiǎn)。政府部門早已覺察到了這種結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)問題的嚴(yán)重性。為此，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)于2014年發(fā)文嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)企業(yè)，制定風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，強(qiáng)化“名單制”管理，防范企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資產(chǎn)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，宏觀經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)告別了過去GDP平均10%左右的高增長階段，經(jīng)濟(jì)周期持續(xù)探底，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，房地產(chǎn)市場競爭也因此更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力亦普遍下降。一方面，在中央和地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控下，房價(jià)一直處于高位平衡狀態(tài)，消費(fèi)者長期處于觀望狀態(tài)。這種不景氣的銷售情況導(dǎo)致企業(yè)利潤降低，資金不能及時(shí)回籠，不少企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。[9]另一方面，消費(fèi)者對商品房的品質(zhì)要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)需要更多的資金支持，一定規(guī)模的資金儲(chǔ)備是項(xiàng)目順利進(jìn)行的必要條件。如今，房地產(chǎn)企業(yè)憑借自有資金是絕對不夠的，引進(jìn)外源性資金是企業(yè)融資的必然選擇。然而，隨著外源性資金比例逐漸增加，必然導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率提高。負(fù)債規(guī)模是企業(yè)融資到期以后償還債務(wù)本息能力的重要決定因素，在負(fù)債利息率不變的前提下，企業(yè)的負(fù)債規(guī)模越大，所要償還的債務(wù)本息就越高，進(jìn)而由于收益變動(dòng)導(dǎo)致喪失償債能力的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已從2005年的57.54%漲至2020年的79.18%。由央行貨幣政策分析小組撰寫的《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)道（2018）》警示：“一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大?！边@是央行首次警示房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)。因此，在高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的融資風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

面對新時(shí)代的改革議題，黨中央著力提出住房制度改革新要求，這對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生了非常直接的影響，具體表現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)融資渠道和融資條件有了更加嚴(yán)格的規(guī)范要求。這些因素構(gòu)成了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在努力拓寬融資渠道、不斷提高融資能力的同時(shí)，帶來一系列融資風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

（一）房地產(chǎn)融資的高增長演繹著高風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，充沛的資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本前提和根本保障。據(jù)中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫2017年9月—2020年6月全國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)投資普遍呈現(xiàn)項(xiàng)目數(shù)量多、資金金額大的趨勢，高峰時(shí)每個(gè)月在土地購置、工程建設(shè)、設(shè)備工器具等項(xiàng)目的投資額竟高達(dá)十幾萬億元。從房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間維度來看，房地產(chǎn)融資主要由三個(gè)環(huán)節(jié)：一是前端拿地環(huán)節(jié)融資，開發(fā)商往往通過集團(tuán)撥款、債權(quán)融資、合作開發(fā)等方式融資;二是中端施工環(huán)節(jié)融資，房地產(chǎn)項(xiàng)目可以通過銀行開發(fā)貸款、信托、資管產(chǎn)品等方式進(jìn)行融資;三是后端銷售環(huán)節(jié)融資，商品房主要以預(yù)售方式進(jìn)行銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠償還前期融入款項(xiàng)。上述高杠桿融資模式，必然隱藏著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，為了使這種融資模式持續(xù)下去，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷地拿地、融資、開發(fā)、 預(yù)售，才能保證企業(yè)自身經(jīng)營的正常維系，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，資金安全就會(huì)受到威脅。[10]中央提出“房住不炒”以來，房價(jià)調(diào)控日益趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也隨之越來越大。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的周期性行業(yè)，資金占用周期較長，以“年”為單位計(jì)算，通常是三至五年。開發(fā)周期越長，意味著占用資金的時(shí)間越長，資金無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的概率也就越大。因此，一旦融資出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)就必然面臨重大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在高杠桿融資確保資金充沛的同時(shí)，必須提高資金安全周轉(zhuǎn)率，確保融資安全，這已成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展的重要指標(biāo)。

（二）房地產(chǎn)融資政策敏感性凸顯

房地產(chǎn)開發(fā)，從項(xiàng)目招標(biāo)、建設(shè)到最終銷售，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要巨額資金，離不開金融等行業(yè)的融資支持，國家金融政策的些微風(fēng)吹草動(dòng)，即刻就會(huì)傳導(dǎo)至房地產(chǎn)行業(yè)。黨的十九大以后，為了貫徹“房住不炒”方針，央行上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致商業(yè)銀行提高了貸款首付比例和貸款利率，銀行放貸政策進(jìn)一步收緊。國家金融宏觀調(diào)控政策的變化與調(diào)整直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資難度加大、融資成本大幅提升。融資壓力的增加導(dǎo)致很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金供給不足或融資風(fēng)險(xiǎn)把握不準(zhǔn)而面臨破產(chǎn)或重組。[11]2010年至2020年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（“新國十條”）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（“新國五條”）等一系列重要政策，加大了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度。2020年12月，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，要求嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，抓好政策執(zhí)行，提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。因此，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，我國房地開發(fā)行業(yè)已進(jìn)入國家宏觀調(diào)控的“過熱”階段。[12]隨著一系列調(diào)控政策的出臺(tái)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與行業(yè)整合，我國房地產(chǎn)市場政策敏感性凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注國家金融等宏觀調(diào)控政策的變化，審時(shí)度勢，提前做好應(yīng)對方案，減少因政策變化所帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)融資方式呈多元化趨勢

面對經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展形勢，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式漸趨多元化：一是內(nèi)源融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)部的自由資金轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y資金。由于內(nèi)源融資的機(jī)會(huì)成本很高，往往抑制了房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的動(dòng)能，而且一旦企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)可能會(huì)因此面臨日常經(jīng)營嚴(yán)重困難的風(fēng)險(xiǎn)。二是外源融資方式。即房地產(chǎn)企業(yè)通過向本企業(yè)之外的其他經(jīng)濟(jì)主體進(jìn)行資金籌措的方式，主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券和房地產(chǎn)信托等。[13]其中，房地產(chǎn)抵押銀行貸款融資具有資金規(guī)模大、融資條件相對寬松等優(yōu)點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，但是抵押的房產(chǎn)或土地需要通過商品房買賣市場交易及時(shí)轉(zhuǎn)化成購房人的財(cái)產(chǎn)，才能順利實(shí)現(xiàn)“資金回籠”，如果某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會(huì)導(dǎo)致“多米諾骨牌”效應(yīng)，因此，這種融資方式會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。[14]房地產(chǎn)信托融資具有操作流程簡單、靈活性強(qiáng)的優(yōu)勢，但是房地產(chǎn)信托融資模式在我國開展較晚，尚不成熟，其健康發(fā)展關(guān)系到整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融安全，因此，我國對信托融資條件的規(guī)定比較嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)信托融資的操作難度大大增加。房地產(chǎn)企業(yè)債券融資具有安全性和償還性的特點(diǎn)，相比銀行長期貸款利率上浮及資金使用受項(xiàng)目因素制約帶來的隱形成本，發(fā)行企業(yè)債券融資具有顯著的成本優(yōu)勢，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在短期籌集到大量的資金。但是這種融資方式會(huì)讓企業(yè)支付相對較高的利息，而且考慮到對企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)的控制，在我國受到一定的限制。因此，融資方式的多元化，也構(gòu)成房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率呈逐年上升趨勢

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式是典型的負(fù)債經(jīng)營模式，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)大都處于高負(fù)債率的狀態(tài)。2012年至2020年房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別是75.2%、76%、77%、77.7%、78.3%、79.1%、79.1%、80.4%和80.7%（見表1）。截至2020年底，非金融行業(yè)里房地產(chǎn)企業(yè)以80.7%的資產(chǎn)負(fù)債率居于首位。[15]房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率居高不下主要有以下幾點(diǎn)原因：一是房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑比較單一，外源融資的增加導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債率提高;二是近年來國家為了抑制越來越高的房價(jià)開始出臺(tái)各種宏觀調(diào)控限制政策，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受阻，融資成本增加，使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率增加;三是我國房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)量越發(fā)緊缺，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得土地的使用權(quán)必然會(huì)加大資金投入，從而使得企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步提高;四是很多房地產(chǎn)企業(yè)為了提高資金流動(dòng)性，往往采取預(yù)售的方式進(jìn)行房屋銷售，但是預(yù)售的房屋數(shù)量越多，資產(chǎn)負(fù)債率也就會(huì)越高，一旦資金鏈斷裂，就會(huì)導(dǎo)致信貸危機(jī)，甚至面臨破產(chǎn)。據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量高達(dá)396家，平均每天就有1.08個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)?？梢?，居高不下的資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的又一重要因素。

三、防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的對策

進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以來，房地產(chǎn)行業(yè)從過去多年來的爆炸式增長，已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，融資風(fēng)險(xiǎn)陡增。而房地產(chǎn)行業(yè)仍然是我國經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)之一，多維度防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，成為新時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的核心問題。

（一）提高房地產(chǎn)融資主體風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，應(yīng)對政策性風(fēng)險(xiǎn)

相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)更易受國家法規(guī)政策的影響。以“房地產(chǎn)融資”為關(guān)鍵詞在中國裁判文書網(wǎng)進(jìn)行檢索，共查詢到161案例，其中刑事案件27例，民事案件134例。27例刑事案件中，非法吸收公眾存款的案件和詐騙案件分別是6例，并列首位;134例民事案件中，民間借貸的案件以26例的數(shù)量居于首位，成為房地產(chǎn)行業(yè)中最易出現(xiàn)的糾紛案件。這些房地產(chǎn)融資過程中產(chǎn)生的法律糾紛，提示著各方主體提高自身風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)的重要性。首先，企業(yè)的決策者應(yīng)當(dāng)提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別意識(shí)，這是房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控的首要步驟，是風(fēng)險(xiǎn)防控的根本性因素。只有通過提升主體風(fēng)控意識(shí)，及時(shí)辨識(shí)出融資方案中所面臨的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，才能于風(fēng)險(xiǎn)回應(yīng)步驟中從容應(yīng)對。其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高法律事務(wù)部門在運(yùn)營流程中的功能作用，加大對法務(wù)部門的投入。按照國際慣例，企業(yè)法律事務(wù)部門的開支一般占到銷售收入的1%，在我國不足銷售收入的1‰。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然內(nèi)設(shè)了法律事務(wù)機(jī)構(gòu)，要么隸屬于其他部門，要么沒有獨(dú)立的職權(quán)。[16]面對日益復(fù)雜的政策性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過加強(qiáng)專門的法律事務(wù)部門建設(shè)，支持法務(wù)人員全程參與企業(yè)的經(jīng)營管理，通過合規(guī)審查做好法律風(fēng)險(xiǎn)的事前預(yù)防，提升自身風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。再次，要加強(qiáng)企業(yè)各部門之間的分工合作，掌握風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之間的聯(lián)系，利用各部門的優(yōu)勢資源，把風(fēng)險(xiǎn)防控分解到每一個(gè)部門，每一個(gè)階段，集企業(yè)各方資源形成一套完整的法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系。

（二）完善企業(yè)內(nèi)外監(jiān)管治理體系，預(yù)防內(nèi)控管理風(fēng)險(xiǎn)

首先，企業(yè)需要建立起有效的內(nèi)外監(jiān)管體系，才可能在一定程度上控制或者防止法律風(fēng)險(xiǎn)所帶來的后果。作為資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都可能會(huì)出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，比如土地的融資買賣、合同的訂立履行及房屋的廣告銷售等，稍有不慎就會(huì)造成重大損失，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督制約機(jī)制，通過建立合理的監(jiān)督運(yùn)營機(jī)制來促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展。 [17]目前由于房地產(chǎn)融資導(dǎo)向性法規(guī)的缺失使得融資的創(chuàng)新途徑受阻，有的企業(yè)為了緩解融資壓力而從民間高利借貸，陷入“借新還舊”的惡性循環(huán)。因此，國家應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定完善房地產(chǎn)融資監(jiān)管法律制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健全融資內(nèi)控治理結(jié)構(gòu)。其次，要加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)企業(yè)的外部監(jiān)督流程協(xié)調(diào)，形成部門監(jiān)管合力。房地產(chǎn)市場的監(jiān)管涉及政府多個(gè)部門，在開發(fā)、銷售市場監(jiān)管方面，建設(shè)主管部門要聯(lián)合金融主管部門落實(shí)行業(yè)監(jiān)管責(zé)任，完善建設(shè)資金來源、房地產(chǎn)預(yù)售許可、買賣合同網(wǎng)簽備案、購房實(shí)名制等各方面制度規(guī)定，打擊非法集資等違法行為，避免產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn);在房地產(chǎn)企業(yè)宣傳及誠信建設(shè)方面，政府應(yīng)建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的誠信檔案，對在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管;在房地產(chǎn)合作開發(fā)方面，相關(guān)建設(shè)部門可以通過事中監(jiān)督的方式來減少對房地產(chǎn)企業(yè)的處罰，以降低經(jīng)營成本、提高盈利能力、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。[18]總之，企業(yè)需要切實(shí)提升內(nèi)部防控機(jī)制，政府相關(guān)部門也要順應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展的新特點(diǎn)，提升外部監(jiān)管水平、形成監(jiān)管合力，共同促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。[19]

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合融資能力，預(yù)防結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)得以立足的根本保證就是自身的綜合融資實(shí)力。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)?；厔?，只有不斷地?cái)U(kuò)大融資規(guī)模、創(chuàng)新融資手段、提高資金使用效率，才能確保企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)新融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生融資需求后，應(yīng)避免直接籌集資金，而要根據(jù)企業(yè)和項(xiàng)目自身情況確定綜合融資方案，從多元化的融資渠道中選擇最適合本企業(yè)的融資方式，避免因融資渠道固化而導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)。[20]因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)和發(fā)展需求確定融資戰(zhàn)略，著力增強(qiáng)資金的全面性統(tǒng)籌，由原來單純依賴銀行貸款的單一渠道，向銀行貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等多種融資渠道相結(jié)合的綜合融資模式發(fā)展，構(gòu)建多元化的綜合融資體系，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。以萬科集團(tuán)的融資模式為例，自2016年以來，萬科集團(tuán)內(nèi)部開始嘗試擴(kuò)大內(nèi)源性融資，比如“售后回租”，即將其所屬部分資產(chǎn)對外出售后從買方處再次租回使用。這樣可以迅速收回資金，加速資金流轉(zhuǎn)。同時(shí)萬科集團(tuán)還采用“聯(lián)合開發(fā)”的融資方式，利用自身的影響力和管理能力與他方進(jìn)行合作，利用合作方的資金優(yōu)勢，優(yōu)勢互補(bǔ)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身規(guī)模大小、經(jīng)營狀況和發(fā)展目標(biāo)等具體情況，選擇適合的融資渠道組合方式，盡可能地降低融資風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)在選擇融資渠道時(shí)，應(yīng)對融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估，分析各融資渠道可能產(chǎn)生的融資風(fēng)險(xiǎn)，決不能“飲鳩止渴”，盲目擴(kuò)大融資。[21]

（四）提高企業(yè)自身財(cái)務(wù)管理和盈利能力，預(yù)防資產(chǎn)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)防資產(chǎn)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)需要規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，建立科學(xué)合理的內(nèi)部融資財(cái)務(wù)管理機(jī)制。融資風(fēng)險(xiǎn)的防控并不是孤立地進(jìn)行，不僅要從政策環(huán)境、融資模式等外部因素入手，還要通過對企業(yè)的內(nèi)控財(cái)務(wù)審查來降低融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。首先，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照建設(shè)項(xiàng)目的要求分批次投放資金，通過嚴(yán)密監(jiān)控項(xiàng)目資金的投入情況和流轉(zhuǎn)情況來確保資金的合理使用。其次，要加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)部門對資金的回流管理，提高資金的周轉(zhuǎn)速度。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高度分散，容易造成內(nèi)部資金的過度分散，影響資金的籌集、調(diào)配及使用效率，導(dǎo)致流動(dòng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，同時(shí)，由于開發(fā)商融資債務(wù)多，催收措施不濟(jì)，應(yīng)收賬款回收較慢，影響了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。因此，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，才能加快資金周轉(zhuǎn)，提高其利用率，增加企業(yè)的凈收益，防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。再次，要提高企業(yè)自身的盈利水平，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。針對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況不佳、盈利能力嚴(yán)重下降的情況，一方面要提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，合理控制經(jīng)營成本與費(fèi)用，提高公司整體利潤率，另一方面，要提高企業(yè)市場綜合競爭力，謹(jǐn)慎拿地、縮短開發(fā)周期、提升銷售策略、提高變現(xiàn)能力、加快資金回籠。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立品牌意識(shí)和融資信譽(yù)，在迎合市場需求的同時(shí)，秉承可持續(xù)發(fā)展的融資理念，根據(jù)自身的經(jīng)營模式和發(fā)展規(guī)模，適度融資，著力提高市場競爭力和信譽(yù)度，形成融資能力的良性發(fā)展。[22]

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（責(zé)任編輯 張亨明）