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    上海市郊區(qū)公租房居住滿意度評價和政策建議
    ——基于奉賢區(qū)2021 年公租房滿意度評價調(diào)查

    2022-06-16 02:55:48謝棟
    上海房地 2022年5期
    關(guān)鍵詞:奉賢對公奉賢區(qū)

    文/謝棟

    公共租賃住房是政府提供政策支持,由專業(yè)機構(gòu)采用市場機制運營,根據(jù)基本居住要求限定住房面積和條件,按略低于市場水平的租賃價格,向規(guī)定對象供應(yīng)的保障性租賃住房。截至2021 年末,上海市奉賢區(qū)公租房公司累計收儲58 個項目,其中用于公租房項目的有57 個,房源4292 套,總建筑面積330751.6 平方米,用于廉租房項目的有1 個,房源108 套,總建筑面積4758.87 平方米,機動車車位2033 個(分布在30 個小區(qū))。

    居住滿意度是衡量公租房建設(shè)成效直接而重要的指標,深入了解已入住的保障對象對公租房的滿意程度十分必要。本文對上海市奉賢區(qū)公租房的居住滿意度進行調(diào)查研究,用滿意度來衡量其建設(shè)管理質(zhì)量,并分析影響公租房居住滿意度的主要因素,在此基礎(chǔ)上對奉賢區(qū)公租房工作提供參考性建議。本次調(diào)查涉及南橋鎮(zhèn)、金匯鎮(zhèn)、青村鎮(zhèn)、西渡街道、金海街道等地區(qū),租戶對奉賢區(qū)公租房的總體評價如下:非常滿意的占73.9%,比2020 年度的71.28%上升2.62%;較滿意的為25.6%;不滿意的為0.6%,比2020 年度下降0.77%??梢钥吹剑钯t區(qū)2021 年度公共租賃住房租戶對政府提供的公租房總體滿意度比2020 年度有所上升。

    一、調(diào)查情況及簡要分析

    (一)公租房申請受理方面的情況

    1.在對受理公租房申請的工作人員服務(wù)態(tài)度是否滿意的調(diào)查中,租戶的總體評價如下:滿意的為90%,較滿意的為9%,不滿意的為1%。可見租戶對受理公租房申請的工作人員的服務(wù)態(tài)度是持肯定態(tài)度的(見表1)。

    表1

    2.在對目前公租房的申請審核時限是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的為89.3%,較滿意的為10.2%,不滿意的為0.5%??梢娮鈶魧Α肮夥康纳暾垖徍藭r限”是認可的(見表2)。

    表2

    3.在對公租房網(wǎng)上申請預(yù)審平臺操作是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的為90.5%,較滿意的為9.3%,不滿意的為0.2%。可見租戶對“公租房網(wǎng)上申請預(yù)審平臺操作”也是認可的(見表3)。

    表3

    4.在對公租房申請受理窗口時間延長是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的為87.6%,較滿意的為10.8%,不滿意的為1.6%??梢娮鈶艋旧鲜菨M意的(見表4)。

    表4

    (二)入住辦理方面的情況

    1.在對公租房目前的選房方式是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的為86.9%,較滿意的為12.4%,不滿意的為0.8%。可見基本上是滿意的(見表5)。

    表5

    2.在對公租房的驗房流程是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的為86.1%,較滿意的為12.8%,不滿意的為1.2%??梢娀旧鲜菨M意的(見表6)。

    表6

    3.在對公租房入住辦理手續(xù)是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的為87.6%,較滿意的為11.8%,不滿意的為0.6%??梢娀旧鲜菨M意的(見表7)。

    表7

    (三)租金繳納方面的情況

    1.在對目前租金繳納方式是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的為85.5%,較滿意的為13.2%,不滿意的為1.3%。可見,目前租金繳納方式已為絕大部分租戶所接受(見表8)。

    表8

    2.在對通過公租房微信小程序繳納租金的方式是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的為88.4%,較滿意的為11.1%,不滿意的為0.6%??梢姡壳敖^大部分租戶通過微信小程序的方式繳納租金(見表9)。

    表9

    3.在對通過公租房微信小程序來申請電子發(fā)票是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的占89.1%,較滿意的為10.3%,不滿意的為0.6%??梢?,租戶對當前通過公租房微信小程序來申請電子發(fā)票是歡迎的(見表10)。

    表10

    (四)裝修和配置等方面的情況

    1.在對公租房裝修質(zhì)量是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的占70.5%,較滿意的為19.9%,不滿意的為9.6%??梢娮鈶魧夥垦b修質(zhì)量有較高的期待(見表11)。

    表11

    2.在對公租房目前的基本配置是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的占74.5%,較滿意的為21%,不滿意的為4.5%。可見租戶對公租房內(nèi)的基本配置有更高水平的需求(見表12)。

    表12

    (五)報修和維修方面的情況

    1.在對公租房報修、維修流程是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的占72.5%,較滿意的為20.2%,不滿意的為7.3%??梢姽夥康膱笮?、維修流程有待改進和提高(見表13)。

    表13

    2.在對公租房維修情況是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的占72.8%,較滿意的為20.3%,不滿意的為7%??梢姽夥康木S修質(zhì)量和維修時限有待進一步優(yōu)化(見表14)。

    表14

    (六)政策和信息方面的情況

    1.在對公租房宣傳相關(guān)政策是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的占87.2%,較滿意的為12.4%,不滿意的為0.4%??梢娮鈶魧夥啃麄鞯南嚓P(guān)政策是基本滿意的(見表15)。

    表15

    2.對通過何種方式了解奉賢公租房相關(guān)信息的調(diào)查顯示,68.76%的租戶是通過公司官網(wǎng)和微信公眾號了解相關(guān)信息的,還有13.09%的租戶是通過朋友介紹獲取相關(guān)信息的,可見大眾媒體的信息發(fā)布需要加強 (見表16)。

    表16

    (七)信息化建設(shè)方面的情況

    1.在對奉賢公租房微信小程序是否滿意的調(diào)查中,租戶評價如下:滿意的占86.2%,較滿意的為13.2%,不滿意的為0.6%。可見租戶對公租房微信小程序總體是滿意的(見表17)。

    表17

    2.對奉賢區(qū)公租房網(wǎng)上業(yè)務(wù)辦理哪些方面最滿意的調(diào)查顯示,租戶對網(wǎng)上資格預(yù)審、在線繳費的滿意率相對高一些,分別為73.9%和40.9%(見表18)。

    表18

    (八)對奉賢公租房的總體評價

    1.在對奉賢區(qū)公租房總體評價的調(diào)查中,租戶評價如下:非常滿意的占73.9%,較滿意的為25.5%,不滿意的為0.6%??梢钥吹?,奉賢區(qū)公共租賃住房的租戶對政府提供的公租房基本是滿意的(見表19)。

    表19

    2.在調(diào)查中,收集到一些對奉賢區(qū)公租房存在問題的反饋。

    對南橋鎮(zhèn)中糧悅庭、蘇寧榮悅、馨雅名筑、萬科海尚華庭、萬科海尚華庭北區(qū)的意見和建議:1.希望能更簡化申請流程;2.換房流程需簡化;3.設(shè)施不齊全,衛(wèi)生間容易發(fā)霉;4.周末報修無人受理;5.希望延長租賃期限;6.房子質(zhì)量差,漏水;7.停車位按臨時停車收費,不方便;8.衛(wèi)生狀況不佳;9.報修后維修不及時;10.房租不夠穩(wěn)定;11.希望使用指紋鎖;12.公租房管理部門參與公租房維修較少;13.早期公租房的家具需更換;14.房租需減少,家具需增加。

    對南橋鎮(zhèn)浦涇苑的意見和建議:1.提升維修質(zhì)量、維修速度;2.設(shè)置交流中心或活動中心;3.加裝紗窗;4.房子質(zhì)量差,滲水、發(fā)霉;5.換房流程需簡化,以方便換房;6.設(shè)備壞了,維修不及時。

    對金匯鎮(zhèn)東原瑞景嘉苑、朗詩綠色華庭、金域華庭、秀景馨苑的意見和建議:1.垃圾無人管;2.寬帶光纖無接口;3.門鎖有時會失靈;4.陽臺門窗密封差;5.維修服務(wù)較差;6.配套家具、家電質(zhì)量差。

    對西渡中鐵建香榭瀾苑,青村鎮(zhèn)中南錦庭、尚東朗庭、東方華園的意見和建議:1.維修不及時,效率低,服務(wù)態(tài)度差;2.新能源車位不夠;3.缺少家電;4.裝修質(zhì)量較差。

    對公租房質(zhì)量、家具家電配置、維修質(zhì)量等方面的意見比較集中:

    一是房屋質(zhì)量和維修方面:墻壁滲水,發(fā)霉;房屋隔音差;物業(yè)維修不及時,維修質(zhì)量需提升。建議加強物業(yè)維修工作,提升服務(wù)質(zhì)量。

    二是小區(qū)管理方面:公共部位設(shè)施維修不及時;樓道等公共區(qū)域衛(wèi)生打掃不及時;停車管理不到位,亂占車位情況較多;小區(qū)停車收費較高。建議加強小區(qū)管理,提升服務(wù)水平。

    三是生活設(shè)施方面:公租房的裝修質(zhì)量有待提高,配置的家具、電器質(zhì)量不過硬,維修率過高。建議配置質(zhì)量過硬的產(chǎn)品,方便租戶生活。

    四是租賃服務(wù)方面:建議租賃期限適當延長;租賃價格適當下降。

    五是公租房選址規(guī)劃方面:交通不方便;周邊配套不成熟;房型設(shè)計不合理。

    六是選房輪候機制方面:輪候時間較長,輪候機制需更加透明。

    二、對奉賢區(qū)公租房管理的幾點建議

    從本次奉賢區(qū)公租房滿意度調(diào)查看,絕大部分租戶對政府提供的公共租賃房是滿意的。但也應(yīng)看到,此項工作還有很大的提升空間,要以本次滿意度調(diào)查獲取的信息為抓手,進一步提高奉賢區(qū)公租房管理水平,有效緩解本區(qū)青年職工、引進人才、務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難,進一步擴大住房保障政策覆蓋面,促進住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展。

    (一)規(guī)劃先行,統(tǒng)籌區(qū)位分布,實現(xiàn)職住平衡

    職住分離使得工薪階層疲于奔波,不利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),這也是現(xiàn)代城市交通問題的主要根源。因此,公租房的選址至關(guān)重要。在奉賢新城的國土空間規(guī)劃中,應(yīng)充分考慮公租房的選址問題,以及其他住宅與產(chǎn)業(yè)園的位置。

    一是在奉賢新城國土空間規(guī)劃中融入公租房的建設(shè)規(guī)劃要求。不能只是單純地考慮住宅本身,還要完善公租房配套設(shè)施,同時建設(shè)諸如交通、購物、醫(yī)療、治安、教育、運動等設(shè)施。目前奉賢區(qū)公租房房源籌措90%以上為商品房配建房源,其點位主要集中在奉賢新城,而極少覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū),在規(guī)劃上存在“后置性”和“不平衡性”,故很難有效降低租戶的通勤成本,不利于發(fā)揮公租房的作用。

    二是提前介入方案設(shè)計,消解配建房源面積偏大的問題?!渡虾J泄沧赓U住房建筑設(shè)計導(dǎo)則》規(guī)定,租賃型保障房的建筑面積需控制在60 平方米以內(nèi),過大的房型既有可能出現(xiàn)租戶因為居住過于舒適而不愿退出的情況,也可能對經(jīng)濟不富裕的租戶造成額外負擔。在土地出讓、規(guī)劃審批階段,區(qū)公租房運營機構(gòu)應(yīng)當適時介入,優(yōu)化設(shè)計選型;在驗收交付階段,區(qū)公租房機構(gòu)需完成驗收評定,對房屋質(zhì)量、裝修質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備有缺陷的房屋,應(yīng)當會同上級有關(guān)部門要求開發(fā)商整改。

    (二)積極探索,優(yōu)化運營流程,健全監(jiān)管機制

    隨著前期大規(guī)模投資建設(shè)的公租房陸續(xù)交付使用,運營管理和使用監(jiān)管的工作量將日益增大。公平透明的準入機制、科學合理的運營管理機制、順暢有效的退出機制,是確保住房困難群體獲得實惠的關(guān)鍵所在,也是公租房實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

    一是要提高認識,增強自我管理意識。區(qū)公租房公司作為國有企業(yè),同樣面臨租賃住房管理要求不斷提高、住房管理范圍逐漸擴大的現(xiàn)實,有必要全面系統(tǒng)地梳理租賃住房運營管理的工作流程,研判工作流程中存在的薄弱環(huán)節(jié),完善信息化管理、審批流程、租金定價和租金支付方式等多個方面,可借助“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)優(yōu)勢,壓縮和減少低效環(huán)節(jié),提高運維效率。

    二是要落實處罰退出機制,維護公租房的公平公正。對實際存在的部分租戶欠繳拒繳、違規(guī)轉(zhuǎn)租、違章搭建改建等情況,按照《奉賢區(qū)公共租賃住房管理辦法》第十九條第一款第一項的規(guī)定,應(yīng)當終止租賃合同,取消其租住資格,并限期收回公共租賃住房。為了進一步增強公租房的使用管理,建議嚴格落實定期檢查制度,將違法違規(guī)情況及時報告政府相關(guān)部門,并納入個人誠信檔案,提高違規(guī)的成本。

    三是針對不同性別、年齡、工作的住戶進行精細化管理。滿足不同人群生活需要,比如:在子女就學方面提供便利,追加適老、適殘設(shè)施,解決上班人群的早晚飯問題。

    (三)優(yōu)化補貼機制,激勵高端人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),與人才購房形成梯度互補

    公租房準入門檻的設(shè)定和分配機制的建立體現(xiàn)出國家對于保障人群的界定和選擇。公租房分配補貼政策的設(shè)定需要充分考慮創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人群的需求,與人力資源管理相匹配。目前,奉賢區(qū)出臺了“人才房”購房補貼政策,需進一步完善人才租房的相應(yīng)獎勵政策,并形成梯度互補。

    應(yīng)在公租房的準入門檻設(shè)定、層級分配規(guī)則建立和房源更換、科學分配、退出等方面體現(xiàn)出機制建設(shè)的成效。建設(shè)公租房是為了留住優(yōu)秀人才,而不同類型住房的分配則可以激勵人才成長,真正實現(xiàn)“奉賢美、奉賢強”的目標。

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