企業(yè)破產(chǎn)重整過程中的合同解除權(quán)

王潤莉

摘 要：管理人對債務(wù)人和他人之間未履行完畢的合同具有解除權(quán)。房產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整過程中商品房買賣合同的繼續(xù)履行與解除問題，即購房者與債務(wù)人的商品房買賣問題的處理，一直是破產(chǎn)管理人重點(diǎn)關(guān)注的重點(diǎn)，也是易產(chǎn)生糾紛的問題。本文根據(jù)商品房買賣合同的性質(zhì)以及管理人行使合同解除權(quán)的范圍、以及合同解除的后果來分析房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整程序中的合同解除問題。

關(guān)鍵詞：解除權(quán);破產(chǎn)重整;商品房買賣

破產(chǎn)法中的合同解除權(quán)是以保障債務(wù)人財產(chǎn)保值增值為原則，這是設(shè)立破產(chǎn)解除權(quán)的立法目的。這與《民法典》合同編中規(guī)定的一般情形下的合同解除權(quán)保護(hù)守約方利益的立法目的有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)重整案件中，因商品房買賣合同、租賃合同、服務(wù)合同等符合適用破產(chǎn)解除權(quán)條件的情形很多，涉及權(quán)益主體眾多。筆者將以商品房買賣合同為例談一下破產(chǎn)程序中的合同解除權(quán)，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件中的適用。

一、破產(chǎn)法中的合同解除權(quán)

根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法中合同解除權(quán)的規(guī)定，管理人行使破產(chǎn)解除權(quán)時，應(yīng)當(dāng)以保護(hù)財產(chǎn)和更多債權(quán)人的利益為原則，但可根據(jù)個案情況兼顧公平原則。

破產(chǎn)解除權(quán)適用的范圍是債務(wù)人和合同相對人均未履行完畢的合同，有學(xué)者認(rèn)為，債務(wù)人未履行完畢合同義務(wù)，而合同相對人已經(jīng)履行完畢的合同，管理人仍可適用破產(chǎn)解除權(quán)，筆者認(rèn)為該種說法不符合破產(chǎn)解除權(quán)的立法本意，擴(kuò)張了管理人破產(chǎn)解除權(quán)的行使范圍，對合同相對方的權(quán)益造成損害。

破產(chǎn)解除權(quán)的行使方式包括明示和默示兩種。明示指的是，從破產(chǎn)申請受理之日起兩個月內(nèi)，對于雙方均未履行完畢的合同，管理人可以以通知的方式?jīng)Q定繼續(xù)履行合同或解除合同。以默示方式行使破產(chǎn)解除權(quán)的情形，一種是管理人未在破產(chǎn)申請受理后兩個月內(nèi)通知合對方是否繼續(xù)履行合同的，視為解除合同;另一種是在收到催告通知一定期限內(nèi)未進(jìn)行答復(fù)的默認(rèn)為解除。

破產(chǎn)解除權(quán)的行使期限根據(jù)破產(chǎn)法規(guī)定是破產(chǎn)案件受理后兩個月內(nèi)決定是否繼續(xù)履行，這也是對破產(chǎn)解除權(quán)的時間限制。如果在此期間，管理人決定繼續(xù)履行合同，繼續(xù)履行合同期間，由于合同履行過程中出現(xiàn)的新問題，需要解除合同的，筆者認(rèn)為，管理人此時不應(yīng)享有破產(chǎn)解除權(quán)。另外，破產(chǎn)重整執(zhí)行期間，管理人的職責(zé)是監(jiān)督重整方案的執(zhí)行，在此過程中管理人不享有破產(chǎn)法中的合同解除權(quán)。

二、適用破產(chǎn)程序中合同解除權(quán)的商品房買賣合同范圍

（一）交付大部分購房款的商品房買賣合同

已全部交付購房款的購房人，開發(fā)商也已經(jīng)交房的，不屬于破產(chǎn)解除權(quán)行使的情形，《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條規(guī)定，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向購房者交付的財產(chǎn)，不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。以此來看，繳納大部分購房款的購房人，且已交房的購房合同，不適用破產(chǎn)法中的合同解除權(quán)。但是尚未交清購房款的，且沒有交付房屋的商品房買賣合同是否可適用破產(chǎn)解除權(quán)的問題，法律并未規(guī)定。但上文破產(chǎn)程序中合同解除權(quán)的適用原則中，筆者已經(jīng)論述可以結(jié)合個案根據(jù)公平原則適用破產(chǎn)解除權(quán)。如果購房人已經(jīng)交付了70%、80%的購房款，雖然嚴(yán)格根據(jù)破產(chǎn)法的規(guī)定可以行使破產(chǎn)解除權(quán)，但是根據(jù)公平原則，對此類已交付大部分購房款的商品房買賣合同，不宜隨意使用破產(chǎn)解除權(quán)?；趯οM(fèi)型購房人生存權(quán)的保護(hù)，對已交付50%房款的消費(fèi)性購房人商品房買賣合同，在房地產(chǎn)企業(yè)重整案件中也不宜隨意適用破產(chǎn)解除權(quán)。

（二）交付定金和少部分房款的商品房買賣合同

交付定金和少部分房款，尚未交付房屋的，屬于破產(chǎn)法中解除權(quán)的適用范圍。已交付定金或少部分房款的購房人，往往還沒有簽訂正式商品房買賣合同，僅有認(rèn)購書和預(yù)定書等預(yù)約合同，此時購房人的權(quán)利尚未達(dá)到物權(quán)期待權(quán)，僅是一個合同債權(quán)，管理人有權(quán)行使破產(chǎn)解除權(quán)，已交付定金或者少部分購房款的購房人可以向管理人申報普通債權(quán)。

三、破產(chǎn)解除權(quán)的行使后果

（一）關(guān)于因管理人行使破產(chǎn)解除權(quán)而給合同相對方造成的損失的性質(zhì)。

因管理人決定繼續(xù)履行雙方均未履行完畢的合同，而產(chǎn)生的債務(wù)屬于共益?zhèn)鶆?wù)，由債務(wù)人財產(chǎn)隨時清償，但是本條并未規(guī)定管理人決定解除合同時造成的損失，是否屬于共益?zhèn)鶆?wù)。在此筆者認(rèn)為，要根據(jù)所解除的合同的性質(zhì)和范圍進(jìn)行確認(rèn)，對于管理人解除后使債務(wù)人財產(chǎn)保值增值，有利于債權(quán)人權(quán)益最大化而解除的合同所產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)屬于共益?zhèn)鶆?wù)。這也是目前司法實(shí)踐中常見的觀點(diǎn)。而關(guān)于因管理人行使破產(chǎn)程序中合同解除權(quán)，合同相對人主張的利息等損失，應(yīng)屬于普通債權(quán)。

（二）消費(fèi)型購房債權(quán)是否優(yōu)先的問題。

我國建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)不得對抗消費(fèi)型購房人的生存權(quán)。此規(guī)定的立法目的是在于保障購房人的生存權(quán)，生存權(quán)大于其他一切債權(quán)，故在其選擇繼續(xù)履行合同時享有可對抗建工優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)等的購房人優(yōu)先權(quán)，但是在其要求退還購房款時，其要求返還的購房款有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定為應(yīng)為普通債權(quán)。筆者認(rèn)為，既然其所購房屋符合消費(fèi)性購房權(quán)人為滿足生存權(quán)的需要，其房款同樣具有滿足生存權(quán)的需要，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為優(yōu)先債權(quán)。

（三）關(guān)于解除已辦理按揭貸款的商品房買賣合同的后果。

商品房買賣合同與按揭貸款合同之間并非附隨義務(wù)關(guān)系，但因商品房買賣合同解除后，購房人借貸合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，故有權(quán)與銀行解除合同、購房人斷供時，銀行亦有權(quán)解除合同。關(guān)于解除貸款合同后，貸款的償還問題，我國《商品房買賣合同》司法解釋第二十五條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的購房貸款本息分別返還擔(dān)保銀行和購房者。但最高人民法院（2019）最高法民再245號判決，考慮到商品房按揭貸款商業(yè)模式，判決出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還銀行，購房者不負(fù)有返還義務(wù)。

四、結(jié)語

破產(chǎn)程序中的合同解除權(quán)，以保障債務(wù)人財產(chǎn)增值保值為目標(biāo)和原則，實(shí)現(xiàn)債權(quán)人權(quán)益最大化。因為商品房買賣合同的特性及法律對消費(fèi)性購房人的特殊保護(hù)，故破產(chǎn)解除權(quán)的行使在商品房買賣合同領(lǐng)域到了限制。管理人在辦理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照法定程序、法定期限，在法定范圍內(nèi)行使破產(chǎn)解除權(quán)。但同時也要兼顧公平原則，避免因破產(chǎn)解除權(quán)的任意行使，嚴(yán)重?fù)p害合同相對方的權(quán)益。