房地產(chǎn)企業(yè)融資難題與優(yōu)化策略研究

王成君 郗艷秋

摘 要：隨著我國的經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)迎來了較好的發(fā)展前景，更多企業(yè)加入到房地產(chǎn)開發(fā)當中，導(dǎo)致房價一度飆升，為了更好地解決房地市場過渡飽和的現(xiàn)象，國家相關(guān)部門出臺了宏觀調(diào)控政策，同時企業(yè)也制定了相應(yīng)的解決措施幫助控制情況的惡化。其中包含了限購限貸以及資金監(jiān)督和管理，政策的實施給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶來一定的難度，加上國際經(jīng)濟形勢變得嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中難免受到內(nèi)部以及外部一些影響因素的制約，導(dǎo)致公司的發(fā)展遭遇瓶頸，給企業(yè)的融資帶來一定的困難，經(jīng)營成本不斷升高。為了更好的解決這一問題的發(fā)生，需要相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)正視自身在融資過程中存在的難題，結(jié)合自身發(fā)展，不斷拓展多元化的融資方式，為企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展創(chuàng)造有利的經(jīng)濟條件，解決當前的融資困境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資難題;優(yōu)化策略

房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要的支撐產(chǎn)業(yè)之一，對全社會的經(jīng)濟繁榮發(fā)展起著關(guān)鍵性的影響和作用。但是隨著房地產(chǎn)投資金融建設(shè)工作的不斷深化，房價越漲越高，已經(jīng)呈現(xiàn)出非理性的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的發(fā)展形勢。房地產(chǎn)企業(yè)本身的運營也遭受了更多新的問題點，其中融資難的問題已經(jīng)是一個十分常見的問題點，很多企業(yè)在發(fā)展的同時本身的資金建設(shè)不夠，樓盤出售之后發(fā)展情況不容樂觀，給整個行業(yè)帶來了較大的發(fā)展難題，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：1.隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模逐漸增大，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層對于管理工作的不重視，人力資源管理問題成了一個難題;2.受到外界金融環(huán)境的影響，宏觀經(jīng)濟的影響作用之下，企業(yè)融資困難，導(dǎo)致金融市場發(fā)展受到約束，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來一定的困難。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更加長遠的發(fā)展，首先需要結(jié)合自身的發(fā)展查找存在的問題，并統(tǒng)籌做好重大金融風(fēng)險的防范和化解工作，擴寬自己的融資渠道。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀以及基本特征

我國屬于一個人口大國，房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)，能夠為人們的居住提供更好的條件，很多有實力的企業(yè)家都會加入到房地產(chǎn)開發(fā)當中，大規(guī)模的加入房地產(chǎn)企業(yè)容易導(dǎo)致房地產(chǎn)屬于供過于求的狀態(tài)，想要在競爭激烈的市場中占據(jù)主導(dǎo)地位，就需要不斷提升自己的資金持有比例。但是就當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況而言，融資難題是一個十分顯著的難點，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

（一）具備資金需求規(guī)模大、外源融資依賴性強的特征

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身是一個所需資金較大，建設(shè)時間較長的項目，有的房地產(chǎn)從項目的立項到竣工需要3-5年的時間，甚至更長。因此，房地產(chǎn)開發(fā)具備資金需求規(guī)模大的特點，如果沒有實力雄厚的資金支撐，很容易造成中途建設(shè)爛尾，給整個行業(yè)的聲譽帶來不好的影響。一般的房地產(chǎn)企業(yè)想要進行更好的建設(shè)，都會通過融資渠道不斷擴大自己資金來源的建設(shè)工作，外源融資已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個重要的資金來源渠道。

（二）融資一般是以土地和房產(chǎn)為抵押

房地產(chǎn)的開發(fā)工作本身是建立在有限的土地資源上的，而土地資源屬于不可再生資源，價值會隨著時間的增加而有所提升。加上城市現(xiàn)代化建設(shè)進程不斷加快，很多房地產(chǎn)投資企業(yè)都將自己的目光集中在城市之內(nèi)，給土地資源的價值增長創(chuàng)造了有利的條件。很多房地產(chǎn)投資人在進行一項地產(chǎn)投資時，都會通過使用土地和房產(chǎn)作為抵押向商業(yè)銀行申請借貸，同樣，銀行也會對他們抵押的土地和房產(chǎn)進行審核，以此來降低自身借貸的風(fēng)險。向商業(yè)銀行進行抵押的融資方式能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險出現(xiàn)的概率。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)十分明顯，面臨著較高的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)本身的發(fā)展受到外界因素的影響會有一定價格方面的波動，無論是前期的建設(shè)還是后期的售賣都存在較大的金融風(fēng)險。加上通貨膨脹以及整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，國家會根據(jù)市場發(fā)展制定相應(yīng)的城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)整策略，來制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，營造良好的發(fā)展氛圍，這使房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目銷售將會存在一定的難度，供大于求的市場發(fā)展形勢較為明顯。加上我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)方面建設(shè)過于單一化，工程在竣工之后款項的收集主要是以銷售為主，行業(yè)發(fā)展不景氣會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)后期的資金回收和使用的效率，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來一定的影響。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)存在的融資難題

當前，我國經(jīng)濟發(fā)展較快，城市化建設(shè)進程也在逐漸加快，為了在有限的土地資源中容納更多人，只能進行相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)工作，使得房地產(chǎn)企業(yè)有著較好的發(fā)展前景。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時，也非常容易受到外界的金融影響以及內(nèi)部政策的影響，加上本身存在的融資難的問題較為顯著，給整個行業(yè)的發(fā)展帶來一定困難。

（一）融資環(huán)境產(chǎn)生的影響

政府出臺的各項城市發(fā)展規(guī)劃是制約房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個主要因素。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會通過向商業(yè)銀行申請借貸的形式擴充自己的資金投入，很多商業(yè)銀行在給予借貸的同時整個操作流程較為簡單，企業(yè)本身所需要承擔(dān)的風(fēng)險也較低，因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會選擇這種融資途徑。同時，商業(yè)銀行在進行借貸批款的同時，會對房地產(chǎn)企業(yè)的準入條件進行審核。而當前我國頒布的法律對現(xiàn)有房地產(chǎn)信托和債券融資渠道進行了一定程度的約束，給房地產(chǎn)企業(yè)融資的條件帶來了一定的約束作用。

除此之外，還有一個重要因素，金融市場也是制約房地產(chǎn)企業(yè)融資難的一個主要原因。證券市場在房地產(chǎn)企業(yè)融資中也占據(jù)非常大的比重，但是國家出臺的相關(guān)法律政策，對其約束和監(jiān)督不到位，導(dǎo)致金融產(chǎn)品不能更好地服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)融資，給企業(yè)的融資帶來更多的困難。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金能力較低，融資渠道窄

一般的房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金的來源主要是在住房正式投入銷售之前進行部分住房提前銷售的形式來獲得自籌資金。加上很多房地產(chǎn)企業(yè)本身并不具備上市融資的資質(zhì)，不能對其本身所持有的股權(quán)進行售賣，融資渠道較窄也是一個主要的原因。當前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用銀行信貸和民間借貸的金融方式，拓寬自己的金融渠道。但是，國家相關(guān)部門也會定期對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控工作，以此來對房地產(chǎn)行業(yè)實行監(jiān)控。據(jù)調(diào)查，2021年1-5月，國家對各個地區(qū)的地產(chǎn)調(diào)控工作實行了200多次。在這樣的背景之下，融資成了最為困難的一個原因，給很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的限制，而民間借貸的方式非常容易造成后續(xù)問題的發(fā)生，無形之中提升了房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險的產(chǎn)生。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資利率增高

房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資的過程中，如果商業(yè)銀行在向其進行融資時，會產(chǎn)生貸款所發(fā)生的利息費用，簡單來說就是企業(yè)會向融資方支付一定的利息，這部分利息會產(chǎn)生相應(yīng)的納稅增收。2021年中指研究院發(fā)布了《2021年年中房地產(chǎn)行業(yè)融資盤點》，其中表示2021年1-6月行業(yè)平均融資利率為6.62%，利率增高的同時融資的難度也在逐漸增加，給企業(yè)的資金回流造成了一定的困難。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要性

（一）有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)本身在融資方面還未建成完整的風(fēng)險防控制度和措施，從房地產(chǎn)本身的特性來看，房地產(chǎn)需要的大量的資金需求容易使自己成為債務(wù)擁有者，同時也是融資的主體，雙重壓力給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的風(fēng)險。能再使用傳統(tǒng)的融資方式進行融資，受到宏觀經(jīng)濟的影響，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)想要向商業(yè)銀行進行融資更加地困難，沒有充足的資金支撐之后的地產(chǎn)建成。企業(yè)進行項目融資還能在一定程度上減輕自身承擔(dān)的金融風(fēng)險，將風(fēng)險進行均衡的分擔(dān)，使得企業(yè)的抗風(fēng)險能力提升。

（二）有利于推動我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展一直以來都是重要的經(jīng)濟支撐，但是隨著時間的流逝，當前的發(fā)展已經(jīng)變得困難起來，受到外界環(huán)境的影響以及內(nèi)部各種宏觀調(diào)控的影響，本身還存在一定的發(fā)展難的問題。加上市場本身配置資源建設(shè)的不夠完善，現(xiàn)存在市場配置資源不能正確的發(fā)揮其導(dǎo)向作用，很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)大致相同的融資問題，給房地產(chǎn)市場后續(xù)的發(fā)展造成一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)通過各種形式獲得的資金不能給相應(yīng)的融資人帶來利益，長時間容易導(dǎo)致企業(yè)的資金支撐不足，出現(xiàn)斷裂的現(xiàn)象。通過融資的形式為房地產(chǎn)企業(yè)資金投入創(chuàng)造條件，給予地產(chǎn)建設(shè)中各項資金支撐，能夠按照預(yù)期獲得相應(yīng)的保障，從某種意義上來說，充足的資金支撐能夠幫助開拓更加廣闊的金融市場，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得長遠的發(fā)展，促進整個行業(yè)向好的發(fā)展。通過融資的形式房地產(chǎn)企業(yè)本身受到的金融風(fēng)險也會有一定的減少，是當前市場發(fā)展的主要形式。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的順利進行

房地產(chǎn)企業(yè)本身是一個發(fā)展較大的企業(yè)，在整個市場中占比較大，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和崛起能夠直接改善本地區(qū)投資環(huán)境以及投資結(jié)構(gòu)，然而想要將一個龐大的地產(chǎn)企業(yè)進行規(guī)劃，管理工作是不可缺少的一個重要部分。當前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀得出，管理工作一直以來都是企業(yè)發(fā)展的重大問題點。房地產(chǎn)企業(yè)在各項成本預(yù)算管理和資金管理方面還存在一定的問題，資金管理制度的建設(shè)不夠完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的管理工作不重視的現(xiàn)象較為嚴重，沒有專業(yè)的人才進行管理工作，在土地開發(fā)、項目投資、營造管理等方面的建設(shè)工作都存在一定的漏洞，給整個企業(yè)的運營帶來一定的風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資優(yōu)化策略

（一）對房地產(chǎn)基金進行合理應(yīng)用

就當前的房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展趨勢來看，還具有較好的發(fā)展前景和發(fā)展空間。房地產(chǎn)私募基金融資一直以來都是整個行業(yè)中較為關(guān)注的重點內(nèi)容，想要將房地產(chǎn)私募基金融資的建設(shè)工作不斷的完善，需要企業(yè)從自身的發(fā)展方向制定出完善的資金管理措施，使這些管理措施能夠幫助企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的環(huán)境，尤其是針對一些準備上市的房地產(chǎn)企業(yè)而言，能夠幫助吸引更多的投資者加入其中。在一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)中進行私募資金融資方式能夠幫助解決企業(yè)存在的各種資金困難的問題，將企業(yè)的負債盈虧問題不斷地完善，為之后的運營提供較好的資金支撐和保障。例如：2021年4月份舉辦的一場房企融資“因企施策”論壇中，就私募基金的有效利用進行了講解，私募基金一直以來都是金融與房地產(chǎn)結(jié)合較為突出的領(lǐng)域。當前我國的經(jīng)濟正處于上升期，加上今年被稱為公募REITs的元年，給房地產(chǎn)私募基金帶來了更多的機遇，它必將開啟基金業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)者們共享資本紅利的新疆界。房地產(chǎn)企業(yè)的私募基金融資變得不再困難，企業(yè)的資金支撐發(fā)展也會迎來更多的機遇，能夠更好的解決當前存在的各種融資難負債多的問題。

（二）利用環(huán)境優(yōu)勢，發(fā)展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略需要從營銷、管理、經(jīng)營、稅務(wù)、公關(guān)、征信、品牌等方面進行系統(tǒng)性的優(yōu)化，策劃工作開始之前還需要全面系統(tǒng)的對房地產(chǎn)企業(yè)的資源進行整合，利用當前有利的金融環(huán)境和市場環(huán)境，策劃出較好的融資方案，以此來提升房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資能力。具體可以通過以下幾個步驟進行，（1）做好房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略。融資戰(zhàn)略的建立需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中資金來源方向的不同，制定出適宜的融資方案，針對內(nèi)源性融資和外源性融資進行系統(tǒng)的區(qū)分，最大程度發(fā)揮它們對于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助作用。（2）提升房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資能力。融資能力的提升具體可以從債券融資、股權(quán)融資、合作開發(fā)、房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行借貸等途徑擴大自己的融資渠道。并且還需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)本身的發(fā)展方向制定出適宜的風(fēng)險規(guī)避政策，以此來降低企業(yè)資金成本，獲得更大的利益發(fā)展空間。（3）打造專業(yè)的融資隊伍。專業(yè)化融資隊伍的建設(shè)不僅需要從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進行，還可以通過引入人才的方式，不斷擴大自己的人才隊伍建設(shè)，為企業(yè)營造一個良好的工作氛圍。

（三）依照政府政策制定完善的融資方案

國家對房地產(chǎn)行業(yè)實施監(jiān)管和調(diào)控能夠保障整個市場得到穩(wěn)定的發(fā)展，在這樣的政策支撐的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)可以有更多的發(fā)展控制，資金和政策支撐的同時也能促進各項政策工作實施有一個良好的氛圍，促進實體經(jīng)濟的運行，能夠讓我國的經(jīng)濟增長在穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，鼓勵合理的市場行為，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，同時也使得中國實體經(jīng)濟在世界范圍內(nèi)有更多的競爭力。因此，每年國家的相關(guān)部門都會在規(guī)定的時間之內(nèi)按照各地區(qū)發(fā)展形勢的變化制定出相應(yīng)的調(diào)控政策。政策發(fā)布給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多挑戰(zhàn)，同時也帶來了新機遇。在此背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當以這些政策調(diào)控作為發(fā)展基礎(chǔ)，不斷完善和改進自身融資方案，利用各項政策調(diào)控對企業(yè)融資的一系列影響，保持房地產(chǎn)企業(yè)融資來源的穩(wěn)定性。例如，當前在政策發(fā)布的影響之下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得困難，很多商業(yè)銀行在進行放貸時對于企業(yè)的資質(zhì)檢查更加嚴格，導(dǎo)致企業(yè)的融資成本逐漸上漲，而融資渠道規(guī)模隨之下降。為了更好的解決這一問題的存在，需要企業(yè)從其他方面不斷地提升自己的融資渠道，確保所有的融資都能達到相應(yīng)的標準，保證其合理合法性，以此來降低對于商業(yè)銀行借貸的依賴性。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以加增在銀行的融資規(guī)模，保證自身的經(jīng)營能夠在穩(wěn)定的環(huán)境之下進行。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)資金方面的管理問題也是一個建設(shè)重點，企業(yè)在管理方面的相關(guān)工作也需要落實到位，良好的財務(wù)和經(jīng)營管理模式能夠幫助提升企業(yè)的綜合實力，增加企業(yè)效益。管理人員需要不斷完善資金管理建設(shè)工作，在企業(yè)內(nèi)部樹立正確的管理觀念，營造良好的管理氛圍，不斷強化人才培養(yǎng)，多方面、多角度的加強人才隊伍的建設(shè)，培養(yǎng)專業(yè)人才，從而使得企業(yè)的財務(wù)管理工作能夠達到預(yù)期效果，為企業(yè)的發(fā)展注入動力。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要支撐，本身在資金管理方面就有較大的管理難題，為了使得整個企業(yè)的發(fā)展能夠順利進行需要進行相應(yīng)的融資工作。在融資工作進行的同時，企業(yè)應(yīng)當正視自身在發(fā)展過程中存在的各項問題，并制定相應(yīng)的整個方案。當前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到政府發(fā)布的各項調(diào)控政策的影響，需要企業(yè)擴大自己的融資渠道，將新項目融資方式引入到自己的工程建設(shè)當中，幫助企業(yè)的發(fā)展獲得資金保障，促進其長久穩(wěn)定的發(fā)展。

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