中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及改進措施探討

王素霞

（淄博嘉辰置業(yè)有限公司，山東 淄博 255000）

房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，主要表現(xiàn)在資金需求大和占用周期長兩個方面。隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策的不斷收緊，預售資金的開放條件越來越嚴格，預售資金的監(jiān)管越來越嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)從融資到資金回籠越來越困難。加上新冠肺炎疫情的影響，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理狀況亟須改善，如何提高中小企業(yè)的資金管理效率、提高資金的周轉(zhuǎn)效率是中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理需要面對的重要問題。

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是指圍繞企業(yè)的籌集、投資、經(jīng)營等資金活動，做好企業(yè)對資金的規(guī)劃、使用、回收、監(jiān)督、評價等一系列財務管理過程。具體包括投資項目決策過程中的全周期資金預測、各節(jié)點和年度資金來源規(guī)劃、月度資金預算；月度跟蹤預算實施情況（包括金額和節(jié)點控制），檢查異常和緊急情況下支出是否合理；資金回籠包括盡快兌現(xiàn)，加快銷售和抵押跟蹤。中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括以下幾個方面：

（一）自有資金

對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，自有資金是在房地產(chǎn)企業(yè)最開始成立時投入的注冊資金，這筆資金是企業(yè)長久持有，并且可以自主控制的資金。簡言之，自有資金對于企業(yè)正常運行來說，是基礎也是堅強的后盾，而且一般企業(yè)在運營過程中會把向股東所借款項也劃分為企業(yè)自有資金。

（二）銷售回款

房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款率是對企業(yè)資金管理效果的一大考驗，充足的銷售資金收入可以幫助企業(yè)后續(xù)順利開展各種業(yè)務活動。而且房地產(chǎn)企業(yè)在得到房屋許可證時，就會收取少量的認購費和誠意金。開發(fā)商在市場開盤前獲得的資金數(shù)量也可以幫助企業(yè)緩解在開盤前遇到的各種資金壓力。但是，要注意合適的時機，因為法律明確規(guī)定，房屋在獲得預售許可證之前是不允許銷售的，所以企業(yè)要進行銷售回款也應遵循相關的法律法規(guī)，避免觸犯法律底線，引起法律風險。

（三）借入資金

對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，借款來源一般都是金融機構，還有民間借貸?，F(xiàn)階段，從市場房地產(chǎn)行情看，銀行貸款依舊是眾多企業(yè)的首選，但是，有些企業(yè)僅有銀行貸款還不足以滿足日常運行所需的資金要求，所以，越來越多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)會選擇民間借貸的方式，短暫性地滿足資金運行需要。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題

（一）員工資金管理意識不足，內(nèi)部資金管理制度存在缺陷

現(xiàn)階段，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者對于資金管理的重要性認識不足，局限于自身學識，雖然重視項目建設管理和銷售回籠資金，但沒有意識到加強內(nèi)部資金管理的重要性。部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理層往往掌握的財務知識較薄弱，對資金管理缺乏全面的了解，企業(yè)自身也缺乏健全的資金管理制度和體系，導致員工在日常工作中沒有可依據(jù)的制度文件，缺少一定的行為約束和引導。

（二）融資渠道單一，融資成本高

房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，對資金的需求量非常大。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常出現(xiàn)資金不足的情況，自有資金較少，在獲得預售機會前，會有大量銷售無法正常進行，這也造成較大的誠意金收取風險和資金購買風險。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)首選貸款都是各大銀行機構，所以，銀行機構已經(jīng)成為許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)常見的融資方式?，F(xiàn)階段，受各種外部因素的影響，例如宏觀政策調(diào)控等，使我國四大銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款大幅減少。正常情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以從國有四大行獲得初次開發(fā)貸款，但隨著后期項目的不斷推進，各種資金需求量也逐步增大，導致銀行出于風險因素考慮適當?shù)卦黾淤J款利率。這對于企業(yè)來說，就需要承擔更多的貸款利息，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加嚴峻的財務風險，進一步增加了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務融資壓力。

（三）預算執(zhí)行有偏差，對多余資金管理不到位

1.預算執(zhí)行情況不足

許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理缺乏科學性，實際實施方案非常隨意，缺乏議價能力，設計變更頻繁導致項目簽證到處飛。此外，房地產(chǎn)項目資金超支沒有得到跟蹤和驗證，也沒有納入評估，導致項目從投資到運營的實際支出與預算之間的差異較大，資金預算在指導和監(jiān)測方面沒有發(fā)揮出作用。

2.對過剩和可用的資金管理不到位

一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)在資金充裕時，缺乏有效的資金管理，造成部分存款賬戶、監(jiān)管賬戶有很多降水資金閑置。自2020年初以來，特別是公積金貸款銀行不再需要按照要求存留保證金，但許多小公司沒有跟上政策調(diào)整做好限制資金的管理，未能利用過剩資金為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多的利潤。

（四）企業(yè)員工風險意識薄弱，運用民間貸款方式較普遍

對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營管理方式落后，企業(yè)很多員工嚴重缺乏風險防范意識，所以，一些項目負責人會在巨額利益的誘惑下盲目進行項目開發(fā)和項目投資，并沒有足夠的時間進行項目的可行性研究，也沒有出具可參考的可行性報告。如果項目選擇存在問題，最后在銷售環(huán)節(jié)也會大概率出現(xiàn)問題，各種銷售資金很難及時收回，導致很難再找到銀行進行擔保，資金漏洞就會逐漸形成，長此以往，企業(yè)就會面臨著嚴峻的資金鏈斷裂風險。對此，企業(yè)就會尋找各種民間借貸，民間借貸因為限制條件少，會廣受中小企業(yè)家青睞，房地產(chǎn)行業(yè)同樣也會廣泛應用民間借貸。許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相應的風險管理機制，沒有專門的風險控制部門，其權利和責任也不明確。當風險出現(xiàn)時，無法及時地采取有效措施來應對和化解風險。

（五）監(jiān)督考核機制不完善

在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，資金管理問題也體現(xiàn)在不完善的監(jiān)督評價機制上。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在營銷方面非常重視政府與企業(yè)的關系，但缺乏科學、有效的監(jiān)督評價機制，對相關負責人的資金管理狀況沒有進行合理、公平、科學的評價，就發(fā)生大額的借貸行為，導致中小企業(yè)資金管理水平低、管理不到位。

三、改善中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施及建議

（一）增強全員資金管理意識，完善資金管理制度

任何企業(yè)的資金管理活動都貫徹于整個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)同樣在項目開發(fā)全過程都需要高效地進行資金管理。房地產(chǎn)項目開發(fā)從土地的買賣、征收、項目規(guī)劃、項目圖紙設計、項目施工、項目竣工、銷售等各環(huán)節(jié)，都離不開資金管控。資金對于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務進行極其重要，市場上各大型上市房地產(chǎn)企業(yè)或者集團型房地產(chǎn)企業(yè)具有較強的資金管理意識和健全的資金管理制度。因此，很多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在裂縫中生存，就必須做好高效的資金管理。首先，要不斷地提升全體員工的資金管理意識；其次，要制定完善的資金管理制度，讓員工在日常經(jīng)營管理過程中有制度可尋，有文件可以追溯；最后，要全面加強資金預算管理，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在相關業(yè)務部門的共同參與下，財務部門應在企業(yè)年度資金管理計劃和經(jīng)營戰(zhàn)略目標中，全程監(jiān)督和控制企業(yè)業(yè)務活動中各項資金使用情況，編制完整、合理的年度資金使用計劃。

（二）拓寬融資渠道，降低經(jīng)營成本

根據(jù)上述內(nèi)容，現(xiàn)階段中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道一般都是選擇銀行借貸和民間借貸。在當前市場經(jīng)濟體制不斷變化的局勢下，我國的金融體系框架也在不斷地變化，不斷地進行完善，所以，中小型房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行實現(xiàn)貸款的局面也會有所變化，逐漸從間接融資轉(zhuǎn)向直接融資。從表面上看，直接融資規(guī)模較小，無法滿足企業(yè)的資金需求。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要通過多種方式拓寬融資渠道，包括通過合作方式拓寬企業(yè)的融資渠道，提高企業(yè)的融資能力，為企業(yè)經(jīng)營減少財務風險，合理地分配資源。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想合理地設計融資方式，就要對市場行情、企業(yè)經(jīng)營狀況、金融機構借貸政策、多種融資方式優(yōu)劣勢等進行充分的調(diào)研，最終確定適合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的多元化融資方式。要規(guī)劃和安排企業(yè)股權結(jié)構和業(yè)務模式，并提前通過調(diào)研、問卷等方式，整理各種項目相關的融資數(shù)據(jù)，最后根據(jù)融資方式確定該方式存在的財務風險及各種不足，并制定相應的完善措施，提前對風險進行防范。

（三）加強預算執(zhí)行和考核，向多余資金要效益

中小型房地產(chǎn)企業(yè)在科學編制預算指標后，首先，要從戰(zhàn)略高度重視預算指標的實施，加強監(jiān)督評價，跟蹤預算目標和實際數(shù)據(jù)的月度比較，及時糾正偏差。財務部門應嚴格控制各項支出，特別是對專項項目，要定期報告預算跟蹤、例外情況，限制超支部門等，定期開展監(jiān)督、績效考核評價活動，考核越頻繁，作用就越有效，預算實施效果越好。其次，財務部門根據(jù)企業(yè)的年度經(jīng)營計劃和預算，進行短期財務管理或者調(diào)任總部補充其他項目，或者償還部分貸款，降低資金成本。對于監(jiān)管賬戶和保證金賬戶中的資金，財務部門和相關部門應及時了解國家和地方政策，及時傳遞信息跟進并盡快發(fā)放資金。最后，企業(yè)應重視資金規(guī)劃，加強對資金收支的預算和實施管理。組織各部門預測各項目的收支，財務部門應及時跟蹤資金計劃的實施情況，拒絕支付未按照資金計劃安排的資金支付，或報相關上級領導批準。期末，財務部門根據(jù)實際籌資和使用情況，評估各部門資金計劃實施的準確性，不斷提高企業(yè)資金事項的可預測性和資金安排的合理性。

（四）增強風險防范意識，加快銷售資金回籠

房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量很大，所以，在收益高的前提下同樣也承擔著極高的財務風險，這些風險來自多方面的不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)要進行全面的風險管理，必須明確風險管理的組織結(jié)構及其職責。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中要注意及時回收銷售資金，提高資金回收率，這樣可以幫助企業(yè)降低各種融資成本、經(jīng)營風險、財務風險，盡可能地減少采用民間借貸方式實現(xiàn)融資。而且，在地產(chǎn)項目主體結(jié)構達到三分之二之前，房地產(chǎn)企業(yè)仍然需要依靠自己的資金和外部資金來填補資金漏洞。

另外，銷售催收是中小型房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的另一個重要來源，因為房地產(chǎn)行業(yè)一般涉及銷售資金都是大量的，所以，企業(yè)要時刻關注項目開發(fā)后的銷售和資金回收情況。中小房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化，就要尋找各種銷售方式，并創(chuàng)新和推廣銷售人員獎金制度，以此來激發(fā)一線銷售人員工作的熱情，激發(fā)員工的工作積極性，讓員工主動探索更加優(yōu)秀的銷售策略，如果銷售策略有效，可以在企業(yè)內(nèi)部大范圍推廣。銷售人員還要持續(xù)追蹤銷售支付情況，注意項目開發(fā)的淘汰率和各種銷售支付率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬項目開發(fā)渠道，只有與各大抵押貸款銀行建立良好的合作關系，才有可能獲得銀行的更多貸款，同時有效地縮短銀行貸款審批時間，增加貸款期限。

（五）完善考核機制，重視內(nèi)審工作

首先，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應進一步完善考核機制，建立和實施考核資金管理制度，其中不僅包括資金預算制度，還包括日常資金審批制度、托管制度、會計制度與其他制度等；考核內(nèi)容不限于預算考核，應包括所有的資金管理制度，防止舞弊和失職，保證資金的安全性和完整性。其次，內(nèi)部審計作為內(nèi)部控制的監(jiān)督者和評價者在資金管理中起著重要的作用，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應當設立獨立的內(nèi)部審計部門，直接對資金管理的效率和有效性進行獨立的專業(yè)評估。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型、風險程度偏高的行業(yè)，再加上房地產(chǎn)行業(yè)政策變化頻繁，產(chǎn)業(yè)涉及法律法規(guī)文件多、經(jīng)營業(yè)務范圍廣等因素，企業(yè)的資金管理工作繁雜，面臨著市場激烈競爭的嚴峻挑戰(zhàn)。因此，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，做好資金管理十分重要。本文認為，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)高效的資金管理，就要不斷地增強全體員工的資金管理意識，完善資金管理制度和體系，盡力拓寬融資渠道，加大資金管理力度，保障資金管理質(zhì)量和實際運營能力。同時，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷提升員工個人專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，鼓勵員工主動學習，增強自我學習能力，并且在實踐中不斷積累經(jīng)驗，幫助企業(yè)做好資金管理工作，從而促進企業(yè)資金管理能力和水平的不斷提高。