對話孟曉蘇：房地產(chǎn)如何重拾信心

訪談/袁滿編輯/陳洪杰 袁滿

為什么作為一個大房企的領(lǐng)軍人物，他看到的前景是一片黑，是整個金融對房地產(chǎn)的打壓，整個房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)打壓。中央和國務(wù)院文件已經(jīng)提出了要求，要建設(shè)新的發(fā)展模式，堅持多措并舉，講到“三穩(wěn)”。能不能把這些政策落實？去年，中央和國務(wù)院講的也是這些，為什么最后到年底變成了一個“謬”字，就是因為主管部門各干各的事，各行其是。

不是一個司令部指揮的。最近有個說法，叫做政策合成謬誤。

因為缺乏協(xié)調(diào)，本來醫(yī)生開的藥方可能是正確的，比如“房住不炒”是正確的，但是護士不交班，這個護士進來給打一針，那個護士給打一針，七八個護士過來各給病人打一針把這個病人打得半死，這叫政策合成謬誤。

第二個問題，美國建國245年，房地產(chǎn)發(fā)展了245年，雖然中間有多少個周期波動，但是到現(xiàn)在還是在強勁發(fā)展。我們從房改到現(xiàn)在算起來才24年，才走了美國245年的十分之一，這時候就已經(jīng)是黑鐵時代了？明顯是淺見。

一旦等到政策能夠充分落地，人們可以看到中國房地產(chǎn)的黃金時代還沒有走完。

我看到一些專家的說法，說資本無序擴張，應(yīng)該說的是國有資本，民營資本本身有約束機制，它不會無序擴張，我倒不大認同這種說法。資本需要節(jié)制，也需要一定政策的調(diào)控，至于說這就變成無序收縮了，我就不知道這個“序”何在？實際上現(xiàn)在收縮是受信心的影響，是受整個經(jīng)濟大形勢的影響，也受國際上政治形勢的影響。

什么叫無序？中央的精神很明確，明明去年初就確定了“關(guān)于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的三穩(wěn)”，結(jié)果來了一個無序調(diào)控，從去年下半年，這個部門堅持不放松，那邊又從金融上打壓，房賣不掉，當然負債率高，接著就劃“三條紅線”。結(jié)果搞得整個房地產(chǎn)市場冷清，最后搞的居民預(yù)期不良，影響到了經(jīng)濟發(fā)展全局。

今年能不能做到穩(wěn)，我現(xiàn)在仍然有些擔心。

首先要有信心，但是現(xiàn)在購買者沒有信心，去年經(jīng)濟出現(xiàn)的問題，中央已經(jīng)用12個字把它說得很透徹了，叫做“需求收縮，供給沖擊，預(yù)期轉(zhuǎn)弱”。你看這三段話，12個字用得非常貼切，需求收縮，這里面不是萎縮，是收縮，這里有人為的性質(zhì)，預(yù)期轉(zhuǎn)弱，沒有說預(yù)期萎縮，沒有說預(yù)期萎靡不振。

那么我想問，房地產(chǎn)市場是一個資金密集型的行業(yè)，本身跟金融有著非常緊密的聯(lián)系。有些數(shù)據(jù)，我們的居民資產(chǎn)配置當中60%的家庭資產(chǎn)都在地產(chǎn)上，社會融資存量中20%也是在房地產(chǎn)行業(yè)。如果說想讓房地產(chǎn)行業(yè)去金融化，或者說去杠桿，中間有沒有一個度需要去拿捏？

孟曉蘇。

“房住不炒”這句話說得非常到位，它強調(diào)了住房的需求屬性，但是并沒有否定住房的財富價值，并不是說只有第二套第三套房才有貨幣化問題。第一套房，有些低收入者能夠買得起的第一套房也有財富價值，是全國人民的房產(chǎn)價值，平均下來占了家庭財富的60%。至于說倒買倒賣的這種炒房行為，這是要遏制的，遏制了沒有？遏制得非常有效，你想房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)這么多年了。

但是現(xiàn)在的問題是，對于“房住不炒”這句話，在理解上往往是過度，往往有偏頗。至少演繹成為四種不同的情形：

第一種情形叫做房子是用來住的，不是用來買的，他限制老百姓買房;第二種情形，是叫房子是用來住的，不是用來賣的，限制開發(fā)商賣房;第三個，演繹為房子是租的，不是用來賣的，這就過分了，違背了“租售并舉”的原則;第四個，甚至是說房子只能單位購買，個人只能租住公房，還把它說成改革，這怎么是改革？在房改之前，全國的老百姓都是住公房，那時候是蝸居狀態(tài)。所以現(xiàn)在需要恢復(fù)本源，明確“房子是用來住的、不是用來炒”的定位。

這個是不了解國情。因為咱們統(tǒng)計的人均居住面積是按照建筑面積，而西方是按照居住面積，這兩者之間差多少一般老百姓不知道。再一個，中國老百姓本身是一個定居民族，他們對于未來的房屋居住面積和居住條件要有多大、有多好，不是現(xiàn)在專家們坐在屋子里能夠計算得出來的。

再加上中國現(xiàn)在是大量的新市民進城，大量的新家庭產(chǎn)生，這種新家庭不跟父母在一塊兒住，這些都成為中國未來老百姓剛需的重要組成部分。

有人老說中國的房地產(chǎn)快到頂了，其中的理由就是說中國有多少多少套房賣不出去。

這個數(shù)據(jù)本身是錯的。

去年庫存雖然有所增加，但是整個庫存沒有那么多，稍微加把力就把它賣掉了。還有就是叫做施工面積，施工面積本身是未來五年有可能產(chǎn)出、有可能不能產(chǎn)出的。更不要說有的專家看走眼了，他把施工面積的平方米看成套數(shù)了，于是就出現(xiàn)了說中國有35億套房賣不出去怎么辦，35億套房都夠全世界70億人、20多億個家庭，每家一套半了，中國人能閑置這么多房子嗎？看走眼了。所以，不能光聽這些庸醫(yī)亂開藥。

你說得對，有些城市是一個人口減少的城市，特別是農(nóng)村、小城鎮(zhèn)。在整個城鎮(zhèn)化的過程中必然有一部分地區(qū)人口減少，一部分地區(qū)增加。

中國現(xiàn)在這幾大城市群還需要大發(fā)展，應(yīng)當是人均占有城市土地100平方米，這個比例很多專家告訴我說還是太低了，像美國、日本都占了140多平方米，而我們現(xiàn)在北京、上海也就是六七十平方米。

周邊為什么不去拓展呢？周邊還在限制，還要在大城市保留農(nóng)田，這就是個微觀的思路，不是個宏觀的思維。為什么中國出現(xiàn)了這樣一種誤區(qū)呢？當時是在上世紀80年代末期，中國才剛剛開始進行土地制度改革，于是就派專家團隊到外邊考察，但是國家又沒有外匯給他們，走到香港這些人走不動了。

就把香港的經(jīng)驗抄下來作為中國內(nèi)地城市的管理和規(guī)劃經(jīng)驗。你看我們現(xiàn)在，整個城市大大小小建得都像香港。這就是盲人摸象。全世界的城市規(guī)劃的模型有多種，中國為什么就光學(xué)這一種呢？這件事我批評了多次。

不一定是要靠攤大餅的方式。

是要靠城市群的方式來制定城市的建設(shè)方向，北京就應(yīng)該更多沿著京津冀協(xié)同發(fā)展的方向去發(fā)展，而天津不光是要面向濱海，而且要面向北京。你看現(xiàn)在又出了雄安，在整體承接北京的一些職能，這些要形成未來中國城市建設(shè)的大格局，這樣我們就把大城市的規(guī)劃面積給鋪開了，我們就走出了原來的香港模式。

遠期是這樣，近期則不然。你看這些年，金融管控出了多少事？還說房地產(chǎn)是灰犀牛，明明金融亂象才是灰犀牛，特別是以金融創(chuàng)新名義推出的P2P。

最近股市又下跌，請問居民的證券化資產(chǎn)還是像人民預(yù)期那樣增加嗎？但是房產(chǎn)仍然在增值，你再怎么打壓，它本身的資產(chǎn)還在。

你談到了房地產(chǎn)過度金融化的問題，其實房地產(chǎn)在國外就把它叫做高風險行業(yè)，它的風險來自哪里？在中國主要來自金融政策的舉棋不定，左右搖擺。你看過踢球吧？足球從左邊線一直能踢到右邊線，它連中間環(huán)節(jié)都沒有，這就是我們金融機構(gòu)應(yīng)該做的事？有的時候，你看到從盲目放貸到突然抽緊，讓房地產(chǎn)業(yè)猝不及防，沒有中間層級。

這個讓我想起一個相聲，侯寶林老先生說的，說兩個人喝醉了酒斗嘴，一個人拿出手電棒往那兒一放，一按電門，一道光柱打到上面。你說你沒喝醉，沒喝醉你能順著柱子爬上去嗎？那個說我沒醉，我不爬，我爬半截，你一關(guān)電門我掉下來。

最近發(fā)生的房地產(chǎn)商爬光柱，金融系統(tǒng)一會兒是讓你爬光柱，一會兒是關(guān)電門，去年下半年關(guān)電門關(guān)得太狠了。

房地產(chǎn)本身的問題在哪里？這個怨不得金融部門，怨就怨多年的限購政策。金融跟著猝不及防。為什么金融會出現(xiàn)這種突然把球從左邊踢到右邊，突然轉(zhuǎn)向，就是應(yīng)對不了房地產(chǎn)本身這樣一個高風險的行業(yè)。

再談?wù)勥h期。遠期，我相信你的這個說法是對的，因為我們現(xiàn)在家庭財富中房產(chǎn)價值比例太多是因為金融資產(chǎn)太少。金融資產(chǎn)隨著未來的經(jīng)濟發(fā)展，特別是隨著資產(chǎn)證券化的發(fā)展，把穩(wěn)定收益資產(chǎn)變成證券化資產(chǎn)，為老百姓分別來持有，并且可以在股市上交易，這才可以形成中國老百姓更多的金融資產(chǎn)。

我提倡REITs多年，15年的呼吁，就像卞和獻玉一樣，跪獻了15年。2005年開始，我就提倡要把REITs引入中國，但就是因為上面沾了“房地產(chǎn)”三個字，它叫做房地產(chǎn)投資信托基金，所以就把它也當成洪水猛獸，淡化它淡漠它，直到前年推出了基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化，把它不翻譯成房地產(chǎn)，而是不動產(chǎn)，這是一個很重要的舉動，REITs總算是落地了，現(xiàn)在已經(jīng)有了11單。

REITs，Real Estate Investment Trust，上世紀60年代就在美國產(chǎn)生，到了2000年左右進入到亞洲國家和地區(qū)。如果要用一個簡單的話來概括，我把它概括為不動產(chǎn)收益權(quán)進入資本市場流通，如果用簡單的老百姓可以理解的話，首先是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)又不是把房子，而是把收益權(quán)……

2022年1月25日，杭州一保障性租賃住房小區(qū)。圖/中新

是收益權(quán)，把它拿到資本市場上，也就是變成證券，去流通，就可以交易了。

這種產(chǎn)品非常適合中國的市場，首先中國的物業(yè)市場規(guī)模很大，到現(xiàn)在初步計算，我們的房產(chǎn)價值已經(jīng)達到400萬億元了，還有基礎(chǔ)設(shè)施的價值，有人說是120萬億元，有人說是150萬億元，這么大的規(guī)模，比現(xiàn)在的資本市場大得多，就是一部分拿出來證券化，也足以形成一個規(guī)模巨大的不動產(chǎn)的資本市場了。

再一個，老百姓自古以來就愿意買房子、置地，現(xiàn)在沒有這些證券化的資產(chǎn)可買，他就買第一套房、第二套房、第三套房，你限制他，他也想辦法去買，他自己去出租，自己去收租金。你要有了證券化的東西，他就不需要一人買幾套房了

第三個，中國的不動產(chǎn)市場，特別是房產(chǎn)市場，增值的潛力很大，

很多人算算賬，說15年房子增值10倍了，差不多北上廣深和其他城市都是這個情況，這種增值就為老百姓持有證券化的不動產(chǎn)資產(chǎn)提供了一個很好的條件，安全性、穩(wěn)定性，再加上可交易性。這樣就使得老百姓有了一個很好的可持有的資產(chǎn)，并且會形成一個持有的愿望。

你說得對，美國的收益情況在2016年由美國的不動產(chǎn)協(xié)會會長斯蒂文先生，在三亞把這個資料交給我的，年增幅是12.2%，比股票、證券、基金、理財都高，而且更是跑贏了通脹。

它為什么能夠增值那么高呢？主要是三種收益來源，一種叫做安全分紅，第二種叫做資產(chǎn)增值，房產(chǎn)增值是這里面主要的部分，第三個叫股票溢價，三者相加。

投機性炒作的國際熱錢，它不喜歡，主要還是長線的、穩(wěn)健型資本，他們喜歡這樣的資產(chǎn)。各國的主權(quán)基金，還有養(yǎng)老金、社?；?，它們都愿意持有這樣的資產(chǎn)。

這樣就可以有大量資金流到這個領(lǐng)域，這對于我們現(xiàn)在提倡的“房住不炒”有非常大的支撐意義，那時候房子真的不是用來炒的了，它就是用來住的，什么是用來炒的？它的證券是用來炒的，你愿意買愿意賣都可以。

這樣，我們才能逐步實現(xiàn)中國老百姓持有的財富比例，從原來只是過多持有房產(chǎn)，或者房產(chǎn)占有很多比例，慢慢轉(zhuǎn)向證券化持有的這些資產(chǎn)。中國的直接融資就會進一步發(fā)展。

我很早就提出來房價要看結(jié)構(gòu)性房價。什么是結(jié)構(gòu)性房價，老百姓要買的房不是平均房價，是他能買到的這個房子的房價。

收入高的要買商品房，低收入的只能去買保障房。如果保障房的量增多了，進入到房地產(chǎn)市場就會拉低整個平均房價。

但并不是商品房的房價低了，而是保障房的比例多了。這叫做結(jié)構(gòu)性房價。到現(xiàn)在為止我們還仍然忘記結(jié)構(gòu)性房價，一股腦地就是要壓高價商品房的房價。壓下來，跟低收入老百姓有什么關(guān)系？

北京有一個笑話，有個項目叫釣魚臺15號院，它是30萬元/平方米，然后就忙著打壓，好幾輪的政府機構(gòu)都去那兒辦工作組。開發(fā)商就把房價降到15萬元，然后調(diào)控單位得勝收兵了。我說你降到15萬元了，老百姓能買得起了嗎？

不就是有錢人買的嗎？讓我們看原來這個調(diào)控的目的是為了給富人降房價，并沒有考慮到低收入老百姓的需要。其實是什么也沒做，這就是當年調(diào)控房價的一個笑話。

四萬億是中國推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一個拐點，從那以后投入更大、更積極、更主動。2011年我們看到了這樣一種情況，就是這一年增長幅度還在9.3%，下一年一下跌到了7.9%，我們中國的經(jīng)濟增長沒有出現(xiàn)過8%。

那么在2011年到底出現(xiàn)了什么，造成整個經(jīng)濟從向好轉(zhuǎn)向了不得不下滑？人們用新常態(tài)來解釋，我說不是解釋問題，你出現(xiàn)了什么？出現(xiàn)了一個政策上的調(diào)整，就是限購。所以，限購就是自己把自己的脖子勒住，隨著限購勒得時緊時松，整個中國經(jīng)濟就開始下滑。這一系列政策調(diào)整下來，就造成了后來中央所講的，叫做“需求收縮，預(yù)期轉(zhuǎn)弱”。

什么需求收縮？我們看到去年的消費需求是上漲的，在整個“三駕馬車”拉動經(jīng)濟里，消費拉動經(jīng)濟的占比增長了5.3%。

你說對了。

房地產(chǎn)的需求收縮了，不光造成房地產(chǎn)企業(yè)開工少了，而且地方財政受到影響。預(yù)期轉(zhuǎn)弱，是什么預(yù)期？是老百姓買蘿卜、白菜的預(yù)期嗎？不是，這個預(yù)期指的是樓市預(yù)期。去年還沒有股市預(yù)期，是樓市預(yù)期，到現(xiàn)在傳染到了股市預(yù)期?，F(xiàn)在我們需要總結(jié)這段經(jīng)驗教訓(xùn)。

我們本來通過房改推動的是住房商品化，結(jié)果住房商品化后來被限購所阻礙，本來向全國人大匯報，什么叫限購？臨時性措施，我們搞限購，這是在2009年-2010年去匯報的。結(jié)果一看，到現(xiàn)在已經(jīng)實行12年了，到現(xiàn)在為止叫做積惡成習，大家都認為限購是個常態(tài)了。

你把一些現(xiàn)在的限購政策取消，讓市場重新活躍起來，你看它賣得出去賣不出去。中央的精神已經(jīng)非常明確，要求的是促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)，這個政策我看不像過去那樣容易被人曲解了，所以按照這個政策真正貫徹下去，我相信下半年的信心會回歸，下半年中國的樓市和整個經(jīng)濟會好起來。

這就談到了雙軌制的問題，雙軌制是我們在房改之初大力提倡的，我們一方面通過房改推動住房商品化，因為當時主要還是保障房，而沒有商品房。但推動房改商品化的同時，我們沒有忽視保障房。因為看到我們所對標的那些國家和地區(qū)，包括英國、美國、法國、日本，還有我們的近鄰新加坡，還有中國香港地區(qū)，都是住房雙軌制，新加坡甚至87%的老百姓是居住在政府提供的組屋里面。所以那個地方老百姓就不擔心商品房價格上漲。

朱镕基總理曾經(jīng)有個判斷，他認為中國應(yīng)該是50%的老百姓住在保障性住房里面，包括產(chǎn)權(quán)的租賃，到現(xiàn)在我也這么判斷。因為我看到主管部門有個30%的保障房比例。

另外還有20%，社會提供。比如拆遷安置房，開發(fā)商在開發(fā)商品房的時候，弄一套商品房，后面還背著一套不用花多少錢的拆遷安置房。所以我就跟有些經(jīng)濟學(xué)家說，你們不要輕易提收入房價比，那個算法不對，你把拆遷安置房給忘了，至少那算是兩套房的價格，他聽了恍然大悟。

雖然房改方案講得清楚，但是從房改之初就開始忽視保障房建設(shè)，多年不投資。甚至當年保障性住房，當時叫做經(jīng)濟適用房，只占總投資的3%到5%。后來我們多年呼吁，到了2011年才開始，這幾年建了3000萬套，局部地解決了問題。為什么說局部解決問題？因為國務(wù)院考核套數(shù)，一些地方政府把這些保障性的安居房建到城市邊緣地區(qū)，建到小縣城，結(jié)果造成了在大城市一套房子價格就能在那里建兩套或者三套，光為了數(shù)字，忘記了市場需求。

保障性住房由誰來建？本來國務(wù)院要求的是國企央企退出競爭性房地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)果現(xiàn)在是一股腦都進入到了商品房領(lǐng)域，去高價競爭。

國家要建房地產(chǎn)央企的目的是什么？難道就是為了拿財政資金去支持，讓它們到市場上盈利，跟這些民營企業(yè)競爭嗎？不是，是要為社會提供公共性產(chǎn)品，是要把公眾服務(wù)作為自己的職責。

過去我在中房公司當董事長的時候，全國分布在300多個城市的大批公司，所建的基本上是低價位的房屋，就是各種不同類型的保障房和低價的商品房。每年我們開一個會，控制好全國各地中房的價格，因為當時我們的房屋產(chǎn)出在全國占了20%，你說房價還漲得起來嗎？

但是后來，慢慢地這個企業(yè)的功能被忽視了，然后把企業(yè)劃給另外一個建筑類單位，把它變成了央企獲取開發(fā)權(quán)的一個工具。

民營企業(yè)也想到了辦法，因為它去征地不好征。國企發(fā)現(xiàn)掛著一家民企的話有好處，有人干活，所以就出現(xiàn)了很多聯(lián)合體，一家國企加一家民企，這種方式是一種怪胎。

為什么國企和央企不能夠按照中央要求回歸保障軌？而保障軌因為沒有國企央企的回歸，各地政府就不知道該怎么做，那怎么辦？要么就新成立一些城投、房開再去擔當這些職務(wù)，要不就是把它混在商品房開發(fā)里面，去搞限地價、競配建，還把這種烏龍當作經(jīng)驗在全國推廣。

現(xiàn)存的不是合理的，而且這種現(xiàn)存的問題是人為造成的，需要用人為的力量去解決，應(yīng)當恢復(fù)到當年的房改方案，恢復(fù)到中央和國務(wù)院再三要求的國企、央企退出競爭性的房地產(chǎn)領(lǐng)域，回歸到保障房建設(shè)。

既然我們剛才說的需要未來有30%-50%的老百姓住在那里，而且按照你說的金融機構(gòu)再把這些貸款不再列入一般商品房貸款，那就把成本給剝離就完了。現(xiàn)在賣500萬元一畝的地價可能成本也就是50萬元，這樣房價不就低下來了嗎？再由央企、國企去開發(fā)，產(chǎn)權(quán)性的就賣給老百姓，租賃型的可以通過租賃給大家。這本來是清晰的一條路，誰說改不過來？

如果在這樣雙軌制成型的情況下，我們還用擔心商品房的價格上漲嗎？我們還用為了限制商品房的上漲整天在那里調(diào)控、限購、限貸嗎？

你概括得非常好。其實雙軌制就是當年我們房改設(shè)計的初心，不要變成雙軌制擰麻花。把雙軌制兩種房混在一起建，那樣的話未來保障型租賃房的REITs都沒法搞，因為每塊土地都是帶著地價的。

當年我們房改房，老百姓低價買了公房以后，五年左右可以轉(zhuǎn)讓，就進入到了商品房領(lǐng)域;五年前所建的租賃房，租賃滿五年的，老百姓也可以把房子買下來，政府把原來的土地出讓金收回，房子就可以轉(zhuǎn)讓了。這一轉(zhuǎn)讓，老百姓的房價成倍地增值。這些沒房的老百姓通過租賃房，通過保障房的過渡，就變成有房的階層，他們就進入到了中產(chǎn)的行列。隨著房價的升值，他們的家庭財富也會升值的。

剛才您講的這種保障性住房，實現(xiàn)居者有其屋，讓低收入的人有資產(chǎn)，實現(xiàn)他的資產(chǎn)跟著房地產(chǎn)市場發(fā)展去增值的這種趨勢，也是財富再分配的一種平衡路徑。

雖然我們在別的方面很難說都給大家搞成同樣的收入，但是恰恰在房屋的問題上，我們可以設(shè)計得讓這些低收入的人可以用低價買房，而高收入的人就用高價買房。低收入的這些租賃公房的職工，當年房改時他們用2萬元、3萬元就買了自己租住的房子，現(xiàn)在的房子都升值到500萬元、1000萬元了，這不就造成中產(chǎn)階級，造成老百姓的財富的60%嗎？這才是共同富裕的一種手段。

未來的住房雙軌制要延續(xù)房改精神，要繼續(xù)拿保障房讓相對收入低的群體能夠在致富的道路上，通過擁有房屋進入到中產(chǎn)階級的行列。既實現(xiàn)了居者有其屋，又實現(xiàn)了老百姓的共同富裕。