國(guó)土資源規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展的價(jià)值

閆曉瑩

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展速度不斷加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸進(jìn)步。處于當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中，土地資源所扮演的角色非常重要，因此，要強(qiáng)化國(guó)土資源管理工作。在進(jìn)行國(guó)土資源規(guī)劃的過程中，要充分考慮到國(guó)土資源所具備的特點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀詳細(xì)分析，采用科學(xué)的方法予以把控，對(duì)于所存在的問題采用有效的策略解決，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行調(diào)控，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良性運(yùn)行狀態(tài)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需求與土地資源供應(yīng)之間相符合。本論文著重于研究國(guó)土資源規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展的價(jià)值。

要使得土地資源利用符合城市建設(shè)發(fā)展需求，且能夠保持兩者的協(xié)調(diào)性，就需要從科學(xué)的角度出發(fā)對(duì)國(guó)土資源合理規(guī)劃，不斷優(yōu)化配置，使得土地資源得以充分利用。處于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，要實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅與行業(yè)內(nèi)部企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況存在相關(guān)性，而且關(guān)乎到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。所以，有關(guān)人員對(duì)于國(guó)土資源規(guī)劃情況要高度重視，實(shí)現(xiàn)最佳配置，以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。

一、當(dāng)前國(guó)土資源規(guī)劃的方向

國(guó)土資源規(guī)劃是將一個(gè)國(guó)家的國(guó)土以及國(guó)家的特定地域看作為一個(gè)整體，按照自然特點(diǎn)以及經(jīng)濟(jì)條件，將一定時(shí)期內(nèi)開發(fā)和利用國(guó)土資源以及環(huán)境治理和保護(hù)環(huán)境的總體規(guī)劃方案制定出來，基于此研究地區(qū)生產(chǎn)力、城鎮(zhèn)發(fā)展?fàn)顩r以及人口等的合理配置方案，確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與自然規(guī)律相符合，與經(jīng)濟(jì)規(guī)律相符合，使人們?cè)诹己玫沫h(huán)境中生產(chǎn)和生活，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人口的協(xié)調(diào)性，與資源、環(huán)境也充分協(xié)調(diào)。

從當(dāng)前國(guó)土資源規(guī)劃方向來看，土地利用模式實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級(jí)。對(duì)國(guó)土資源充分開發(fā)并合理利用，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用，這就需要在房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)于節(jié)約用地制度嚴(yán)格執(zhí)行，這是需要長(zhǎng)期堅(jiān)持的發(fā)展戰(zhàn)略。但是從中國(guó)當(dāng)前的土地利用模式來看，依然存在滯后性，對(duì)于社會(huì)發(fā)展需求不能充分滿足。這就需要將固有的土地利用模式打破，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)土地資源利用的形態(tài)實(shí)施改革創(chuàng)新，使土地資源管理模式發(fā)生改變，做到數(shù)量管理與質(zhì)量管理并重，并強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境保護(hù)，對(duì)于土地資源優(yōu)化配置并高效利用。

在實(shí)施國(guó)土資源規(guī)劃的過程中，對(duì)土地資源管理技術(shù)有了更高的要求，需要充分利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)管理土地資源，諸如互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、人工智能技術(shù)以及大數(shù)據(jù)技術(shù)等等都要充分利用起來，這對(duì)社會(huì)生活以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到一定的促進(jìn)作用，與土地資源管理有關(guān)的技術(shù)包括遙感技術(shù)（RS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）和全球定位系統(tǒng)（GPS）等等，在進(jìn)行土地資源管理中發(fā)揮重要的作用，所獲得的數(shù)據(jù)信息更加精確，為國(guó)土資源規(guī)劃提供有價(jià)值的參考數(shù)據(jù)。參與國(guó)土資源規(guī)劃的所有工作人員要提升自身的專業(yè)技術(shù)水平，合理應(yīng)用新方法和新技術(shù)，以做到國(guó)土資源規(guī)劃科學(xué)化、信息化。

二、國(guó)土資源規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

所謂的“國(guó)土資源規(guī)劃”，就是以地區(qū)和國(guó)家作為保障，在特定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以及社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展過程中對(duì)于國(guó)土資源的需求，主要的目標(biāo)是合理開發(fā)國(guó)土資源并充分利用，并采取科學(xué)有效的保護(hù)措施，同時(shí)還要充分考慮到結(jié)合地區(qū)的國(guó)土資源布局以及國(guó)家國(guó)土資源的分布情況以及具備的特點(diǎn)，對(duì)國(guó)土資源實(shí)施調(diào)查、評(píng)價(jià)，并予以開發(fā)、充分利用，實(shí)施相應(yīng)的保護(hù)措施，在時(shí)間以及空間上要從總體的角度進(jìn)行安排，做到布局合理。國(guó)土資源規(guī)劃在社會(huì)發(fā)展規(guī)劃體系中占有重要的位置，國(guó)家政府部門在調(diào)節(jié)國(guó)土資源并展開相關(guān)的控制工作過程中實(shí)施宏觀調(diào)節(jié)，并予以把控，國(guó)土資源規(guī)劃是非常重要的手段，其在國(guó)土資源管理中發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用，基于此實(shí)施國(guó)土資源可持續(xù)利用，才能使得國(guó)土資源規(guī)劃的價(jià)值得以充分發(fā)揮。

實(shí)施國(guó)土資源市場(chǎng)供應(yīng)，初衷是節(jié)約土地資源，使得土地資源有較高的利用率，促使地方實(shí)際收益有所增加，但是落實(shí)到具體的應(yīng)用中，會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，有正面效應(yīng)，也會(huì)導(dǎo)致負(fù)面效應(yīng)產(chǎn)生。也就是說，土地資源房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是雙向性的，通過采用科學(xué)合理的方式規(guī)劃配置國(guó)土資源，才能保證其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起到積極的影響。

此外，由于土地規(guī)劃供應(yīng)體系不夠健全，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，比如，產(chǎn)生非常嚴(yán)重的圈地現(xiàn)象，圈地行為缺乏理性，使得銀行貸款的過程中，無論是住房貸款，還是開發(fā)貸款，不斷增加比例，不能有效維護(hù)農(nóng)民群體的根本權(quán)益。由于地價(jià)呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)，受到這方面因素的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格也呈現(xiàn)出升高的趨勢(shì)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)中已經(jīng)形成了消費(fèi)熱，雖然房地產(chǎn)價(jià)格在近年來走低，但是對(duì)于消費(fèi)前景依然比較樂觀，且投資力度并沒有減弱，由于實(shí)施計(jì)劃不夠配套，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目成交價(jià)格依然高于預(yù)期。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控過程中國(guó)土資源配置政策所發(fā)揮的作用

在規(guī)劃國(guó)土資源的過程中，需要對(duì)土地資源合理配置，使得土地資源被充分利用起來，提高土地規(guī)劃效率，在此過程中，土地供應(yīng)是重要的途徑 。在具體的工作中還需要結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況深入分析，明確土地供應(yīng)與資金投入之間所存在的關(guān)系，并采取有效措施嚴(yán)格把控，有關(guān)策略要發(fā)揮引導(dǎo)作用，才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)作出科學(xué)化調(diào)整，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。處于國(guó)土資源規(guī)劃配置的過程中，比較重要的影響因素主要包括三個(gè)方面，即儲(chǔ)備數(shù)量、土地供給以及規(guī)劃，都是非常重要的，基于當(dāng)前的土地稅對(duì)有關(guān)金融政策予以把控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，這直接決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從當(dāng)前來看，國(guó)土資源會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況，主要體現(xiàn)為三個(gè)方面，即土地稅的升高、土地成本的提高、房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)商要獲得預(yù)期的收益，就會(huì)將快速傾銷房產(chǎn)的策略制定出來 。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，要減少開發(fā)量，且各項(xiàng)工作順利展開，就要采取適合自身的金融措施，銀行貸款是主要的渠道，在政策允許的情況下實(shí)施，可以保證資金充足，供應(yīng)量達(dá)到預(yù)期的效果。這就可以說明，國(guó)土資源配置與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和需求雙方都具有相關(guān)性，需要對(duì)各項(xiàng)影響因素深入考察，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及資金投入都處于穩(wěn)定狀態(tài)。3FAA73BE-D317-40C1-A203-F806241D93E4

四、土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響

處于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，土地資源配置的影響是不可忽視的，主要體現(xiàn)在五個(gè)方面，即國(guó)土資源儲(chǔ)備規(guī)模、土地供應(yīng)時(shí)機(jī)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式、土地供應(yīng)方式，下面從這五個(gè)角度針對(duì)土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行分析 。

（一）基于國(guó)土資源儲(chǔ)備規(guī)模分析土地資源配置的影響

在國(guó)土資源配置中，國(guó)土資源儲(chǔ)備規(guī)模占據(jù)很大的分量，這就需要深入考慮國(guó)土資源市場(chǎng)的需求量，保證其規(guī)模的合理性，對(duì)于相關(guān)的影響因素充分挖掘，將針對(duì)性的措施制定出來。要確定國(guó)土資源儲(chǔ)備規(guī)模，兩大基本模型，即定期補(bǔ)充和預(yù)警監(jiān)控都是不可或缺的。所謂的“預(yù)警監(jiān)控”，就是對(duì)土地儲(chǔ)備的最低警戒線要預(yù)先設(shè)定，在比警戒值低的情況下，要充分考慮到實(shí)際情況，從科學(xué)的角度出發(fā)調(diào)整土地資源量。在確定最低警戒線的時(shí)候，要嚴(yán)格按照兩個(gè)基本原則展開：第一個(gè)基本原則，收集有關(guān)數(shù)據(jù)信息，使得土地市場(chǎng)實(shí)際需求得到最大程度的滿足;第二個(gè)基本原則，基于土地時(shí)間成本具有針對(duì)性地將土地總成本控制在最低，采用土地規(guī)模加大的方式確保房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行、健康發(fā)展。

（二）基于土地供應(yīng)時(shí)機(jī)分析土地資源配置的影響

當(dāng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)已經(jīng)獲得土地使用權(quán)之后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)于土地資源推向土地市場(chǎng)，所推送的時(shí)間就是供應(yīng)土地的最佳時(shí)機(jī)。要把握住合理的土地供應(yīng)時(shí)機(jī)，需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行狀況進(jìn)行把控。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過程中，土地政策起到了重要的作用，直接關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的質(zhì)量、規(guī)模以及合理性，需要對(duì)公用土地的時(shí)間合理把控，對(duì)有關(guān)影響因素深入分析，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài) 。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要特點(diǎn)是周期性變化，所以，制定的措施只能解決固定時(shí)期當(dāng)中的周期性波動(dòng)情況，不能將整體大范圍的波動(dòng)情況徹底根除，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和需求情況，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整土地資源供應(yīng)量，使得房地產(chǎn)價(jià)格有較高的穩(wěn)定可靠性，確保市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行。

（三）基于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析土地資源配置的影響

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)保證科學(xué)合理性，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良好的穩(wěn)定狀態(tài)起到一定的促進(jìn)作用，所以，對(duì)于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)要合理調(diào)整，以對(duì)土地資源合理配置。政府部門出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的相關(guān)策略，發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用，通過土地供應(yīng)住房類型結(jié)構(gòu)，就能夠充分了解政府部門傾斜某個(gè)群體的情況，這必然會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以，在對(duì)土地資源進(jìn)行配置的過程中，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡情況進(jìn)行分析，對(duì)相關(guān)指標(biāo)科學(xué)確定，采用調(diào)整住房類型結(jié)構(gòu)的方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)予以優(yōu)化，對(duì)市場(chǎng)均衡化發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。比如，住宅用地在土地供應(yīng)總量中所占有的比例對(duì)住宅用地供應(yīng)量起到了決定性的作用，從而對(duì)住宅市場(chǎng)供應(yīng)和需求之間的關(guān)系產(chǎn)生一定的影響，住房?jī)r(jià)格也必然受到影響。

（四）基于優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式分析土地資源配置的影響

將有限的土地資源充分利用起來，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷健全起到一定的推動(dòng)作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)展。通過優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式，保護(hù)土地資源并合理利用，使房地產(chǎn)項(xiàng)目合理開發(fā)并充分利用。具體的工作中，需要與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)相結(jié)合將土地規(guī)劃綱要編制出來，還要深入研究綱要，對(duì)土地規(guī)劃利用方案進(jìn)一步完善，并做好申報(bào)工作 。最后，對(duì)國(guó)土資源規(guī)劃方案進(jìn)行嚴(yán)格審批。在此基礎(chǔ)上，從經(jīng)濟(jì)視角出發(fā)不斷優(yōu)化房地產(chǎn)福利政策，使其更好地發(fā)揮指導(dǎo)作用，對(duì)于貸款利率適當(dāng)?shù)卣{(diào)整，有效調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。從行政管理的角度而言，在商品住房建設(shè)中，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式能夠使得區(qū)域土地合理劃分，包括政策以及各種優(yōu)惠扶持措施積極提供，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有所保障。

（五）基于土地供應(yīng)方式分析土地資源配置的影響

土地出讓方式主要包括有兩種，其中的一種是協(xié)議出讓，另一種是土地使用權(quán)招拍掛出讓。中國(guó)的國(guó)土資源部在2002年出臺(tái)的11號(hào)令中就已經(jīng)對(duì)規(guī)范商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地予以規(guī)定，要求出讓的方式是招標(biāo)、拍賣、掛牌。國(guó)土資源部在2004年出臺(tái)了71號(hào)令，在《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》中已經(jīng)明確規(guī)定，從2004年8月31日以后，所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓都要采用招拍掛制度。在實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣制度的過程中，達(dá)到國(guó)有土地資產(chǎn)保值增值的目的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展也可以起到一定的促進(jìn)作用。隨著這一政策的出臺(tái)，對(duì)開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰起到一定的促進(jìn)作用，促使土地資源重新分配，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)實(shí)施階段性調(diào)整，由此進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段，即實(shí)施行業(yè)結(jié)構(gòu)性、規(guī)范性調(diào)整。具體而言，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：其一，將有限的土地資源充分利用起來，提高使用效率，避免房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)的影響，同時(shí)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)起到規(guī)避作用，避免消費(fèi)者承擔(dān)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn);其二，國(guó)家能夠有效地實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)政策性調(diào)節(jié)，在此基礎(chǔ)上，市場(chǎng)化調(diào)節(jié)起到重要的作用;其三，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)方面已經(jīng)向品牌化方面發(fā)展，而且實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化、市場(chǎng)化，這就意味著進(jìn)入到新的發(fā)展階段;其四，提高了房地產(chǎn)行業(yè)綜合服務(wù)水平。按照開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念，就是轉(zhuǎn)變?cè)械乃俣刃蜑樾б嫘停@就說明房地產(chǎn)開發(fā)中以質(zhì)量為主，對(duì)于土地資源充分利用，土地資源也因此得以有效配置。

結(jié) 語

通過上面的研究可以明確，中國(guó)近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，與國(guó)土資源規(guī)劃配置之間密切相關(guān)。特別是處于當(dāng)前進(jìn)一步改革開放的環(huán)境中，由于城市化建設(shè)規(guī)模加大，當(dāng)前更為注重舊城改造，而且在一些地區(qū)已經(jīng)實(shí)施，且步伐不斷加快，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，其中，國(guó)土資源發(fā)揮重要的價(jià)值。要明確國(guó)土資源規(guī)劃與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間所存在的關(guān)系，就要基于國(guó)土資源規(guī)劃內(nèi)涵分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，進(jìn)一步探討國(guó)土資源規(guī)劃影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展方面的內(nèi)容，以使得國(guó)土資源規(guī)劃更好地發(fā)揮其價(jià)值。3FAA73BE-D317-40C1-A203-F806241D93E4