淺析房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略、法律風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)制

文/汪偉倫

引言

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)多元化戰(zhàn)略實(shí)施得并不順利。在資金日益吃緊的大環(huán)境下，多元化經(jīng)營(yíng)失敗可能會(huì)帶來嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)和法律風(fēng)險(xiǎn)，隨之而來的是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化經(jīng)營(yíng)是否具有可行性以及房地產(chǎn)企業(yè)如何避免多元化戰(zhàn)略失敗的討論。

一、企業(yè)多元化發(fā)展的概念及爭(zhēng)議

多元化戰(zhàn)略是指企業(yè)為了避免主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力、贏利不及預(yù)期，而選擇擺脫傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的單一局限，進(jìn)行“跨界發(fā)展”。根據(jù)美國(guó)戰(zhàn)略管理之父安索夫的觀點(diǎn)，選擇多元化發(fā)展的原因主要有四個(gè)：其一，企業(yè)憑借其擴(kuò)張戰(zhàn)略無法完成預(yù)定目標(biāo)。如2017 年F 房地產(chǎn)企業(yè)以199.06億元收購(gòu)D 房地產(chǎn)企業(yè)旗下77 家酒店資產(chǎn)包。激進(jìn)轉(zhuǎn)行酒店產(chǎn)業(yè)，是因?yàn)镕 房地產(chǎn)企業(yè)年銷售額遲遲未能突破1000 億元，而進(jìn)軍酒店行業(yè)可以實(shí)現(xiàn)彎道超車，躋身千億俱樂部，實(shí)現(xiàn)階段性目標(biāo)。其二，目標(biāo)能達(dá)成的前提下，公司盈余太多，遠(yuǎn)超過擴(kuò)張需要。如X 房地產(chǎn)企業(yè)，從橫空出世的快消品業(yè)務(wù)、健康養(yǎng)老業(yè)務(wù)，到旅游地產(chǎn)，再到重金投資新能源汽車產(chǎn)業(yè)，在多元化道路上漸行漸遠(yuǎn)，這都是因?yàn)閄 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了2009 年至2019 年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展期，手上握有大量現(xiàn)金，又有銀行巨額授信。其三，公司遇到比擴(kuò)張戰(zhàn)略更具獲利性的新市場(chǎng)機(jī)會(huì)。如作為傳統(tǒng)服裝制造企業(yè)的Y 公司，由于近十年來服裝行業(yè)毛利潤(rùn)逐漸走低，行業(yè)發(fā)展趨于平穩(wěn)，難以獲取較高利潤(rùn)，于是通過運(yùn)用多元化戰(zhàn)略，逐漸形成服裝、房地產(chǎn)銷售、證券投資三輛馬車并駕齊驅(qū)的經(jīng)營(yíng)局面。其四，擴(kuò)張與多元化前景都不明朗。如S 公司跨界造車，在資金鏈吃緊時(shí)開始對(duì)外融資，R 房地產(chǎn)企業(yè)看重S 公司在視頻行業(yè)以及新能源汽車領(lǐng)域具有的優(yōu)勢(shì)地位，在房地產(chǎn)擴(kuò)張和多元化道路中選擇了多元化。從結(jié)果來看，這是一次失敗的戰(zhàn)略投資，R 房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)投資達(dá)170 億元，隨著S 公司的退市，公司創(chuàng)始人出逃美國(guó)，R 房地產(chǎn)企業(yè)投資基本失敗。縱觀眾多多元化案例可知，多元化戰(zhàn)略并不是總能帶來成功，甚至可能帶給企業(yè)無窮無盡的折磨。本文認(rèn)為，多元化經(jīng)營(yíng)作為一種發(fā)展戰(zhàn)略，本身不存在對(duì)錯(cuò)，一種戰(zhàn)略是成功還是失敗，關(guān)鍵在于實(shí)施者能否結(jié)合自身資源和能力進(jìn)行運(yùn)作。房地產(chǎn)企業(yè)自身的“地產(chǎn)基因”過于強(qiáng)大，這勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的多元化戰(zhàn)略帶來不小的阻力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視摒棄傳統(tǒng)的房地產(chǎn)思維，而是選用新型人才去開展制造業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)的多元轉(zhuǎn)型，這是房地產(chǎn)企業(yè)下一個(gè)階段獲得極大發(fā)展的重要前提。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展的特點(diǎn)

（一）發(fā)展速度放緩

目前，由于新冠疫情的持續(xù)影響，以餐飲業(yè)、旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)遭受嚴(yán)重打擊。此外，由于受到教育行業(yè)雙減政策影響，上千萬教培行業(yè)工作人員面臨失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)裁員風(fēng)波不斷，普通百姓收入相比前兩年有所下降。根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2021 年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額前100 強(qiáng)收入不及2020 年同期，超過90%的房地產(chǎn)企業(yè)銷售額同比2020 年有所降低，半數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)同比2020 年環(huán)比上月雙雙降低。市場(chǎng)下行壓力加劇，成交同比跌幅擴(kuò)至25%，零首付、工抵房等頻頻出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，資金鏈的健康運(yùn)轉(zhuǎn)十分重要?，F(xiàn)金流與企業(yè)負(fù)債的比值是衡量企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展前景的重要指標(biāo)，企業(yè)無力償還債務(wù)將導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，由此將產(chǎn)生一系列衍生問題。目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏運(yùn)轉(zhuǎn)資金，如果實(shí)行多元化戰(zhàn)略，則企業(yè)償債能力將會(huì)減弱，在房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也將會(huì)降低，不利于后期企業(yè)利用房地產(chǎn)業(yè)反哺其他產(chǎn)業(yè)。近一年來，房地產(chǎn)企業(yè)拋售非主營(yíng)業(yè)務(wù)以回收資金用于房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的新聞?lì)l頻出現(xiàn)。在當(dāng)下社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)跨界開展多元化戰(zhàn)略的步伐可能會(huì)有所放緩。

（二）從跨越幅度大到整合行業(yè)上下游

在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時(shí)期，由于投資戰(zhàn)略的理念不清晰，在地產(chǎn)行業(yè)獲取暴利的房地產(chǎn)企業(yè)往往一擲千金地投資與地產(chǎn)風(fēng)馬牛不相及的行業(yè)，進(jìn)行多元化發(fā)展。例如，安徽G 房地產(chǎn)企業(yè)，憑借著成功開發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，成為安徽綜合實(shí)力較強(qiáng)的本土房地產(chǎn)企業(yè)。在高峰期，G 房地產(chǎn)企業(yè)擁有上百億的現(xiàn)金。G 房地產(chǎn)企業(yè)激流勇進(jìn)，開啟多元化發(fā)展道路，花費(fèi)巨額資金收購(gòu)上市化肥企業(yè)，認(rèn)購(gòu)新能源客車股權(quán)，收購(gòu)科技公司，進(jìn)軍機(jī)器人產(chǎn)業(yè)。大量的跨界投資擠占了大量用于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金。該企業(yè)在機(jī)器人、客車制造以及化工行業(yè)領(lǐng)域缺乏管理并購(gòu)、經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，再加上其誤判了城市商業(yè)發(fā)展的需求，盲目復(fù)制廣場(chǎng)城市綜合體，最終難逃破產(chǎn)清算的命運(yùn)，讓人唏噓不已?？缭椒容^大的多元化戰(zhàn)略不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。值得一提的是，疫情后的這兩年來，國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)企業(yè)的多元化戰(zhàn)略開始圍繞房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)，例如加持商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展物業(yè)服務(wù)，挖掘長(zhǎng)租公寓等。從日本近二十年的房地產(chǎn)多元化發(fā)展可知，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)還有很長(zhǎng)的路要走，不能只局限于單一的開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)，住宅租賃、寫字樓租賃、工業(yè)園租賃管理、中介管理、停車場(chǎng)業(yè)務(wù)開展、特殊住宅開發(fā)管理等都是亟待培育的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的多元化業(yè)務(wù)。

（三）產(chǎn)業(yè)所占比重仍較低

雖然房地產(chǎn)企業(yè)多元化戰(zhàn)略喊聲震天，并且確實(shí)在多元化發(fā)展的道路上投下了不少的真金白銀，但是從各大上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中可以發(fā)現(xiàn)，各企業(yè)近些年多元化業(yè)務(wù)占總業(yè)務(wù)比重幾乎全部低于百分之十，近半數(shù)甚至不足百分之五，僅有少數(shù)高于百分之三十。L 房地產(chǎn)企業(yè)作為較早開展多元化經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，近些年已基本形成“大地產(chǎn)，大基建，新消費(fèi)，新金融”的綜合經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。雖然大基建業(yè)務(wù)已經(jīng)成為L(zhǎng) 房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但仍存在利潤(rùn)低、占用大量資金的潛在危機(jī)。H 房地產(chǎn)企業(yè)通過集聚產(chǎn)業(yè)為政府規(guī)劃制造新城，在產(chǎn)業(yè)新城綜合開發(fā)、PPP 開發(fā)模式以及園區(qū)運(yùn)營(yíng)等方面擁有優(yōu)勢(shì)，擺脫了傳統(tǒng)房地產(chǎn)商的標(biāo)簽，但受限于單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本較高、招商招企難度增加、效益回收緩慢等因素，企業(yè)的資金流動(dòng)性嚴(yán)重不足，目前正在積極推動(dòng)企業(yè)重組。部分上市房地產(chǎn)企業(yè)在多元化發(fā)展方面有所突破，如W 房地產(chǎn)企業(yè)旗下長(zhǎng)租公寓2020 年?duì)I收25.4 億元，同比增長(zhǎng)百分之七十， 2020 年物流方面管理營(yíng)收18.7 億元，同比增長(zhǎng)百分之三十。雖然多元化業(yè)務(wù)增速遠(yuǎn)超地產(chǎn)主業(yè)，但是相比W 房地產(chǎn)企業(yè)2020 年地產(chǎn)銷售總金額，其他業(yè)務(wù)收入占比依然較小。根據(jù)美國(guó)管理學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)賴?yán)挠^點(diǎn)，當(dāng)某一類產(chǎn)品所占比重大于或等于95%時(shí)，該企業(yè)為單一產(chǎn)品類型企業(yè)。據(jù)此推斷，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)多元化程度太低，嚴(yán)格來講不能被稱為多元化企業(yè)。

（四）由獨(dú)自生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向財(cái)務(wù)投資

由于人力物力的制約以及對(duì)跨界行業(yè)的認(rèn)知水平較低，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)一改之前獨(dú)立創(chuàng)建并控股多元化企業(yè)的戰(zhàn)略，而采用財(cái)務(wù)投資、商業(yè)并購(gòu)等方式增加企業(yè)的多元化收入占比，企業(yè)轉(zhuǎn)型卓有成效。截至2020 年，X 房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)投入四百余億元用于新能源汽車，仍未投產(chǎn)的新能源汽車是其陷入資金鏈危機(jī)的一大重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)需衡量自身風(fēng)險(xiǎn)偏好及風(fēng)險(xiǎn)承受能力，選擇適合自己的投資方式，這樣才能實(shí)現(xiàn)新能源汽車的最優(yōu)紅利化。作為老牌房地產(chǎn)企業(yè)，J 房地產(chǎn)企業(yè)投入2.1 億美元押注新能源汽車。與X 房地產(chǎn)企業(yè)不同，J 房地產(chǎn)企業(yè)只投資而不造車，這也體現(xiàn)了目前房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型方式從單一的跨界經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)務(wù)投資、商業(yè)并購(gòu)。傳統(tǒng)的風(fēng)投企業(yè)紅杉資本、IDG 資本、高瓴資本等在中國(guó)因投出大量?jī)?yōu)秀互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)而被人們所熟知。目前，房地產(chǎn)企業(yè)中也出現(xiàn)一批優(yōu)秀的創(chuàng)投選手：龍湖資本、保利資本、越秀產(chǎn)業(yè)基金以及華潤(rùn)資本。和府撈面的8 億元E 輪融資創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)餐飲行業(yè)粉面賽道的最高融資記錄，D 輪和E輪融資都有龍湖資本的身影。目前，財(cái)務(wù)投資已成為比較成功的房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)方式。從獨(dú)立生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向財(cái)務(wù)投資，這有利于企業(yè)節(jié)省人力物力，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)較高收益率。同時(shí)，創(chuàng)投也能夠打通地產(chǎn)行業(yè)上下游，聯(lián)通技術(shù)、人才等資源，推動(dòng)傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級(jí)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)多元化戰(zhàn)略失敗帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）房屋爛尾

房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)是建造樓房。企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)不順，必然會(huì)導(dǎo)致資金緊張。房地產(chǎn)行業(yè)是極為重視資金安全的行業(yè)，母公司資金不暢勢(shì)，必會(huì)影響房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。只有源源不斷地獲得買房人的預(yù)付款，才能支付起土地出讓金、房屋建造費(fèi)用以及利息等。運(yùn)用超級(jí)杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)就像高速公路上失控的汽車，現(xiàn)實(shí)逼迫著它不得不高速運(yùn)轉(zhuǎn)而不能停歇。本文所分析的爛尾樓，不同于一般房地產(chǎn)企業(yè)因項(xiàng)目定位失誤而導(dǎo)致的爛尾，而是由于房地產(chǎn)企業(yè)為了多元化發(fā)展，挪占公司原本用于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金，導(dǎo)致房屋施工困難。事實(shí)上，部分樓盤地理位置優(yōu)越，或在價(jià)格方面有優(yōu)勢(shì)，如果完工是十分容易銷售的。通過對(duì)爛尾樓的成因進(jìn)行分析，可知相當(dāng)一部分樓房是由于銀行和房屋建造商申請(qǐng)?jiān)V訟保全而被查封的，開發(fā)商建設(shè)資金被凍結(jié)，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的停滯。對(duì)于購(gòu)房者而言，在如今高房?jī)r(jià)的城市里，一套房往往是兩代人一輩子的積蓄。購(gòu)房者除面臨房屋爛尾的情況外，還要繼續(xù)償還銀行的房貸。開發(fā)商甚至可能一房?jī)少u，或者房屋沒有確權(quán)就被銀行查封，導(dǎo)致購(gòu)房者失去房屋所有權(quán)。對(duì)于施工方以及建筑工人而言，雖然《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關(guān)司法解釋沒有明確對(duì)建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)作出規(guī)定，但是破產(chǎn)實(shí)踐和理論界對(duì)此基本沒有爭(zhēng)議：開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)程序中，建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)劣于購(gòu)房人的權(quán)利，優(yōu)于有擔(dān)保債權(quán)和其他債權(quán)。

（二）融資兌付困難

房地產(chǎn)企業(yè)在開展多元化業(yè)務(wù)時(shí)，為了應(yīng)對(duì)融資渠道單一、融資利息較高等問題，紛紛試水自建融資理財(cái)平臺(tái)，通過這些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，借助自身雄厚實(shí)力的背書以及較高的年化利率，獲得投資者的青睞。然而，在資金鏈出現(xiàn)問題后，市場(chǎng)猶如多米諾骨牌，一環(huán)接著一環(huán)倒下，先是銀行抽斷信貸，接著普通百姓開始瘋狂擠兌。面對(duì)此類互聯(lián)網(wǎng)金融糾紛，企業(yè)可以向金融消費(fèi)權(quán)益保護(hù)中心或其他金融監(jiān)管部門投訴，消費(fèi)者對(duì)金融機(jī)構(gòu)處理結(jié)果不滿意的，可以向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行投訴，根據(jù)與該金融機(jī)構(gòu)達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁，最后仍無法解決矛盾的，可以向人民法院提起訴訟。互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的實(shí)際控制人，即房地產(chǎn)企業(yè)，此時(shí)面臨著涉嫌非法集資的法律風(fēng)險(xiǎn)。法律上判定是否構(gòu)成非法集資，最主要的標(biāo)準(zhǔn)是集資是否具有利誘性和對(duì)象是否特定。這類互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)具有非法性。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的定位是信息中介渠道商，這類平臺(tái)都不具備從事金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)開展互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)的行為符合非法吸收公眾存款罪的行為要件，無論是否兌付完畢都不影響非法集資罪的成立。

（三）涉嫌證券市場(chǎng)欺詐

房地產(chǎn)企業(yè)由于自身融資困難，在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期實(shí)施多元化發(fā)展來為自己融資，或是分拆上市以獲得資本市場(chǎng)的支持。X 房地產(chǎn)企業(yè)于2015 年借殼上市，上市后公司更名。彼時(shí)上市公司旗下只有健康管理與媒體業(yè)務(wù)，年?duì)I業(yè)收入為十余億港元，年利潤(rùn)不足兩億港元。2014 年8 月，被借殼公司股價(jià)盤中最低為0.25 港元/股。一年后，已更名的公司股價(jià)報(bào)收16.08 港元/股，股價(jià)暴漲近六十余倍，股價(jià)暴漲的背后是年利潤(rùn)暴增近十倍。2020 年X房地產(chǎn)企業(yè)再一次更名，2021 年2 月其市值竟然高達(dá)數(shù)千億港幣，而X 房地產(chǎn)企業(yè)2015 年收購(gòu)的被借殼公司市值不足15 億。在公司市值高峰，X 房地產(chǎn)企業(yè)出售近三億股票，涉及金額約百億港元。盡管X 房地產(chǎn)企業(yè)解釋，這是為公司股票下一步進(jìn)入港股通做準(zhǔn)備，但是一次性拋售如此多的股票并且高位套現(xiàn)，讓人不免浮想聯(lián)翩。X 房地產(chǎn)企業(yè)自身的主營(yíng)業(yè)務(wù)并沒有帶來充足的現(xiàn)金流，其房地產(chǎn)凈利潤(rùn)率屢創(chuàng)新低，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值也一直處于負(fù)值狀態(tài)。X 房地產(chǎn)企業(yè)后期如仍造不出新能源汽車，公司市值將會(huì)暴跌，投資者可以不實(shí)陳述（虛假的前景預(yù)測(cè)）、上市公司財(cái)務(wù)造假、內(nèi)幕交易等為由向證監(jiān)會(huì)提出質(zhì)詢，向法院提出涉嫌證券欺詐的訴訟。

四、避房地產(chǎn)企業(yè)多元化戰(zhàn)略法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避辦法

（一）政府應(yīng)實(shí)行穩(wěn)定寬松的貨幣政策

在當(dāng)前形勢(shì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，政府應(yīng)該雪中送炭，緊急摸查各家房地產(chǎn)企業(yè)資金負(fù)債情況，適當(dāng)松綁三道紅線，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸。具體做法可以是全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的授信額度，降低首套房貸款利率，解綁各地的限售政策，以及嚴(yán)格限制土拍價(jià)格。房地產(chǎn)行業(yè)作為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，其與上下游企業(yè)共同為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)、民生發(fā)揮重要作用。因此，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型，具有極大的社會(huì)意義與經(jīng)濟(jì)意義。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)，政府應(yīng)積極推進(jìn)投融資活動(dòng)，鼓勵(lì)有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)分拆上市，鼓勵(lì)股權(quán)融資、信托融資，使房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)多元化業(yè)務(wù)能夠獨(dú)立開展，不需要依賴于主營(yíng)業(yè)務(wù)的資金輸出，實(shí)現(xiàn)自我輸血，甚至反哺房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)決果斷處置非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)一般為高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，實(shí)施多元化戰(zhàn)略要保持合理的資本結(jié)構(gòu)，關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)的合理性，控制好高負(fù)債水平下的償債風(fēng)險(xiǎn)，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍，這樣企業(yè)才能在新的領(lǐng)域健康發(fā)展。目前，經(jīng)濟(jì)整體大環(huán)境不盡如人意，不適合房地產(chǎn)企業(yè)多元化擴(kuò)張發(fā)展。面對(duì)實(shí)施多元化戰(zhàn)略可能帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要有敏銳的洞察力，及時(shí)止損，要有壯士斷腕的決心，果斷處理劣質(zhì)資產(chǎn)。X 房地產(chǎn)企業(yè)目前要做的就是抓緊將非核心資產(chǎn)打包出售，尤其是看似具有巨大價(jià)值的文旅資產(chǎn)。以合肥為例， X 房地產(chǎn)企業(yè)2017 年曾以六十億元收購(gòu)位于合肥航空港附近的爛尾項(xiàng)目，至今已向該項(xiàng)目注資上百億元。這個(gè)項(xiàng)目由于地理位置較偏，沒有教育、醫(yī)療、交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套，目前還有上萬套住宅滯銷，整個(gè)項(xiàng)目帶來的資金壓力可想而知。X 房地產(chǎn)企業(yè)擁有這類文旅項(xiàng)目約有十五個(gè)、健康養(yǎng)生項(xiàng)目約有十二個(gè)，這些打著文化旅游、休閑娛樂旗號(hào)的地產(chǎn)項(xiàng)目目前無疑是燙手山芋，會(huì)瘋狂擠占公司的資金，使母公司背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。因此，X 房地產(chǎn)企業(yè)需要盡快處理這些非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以將其打包出售，也可以引入戰(zhàn)略投資者或者與當(dāng)?shù)卣炗唴f(xié)議，縮小此類地產(chǎn)規(guī)模。

（三）投資者應(yīng)不斷學(xué)習(xí)法律，防范陷阱

房地產(chǎn)行業(yè)目前正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的大洗牌，市場(chǎng)將會(huì)以殘忍的方式清除掉一大批財(cái)務(wù)困難、經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)。投資者應(yīng)加強(qiáng)金融知識(shí)學(xué)習(xí)，遠(yuǎn)離互聯(lián)網(wǎng)金融詐騙，樹立正確的投資理財(cái)觀，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，警惕非法集資，遠(yuǎn)離高額利息誘惑。面對(duì)證券欺詐，投資者要積極拿起法律武器維權(quán)，利用證券集體訴訟制度保護(hù)自身合法權(quán)益。