房產(chǎn)稅改革過程中存在的問題及建議

池瑋

近年來，我國大中城市出現(xiàn)房價暴漲、房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模投資、房地產(chǎn)市場紊亂等問題，國家對此出臺了一系列治理措施。2011年1月房產(chǎn)稅改革正式拉開帷幕，首批試點城市確定為重慶和上海，作為試點開始對個人住房房產(chǎn)稅進行改革，房產(chǎn)稅改革的問題逐漸地進入了人們的視線。

一、房產(chǎn)稅概述

對于房產(chǎn)稅來說，它是一種以房屋為主體作為征稅對象的財產(chǎn)稅，以房屋的計稅余值或者房屋的租金收入作為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權所有人征收的一個稅種。

一般來說房地產(chǎn)市場的流通主要分為三個環(huán)節(jié)，首先是房屋的開發(fā)階段，之后進入房屋的交易階段，最后則是房屋的保有階段。我國對房產(chǎn)稅種的征收主要集中在前兩個環(huán)節(jié)上。開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費主要涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、土地出讓金、土地增值稅、契稅等;交易階段的稅費涉及契稅、土地增值稅等;保有環(huán)節(jié)的稅種主要就是房產(chǎn)稅。這些稅費都發(fā)揮了對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的調節(jié)作用。

其實，我國早在1986年就已經(jīng)開始了對房產(chǎn)稅的征收工作，而并非大家認為新出現(xiàn)的一種稅種。1986年國務院在房產(chǎn)稅暫行條例詳細界定了房產(chǎn)稅的相關內容，對房產(chǎn)稅的具體征收對象以及征收辦法做了詳細的介紹和規(guī)定。在當年的條例中，房產(chǎn)稅的稅率問題得到了詳細的解釋，一般來說，房屋不存在出租情況的，按照房屋原值扣除扣減金額后的剩余房屋價值作為計稅對象，剩余房屋價值的1.2%即是需要繳納的稅額;房屋如果存在出租情況的，則需要按照出租房屋獲得的租金金額的12%來繳納稅額。

房地產(chǎn)市場價格居高不下引起了國家的高度重視，并且進行了多次的宏觀調控。2010年，國家加強了對房地產(chǎn)市場混亂局面的整治力度，試圖通過稅收政策的調整來對房地產(chǎn)市場進行合理的調控，通過稅收的積極調節(jié)作用，引導房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，擠占房地產(chǎn)市場泡沫，形成一個穩(wěn)定合理發(fā)展的態(tài)勢。2011年1月，重慶和上海兩地的房產(chǎn)稅征收試點工作開啟，兩地紛紛對房地產(chǎn)稅進行了試點征收工作。本次試點主要針對的是個人兩套以上的住房，以及價值較高的高檔住房和別墅等，另外也對沒有本地戶口的人購房行為進行了限制，超過一套房的都需要繳納房產(chǎn)稅。2011年2月，國務院辦公廳發(fā)布報告提出要繼續(xù)將改革試點范圍擴大到全國，在全國范圍內對相關的房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，發(fā)揮稅收政策對房地產(chǎn)發(fā)展調控的積極作用，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

二、房產(chǎn)稅改革的必要性

（一）有利于調節(jié)國民收入分配水平

現(xiàn)階段，高收入人群傾向于購買一套或多套房屋用來自用或者投資，而低收入人群由于其消費水平有限，更傾向于購買小戶型房產(chǎn)進行自用。因此，國家可以通過征收房產(chǎn)稅的方式，加重購買多套或者高級住房人群的稅收負擔和購房成本，但是對于購買小戶型自用的低收入人群來說，他們負擔較小甚至不需負擔相應的房產(chǎn)稅，進而減輕了他們的房屋持有成本。高收入人群由于購房成本增加而降低購房需求，長此以往可以通過房產(chǎn)稅的征收，對縮小收入差距起到一定的調節(jié)作用，更有利于社會財富的公平分配。

（二）有利于改變居民的住宅消費模式

國內經(jīng)濟社會飛速發(fā)展，人們對于住房有了更高的需求，開始傾向于購買高檔住宅甚至是購買多套住房。再加上房屋作為固定資產(chǎn)，有一定的保值和升值的特征，越來越多的人愿意將資金投入到房地產(chǎn)，以取得更多的利潤。人們對房地產(chǎn)剛性的需求和房產(chǎn)價值與日俱增，讓投資者看到了投資的利益。那么這個時候，如果國家征收高額的房產(chǎn)稅，就會讓住房成本大大增加，而住房持有成木的增加就會讓人們考慮是否再有能力和資本去購買多套或者高檔住宅。這必然會大大優(yōu)化社會資源的配置，使資源配置更加合理，也有助于改變居民的住宅消費模式。

（三）有利于對房地產(chǎn)市場起到調控的作用

在國內的房地產(chǎn)市場，存在較為嚴重的住房囤積行為，在一線城市表現(xiàn)得更加明顯，囤積住房達到了新房的50%以上，住房問題出現(xiàn)了極大的不平衡，大量的房產(chǎn)被高收入人群囤積起來，而低收入人群卻買不起房，新增房源的突破口在被囤積的房產(chǎn)上，那么勢必要將這些囤積的房子解放出來。而房產(chǎn)稅的征收，就促進了房產(chǎn)解放的進程，保障了低收入人群首套住房問題的解決;并且，以長遠的目光來看待這次稅收政策的實施，房產(chǎn)資源將會在房產(chǎn)稅改革的引導下達到重新分配的目標，持有者住房結構逐漸向居住型結構理性回歸，而非一味地囤積住宅以達到投資和保值的目的，更有利于促進社會資源的再分配，減少高收入人群和低收入人群的兩極分化現(xiàn)象。

三、房產(chǎn)稅改革過程中存在的問題

（一）征稅范圍確定難

房產(chǎn)稅擴征后的征繳對象是人均居住面積大幅“超標”的家庭，這包括擁有多套住宅或超大面積住宅的家庭。而實現(xiàn)有效甄別房產(chǎn)稅的征稅范圍，無疑是一項浩大的基礎信息工程。對于基礎信息的采集，需要全國上下所有房屋主管部門的參與，在進行大規(guī)模普查和摸排的基礎上，借助計算機數(shù)據(jù)庫和互聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展，對相關數(shù)據(jù)進行合理整合，促進相關數(shù)據(jù)庫的建立。同時，在實行的過程中，如何界定唯一住房也是一個問題。根據(jù)相關的要求，需要依賴已經(jīng)建立的房屋登記信息系統(tǒng)對相關人員的信息進行查詢，并且將查詢的信息予以通知。但實際操作過程中的問題也很多，一是納稅人有房權證但沒有納入房屋登記信息系統(tǒng);二是納稅人自建的或者過戶的房產(chǎn)未進行登記;三是農(nóng)村的房產(chǎn)算不算法律意義的首套房;四是納稅人住址所在地縣區(qū)以外的房產(chǎn)是否會產(chǎn)生查詢盲區(qū)等。這些都會為房產(chǎn)稅的征稅范圍的準確界定帶來一定的困難。

（二）計稅依據(jù)確定難

房產(chǎn)稅征收的基礎就是房屋的價值，而房屋的價值體現(xiàn)在市場上。但應該如何確定房屋的市價呢？慣行的做法是由房地產(chǎn)評估公司進行評估。然而，我國一旦全面開征房產(chǎn)稅，則對房產(chǎn)價值的評估將是一項艱巨的任務。首先，房地產(chǎn)的價格在不斷變化中，有的升值有的減值，作為納稅人是不是每年需要房地產(chǎn)公司進行評估。同時我國缺少單獨的不動產(chǎn)稅基的評估部門。開征房產(chǎn)稅后，由誰來進行房產(chǎn)評估，又由誰來承擔監(jiān)督、復議等職責尚未明確。其次，我國具備資質的房地產(chǎn)評估人員相當缺乏，執(zhí)業(yè)規(guī)范化建設尚未完善，這不可避免地會造成評估價值的人為操縱問題。

（三）申報征收難

征稅過程中也經(jīng)常出現(xiàn)納稅人由于納稅意識薄弱進而不愿自行申報納稅的現(xiàn)象發(fā)生。另外，房產(chǎn)稅的征收也絕不僅僅是一個部門的事情，在稅源獲取上，它需要多個部門的共同努力，尤其是房管、土地部門的配合，目前各基層征管單位普遍存在人員較少、征管力量薄弱現(xiàn)象，而房產(chǎn)稅的稅源調查、稅基核實需要耗費大量時間與精力，導致房產(chǎn)稅實際征管中基本上是粗放式管理，多以納稅人的申報為準，很少去實地調查落實納稅人申報數(shù)據(jù)的真實性。

四、完善房產(chǎn)稅改革的建議

（一）建立和完善房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度

在目前來看，為了完成對房地產(chǎn)稅的有效征收，就需要掌握比較完備的房屋產(chǎn)權的資源，這些都是地方基層政府部門需要完成的任務，需要通過登記、普查甚至是摸排的工作非常細致的完成統(tǒng)計工作，而且還需要相關地方人民的配合，并且需要先制定詳細的管理制度，并且嚴格地按照制度的要求去完成詳細細致的普查工作，并且依靠互聯(lián)網(wǎng)的強大，對這些信息一一登記在冊，力圖詳細和無遺漏，建立一個完善細致的檔案資料。利用互聯(lián)網(wǎng)技術對相關的信息實行合理的跟蹤管理，并且要求地方政府人員及時了解和掌握國家相關政策的出臺和轉變，根據(jù)國家要求完成工作，落實國家對房產(chǎn)稅有關審批項目取消的政策，同時也要做好后續(xù)管理工作。

（二）健全房屋估價技術，為房產(chǎn)稅的合理征稅營造條件

一般情況下，有很多的因素會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響，也無法對房屋的價值進行合理的評估。政府機關要積極引進相應的人才，對其進行相對專業(yè)的培訓和教育，在房地產(chǎn)價值評估上培養(yǎng)一批比較熟悉和精通的人才出來，作為基礎團隊的使用，對這些人員要加強管理，建立嚴格考核制度，優(yōu)勝劣汰，推行相關職業(yè)資格的考核以及審核工作，鼓勵人才的引進和聘用。當然，具備較強專業(yè)技能不是最大的重點，前提是具備較好的道德素質以及職業(yè)操守，應通過法律法規(guī)的制定和實施起到積極的監(jiān)督作用，杜絕暗箱操作的可能，保證房地產(chǎn)估值的準確性。

地方政府需要建立專門的機構進行房地產(chǎn)的評估工作，這個機構是專業(yè)而且獨立的，而稅務機關則要在這個機構中占據(jù)主要的地位和作用，機構內人員具備合理評估房地產(chǎn)價值的能力，依據(jù)自行建立的詳細評估標準和流程進行工作。具體操作上，需要我們盡快建立一個動態(tài)、透明、與市場相聯(lián)系的估價系統(tǒng)。根據(jù)房產(chǎn)的位置、朝向、配套設施及周邊環(huán)境等因素設定相關基礎參數(shù)。應注意的是，估價系統(tǒng)應是一個動態(tài)可調整的系統(tǒng)，以確保估價系統(tǒng)的運行與房地產(chǎn)市場價格走勢相聯(lián)系。

（三）明確房產(chǎn)稅征稅目的以減少改革的阻礙

通過前面的分析可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅的征收在一定程度上可以對居民買賣房產(chǎn)的行為起到一定的抑制作用，盡可能避免出現(xiàn)高收入人群大量囤積房產(chǎn)而導致低收入人群買不起房現(xiàn)象的發(fā)生。與此同時，房產(chǎn)稅的合理征收也會有利于改變居民的住宅消費模式，有利于調節(jié)國民收入分配水平，也就是通過合理范圍的征收對于保障房價的波動平穩(wěn)有積極的促進作用，房地產(chǎn)市場則會健康穩(wěn)定地發(fā)展?；诖?，我國政府在推行房產(chǎn)稅改革時一定要明確房產(chǎn)稅的改革目的，不能簡單說成增加地方財政收入，更重要的還應該是進行調節(jié)經(jīng)濟和生活的作用。

（四）加強稅法宣傳，提升納稅遵從度

為了提高全民納稅的意識，提升全民的稅法遵從度，最為重要和有效的手段就是進行大量的稅法宣傳。稅務機關要充分利用報刊、電視、廣播、網(wǎng)絡、短信等載體，開展形式多樣的全方位、多層次的稅收政策宣傳活動，使廣大納稅人多了解與其相關的房產(chǎn)稅政策，提高納稅人自覺納稅意識，形成依法納稅的社會氛圍?？梢赃x擇一些納稅人代表召開座談會，當面宣傳解釋稅法，加強溝通與理解，減少矛盾與摩擦，理順征納關系，優(yōu)化征納環(huán)境。

結語

房產(chǎn)稅的征收工作在一定程度上對于穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場發(fā)展具有積極的影響。但在推進房產(chǎn)稅改革的過程中將會遇到諸多的難點與阻礙，房產(chǎn)稅改革涉及的利益群體廣，牽一發(fā)而動全身，社會上也不乏反對和質疑之聲。在此改革期間，我們肯定會遇到各種困難，我相信，通過政府、學者以及社會各界的共同努力，這些困難將會得到有效解決，房產(chǎn)稅改革也會得到穩(wěn)定健康的推進。