安置房工程項(xiàng)目成本管理分析

章浩明，張東星

（1.富陽開發(fā)區(qū)集團(tuán)，杭州311400；2.浙江天航建設(shè)有限公司，杭州311400）

1 相關(guān)理論概述

1.1 安置房概念

隨著我國城市化水平的不斷提升和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，為提高國有土地或集體土地的利用效率，需要對(duì)原本居住在計(jì)劃改造區(qū)域內(nèi)的住房進(jìn)行拆遷安置。在拆遷安置時(shí)部分被拆遷戶選擇以實(shí)體住房的形式進(jìn)行補(bǔ)償安置[1]。因此，國家或鄉(xiāng)鎮(zhèn)需要就地或異地建設(shè)安置房，以提供給需要安置的拆遷戶。由此可見，安置房是國家用來給城鎮(zhèn)拆遷戶提供居住用的住宅用房，其通常是由政府部門籌建，并按照一定分配方式交付給拆遷戶。

1.2 安置房項(xiàng)目的特征

首先，建造安置房的建設(shè)單位主要為國家政府部門，此類項(xiàng)目的建設(shè)往往帶有濃厚的政治屬性，安置房項(xiàng)目房屋質(zhì)量的優(yōu)劣、交付速度的快慢將直接影響當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)民生。其次，由于許多拆遷戶在簽署完拆遷協(xié)議后便被要求搬離原居所，其中部分拆遷戶在本地區(qū)并無其他房屋可供居住，故拆遷戶往往要求安置房項(xiàng)目盡快完成施工，并交付使用。最后，由于安置房作為政府投資項(xiàng)目，其建設(shè)投資也成為政府部門關(guān)注的重點(diǎn)之一。

1.3 安置房項(xiàng)目成本管理

安置房項(xiàng)目成本管理通常是指對(duì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所有費(fèi)用進(jìn)行控制和監(jiān)督，并及時(shí)針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期間所發(fā)生的造價(jià)問題進(jìn)行處置，最終將項(xiàng)目成本控制在預(yù)定的范圍內(nèi)。安置房項(xiàng)目成本管理主要包括以下幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，即以項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招投標(biāo)階段等為主的項(xiàng)目前期環(huán)節(jié)；以現(xiàn)場施工、現(xiàn)場驗(yàn)收等為主的項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)；以項(xiàng)目決算、項(xiàng)目審計(jì)等為主的項(xiàng)目后期環(huán)節(jié)。在安置房項(xiàng)目成本管理的每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)都有值得研究的成本控制要點(diǎn)，例如，在項(xiàng)目前期環(huán)節(jié)中安置房項(xiàng)目的選址和建設(shè)規(guī)模是影響該環(huán)節(jié)項(xiàng)目成本的主要因素，而在項(xiàng)目后期環(huán)節(jié)中仔細(xì)核對(duì)工程量清單則有助于精確核算項(xiàng)目實(shí)際投資額。

同時(shí)，在項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)中，工程進(jìn)度與工程質(zhì)量將成為影響該環(huán)節(jié)中項(xiàng)目成本控制效果的兩大主要影響因素。因此，本文也將上述兩大影響因素作為研究對(duì)象，開展了安置房項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)成本管理研究。

2 安置房工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本管理策略

2.1 加快施工場地平整進(jìn)度

目前，國內(nèi)在建的大部分安置房都選址在原拆遷區(qū)域附近，施工現(xiàn)場往往遺留著大量原建筑拆遷過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，由于現(xiàn)今政府對(duì)建筑垃圾的管控力度逐步加大，建筑垃圾的處置成本不斷增加。因此，在項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段應(yīng)當(dāng)加快對(duì)現(xiàn)場平整的速度，對(duì)于現(xiàn)場的各類建筑垃圾進(jìn)行適當(dāng)分類處置，例如，收集施工現(xiàn)場遺留的各類可回收金屬材料；對(duì)于可用于建設(shè)項(xiàng)目回填基礎(chǔ)所使用的塘渣等材料，可積極聯(lián)系項(xiàng)目單位組織外運(yùn)，或是在本項(xiàng)目施工場地內(nèi)進(jìn)行堆放以備再次使用；對(duì)于確屬無法再次利用的建筑垃圾應(yīng)當(dāng)盡快組織運(yùn)輸力量進(jìn)行外運(yùn)處置。通過上述舉措可在保證清場進(jìn)度的前提下，進(jìn)一步提高建筑垃圾的資源化比例。另外，針對(duì)部分在耕地或林地區(qū)域內(nèi)進(jìn)行安置房建設(shè)的情況，還可以及時(shí)對(duì)場地內(nèi)的表土進(jìn)行徹底的清理，并將其作為綠化種植所用，從而節(jié)省綠化種植土的購買費(fèi)用，而部分剩余的園土可再次進(jìn)行出售。

在完成施工現(xiàn)場清理后，應(yīng)當(dāng)立即組織施工機(jī)械和施工材料對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行平整，其主要包括塘渣回填和場地碾壓等工序。在塘渣回填過程，首先可使用現(xiàn)場剩余的塘渣，待其使用完畢后再另行采購。在采購時(shí)應(yīng)當(dāng)注意塘渣的采購成本和運(yùn)輸成本，并經(jīng)過多家比選后選擇其中綜合價(jià)格最低的供應(yīng)商。在對(duì)場地進(jìn)行平整時(shí)應(yīng)當(dāng)提前預(yù)訂符合碾壓標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)械設(shè)備，避免出現(xiàn)因設(shè)備壓力不足而導(dǎo)致的返工問題。

2.2 減少部分施工臨時(shí)設(shè)施投入量

鑒于安置房工程項(xiàng)目施工周期通常在2～3年，期間所涉及的臨時(shí)設(shè)施主要包括管理用房、職工宿舍、倉庫等，部分在交通道路覆蓋率較低的區(qū)域還包括場地外的臨時(shí)道路等。為了減少施工期間在上述臨時(shí)設(shè)施上的投入，可采取如下應(yīng)對(duì)措施：可就近租賃項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)有的建筑作為管理用房及職工宿舍；附近區(qū)域內(nèi)無法滿足租賃需求的，可租賃集裝箱式移動(dòng)板房進(jìn)行處理；進(jìn)出場地的臨時(shí)道路亦可采取就地改造擴(kuò)建農(nóng)民機(jī)耕路。

2.3 合理優(yōu)化施工場地布局

在安置房施工過程中通常需要二次搬運(yùn)各類施工材料、進(jìn)出施工機(jī)械、堆放各種物資等，而合理地優(yōu)化施工場地布局不僅能夠縮短上述施工工序的時(shí)間，而且還有助于降低各類材料在保管過程中的損耗。首先，在房屋基坑的四周應(yīng)當(dāng)留有大型運(yùn)輸車輛停靠和回車的場地，以滿足施工中所使用的大型預(yù)制件和電梯橋廂等材料能夠成批量運(yùn)入施工場地內(nèi)，無須進(jìn)行二次轉(zhuǎn)運(yùn)[2]。其次，各類施工材料應(yīng)當(dāng)根據(jù)日常使用量和使用頻率選擇合理的堆放位置，水泥、鋼筋等容易受潮的材料應(yīng)盡量遠(yuǎn)離場地內(nèi)地勢(shì)低洼區(qū)域，并可采用架空的形式進(jìn)行堆放。最后，針對(duì)安置房工程施工期間使用最為頻繁的大型塔吊設(shè)備，不但要保證所使用型號(hào)的吊臂能夠覆蓋整個(gè)施工范圍，而且對(duì)于吊臂的起重量也要進(jìn)行事先評(píng)估，以免在起吊時(shí)出現(xiàn)安全生產(chǎn)事故。

3 安置房工程項(xiàng)目施工階段的成本管理策略

3.1 完善施工進(jìn)度與施工成本跟蹤機(jī)制

目前，安置房項(xiàng)目施工中BIM 技術(shù)的應(yīng)用越來越普及，通過BIM 軟件可以將整個(gè)施工階段的材料、機(jī)械、人員等成本進(jìn)行量化，甚至可以細(xì)化到每一步施工工序。因此，結(jié)合BIM 軟件將成本計(jì)劃量與實(shí)際發(fā)生量實(shí)施對(duì)比跟蹤，便可更加準(zhǔn)確有效和及時(shí)地掌握施工成本的偏差量，并對(duì)所發(fā)現(xiàn)的偏差進(jìn)行分析，從中找出存在問題的偏差量進(jìn)而及時(shí)地予以整改。

3.2 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理審查機(jī)制

安置房項(xiàng)目與其他建設(shè)項(xiàng)目一樣，容易在施工環(huán)節(jié)因設(shè)計(jì)圖紙與現(xiàn)場實(shí)際情況出現(xiàn)偏差而產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更，一旦設(shè)計(jì)變更出現(xiàn)則必將導(dǎo)致項(xiàng)目中某個(gè)工序的施工成本出現(xiàn)變化，故除了在施工開始前應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行詳細(xì)的設(shè)計(jì)交底和現(xiàn)場核對(duì)工作外，還應(yīng)對(duì)已經(jīng)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶彶椤?/p>

建立設(shè)計(jì)變更多方審查制度。針對(duì)將導(dǎo)致項(xiàng)目施工成本上升的設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)建立多方審查制度，即由設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位等多方代表，對(duì)施工單位所提出的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審查，分析進(jìn)行設(shè)計(jì)變更的必要性和所需采取的設(shè)計(jì)變更內(nèi)容，如某項(xiàng)設(shè)計(jì)變更的原因是由施工單位未能按照?qǐng)D紙進(jìn)行施工、未按施工組織設(shè)計(jì)中所規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)管控施工工期以及因施工質(zhì)量問題造成返工等的設(shè)計(jì)變更均不予采納，或簽證后由施工單位負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

3.3 加強(qiáng)施工質(zhì)量管理

安置房項(xiàng)目的施工質(zhì)量除了會(huì)影響到項(xiàng)目交付的滿意度外，還會(huì)直接或間接地對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生影響。例如，施工過程中因施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的返工不但會(huì)造成大量施工材料和施工人員的浪費(fèi)，而且后續(xù)施工工序還會(huì)延長工期。因此，施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制也是安置房項(xiàng)目成本管理的重中之重。

良好的施工質(zhì)量首先必須建立在施工材料質(zhì)量過硬的基礎(chǔ)上，在采購施工材料時(shí)應(yīng)按照設(shè)計(jì)要求中的材料規(guī)格和材料產(chǎn)地進(jìn)行篩選，所選擇的供應(yīng)商應(yīng)具備較好的企業(yè)信譽(yù)，近期無材料質(zhì)量問題被其他采購商投訴。所采購的材料須按批次進(jìn)行抽檢，其可由施工、監(jiān)理、建設(shè)等共同委托的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，材料檢測(cè)合格后方可允許其入庫待用（見圖1）。入庫的施工材料應(yīng)當(dāng)妥善進(jìn)行保存，以免在長期存儲(chǔ)后出現(xiàn)變質(zhì)等問題。對(duì)于安置房項(xiàng)目中使用量較大的混凝土，可在當(dāng)?shù)靥暨x口碑較好、產(chǎn)品質(zhì)量過硬的商品混凝土供應(yīng)商進(jìn)行供貨，從根本上杜絕混凝土標(biāo)號(hào)不合格、配比錯(cuò)誤等問題[3]。其次，在施工階段要對(duì)每一工序都進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)檢驗(yàn)收，尤其是針對(duì)安置房項(xiàng)目中涉及的大量隱蔽工程，如混凝土基礎(chǔ)、鉆孔灌注樁、防滲涂層等，一旦上述隱蔽工程被后續(xù)工序覆蓋后無法采用整改措施進(jìn)行修復(fù)，必須將所有已完成的工序推倒重來。最后，在隱蔽工程驗(yàn)收時(shí)可同步進(jìn)行工程量清單的復(fù)核工作，以便在項(xiàng)目審計(jì)階段減輕工作壓力。如圖2所示。

圖1 材料質(zhì)檢

圖2 施工質(zhì)量示范區(qū)

4 安置房項(xiàng)目后期的成本管理策略

4.1 結(jié)合工程設(shè)計(jì)變更情況，修訂竣工圖紙

建設(shè)項(xiàng)目的竣工圖作為項(xiàng)目驗(yàn)收審計(jì)的重要依據(jù)，項(xiàng)目中完成的所有相關(guān)工程內(nèi)容都必須如實(shí)地進(jìn)行體現(xiàn)，而在安置房項(xiàng)目施工時(shí)或多或少都會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更，從而造成施工圖上的工程量信息和施工工藝造成變化。因此，在安置房項(xiàng)目后期成本管理工作中，應(yīng)當(dāng)首先將施工期間所發(fā)生的各類設(shè)計(jì)變更和計(jì)劃調(diào)整進(jìn)行整理匯總，由建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參建單位對(duì)其進(jìn)行共同審核，并最終在設(shè)計(jì)圖上進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而形成準(zhǔn)確的竣工圖及工程量清單，為項(xiàng)目審計(jì)提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

4.2 管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

安置房項(xiàng)目施工完成后，相關(guān)參建單位應(yīng)當(dāng)總結(jié)項(xiàng)目施工過程中出現(xiàn)的各類問題，如突發(fā)性氣候條件造成的停工、目前疫情形式下的施工材料和施工人員供應(yīng)緊張、項(xiàng)目區(qū)域的防疫管控等。管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)進(jìn)一步總結(jié)在處理部分突發(fā)性問題時(shí)所采取的應(yīng)對(duì)措施，并分析上述措施在實(shí)施過程中的利與弊，并為今后相關(guān)管理積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。

5 結(jié)語

安置房項(xiàng)目作為民生工程既關(guān)系到社會(huì)民生，又影響城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在保質(zhì)保量的前提下對(duì)安置房項(xiàng)目進(jìn)行成本管理也是體現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理水平的重要標(biāo)志。本文僅針對(duì)安置房項(xiàng)目施工階段成本管控措施進(jìn)行了分析和總結(jié)，但對(duì)于安置房項(xiàng)目而言成本控制將貫穿整個(gè)項(xiàng)目周期，也應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目決策和項(xiàng)目設(shè)計(jì)等階段加強(qiáng)安置房項(xiàng)目的成本管控，進(jìn)而降低項(xiàng)目成本。