湖南多地房地產(chǎn)救市大升級

李永華

5月1日，岳陽房地產(chǎn)救市政策大升級。購房補(bǔ)貼最高20萬元，契稅補(bǔ)貼50%，最低首付款比例為20%，二套房貸款也可按首套房執(zhí)行。這些都是購房者關(guān)心的“大紅包”，也是需求端的刺激政策?；蛟S不為普通購房者關(guān)注的是，在供給端，岳陽也給了開發(fā)商更大的“紅包”。

不只是岳陽，湖南常德、株洲此前同樣發(fā)布了金光閃閃的刺激政策措施。

4月20日，常德市政府出臺《常德市促進(jìn)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》和《常德市進(jìn)一步促進(jìn)市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施（試行）》兩項措施。4月29日，株洲市印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干措施》。

“這樣的政策力度，比得上2016、2017年為了房地產(chǎn)去庫存那一波刺激政策?！蹦炒笮烷_發(fā)商工程總監(jiān)劉厚才告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，整體來看，不管是面向購房者還是對開發(fā)商，3個城市的政策都是在加杠桿。

盡管如此，市場沉疴并沒有藥到病除。

“去年五一銷售額是今年的一倍多?！焙铣５乱患议_發(fā)商的營銷負(fù)責(zé)人杜星灼說，“以往，如果出臺這么多利好政策，市場會有比較明顯的反應(yīng)。但是，今年很多項目加大促銷力度，加大降價力度，還是沒有很大流量呈現(xiàn)?！?/p>

在湖南，除省會長沙之外，常德、株洲、岳陽都是經(jīng)濟(jì)大市，在全省經(jīng)濟(jì)格局中分量一般來說要高于其他地市。從房地產(chǎn)市場火爆程度來看，這3座城市都是各大龍頭開發(fā)商進(jìn)駐數(shù)量較多的地方，岳陽的房價2018年高峰時期是最接近長沙的地市，其熱門的南湖板塊售價一度突破2萬元/平方米，讓當(dāng)時絕大多數(shù)長沙樓盤高山仰止。

高點就是拐點。

2018年過后，湖南多個地市房地產(chǎn)市場逐漸變冷。劉厚才原任職的公司在岳陽曾經(jīng)推出多個項目，享受過一波紅利。他說，岳陽當(dāng)時棚改貨幣化安置比較猛，一大片市郊甚至是周邊農(nóng)村都棚改，市場需求釋放比較大。

2018年7月12日，住建部專門召開棚改吹風(fēng)會指出，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。此后，棚改貨幣化安置政策在各地陸續(xù)淡出。

不少公司嗅到了危險的氣息。如，當(dāng)年7月，綠城內(nèi)部文件要求，對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者當(dāng)時了解到，一些企業(yè)拼命趕進(jìn)度，壓縮開發(fā)周期，加速賣房。

不過，2021年3月，岳陽市住建局總結(jié)過去5年工作成績時稱，岳陽市城鎮(zhèn)化率由55.62%提高到60%，完成棚改13.5萬戶、舊改4.35萬戶、危改5.47萬戶。

在劉厚才看來，棚改貨幣化安置讓岳陽的購房需求被提前釋放，就像是殺雞取卵。“我們的項目一期還很好，第二期就賣不動了”。

新的需求從哪里來？岳陽、常德、株洲發(fā)布的政策都降低了購房門檻，還給出高額補(bǔ)貼，岳陽的力度最大。

5月1日，岳陽提出，在市城區(qū)購買首套住房（含新建商品房、二手房）的人才，發(fā)放一次性購房補(bǔ)貼：博士研究生及市級以上（含市級）領(lǐng)軍人才20萬元，全日制碩士研究生5萬元，“雙一流”高校（含原985、211高校）本科畢業(yè)生3萬元，其他高校本科畢業(yè)生2萬元、正高職稱人才20萬元、副高職稱人才6萬元，高級技師15萬元、技師6萬元。此外，按其所繳納契稅稅額的50%對購房人予以補(bǔ)貼。

相對而言，株洲顯得“小氣”。對全日制博士生、全日制碩士研究生和高級技師、全日制本科和職業(yè)院校全日制大專學(xué)歷獲得技師職業(yè)資格人才，一次性分別給予5萬元、3萬元、2萬元的購房補(bǔ)貼。

常德則按面積發(fā)放補(bǔ)貼，最高者是全日制博士研究生正高級職稱人員以及高級技師補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為200元每平方米。若以100平方米的戶型計算，補(bǔ)貼額為2萬元。

除直接給錢之外，岳陽還拿出了“低首付”的殺手锏——住房貸款利率首套為5.1%及以下，二套為5.46%及以下，最低首付款比例為20%。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次購買普通商品住房申請貸款的，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。全市統(tǒng)一執(zhí)行80萬元的住房公積金貸款額度上限，提高二套房住房公積金貸款比例，首付比例調(diào)整為不得低于30%，貸款額度可達(dá)到所購住房價款的70%。

常德和株洲的政策力度趕不上岳陽。不過，市場的玩法要“野”一些。杜星灼透露，在常德，有些樓盤只要“一兩萬塊錢首付，這種效果非常好，企業(yè)墊資”。

低首付賣了房，開發(fā)商就可以從銀行拿到開發(fā)貸。有房地產(chǎn)開發(fā)商曾表示，只要拿到了銀行的開發(fā)貸，對開發(fā)商來說就是回本，“把自己的錢換出來了”。

一方面要推動購房者買房，另一方面還要吸引開發(fā)商拿地。為此，常德、岳陽、株洲的救市新政對開發(fā)商誘惑力不小。

劉厚才看了三地文件后，給出的結(jié)論是，開發(fā)商拍地成本大幅下降，甚至可以說“拍地?zé)o成本”。

常德的新規(guī)是：將土地競買預(yù)付款比例由出讓起始價的30%下浮至10%，同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金可先以銀行保函形式替代，商品房銷售后再從商品房預(yù)售監(jiān)管資金中劃撥。

岳陽則規(guī)定，住宅土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20%，土地出讓金可在出讓成交之日起一年內(nèi)實行分期繳納。

株洲提出，土地出讓價款自成交之日起一個月內(nèi)繳至不低于50%，最長可在12個月內(nèi)全額繳清。特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清（計息），首次繳納比例不低于全部土地出讓價款的50%。

不比不知道這些政策力度到底有多大。4月28日，江蘇徐州召開房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)及紓困解難工作會宣稱，掛牌出讓地塊競買保證金按土地掛牌起始價由原來的100%調(diào)整為50%繳納，剩余出讓金在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前繳清，最長不超過6個月。

劉厚才說，按照常德的政策，1億元就可以撬動一個預(yù)計銷售金額20億元的項目，拿地時只要幾千萬元，如果項目建設(shè)速度快，4個月預(yù)售，資金回正，開發(fā)商就完全沒有資金壓力。

除了競拍保證金和土地出讓價款的優(yōu)惠措施，岳陽還規(guī)定，多層建筑形象進(jìn)度達(dá)到三分之一及以上、高層建筑形象進(jìn)度達(dá)到四分之一及以上的樓棟，可申請辦理商品房預(yù)售許可。這意味著可以更快地拿到預(yù)售款。

信貸支持方面，三地也給出了不少真金白銀。除此之外，三地均放寬“商改住”或降低商住配比。

杜星灼說，從政策看，當(dāng)?shù)卣隙ㄊ窍Ｍ岣唛_發(fā)商拿地積極性。然而，他坦言，常德房價過去一年多持續(xù)下降，樓盤平均降價800元/平方米，最多能降低到1500元/平方米左右，常德比較好的板塊柳葉湖周邊房價還不到6000元/平方米，如果現(xiàn)在去拿地，“算不過賬”。

據(jù)他計算，土拍樓面價起碼1500元/平方米，以前有地塊超過2000元/平方米，加上各項土建、營銷稅務(wù)成本就是5000多元/平方米，按照現(xiàn)在的房價，項目“沒錢賺”，更關(guān)鍵的是，公司手上沒有錢，不敢拿地。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，不少頭部開發(fā)商近兩年除了在長沙拿地之外，湖南其他地市州基本是全面撤退，出手拿地者寥若晨星。

劉厚才說，他之前的公司在岳陽還有一個項目，現(xiàn)在“一個月賣房子的錢連營銷費(fèi)都保不住”。

4月28日，湖南省統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度，岳陽、常德房地產(chǎn)開發(fā)投資分別下降14.2%、12.6%，分列最后兩位;岳陽商品房銷售面積全省降幅最大，達(dá)23.8%。