解除限購(gòu)，地方政府八仙過海

張光裕

過去兩周，南京、武漢兩地的樓市調(diào)控政策經(jīng)歷了極為相似的一幕。

兩市都制定了放松限購(gòu)的政策，都交由非官方有關(guān)部門，但具有一定權(quán)威性和公信力的機(jī)構(gòu)發(fā)布消息，隨后又都很快地刪除，或重發(fā)了消息。

5月20日，南京取消限購(gòu)政策，從發(fā)布到刪除只有兩小時(shí)，被普遍形容為“半日游”，但事實(shí)上政策被執(zhí)行了更長(zhǎng)的時(shí)間，窗口期內(nèi)已經(jīng)有人成交。

至于武漢的政策，截至發(fā)稿時(shí)，湖北省人民政府新聞辦公室官方微博“湖北發(fā)布“上，仍保留著武漢經(jīng)開區(qū)解除限購(gòu)的消息。

但5月25日，《財(cái)經(jīng)》記者以買房人身份咨詢武漢市住房保障和房屋管理局了解到，該政策已被叫停。

南京、武漢兩市的限購(gòu)松綁政策信息不透明，并都在維持了兩三天后暫停，導(dǎo)致買房者、售樓經(jīng)紀(jì)、銀行個(gè)人貸款部門等群體在接收信息上有時(shí)間差，也對(duì)政策理解各不相同。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，有部分本無(wú)購(gòu)房資格買家抓住了政策放開的短暫時(shí)光，順利網(wǎng)簽，有的則還沒回過神，政策已經(jīng)刪除不見了。

南京和武漢的案例，反映出目前重點(diǎn)城市在調(diào)控樓市時(shí)的尷尬處境。今年一二線城市樓市成交數(shù)據(jù)普遍慘淡，近期有關(guān)“因城施策”的表述給予各城市嘗試放松的正當(dāng)性。

但是放松的邊界在哪里并不明確，各城市都要摸著石頭過河。且“因城施策”也意味著如果政策放松觸發(fā)輿論壓力，甚至房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)?shù)卣袚?dān)決策責(zé)任。

于是，一種前所未有的調(diào)控手段在各城市間漸成潮流：官方不公開發(fā)文、依靠市場(chǎng)傳播消息，窗口把握尺度松緊。這使得調(diào)控更能因應(yīng)形勢(shì)隨機(jī)應(yīng)變，但也使得不確定性增加。

南京、武漢解綁政策反復(fù)

5月20日下午15時(shí)許，南京房協(xié)官方微信號(hào)發(fā)布題為《我市進(jìn)一步加大合理住房消費(fèi)支持力度》的文章，但在約兩小時(shí)后就被刪除。

原文截圖顯示，南京房協(xié)稱“自2022年5月20日起，本市戶籍和非本市戶籍居民購(gòu)買二手住房時(shí)，無(wú)需提供購(gòu)房證明?！?/p>

有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，這一表述意味著南京市全域二手房不再限購(gòu)，且不限套數(shù)。

一位知情人士說(shuō)，在政策發(fā)布前的兩周，為了了解市場(chǎng)狀況和征求意見，南京市有關(guān)部門同房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有過溝通。所以，相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、一些買房賣房者對(duì)該政策可能落地有所預(yù)期。

5月20日上午起，在南京房協(xié)發(fā)文同時(shí)，已有一些人在過戶大廳窗口做了嘗試，發(fā)現(xiàn)政策屬實(shí)，的確不再查驗(yàn)購(gòu)房證明。于是，不少人當(dāng)天就順利完成了過戶。

房協(xié)是地方房地產(chǎn)相關(guān)企事業(yè)單位自發(fā)組成的行業(yè)組織，本身并不是政府機(jī)構(gòu)，這使其發(fā)文并不代官方表態(tài)，但又因其組織性質(zhì)，其發(fā)布的信息被社會(huì)認(rèn)為可靠、權(quán)威。

5月20日下午，在南京房協(xié)刪除文章之后，南京市有關(guān)政府部門始終未就此事公開發(fā)聲，既未承認(rèn)政策存在，也未辟謠或?qū)⑵渫品?/p>

于是，在5月21日、22日周末兩天，南京的一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)仍然認(rèn)為二手房已不再限購(gòu)，在做著各種對(duì)客工作。因?yàn)橹苣┻^戶大廳不上班，所以買賣雙方和中介都無(wú)法驗(yàn)證政策是否還在執(zhí)行。5月22日，《財(cái)經(jīng)》記者向南京一位購(gòu)房中介咨詢得知，周末中介們?cè)诎聪拶?gòu)取消的狀態(tài)對(duì)接客戶，“但明天（星期一）可能政策會(huì)有變數(shù)”。

在5月24日周二上午，也就是南京發(fā)布松綁二手房限購(gòu)政策的四天后，這位購(gòu)房中介得知放松政策已被叫停。

武漢的情況與南京大同小異。5月22日上午，湖北省人民政府新聞辦公室官方賬號(hào)“湖北發(fā)布”，發(fā)微博稱武漢經(jīng)開區(qū)全面取消住房限購(gòu)，下午又在抖音發(fā)短視頻稱四大遠(yuǎn)城區(qū)（江夏區(qū)、東西湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、黃陂區(qū)）解除限購(gòu)。

幾小時(shí)后，抖音視頻被刪除，但微博一直未刪。當(dāng)天，央視網(wǎng)、新華網(wǎng)等權(quán)威媒體都報(bào)道了“武漢四大遠(yuǎn)城區(qū)全部解除限購(gòu)”。

同南京相似，武漢市有關(guān)政府部門沒有對(duì)政策變動(dòng)發(fā)過任何官方文件，或作出正式表態(tài)。但傳播消息的渠道又具有權(quán)威性。

在武漢房管局官方小程序“武房服務(wù)”上，可以申報(bào)認(rèn)定購(gòu)房資格。5月22日這天，四大遠(yuǎn)城區(qū)被從該服務(wù)的意向區(qū)域欄中排除。

武漢一房產(chǎn)中介向《財(cái)經(jīng)》記者解釋稱，這意味著四大遠(yuǎn)城區(qū)購(gòu)房前不再需要認(rèn)定資格，即政策是真，四區(qū)已解除限購(gòu)。

而在5月25日，《財(cái)經(jīng)》記者再度登陸該小程序發(fā)現(xiàn)，四大遠(yuǎn)城區(qū)又被加了回來(lái)。隨后，記者致電武漢房管局，對(duì)方稱四大遠(yuǎn)城區(qū)沒有解除限購(gòu)。

上述武漢房產(chǎn)中介稱，他也注意到了變化，但還沒收到官方通知，公司內(nèi)部理解為放松政策被取消，公司內(nèi)也還在討論，如何處理在這三天窗口期已經(jīng)簽署合同的購(gòu)房者。

該中介說(shuō)，放開限購(gòu)的三天，經(jīng)開區(qū)一共成交了400多套房子，比平時(shí)高了不少。

進(jìn)退自如的新型調(diào)控手段

據(jù)南京房協(xié)的統(tǒng)計(jì)，2022年3月1日以來(lái)，全國(guó)各地已累計(jì)頒布了116次“穩(wěn)樓市”相關(guān)政策。

如果將4月29日的中共中央政治局會(huì)議視為一道分水嶺，4月29日以前發(fā)布放松政策的城市，多數(shù)是三四線或弱二線城市，重點(diǎn)的一二線城市并不多。作為最先吃螃蟹的一批，這些城市的放松政策也相對(duì)保守。

其中受到最多關(guān)注的是鄭州市。3月1日，鄭州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭州投親養(yǎng)老，允許投靠家庭新購(gòu)一套住房。還推行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，已擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，再次購(gòu)房貸款時(shí)，可以執(zhí)行首套房貸款政策。

在當(dāng)時(shí)看來(lái)，作為第一個(gè)嘗試放松的二線城市，鄭州的尺度已經(jīng)不小。但據(jù)悉，只在政策出臺(tái)后的第一個(gè)月，鄭州的房產(chǎn)成交量有小幅增長(zhǎng)，隨后就歸于平淡，刺激效果并不及預(yù)期。

4月29日，中央政治局召開會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”。地產(chǎn)行業(yè)對(duì)這一表述普遍理解為，監(jiān)管層在一定程度上，認(rèn)同了這些城市放松樓市調(diào)控的正當(dāng)性。

于是4月29日之后，有越來(lái)越多二線城市加入放松調(diào)控行列。隨著各城出臺(tái)的放松尺度越來(lái)越大，政策出錯(cuò)的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越高。

城市們逐漸分為兩類，一類是政府明確發(fā)文宣布新政策的，還有一類就是像南京、武漢這樣，制定了政策，但不公開宣揚(yáng)的。

公開發(fā)文的代表有大連、哈爾濱等。5月23日，哈爾濱市政府辦公廳發(fā)布通知，廢止了2018年頒布的一系列調(diào)控措施。2018年限售政策規(guī)定，哈爾濱主城六區(qū)的商品房，網(wǎng)簽后三年內(nèi)不得上市交易。如今該政策被廢止。

5月20日大連發(fā)布的新政規(guī)定：在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買商品住房時(shí)，非本市戶籍家庭執(zhí)行本市戶籍政策，不需要再提供社保證明;本市戶籍家庭擁有限購(gòu)區(qū)住房總面積小于144平方米的，可再購(gòu)買一套限購(gòu)區(qū)商品房。居民家庭在限制區(qū)域購(gòu)買二手住房的，不再受已有住房總套數(shù)限制。

可以看出，哈爾濱、大連兩地的放松尺度不小。大連對(duì)二手房的放松，接近于南京的不限購(gòu)。那為什么這兩座城市敢公開發(fā)布？

前述知情人認(rèn)為，“因城施策”指導(dǎo)下，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，監(jiān)管層關(guān)注的是結(jié)果，只要不出現(xiàn)明顯的房?jī)r(jià)上漲或輿論壓力，監(jiān)管層應(yīng)該不會(huì)干預(yù)。

據(jù)他講述，大多數(shù)城市在發(fā)布放松政策前，都會(huì)和有關(guān)部門進(jìn)行交流。但通常，這些城市不會(huì)得到明確的回復(fù)允許或不允許。

做判斷的權(quán)利以及壓力，都交給了各城市。一些購(gòu)買力、購(gòu)房需求不太高，房?jī)r(jià)突然上漲可能性不大的城市，就更能放得開手腳，敢于正式發(fā)文。

而那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、位于核心城市群、居民購(gòu)房需求較高的城市，承擔(dān)的決策壓力很大。

不公開發(fā)文的典型代表是福州，3月30日，界面新聞等媒體報(bào)道，非福州五城區(qū)的戶籍家庭，如果想在福州五城區(qū)購(gòu)房，無(wú)需提供近兩年內(nèi)滿12個(gè)月社?；蚣{稅證明，即可購(gòu)買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅。福州五城區(qū)是指鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)、倉(cāng)山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)。

《財(cái)經(jīng)》記者從福州當(dāng)?shù)氐闹薪闄C(jī)構(gòu)以及前述地產(chǎn)業(yè)人士處獲悉，該政策的確在執(zhí)行中。但迄今，它從未被有關(guān)部門官方宣布過。類似南京的情況，信息經(jīng)由房產(chǎn)中介傳遞給客戶，再在坊間口耳相傳。

借由這種“只做不說(shuō)”的方式，熱點(diǎn)城市有關(guān)部門處于一種“進(jìn)可攻、退可守”的位置下。

一方面，放松政策得到實(shí)際執(zhí)行;另一方面，如果觀察到房?jī)r(jià)異動(dòng)，或發(fā)現(xiàn)不符合國(guó)家主管部門導(dǎo)向，可以立刻以類似窗口指導(dǎo)的方式，中止政策執(zhí)行。