“兇宅”買賣糾紛民事責(zé)任研究
——以請求權(quán)基礎(chǔ)為中心

文/李心萌

一、 案情及問題

甲乙簽訂房屋買賣合同，約定乙將其所有的某房屋出賣給甲，買賣過程中產(chǎn)生的稅費、辦證手續(xù)費、中介費等由甲支付。事后，甲支付全部房款，涉案房屋過戶登記至甲名下。甲準備對房屋進行裝修時，意外從物業(yè)管理人處得知八年前涉案房屋內(nèi)曾發(fā)生兇殺案，詢問乙后乙表示承認。甲認為，乙在出售前完全清楚房屋內(nèi)發(fā)生過重大兇殺案件卻故意隱瞞，造成甲在不明真相的情況下購買該房屋，購置價款與其實際房產(chǎn)價值嚴重不符，斥巨資購置高檔住宅使全家老少安享生活的購房初衷和愿望化為泡影，房屋的使用目的無法實現(xiàn)，要求撤銷雙方簽訂的買賣合同、返還購房款、賠償支出稅費及利息。

二手房交易中“兇宅”糾紛案件裁判依據(jù)及結(jié)果存在諸多差異，涉及風(fēng)俗習(xí)慣、主觀認識等問題，此類案件與人們生活密切相關(guān)，因而引發(fā)學(xué)界和社會公眾廣泛關(guān)注。在司法實踐中，大量糾紛圍繞房屋是否為兇宅、出賣人是否違反告知義務(wù)、買受人能否撤銷合同或解除合同、出賣人是否構(gòu)成侵權(quán)或締約過失等爭議展開。本文采用請求權(quán)基礎(chǔ)的案例分析方法，探尋兇宅買賣糾紛中買受人可得依據(jù)的請求權(quán)基礎(chǔ)，并為此提供解決方案。多元請求權(quán)基礎(chǔ)檢視次序通常為：合同、類合同、無因管理、物法上的請求權(quán)、不當(dāng)?shù)美c侵權(quán)請求權(quán)。本案中，可納入檢視的請求權(quán)為合同、締約過失、不當(dāng)?shù)美颓謾?quán)請求權(quán)。

二、 合同請求權(quán)

（一） 請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范甄選

“兇宅”糾紛中買受人對出賣人的請求主要為返還已支付的房屋價款、賠償損失，這顯然不適用原給付請求權(quán)。出賣人的違約形態(tài)為瑕疵給付，在檢視前，有必要厘清瑕疵擔(dān)保責(zé)任與違約責(zé)任、重大瑕疵解除與一般法定解除之間的關(guān)系。

買受人若主張違約損害賠償，存在的問題便是瑕疵擔(dān)保責(zé)任是否為獨立的請求權(quán)基礎(chǔ)。對于瑕疵擔(dān)保責(zé)任與違約責(zé)任之間的關(guān)系，主要有相對獨立說和統(tǒng)合說兩種觀點。前者認為 “出賣人交付的標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定”的瑕疵擔(dān)保責(zé)任已經(jīng)被整合在違約責(zé)任體系中，后者認為瑕疵給付及救濟與一般意義的違約責(zé)任存在區(qū)別，保持相對獨立。本文認為，《民法典》第五百九十八條確立出賣人有交付標(biāo)的物和移轉(zhuǎn)所有權(quán)的主給付義務(wù)，品質(zhì)瑕疵義務(wù)雖在體例上遠離本條，但其救濟方式與違反給付義務(wù)并無不同，我國法律也并未承繼羅馬法中交付義務(wù)與瑕疵義務(wù)并行的雙軌制，交付無瑕疵之物系出賣人的主給付義務(wù)之一。此外，《民法典》第六百一十七條規(guī)定了買賣合同質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，在原《合同法》第一百五十五條基礎(chǔ)上增加“損害賠償”的違約責(zé)任，可認為瑕疵擔(dān)保責(zé)任被納入違約責(zé)任規(guī)范體系中，指引適用第五百八十二條至第五百八十四條。因此，可將《民法典》第五百七十七條作為違約責(zé)任主要規(guī)范，將瑕疵擔(dān)保責(zé)任作為違約責(zé)任的具體化予以優(yōu)先適用。

若買受人主張解除合同，則瑕疵解除實為第五百六十三條第一款第四項中“其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的具體化，“標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求”即違約行為的一種。本案中，甲主張返還房屋價款并賠償損失，《民法典》第五百六十六條第一款中規(guī)定合同解除的效果之一是“恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施”。學(xué)理上針對合同解除的后果，一直存在直接效果說與間接效果說的爭論。在直接效果說中，恢復(fù)原狀的“價款返還”系不當(dāng)?shù)美颠€，而在間接效果說中，恢復(fù)原狀系法定清算義務(wù)，具有獨立的價值。本文認為，從債的同一性原理出發(fā)，合同解除后原債的關(guān)系并未消滅，而是原給付義務(wù)轉(zhuǎn)化為次給付義務(wù)，合同解除后的給付物返還系次合同請求權(quán)，履行內(nèi)容是支付金錢的，恢復(fù)原狀即返還所收價款，可作為獨立的請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范。對于賠償損失，《民法典》第五百六十六條第一款中規(guī)定合同解除的效果之一是“有權(quán)請求賠償損失”，似乎滿足請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范構(gòu)造，但合同解除并非損害賠償?shù)那疤嵝砸赶颉坝袡?quán)請求賠償損失”這一法律效果的可以是違約或其他情形。該款中提到“有權(quán)請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施”，此處的賠償損失不同于第五百八十三條“繼續(xù)履行、補正履行不足”的損害賠償，在“合同解除”的前提下“返還或采取補救措施不充分”的情況下，債權(quán)人有權(quán)要求賠償。此時，該款作為合同解除后的返還與賠償條款具有獨立意義。

本案中，倘若交付兇宅導(dǎo)致合同解除，甲主張合同解除后損害賠償?shù)母驹蚴且业倪`約行為，請求損害賠償?shù)臋?quán)利仍源于《民法典》第五百七十七條，并不存在“返還價款之金錢債務(wù)履行不能”的問題。換言之，在合同解除的背景下主張?zhí)娲o付的金錢損害賠償，并不適用《民法典》第五百六十六條第一款中“有權(quán)請求賠償損失”，而屬于第五百六十六條第二款“因違約解除”而產(chǎn)生的損害賠償，但該款并非獨立的請求權(quán)基礎(chǔ)，而是參引違約責(zé)任。因此，本案中甲若請求合同解除后的價款返還，請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范為《民法典》第五百六十六條第一款，若請求合同解除后的損害賠償，則請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范為《民法典》第五百六十六條第二款，并可結(jié)合第五百七十七條。

（二） 基于瑕疵給付請求賠償損失

假設(shè)甲得主張瑕疵給付的損害賠償，請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范為《民法典》第五百八十二條。瑕疵給付損害賠償請求權(quán)的構(gòu)成要件為合同有效成立、瑕疵給付、因瑕疵給付產(chǎn)生損害以及可歸責(zé)。案情并未詳述雙方締約過程，根據(jù)雙方就涉案房屋及價款達成一致可知，房屋買賣合同成立并有效。

出賣人主給付義務(wù)之一為按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。本案中，乙交付的房屋在物理上并無毀損，外觀與功能也與一般房屋并無差別，可作居住之用，爭議在于房屋發(fā)生兇殺案件能否視為瑕疵。學(xué)理上關(guān)于瑕疵的認定有主觀說、客觀說和折中說之分。主觀說認為，物的瑕疵應(yīng)依據(jù)合同目的和內(nèi)容認定，只要物的實際狀態(tài)與合同約定或通常應(yīng)有的狀態(tài)不符而喪失或減少價值的，均視為瑕疵。客觀說認為，物是否具有瑕疵應(yīng)就客觀通常狀態(tài)認定。折中說則認為，瑕疵的判斷應(yīng)以當(dāng)事人特別約定的使用目的為主，以當(dāng)事人意思范疇內(nèi)該物一般具有的客觀特征為輔。《民法典》規(guī)定，在瑕疵認定上首先應(yīng)檢視當(dāng)事人對標(biāo)的物質(zhì)量有無特別約定，沒有約定則根據(jù)補充協(xié)議或交易習(xí)慣，其次可依照國家標(biāo)準、行業(yè)標(biāo)準，無以上標(biāo)準則通常標(biāo)準和合同目的判斷有無減損?？傮w上，我國法律以主觀說為主、客觀說為輔，在瑕疵認定上以當(dāng)事人約定優(yōu)先。

在“兇宅”買賣糾紛中，若當(dāng)事人并未就兇宅情事作出約定，依客觀說認定兇宅為瑕疵仍然存在分歧?？隙ㄕf認為，兇宅認定涉及對房屋價值、效用或品質(zhì)減損的考量，由于社會一般大眾對于發(fā)生非自然死亡的房屋多有嫌惡、畏懼心理，會影響該類房屋的購買意愿及價格，應(yīng)將其視為物之瑕疵。否定說則認為，兇宅之“兇”涉及個人主觀心理，因主體、時間、宗教信仰等不同，對此有不同認識，可藉由相關(guān)人員記憶淡忘或宗教祭祀等消除，一般交易觀念上難以認定其導(dǎo)致物之價值、效用或品質(zhì)減損?！睹穹ǖ洹返诹僖皇邨l“標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求”以及《買賣合同司法解釋》第二十四條“標(biāo)的物質(zhì)量存在瑕疵”中的“質(zhì)量”可理解為價值瑕疵與效用瑕疵，或品質(zhì)瑕疵。兇宅究竟存在價值瑕疵，還是品質(zhì)、效用瑕疵，實際上很難界分。《德國民法典》區(qū)分裝配瑕疵、錯誤交付或數(shù)量不足等瑕疵?？梢姡Υ玫姆诸惒⒎潜厝?，其意義僅在于使瑕疵的判斷更為具體，個案中應(yīng)著眼于當(dāng)事人間合同真意或交易市場對兇宅的接受度。

存疑的關(guān)鍵是，若非自然死亡事件已過去較長時間，能否阻卻房屋瑕疵的認定。在實踐中，有的法院將事件發(fā)生時間、地點等因素納入考量，綜合認定涉案房屋是否為“兇宅”?！皟凑北旧聿⒎欠筛拍?，即便符合“兇宅”定義也未必能認定此房屋存在瑕疵，關(guān)鍵在于兇宅可構(gòu)成物之瑕疵的原因，即房屋與個人居住生活緊密相關(guān)、客觀交易價值減損。涉案房屋系兇殺行為發(fā)生地，事件發(fā)生時間與購房時間間隔較長，但甲自物業(yè)管理人處得知兇殺事件，可見該非正常死亡事件并未隨著時間流逝而被淡忘。此外，我國社會大眾對兇宅的接受度普遍有限，可能會導(dǎo)致其房價受到明顯的貶損，房屋交換價值影響較大，因此可構(gòu)成物之瑕疵。交付無瑕疵的物系出賣人的原給付義務(wù)，違反該給付義務(wù)成立瑕疵給付。

甲主張的利益損害是乙瑕疵給付導(dǎo)致的，責(zé)任成立因果關(guān)系要件滿足。在歸責(zé)原則上，違約責(zé)任通說采用嚴格責(zé)任原則，法律并未就瑕疵履行規(guī)定特殊的歸責(zé)原則，學(xué)理上通常將其認定為嚴格責(zé)任。在本案中，乙交付瑕疵標(biāo)的物，可歸責(zé)。權(quán)利阻卻抗辯為買受人怠于通知和締約時對瑕疵知情。本案涉案房屋的瑕疵存在于締約之前，甲在締約時并不知曉其為兇宅，在得知后立即通知了乙，不存在上述權(quán)利阻卻抗辯，請求權(quán)成立。

就買受人所受損害而言，責(zé)任范圍應(yīng)檢視損害的存在、責(zé)任范圍因果關(guān)系、可預(yù)見性和責(zé)任減免事由（減損義務(wù)、與有過失、損益相抵）。在本案中，甲購買房屋過程中支出的費用包括購房款、房產(chǎn)過戶中支出的費用（中介費、稅費、辦證費、交通費等）。只有因瑕疵給付造成的損害，才可納入損害賠償范圍。支付的購房款與瑕疵給付無關(guān)，在房產(chǎn)過戶中產(chǎn)生的費用支出系基于對合同履行的信賴，屬于信賴利益，即便是合同正常履行也會產(chǎn)生這些費用。問題在于，此類“因違約而落空的費用”能否納入賠償范圍。

根據(jù)《民法典》第五百八十四條，違約損害賠償范圍包括實際損失與可得利益，非違約方信賴合同成立有效且會順利履行而支出的費用，在合同正常履行時，可由履行利益抵償，而在違約情況下，尤其是違約非營利性合同（如以自住為目的的房屋買賣合同，出賣人瑕疵給付致買受人失去使用合同標(biāo)的物的利益），信賴利益費用支出無法獲得履行利益的彌補，違約損害賠償以信賴費用為準填補的是履行利益損害，因而可納入賠償范圍。本案中，甲若未信賴合同有效成立且會順利履行，便不會作信賴費用支出，若非乙瑕疵給付，信賴費用支出即可獲得履行利益彌補，所受損害與違約之間成立因果關(guān)系，且屬于出賣人可預(yù)見的損害。

本案可能的責(zé)任減免事由為存在與有過失，關(guān)鍵在于買受人是否有義務(wù)對涉案房屋進行調(diào)查。一審法院認為，甲在交易過程中未盡審慎審查義務(wù)，應(yīng)按照雙方的過錯比重和原因確定各自的責(zé)任比例。存異之處在于交付無瑕疵標(biāo)的物本就為出賣人的主給付義務(wù)，且發(fā)生過兇殺案件本就無法通過外觀察覺，并不能苛求買受人履行審查義務(wù)，而應(yīng)嚴格要求出賣人履行合同義務(wù)，因此不成立與有過失。據(jù)此，瑕疵給付請求權(quán)成立，賠償范圍為因辦理房屋過戶支出的費用及其利息。

（三） 基于合同解除請求解除合同后的返還價款、損害賠償

甲主張解除合同并請求返還價款，主要規(guī)范為《民法典》第五百六十六條第一款。需探討出賣人和買受人間是否存在一個有效的合同，以及該合同能否被解除。對于因解除產(chǎn)生的損害賠償，主要規(guī)范為《民法典》第五百六十六條第二款、第五百七十七條。因返還價款和賠償損失兩項請求權(quán)的前提性要件均為“合同解除”，故合并檢視，構(gòu)成要件為：解除要件成立；解除權(quán)可行使；返還價款，損害賠償?！敖獬闪ⅰ毙铏z視合同有效成立、標(biāo)的物存在瑕疵、合同目的實現(xiàn)三項要件。由前述可知，雙方合同成立并有效，兇宅構(gòu)成物之瑕疵。以下著重探討合同目的要件。

《民法典》第六百一十條前段一并規(guī)定“拒絕受領(lǐng)”與“解除合同”是為了平衡二者的構(gòu)成前提，即要求瑕疵必須嚴重，達到根本違約的程度才能解除合同。如何確定“合同目的”以及判斷是否實現(xiàn)該目的？有學(xué)者將合同目的分為典型交易目的、主觀目的、單方目的和共同目的[14]。然而，即便是逐一探討合同目的的內(nèi)涵，也無法對其作精準定義，且即便能夠清晰界定“合同目的”，對個案中的違約樣態(tài)和程度會否導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)仍需作進一步判定。從一般意義上締結(jié)房屋買賣合同的目的來看，當(dāng)事人所要達成的基本的、共通性的目的無非是買受人取得房屋所有權(quán)，出賣人取得價金所有權(quán)。盡管訂立買賣合同的主要目的是取得標(biāo)的物所有權(quán)，此處的“目的”卻過于籠統(tǒng)，不宜等同于“合同目的”。原因在于，倘若出賣人交付的標(biāo)的物存在重大瑕疵，如認為買受人已取得所有權(quán)從而實現(xiàn)合同目的，便不能通過解除合同主張救濟，顯然架空了合同解除制度。

最高法將“違約結(jié)果的客觀嚴重性”作為“不能實現(xiàn)合同目的”的判斷標(biāo)準，即違約結(jié)果是否實際剝奪了債權(quán)人的履行利益，使當(dāng)事人訂立合同所追求的履行利益不能實現(xiàn)。因此，在案件事實并未顯示當(dāng)事人就房屋使用進行特別約定的情況下，問題的關(guān)鍵在于確定致使合同目的不能實現(xiàn)的違約樣態(tài)，以及判斷該違約結(jié)果是否嚴重到足以剝奪債權(quán)人的履行利益。依全國人大法工委的解釋，“其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”包括履行質(zhì)量嚴重不符合約定，無法通過修理、替換、降價的方式予以補救。由此，“合同目的不能實現(xiàn)”轉(zhuǎn)化為“不可期待通過補正給付消除”的違約樣態(tài)，可細分為補正給付不能、拒絕補正和合理限期內(nèi)未能補正。結(jié)合前述分析，具體到本案，房屋發(fā)生非正常死亡無法通過補正給付消除，滿足“合同目的不能實現(xiàn)”要件。

解除權(quán)系形成權(quán)，買受人若主張解除合同，受除斥期間限制。本案中，甲雖未通知乙解除合同，但其向法院提起解除合同并請求損害賠償可構(gòu)成行使解除權(quán)的意思表示，因此未超過除斥期間，解除權(quán)可行使。關(guān)于責(zé)任范圍，本案中甲的主給付義務(wù)為支付價款，已履行的房屋價款及利息得請求返還。合同解除后，當(dāng)事人合同關(guān)系并非完全消滅，仍屬于廣義的合同關(guān)系，故此處的損害賠償范圍與上文“買受人主張瑕疵給付損害賠償”中的賠償范圍具有同一性，甲的損害為房產(chǎn)過戶中產(chǎn)生的費用。乙交付瑕疵的標(biāo)的物與該損害之間存在因果關(guān)系，屬于可預(yù)見的損害，且本案中無減免事由。據(jù)此，甲可主張返還房屋價款、賠償購房支出的稅費及利息。

三、 締約過失請求權(quán)

（一） 請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范甄選

《民法典》第五百條系締約過失責(zé)任主要規(guī)范。乙締約時隱瞞了涉案房屋發(fā)生過兇殺事件，假設(shè)甲得基于締約過失請求權(quán)向乙請求損害賠償，請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范為《民法典》第五百條第二項“未盡說明義務(wù)致?lián)p”。依照學(xué)界通常見解，相關(guān)責(zé)任成立要件為：當(dāng)事人準備或者商議訂立契約；故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實及有可歸責(zé)事由；損害；因果關(guān)系。

（二） 請求權(quán)成立

準備或商議訂立契約的當(dāng)事人須有訂約意圖，本案滿足此要件。締約方交易過程中，信息本身具有一定價值，各方主體對于自身信息優(yōu)勢的利用具有先天的正當(dāng)性，在絕大多數(shù)情況下，并不要求行為人直接就不利于其談判地位的事項進行說明。先合同義務(wù)設(shè)定的本質(zhì)是令掌握信息、具有信息優(yōu)勢的一方主體無償提供自身掌握的信息。但信息優(yōu)勢并非披露義務(wù)的充分必要條件，有瑕疵未必存在告知義務(wù)。這主要是因為各方當(dāng)事人都有權(quán)利用自身所掌握的信息優(yōu)勢謀取利益，個人責(zé)任原則也要求交易中個人應(yīng)自主獲取能夠獲取的、具有重要意義的信息，而不能將信息風(fēng)險移轉(zhuǎn)給相對人。然而，當(dāng)事人在磋商接觸時存在對締約相對方的合理信賴，誠實信用原則要求保護該信賴，故在誠實信用原則與個人責(zé)任原則的衡量中，法律特別規(guī)定了“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實”屬于違反情報提供義務(wù)的不作為，將締約過程中的告知義務(wù)限定為“故意隱瞞”及“重要事實”情形，以保護交易中的信息弱勢方。

房屋內(nèi)發(fā)生兇殺案，會對買受人是否與出賣人締約、以何種條件締約產(chǎn)生重要影響，屬于“重要事項”。本案中，乙為原房屋所有權(quán)人，案情顯示其對房屋內(nèi)發(fā)生的兇殺案件知情，因而對該事實的隱瞞具有可歸責(zé)性。甲為簽訂合同支出費用，存在損害。乙若未違反告知義務(wù)，甲便不會受損，符合條件關(guān)系。此損害的產(chǎn)生與違反告知義務(wù)間具有通常性，存在因果關(guān)系。本案中不存在權(quán)利阻卻抗辯，締約過失請求權(quán)成立。

（三） 責(zé)任范圍

盡管“合同有效型締約過失”已為學(xué)理接受，但從本案原告請求來看，甲無意保有標(biāo)的物，因而應(yīng)探討“合同無效型締約過失”。締約過失保護當(dāng)事人信賴費用，以恢復(fù)締約前財產(chǎn)總額狀態(tài)為賠償范圍，以信賴利益的損失為限，包括所受損害和所失利益，但不得超過履行利益。本案中所失利益即交易機會損失，所受損害為房屋過戶中支出的費用，此為信賴合同有效成立且會順利履行而支出的費用。倘若訂約時乙告知房屋發(fā)生過兇殺案件，甲便不會訂立合同，也不會支出上述費用，且乙無責(zé)任減免事由。由此，賠償范圍為房屋過戶中支出的費用及利息、交易機會損失。

四、 不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)

（一） 請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范甄選

有效的合同可作為法律根據(jù)，但買受人可能基于意思瑕疵撤銷。合同被撤銷后雖不發(fā)生合同履行請求，但可能產(chǎn)生其他效果，包括損害賠償和給付返還請求。基于買賣合同而讓與標(biāo)的物所有權(quán)，在物權(quán)行為獨立性及無因性的理論構(gòu)造下，法律效果應(yīng)依據(jù)區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為是否同為無效而決定適用所有物返還請求權(quán)或不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)。

就本案而言，甲作出的意思表示包括讓與價金所有權(quán)的物權(quán)意思表示和購買涉案房屋的債權(quán)意思表示，若存在意思瑕疵，二者均可撤銷，債權(quán)行為之買賣合同與物權(quán)行為之讓與價金均因其撤銷而自始無效。本案中，甲訴請“撤銷雙方買賣合同”，是否意味著僅主張撤銷作為負擔(dān)行為的買賣合同，而價金讓與的物權(quán)意思表示仍為有效？從意思表示解釋出發(fā)，不能奢求當(dāng)事人在生活觀念上分清負擔(dān)行為與處分行為。所謂的撤銷“買賣”，應(yīng)解釋為包含撤銷“處分”的意思表示，即一并撤銷債權(quán)行為和物權(quán)行為?；谪泿耪加屑此械奶厥庑?，乙仍可取得價金所有權(quán)，甲的請求權(quán)基礎(chǔ)為不當(dāng)?shù)美４娈愔幵谟凇睹穹ǖ洹返谝话傥迨邨l第一句能否作為不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)的基礎(chǔ)。有學(xué)者認為，該條款規(guī)定了合同撤銷或無效的法律后果是返還財產(chǎn)，足以作為獨立的請求權(quán)基礎(chǔ)。值得商榷的是，請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范的識別關(guān)鍵在于“法律效果”有無規(guī)定給付義務(wù)或請求權(quán)。該條雖具備完全法條的外觀，然而“民事法律行為無效、被撤銷”具體到“合同撤銷”或“合同無效”，因喪失保有所受利益的正當(dāng)依據(jù)得主張財產(chǎn)返還，本質(zhì)上仍為不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)，并非獨立的請求權(quán)基礎(chǔ)。

甲得依據(jù)不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)主張返還房屋價款，則《民法典》第一百二十二條與第九百八十五條主文均可作為不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)基礎(chǔ)規(guī)范。依非統(tǒng)一說，將不當(dāng)?shù)美麆澐譃榻o付型和非給付型，給付型不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)有優(yōu)先性，非給付型不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)則具輔助性，對同一不當(dāng)?shù)美腕w，優(yōu)先適用給付型不當(dāng)?shù)美?。不?dāng)?shù)美臉?gòu)成要件之一為“受有利益”，包括財產(chǎn)權(quán)的取得、物的使用等，本案中乙所受利益為甲支付的房屋價金，系基于甲增加其財產(chǎn)的意思，存在給付關(guān)系，排除非給付型不當(dāng)?shù)美?。不?dāng)?shù)美埱髾?quán)成立要件為：受有利益；因他方給付而受利益無法律上原因：給付欠缺目的。

（二） 請求權(quán)成立

在給付型不當(dāng)?shù)美校芾鏋橐环疆?dāng)事人自他方當(dāng)事人所受領(lǐng)的給付。本案中，乙取得甲支付價金的所有權(quán)，受有利益。因他方給付而受有利益，雙方間應(yīng)有給付關(guān)系，甲讓與價金，使乙財產(chǎn)增加，其目的在于清償其基于房屋買賣合同對乙負擔(dān)的義務(wù)，構(gòu)成給付。甲若得撤銷涉案合同，作為給付原因的房屋買賣合同無效，給付目的嗣后不存在，因而須檢視甲能否主張行使撤銷權(quán)。

有疑問的是，甲的意思瑕疵究竟是意思表示錯誤，還是意思不自由。就兇宅買賣而言，實踐中，有的法院認為對兇宅的隱瞞構(gòu)成欺詐，有的法院則認為買方基于對房屋的錯誤認識而作出的意思表示與真實意思相悖，從而構(gòu)成重大誤解。在重大誤解情形中，意思表示受干擾的原因通常在于表意人，而在欺詐情形中，不法干預(yù)則來自他人。也有觀點認為，當(dāng)基于欺詐形成的錯誤屬于交易中重要的物之性質(zhì)錯誤時，可能存在撤銷權(quán)競合問題。從制度本身出發(fā)，重大誤解情形中，不考慮對方當(dāng)事人是否有過錯，而是單方面賦予表意人撤銷權(quán)，但需補償對方因信賴合同效力而承受的損失，避免其濫用權(quán)利，因此不存在撤銷權(quán)人主張賠償損失的可能。此外，在對交易中重要的當(dāng)事人資格或物的性質(zhì)出現(xiàn)錯誤時，并無瑕疵擔(dān)保問題，因而需對當(dāng)事人意思自由進行兜底性救濟。本案中，甲締約時所期待的是適宜居住的場所，涉案房屋事實上發(fā)生過兇殺事件，存在性質(zhì)錯誤，該錯誤認識源自乙的隱瞞行為。因此，首先判斷乙是否成立欺詐，若不成立，則檢視是否構(gòu)成重大誤解。

欺詐的構(gòu)成要件為欺詐行為、欺詐故意和因果關(guān)系。欺詐行為可表現(xiàn)為故意陳述虛假事實和故意隱瞞真實情況，后者要求行為人有義務(wù)向他方如實告知某種真實情況而故意不告知。盡管原則上當(dāng)事人并沒有普遍的告知義務(wù)，消極的事實隱藏并不成立欺詐，但在對買受人具有重要意義、可能危及合同目的實現(xiàn)的情況下，依據(jù)特別法規(guī)定、誠實信用原則或交易習(xí)慣，單純的沉默構(gòu)成告知義務(wù)的違反，成立消極不作為欺詐。本案中，房屋內(nèi)曾發(fā)生過兇殺案的信息對是否締約以及以何種條件締約會產(chǎn)生實質(zhì)影響，依誠實信用原則，乙負有向甲披露該信息的義務(wù)，在買賣價格與市場價格相當(dāng)?shù)那闆r下，未披露信息可構(gòu)成欺詐行為。

欺詐行為與受害人不真實的意思表示之間具有因果關(guān)系，此種因果關(guān)系包含兩個層次：其一，因欺詐陷入錯誤；其二，由于錯誤認識而做出意思表示。本案中，甲基于乙故意隱瞞兇宅情事的欺詐行為對房屋狀況作出錯誤認識，又因該錯誤認識作出意思表示，訂立合同并支付價金，因果關(guān)系要件成立。對于“欺詐故意”要件，故意的內(nèi)容包括認識欺詐行為，希望對方陷入錯誤并因其錯誤而為一定意思表示。乙明知涉案房屋為兇宅而加以隱瞞，存在欺詐故意。據(jù)此，乙欺詐成立，不再檢視是否構(gòu)成重大誤解。撤銷權(quán)系形成權(quán)，受除斥期間限制。甲在得知撤銷事由之后即主張撤銷，未超過除斥期間，甲可基于受欺詐而作出撤銷買賣合同和移轉(zhuǎn)價金所有權(quán)的意思表示，乙取得價金所有權(quán)無法律上原因。本案中無債務(wù)到期前的清償、為履行道德義務(wù)而為給付或明知無給付義務(wù)而為清償?shù)惹樾?，不存在?quán)利阻卻抗辯，請求權(quán)成立。

（三） 返還目標(biāo)及范圍

甲所失利益為金錢，依利益性質(zhì)，乙應(yīng)償還其價額；所受損害為房屋價款及買賣過程中所支出的各項稅費。不當(dāng)?shù)美姆颠€義務(wù)范圍須分情況確定，損害大于利益時以利益為準，利益大于損害時則以損害為準，故乙應(yīng)返還的是所受利益——房屋價金。此外，《民法典》根據(jù)受領(lǐng)時或受領(lǐng)后是否知道無法律上原因，區(qū)分惡意受領(lǐng)人和善意受領(lǐng)人。前者須將受領(lǐng)時所得利益或知道無法律上原因時現(xiàn)存的利益，附加利息一并償還，如有損害則須賠償；后者僅須返還現(xiàn)存利益，該利益不存在時則不必返還。本案中，乙在出賣房屋時明知此房屋發(fā)生過兇殺案件，可認定其欠缺保有所受利益的正當(dāng)依據(jù)，屬于惡意受領(lǐng)人，返還的范圍包括受領(lǐng)時所得利益——房屋價款、甲為購買房屋支出的其他費用及利息。

五、 侵權(quán)請求權(quán)

（一） 請求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范甄選

傳統(tǒng)觀點認為，侵權(quán)法保護的民事權(quán)利系人格權(quán)、物權(quán)等絕對權(quán)。在德國法律中，若不滿足過錯侵權(quán)一般條款，尚須檢視是否違反保護性法律或故意背俗，后二者系對非因絕對權(quán)受侵而發(fā)生的財產(chǎn)損害即純粹經(jīng)濟損失的特別保護。我國民法雖無類似規(guī)定，但《民法典》第一千一百六十四條改原《侵權(quán)責(zé)任法》第二條民事權(quán)益列舉式規(guī)定為一般條款，以民事權(quán)益統(tǒng)領(lǐng)民事權(quán)利和民事利益，潛在地擴大了侵權(quán)法保護范圍。最高法認為，凡是法律已明文規(guī)定保護的合法利益都應(yīng)納入侵權(quán)法保護的范圍，故意違反善良風(fēng)俗致人利益損害的行為可由侵權(quán)法調(diào)整。對于非由侵害絕對權(quán)導(dǎo)致的純粹經(jīng)濟損失能否納入侵權(quán)法保護，從侵權(quán)法保護對象本質(zhì)上具有對世性來看，如果具備公示可能，則可成為侵權(quán)法保護的對象，而保護性法律和善良風(fēng)俗之對世效力對此提供了公示可能。結(jié)合《民法典》第八條“從事民事活動不得違法背俗”，以第一千一百六十五條第一款為主要規(guī)范，可為賠償純粹經(jīng)濟損失的請求權(quán)提供基礎(chǔ)規(guī)范。

就本案而言，甲若得主張侵權(quán)損害賠償請求權(quán)，首先應(yīng)檢視乙是否滿足絕對權(quán)過錯侵權(quán)要件，若不成立，則須檢視其是否違反保護性法律或故意背俗。保護性法律多為強制禁止的公法規(guī)范，轉(zhuǎn)介無涉民事不法的行為義務(wù)，以補強侵權(quán)法的不足，立法上并無有關(guān)兇宅禁忌的明確規(guī)定，因而只需檢視是否其構(gòu)成故意違反善良風(fēng)俗。

（二） 基于侵權(quán)請求權(quán)主張損害賠償

甲得依據(jù)《民法典》第一千一百六十五條第一款向乙主張過錯侵權(quán)損害賠償。本案中，乙未盡告知義務(wù)，屬于有作為義務(wù)而不作為，責(zé)任成立要件為：絕對權(quán)被侵；作為義務(wù)存在及違反；責(zé)任成立因果關(guān)系；責(zé)任能力。責(zé)任范圍要件包括損害和責(zé)任范圍因果關(guān)系。

1. 絕對權(quán)是否被侵?！睹穹ǖ洹返谝磺б话倭鍡l第一款系過錯侵權(quán)一般條款，以絕對權(quán)為典型保護對象，此處所涉問題為買受人的絕對權(quán)是否被侵。爭議在于欺詐是否侵害意思決定自由，于此需要檢視的法益為意思決定自由權(quán)。有觀點認為，侵權(quán)法以“權(quán)益”統(tǒng)一概括了所有的“合法權(quán)利和利益”，未區(qū)分受侵害的權(quán)益屬性，只要是合法權(quán)益，就都在保護范疇之內(nèi)。欺詐制度旨在保護表意人的意思決定自由，表意人的相關(guān)權(quán)益當(dāng)然處于法律的保護范疇之內(nèi)。然而，如若不區(qū)分保護權(quán)利與利益，將會導(dǎo)致一般性的純粹經(jīng)濟損失過錯賠償責(zé)任，極大限制民事主體的行為自由。因此，有必要探討意思決定自由權(quán)是否為絕對權(quán)，尤其是人格權(quán)。

根據(jù)法律是否將保護的人格特定化，將人格權(quán)劃分為一般人格權(quán)和具體人格權(quán)。從一般人格權(quán)理論的發(fā)展來看，《德國民法典》以違法性理論構(gòu)建權(quán)益保護區(qū)別的侵權(quán)體系，折中于個別列舉和一般概括之間，采用三個基本侵權(quán)類型：故意或過失侵犯他人人身權(quán)益（生命、身體、健康、自由）、所有權(quán)或其他權(quán)利；違反保護他人法律；違反善良風(fēng)俗應(yīng)負賠償責(zé)任。列舉的人格權(quán)中的“自由”僅為身體的活動自由，不包括一般性的行為自由，其他人格利益只能通過類型二獲得有限保護。囿于立法對人格權(quán)的保護并不完備，德國以司法判例形式發(fā)展出“框架權(quán)利”，其具體內(nèi)容有賴于生活現(xiàn)實填充，何種行為侵犯一般人格權(quán)，是否以及如何為之提供救濟，皆由法官依據(jù)個案作出判斷，以一般人格權(quán)理論填充法條中的“其他權(quán)利”。然而，侵權(quán)法中的權(quán)利應(yīng)當(dāng)具有確定的內(nèi)容和清晰的邊界，從而使某項確定的利益歸屬于特定的主體，以保證在確定情況、范圍內(nèi)可取得相對于其他主體的法律優(yōu)先。一般人格權(quán)并不具有確定的內(nèi)容和清晰的邊界，與侵害具體人格權(quán)推定違法性不同，侵害一般人格權(quán)的違法性判斷有賴于個案中的利益衡量和價值判斷，在本質(zhì)上屬于利益而非權(quán)利。

有學(xué)者認為自由包括身體動作自由和精神活動自由，后者包括心理活動表達于外部的自由與意思決定自由。然而，意思決定自由權(quán)并不在《民法典》列舉的人格權(quán)范圍之內(nèi)，其內(nèi)容和范圍也不具明確性，性質(zhì)上屬于利益而非具體人格權(quán)?！睹穹ǖ洹返谝话倭憔艞l和第九百九十條第二款規(guī)定，自然人基于人身自由、人格尊嚴產(chǎn)生的其他人格權(quán)益受法律保護。問題在于，意思決定自由是否屬于基于“人身自由”抑或“人格尊嚴”產(chǎn)生的其他人格利益。

最高法認為，人格利益系人的人身和行為自由、安全及精神自由等利益，可分為一般人格利益和具體人格利益，前者指人身自由和人格尊嚴，后者包括生命、身體等個別人格利益。依此見解，“意思決定自由”似乎可歸入“人格尊嚴”，與身體自由之“人身自由”相對，受侵權(quán)法保護。但最高法將“人格尊嚴”解釋為“自然人基于自己所處的社會環(huán)境、工作生活環(huán)境，以及基于地位、聲望、名譽、聲譽等各種因素而形成的人格價值以及得到社會、他人尊重的品性”，并列舉名譽權(quán)、榮譽權(quán)、隱私權(quán)等具體人格權(quán)，闡明人格尊嚴可作為這些權(quán)利的來源。從人格尊嚴的倫理性、道德性來看，意思決定自由與其關(guān)聯(lián)較弱，因而并不能歸入“人格尊嚴”，進而不屬于人格利益，不滿足構(gòu)成要件，故不再探討其余要件，以下就是否構(gòu)成故意違反善良風(fēng)俗侵權(quán)作檢視。

2. 故意違反善良風(fēng)俗侵權(quán)。德國學(xué)界對欺詐的侵權(quán)責(zé)任多持肯定意見，認為欺詐一般都是背俗的，因欺詐訂立合同，侵犯的客體為意思決定自由，不屬于類型一所列的絕對權(quán)或其他權(quán)利，受欺詐人可通過 “故意背俗侵權(quán)”請求侵權(quán)損害賠償。背俗是侵權(quán)行為的方法，侵權(quán)行為和背俗間不存在因果關(guān)系，侵權(quán)行為的對象是特定他人的法益，因果關(guān)系發(fā)生于行為和他人法益受損之間，而純粹經(jīng)濟損失與最終損害常同一，因而責(zé)任成立的因果關(guān)系和責(zé)任范圍因果關(guān)系具有同一性，不再區(qū)分責(zé)任成立和責(zé)任范圍。于此，需要檢視損害、違反善良風(fēng)俗和故意。本案中，甲所受損害即受欺詐而支出的費用，系純粹經(jīng)濟損失，為防止侵權(quán)法保護客體范圍不至于過寬，避免對可能的加害人之行為自由造成過度的限制，須將“故意”和“背于善良風(fēng)俗”兩項要件過濾。買受人能否基于侵權(quán)請求損害賠償，主要涉及出賣人出賣兇宅是否背俗，以及是否故意為之。

“背俗”要件所涉問題為如何認定“善良風(fēng)俗”這一不確定概念。最高法將違反公序良俗的行為具體化為十種類型，共通性在于公序良俗是否關(guān)乎社會公共利益。然而，在侵權(quán)領(lǐng)域，善良風(fēng)俗涉及的是個人私益，最高法的相關(guān)規(guī)定無法為故意背俗侵權(quán)中的“善良風(fēng)俗”提供參考。德國學(xué)界認為，背俗的標(biāo)準在法律之內(nèi)，而非道德、習(xí)慣、社會價值觀等法外標(biāo)準。就規(guī)范目的而言，故意背俗侵權(quán)所規(guī)制的內(nèi)容是通過法律上的損害賠償來制裁可譴責(zé)的行為，設(shè)立目的在于防止行為人無視普遍認同的行為標(biāo)準，該標(biāo)準的內(nèi)容來源于社會倫理要素和法律倫理因素。因此，善良風(fēng)俗的標(biāo)準不涉及先于法律的倫理道德觀念以及不成文的社會規(guī)范，而是行為的法律規(guī)則的形成基礎(chǔ)，核心在于保護交往參加者的合理行為預(yù)期。對私人交往追究責(zé)任須從“期待可能性”出發(fā)，只有對加害于他人的結(jié)果有預(yù)見可能性，才能課以防免義務(wù)。依照社會交往參加者的合理行為預(yù)期標(biāo)準，本案中，甲信賴房屋不存在兇宅情事、買賣合同能夠順利履行，符合一般社會交往參加者在成立房屋買賣合同時的合理預(yù)期，乙明知房屋內(nèi)發(fā)生過兇殺案件，且明知甲是在對此不知情的情況下才有與自己締約的意思表示，其欺詐行為違背了善良風(fēng)俗。乙在將涉案房屋出賣給甲時，負有向?qū)Ψ脚对撔畔⒌牧x務(wù)，但其故意不履行該義務(wù)，隱瞞事實與甲訂立買賣合同，主觀具有追求侵害對方利益的故意，滿足構(gòu)成要件。

本案不存在責(zé)任能力等違法阻卻事由，請求權(quán)成立。在責(zé)任范圍上，侵權(quán)人存在利用欺詐使他人訂立不利合同的行為，侵權(quán)救濟旨在使當(dāng)事人回到未受侵權(quán)時的狀態(tài)。對比其未受欺詐時所處的狀態(tài)，本案中，侵權(quán)責(zé)任的范圍為甲支付的房屋價款以及購房過程中支出的中介費等費用。

六、 結(jié)論

“兇宅”買賣糾紛案中涉及的核心問題包括兇宅是否能認定為物之瑕疵、告知義務(wù)的來源以及意思決定自由是否受侵權(quán)法保護。本文以實踐中房屋買賣案件為分析對象，探討此類案件買受人的請求權(quán)基礎(chǔ)，得出結(jié)論如下：

第一，買受人可主張的救濟途徑包括基于合同解除主張返還價款并賠償損失、瑕疵給付的次給付請求權(quán)、締約過失責(zé)任、因欺詐行使撤銷權(quán)后的不當(dāng)?shù)美颠€和侵權(quán)損害賠償。其中，解除權(quán)和撤銷權(quán)只能擇一行使，由當(dāng)事人選擇主張，二者均受除斥期間的限制。撤銷權(quán)人須在除斥期間內(nèi)提出請求，否則將喪失撤銷權(quán)?？梢罁?jù)締約過失責(zé)任或瑕疵給付違約責(zé)任主張損害賠償責(zé)任。第二，對于“兇宅”能否構(gòu)成物之瑕疵，須考量房屋與個人居住生活是否緊密相關(guān)、交易價值是否減損，個案中應(yīng)著眼于當(dāng)事人間的合同真意或交易市場對兇宅的接受度。第三，對于出賣人之告知義務(wù)，依據(jù)特別法的規(guī)定、誠實信用原則或交易習(xí)慣，在對買受人具有重要意義、可能危及合同目的的實現(xiàn)甚至使其落空的情況下，單純的沉默構(gòu)成告知義務(wù)的違反。第四，意思決定自由并非侵權(quán)法保護的人格利益，無法適用過錯侵權(quán)一般條款，欺詐可構(gòu)成故意違背善良風(fēng)俗型侵權(quán)。